作為大宗商品買賣，房子的交易過程非常複雜。專業律師建議，為避免發生糾紛，在交易過程中，凡事要多問為什麼，尤其是簽名的時候，要多看幾遍，不懂最好先諮詢專業人士。
作為大宗商品買賣，房子的交易過程非常複雜。專業律師建議，為避免發生糾紛，在交易過程中，凡事要多問為什麼，尤其是簽名的時候，要多看幾遍，不懂最好先諮詢專業人士。
羊城晚報記者採訪專業律師，總結出三大“四字真坑”——獨家代理、現狀交付與墊資贖契，這3個程序在二手房買賣交易中一般都會遇到，最容易出現問題。想買房的消費者，不妨先看看別人之前遇到的“坑”，等掉進坑裡再求助，往往已經晚了。
A 獨家代理
聽起來很美？ 別傻了！你的權利要搞清
案例
這是某律師自己的真實案例，案例的主人公是律師的媽媽。
三五年前，劉媽媽想賣掉名下的房改房，附近有兩三家中介。劉媽媽去買菜時順便溜達進其中一家中介，問一下放盤的事情。結果是帶回家一張《獨家代理委託書》副本。內容就幾行字：同意委託×××以不低於$×××的價格出售位於×××的房子，在一個月內只能通過×××交易，否則應向×××支付房屋成交金額的百分之×。
律師女兒一看頭大：“媽媽呀，你女兒是搞法律的，你連電話都不打，就把自己賣了。”所謂的委託書其實等於一個小合同，對雙方權利義務都有管理與約束。劉媽媽簽了這樣一份委託書，將承擔以下的義務：在一個月內，房子只能在這家中介成交，即使有朋友想買也不能來看房，看了也不能成交。而且只要成交價不低於委託書里約定的價格，中介找到買家願意出這個價，劉媽媽就必須賣，即使其他中介找到願意多出5萬元的買家，劉媽媽也只能說：不行，否則要賠對方房屋成交金額的百分之×。
這就是業主的義務，至於業主的權利，只有一點：你在這家中介放盤，低於你要的價格，你可以不賣。
“那對方的義務呢？”劉媽媽不死心地問。對方的義務就是：你在這家中介放盤，這家中介不能以低於你要的價格強行轉售（說了等於沒說）。但對方的權利是，一旦達到你要的最低價，便可以強行要求你賣房，不然可以要你賠錢。你在其他中介賣房，可以要你賠錢。你把房子賣給親戚朋友，這家中介還是可以要你賠錢。
幸好合同期只有一個月。劉媽媽確實也享受到所謂獨家代理的福利：中介打電話把意向客人都集中在一起，二三十人浩浩蕩蕩來看房，客人從客廳一直排到樓道，不過，中間各種壓價，沒一個靠譜的，就把這一個月給平安混了過去。
律師意見
不是說“獨家代理”不能籤，而是無論多簡單的內容，自己的名字都不能隨便籤。
假如非要簽字，有一個相對簡單的方法，那就是不要被簡單或複雜的文字所迷惑，細細讀一讀，然後問自己四個問題：簽名後，你可以做什麼？你必須做什麼？對方可以做什麼？對方必須做什麼？其實就是所謂合同項下的權利和義務。如果你必須做的有很多，但可以做的卻很少，而對方的情況剛好和你相反，那就是權利義務不對等。這時候，你更要謹慎，最好把可能出現的風險更為詳細地在補充合同中約定，避免中招。
業界提醒
所謂的獨家代理，就是中介經紀口中的集中幫你推貨。業內人士建議，除非是在樓市淡靜期，否則沒有必要選擇獨家代理。
因為中介行業其實很難有保密的信息，一旦在某家中介放盤，很快獨家便會變成非獨家，籤這樣的委託書意義不大。再說，假如樓市不是很淡、房子不是非常難賣、放盤價不算太不合理的話，中介經紀不會放著你的盤源不推介，因為經紀自己也很想促成交易，所以把房子多放幾家中介，等於多給自己一些機會。
B 現狀交付
隨便打鉤鉤？傻眼啦！合同清單要看清
案例
所謂現狀交付，是愉快交易後很容易放鬆的環節。在房子買賣過程中，交錢總在交貨前完成，買家在交貨環節掉坑裡比較常見。
一般來說，交付環節都會採取中介提供的合同版本，但中介提供的交付約定比較簡單，一般只是打鉤。情況稍微複雜的，會在後面附一個清單，寫清楚前業主留給買家的東西，比如電視、冰箱等。再複雜一點，比如返租，就可能附錄一條下劃線，把雙方意思整理一下，寫上“雙方約定，……”，然後再打鉤。
由於都只是一輪簡單的打鉤，很多神經大條的購房者就會不怎麼在意，收樓時一打開門，瞬間覺得掉坑裡。比如一屋子名牌家電全被廉價二手貨掉了包；更極品的是，入牆櫃全部被拆，看好的三房慘變一房，但房子的戶型圖本來就是一房，你也沒證據證明人家給你看了入牆櫃並且保證一直留著，所以自己掉坑裡，哭著也要自己爬出來。
律師意見
要避免在這個環節掉坑裡相對簡單，關鍵要克服小心臟的興奮，不要省掉填清單這點小事。一般中介清單表格有很大一疊，你可以多拿幾張，對自己最在乎的東西，一定要填清楚。
業界提醒
在現狀交付環節，買家要搞清楚什麼是附著物，什麼是非附著物。附著物是搬不走的，至於非附著物，則要特別留意那些要費點勁也能搬走的大型物件。看清合同，多問幾句，風險預防在前，才能順順利利搬進新屋。
C 墊資贖契
墊資180萬元？ 虧大了！房子還不歸你
案例
墊資贖契的坑可是一個大坑，遇到的機率不高，但一旦撞上，會讓你血本無歸。
現在不少二手房交易都會遇到墊資贖契的程序，買家看中有抵押有按揭的二手房，首先要做的是贖契，假如賣家自己有資金贖契當然最好，假如籌措不到資金，賣家往往會要求買家墊資贖契。替賣家墊資贖契，一般來說，中介會幫忙把風險降至最低，也有由中介墊資幫忙贖契的，無論如何，這個環節一定要十二分小心。
小王今年3月看中番禺大石一套兩房單位，售價120萬元，但還有30萬元貸款沒有還清，無法過戶。業主李先生要求小王幫忙墊資還貸，小王支付了30萬元贖契，然而不久小王便聯繫不上李先生。小王將李先生告上法院，法院判李先生歸還30萬元贖契費用及支付相關損失費，但李先生不知所終，還款遙遙無期。
還有一樁虧大的。這套是總價約400萬元的房子，比市價報低20萬元，買家同意墊資180萬元贖契。買家180萬元打到賣家還款賬戶，銀行還沒來得及扣款，錢卻被外地法院划走，原來賣家在外地成了被告，敗訴。這樣一來，房子無法繼續交易，賣家也沒錢償還，買家虧大了。
律師意見
當然，上面舉的是極端的例子。但即使你通過關係查到業主的徵信記錄，也不太可能查到對方是否在全國各地都沒有涉及訴訟的情況。所以最好不要替業主墊資，畢竟錢打到別人賬戶，房子又不歸你。
假如必須墊資，最好把墊資全部寫成定金，因為定金才會在對方違約時雙倍返還給你。但要注意的是，定金超出合同總額20%的部分就不適用罰金原則，超出20%的部分，對方作為定金只需要按照原值返還，所以墊資比例最好不要超過合同總額的20%。
業界提醒
“買家幫業主墊資贖契是二手房交易中最普遍的風險之一。”搜房網二手房集團廣州總經理謝淦說，一種風險是買家給了贖契的錢，但業主拿到錢後不去贖契，直接卷錢走人；另一種風險是，房子贖出後，業主卻不肯賣，這兩種情況都會造成買家資金受損。
謝淦建議，如果買家被要求墊資贖契，買賣雙方一定要簽訂詳細的贖契合同，合同中註明“買方出資贖契後，因賣方原因導致無法交易過戶或本次交易無法繼續進行的，屬於賣方違約，則賣方應向買方支付等額於總樓價20%的違約金”。