前情介紹：
我是田廣利，今天寫的是一位餐飲老闆（以下稱為大W），他來自某省城，做早餐生意十年。最好的時候擁有三家店，去年因為生意不好，關了一家。剩下兩家也不算太好，據他說每月只有一萬利潤，還不知道其中有沒有算個人的工資。
大家都知道，做早餐生意需要每天很早就起來忙活，非常非常辛苦，所以我說他很奮。他憑自己的努力買了兩套房（有按揭），所以說足夠自強。
去年，他在當地最高價位按揭買了一套二手房，以為搭上了買房致富的末班車。現在當地房價有所下跌，同時自己的餐飲生意越來越不好做，最初的如意算盤可能會落空，讓他有點亂了陣腳。
他前幾天看到我在朋友圈分享的一篇文章，突然找我請教，於是有了以下對話：
大W：
田老師我是某省城的，上次（好像是年初）聊天室您提到的某省城房價的走勢和未來（不幸，我是新房奴）都被你言中了
田廣利：
具體什麼情況？
大W：
剛學習完您新發的朋友圈，您方便具體講講當前局面的真相是什麼？未來大形勢是怎麼樣？
大W：
新房大量出貨，好位置價格沒有大幅上漲但要全款或高首付
二手房交易價格不穩定，拋貨的低價賣出了，炒短線（上手二三年）的交易緩慢，賣出週期長，從某種角度來說被套
田廣利：
你是什麼時候買的房？是自己住嗎？
大W：
去年年底，買的二手房，是第二套，目前在出租
大W：
[以下是語音]
田老師田老師，從前年的年底到去年的上半年，我們一直想買新房，但被種種的門檻攔下來，有一種感覺，就像，什麼呢像，比方說地震了啊，要LD先跑，有關係的先走，然後，然後我們老百姓才能跑，所以當時有點著急的心態。新房子如果不是有關係，非富即貴，不是全款，你根本買不到新房。
所以就轉投二手房，二手房買房也是困難重重，好不容易把它買到了，感覺搭上了末班車，然而現在到現在為止，其實房價並沒有，並沒有多少的變化。
大W：
您方便具體講講當前局面的真相是什麼？未來大形勢是怎麼樣？
注：他已經第三次問我這個問題了。
田廣利：
房產稅應該最晚明年就會開徵了，明年房價估計也會腰折。如果自身財力不夠，可以考慮趕緊賣一套
大W：
您的措辭是應該而不是估計？（冷汗）
田廣利：
假設一下：明年房價下降一半，每年還得交上萬元的房產稅，還養的起留的住嗎？
大W：
關於房產稅您的措辭是應該而不是估計？（冷汗）
田廣利：
房產稅最晚明年一定會開徵，這已經定局了。
大W：
晴天霹靂
田廣利：
今年個稅急急忙忙出臺，就是為房產稅做鋪墊
大W：
哎
田廣利：
有些地方新盤降價賣，如果幅度大了，二手房就徹底崩潰了。
大W：
人生真的好苦
田廣利：
還有，這幾天香港已經加息了。這周美國估計會再次加息，國內大概率跟著加息。這次不加息，12月份也得加，總之拖不下去了。加息會直接導致房價崩盤
第二套房還好吧，說明有一定的財力。有的人連首付都是借的，上船之後一輩子就完了
田廣利：
你是多少錢一平買的二套？
大W：
22600一平方，104個平方；老師
田廣利：
不便宜啊。
這個省城房價也就值個8、9千，位置好、質量好的能上萬。
大W：
[語音]
我的房子是在一環內，2008年的房子。中介鼓吹的是，跟我說的是25000左右賣掉，但是兩個月之前有個急於出手賣家22000賣了。
某省城的房子，那就是說一環二環是老城區，並沒有太大的漲幅，太大的波動，比較溫和價格，二環左右的房價，新房的可能是2萬8到3萬五左右，現在目前的狀況，二手房也就2萬塊錢到25000塊錢左右。新開發區，那比方說好的，有政策扶持的開發區，比如XX啊，這是一萬六到一萬七，帶裝修。這些新開發區在三環到四環之間。
田廣利：
房子的賬能算過來吧，房產稅、房價方面
大W：
我不太瞭解房產稅的細則
還請老師明示，就是您剛才說的算賬
田廣利：
房產稅應該會普徵，低保貧困戶才有減免。稅率估計會在每年2%左右。200萬的房子，一年交稅4萬多。也可能開始幾年低一些，但應該不會低於1%。另外會和麵積掛鉤，超過人均標準面積的會提高稅率。就像階梯水價、電價一樣。
房子價值不會按市場價算，而是按買房備案時的價格，或者按政府部門的評估價，肯定不會低的。這方面別想佔便宜。
大W：
普徵就是無論一套二套都要交稅？
田廣利：
對，房產稅是用來替代土地出讓金的，用來滿足財政需求的。二套基本上會超過標準面積，費率更高
大W：
謝謝老師，知道了
我緩不過來
辛苦幹活的錢在樓市的飄搖面前如同草芥
田廣利：
如果房價持續上漲，交稅養著房子，也是值得的。如果房價大幅下降，再加上稅，多數人都養不起。很多人拋售或斷供，會加速房價崩盤。雪上加霜的
這個沒辦法。房子並不是永久性的保值的財富，價格高了，也就有了泡沫。泡沫多了就會破裂，這是經濟規律，誰都擋不住
大W：
當下任何人賣一套二手房是痛苦的，過五關斬六將，要掉一層皮
田廣利：
買房是人生重大的投資，和做生意一樣，都是要講究進入和退出的時機的，尤其是進入的時機，如果在恰當的時機介入，通常不會太差的
2016年到現在買房的人，多數都是高位接盤，一不小心就會成為擊鼓傳花的最後一棒
這跟股市一樣，在股價最高的時候買入，幾乎不可能賺錢，最終結果只是賠多賠少的問題。
房地產裡面的套路太深，一般人看不太明白了，上了套也沒啥奇怪的。關鍵是如何止損，如何變長痛為短痛，變大痛為小痛
大W：
現在賣出時機可以嗎
大W：
田老師是每一代人都會經歷這樣規模的波瀾嗎？
田廣利：
你去了解一下當地的別墅的價格，那些富人是最聰明的。很多人應該都把別墅賣了吧，這個價格應該在下降的過程中，比普通的二手房價格降得更多。
未來開徵房產稅，一個別墅五六百上千平米，一年房產稅幾十萬，收入低的根本連稅都交不起。所以那些假富人趕緊賣別墅
大W：
的確，朋友圈中一直有降價出售別墅
大W：
這個參照物很好的
田廣利：
你自己把帳算清楚了，如果真的要賣，應該越早越好。而且價格要大膽的往下調，就算少虧一點也值得的，目標就是趕緊出手。一旦其他人都明白過來，就沒人買房了。
大W：
好
田廣利：
未來拼的是收入能力，有收入能力才養得起大房子。就說剛才別墅的例子，一個普通的工薪階層，白給你個別墅，你也住不起，因為你根本交不起房產稅和物業費。不完全是說別墅沒有價值，而是因為你的收入能力太差，根本就養不起這個。所以你要掂量自己未來的收入能力，如果能夠持續大幅的增長，也許能夠咬牙養得起的房子。如果收入沒什麼增長，甚至下降，估計就養不起了。
大W：
當下實體行業也許大多數同仁收入是下降的吧
田廣利：
幾乎所有人的收入都在下降，那些體制內的人都在減福利，減獎金。體制外的人更不用說了。恐怕只有大約佔比不到10%的富人，不受影響。
大W：
現在要把心靜下來做餐飲生意專業不容易，太多變化了
老師，我最後再請教您一個那個，還是專業餐飲方面的問題。我想把自己的一個產品做為招牌。但是我的另外一個產品，我想把它提升一下，需要2萬塊錢的技術，就是學別的技術，也許不可能立刻產生效益或者增長利潤，但是按照你說的，我感覺還是以產品主義為本位，把產品做好，是這樣的一個邏輯，我不知道我這個想法對不對？
那麼前提背景是我現在的盈利情況可能比以前要差很多，現在一個月掙1萬塊錢呢，花2萬塊錢轉讓費，說實話是需要下決心的。那就結合您朋友圈裡面講的明年的這種內在外在的經濟環境，我不知道我這個想法對不對？田老師麻煩你給我指點一下。
注：他是想通過提高收入來應對房價下降帶來的危機
大W：
田老師麻煩指點一下我剛才語音的困難選擇，不好意思了
田廣利：
2萬塊錢買一個產品的技術，確實有點貴，它不是你的招牌產品。就像球隊一樣，如果你主力隊員不給力，替補隊員做得再好通常也不行。更重要的是，學一項產品技術，並且把它做到極致，做到本地最好，需要掌握其中的規律，這需要花很多時間去琢磨試驗，不是花點錢就能速成的。
大W：
我體會體會
我目前為止找不到新的提升技術或利潤的方法，所以想通過外力把產品還做精一點
糾結了好久了
自己烹飪專業能力有限，而我一直堅持產品力是餐飲行業的本質。所以苦想出了這樣的選項
田廣利：
原則上應該優先改良、創新主力產品，新品類產品可以上，但不一定賣的好，所以投入時需要量力而行。花太多錢，可能達不到你的預期。
大W：
好的老師，我年初聽完你的課就確立了修內業的年計劃，只是具體方法還不夠科學，我再消化一下您剛才關於你事業的建議，
大W：
只是，創新或改良對於我來說也有難度的
我一直的發展路徑是買技術，自身專業研發能力都很有限
田廣利：
不懂技術，至少也得懂產品，不然如何鑑別和決策？
大W：
田老師說的對，今年是我幹餐飲第十年了
田廣利：
現在是大轉折時期，你確實需要好好謀劃一下，不能在大方向上犯錯誤
大W：
[以下是語音，很感動人的]
田老師，我年初聽了您的課之後，我內心有無次預演過，如果出現了大轉折，出現最不好的情況，我會怎麼樣啊。我……此時此刻可以負責任講，即使出現最不好的情況，我還是會堅持做餐飲這個行業，不會輕易的去轉行
只是，哎，只是我們能力有限吧，謀劃也好，創新也好，真是不知道怎麼走，真是不知道怎麼走……
談不上謀劃，只想把產品做好，也只想得出這個辦法，內心裡也認同這個邏輯。
田廣利：
加油（拳頭）
你得冷靜下來，不能消沉
加油（拳頭）
我是田廣利。說實話，聽了大W經歷和他說的話，讓我感覺很傷心。
大W和我一樣，都是典型的中小微型企業的老闆，本想靠自己的勤奮來致富。但是他在高位買了房，辛辛苦苦賺來的錢可能被房價的漲跌給洗劫。
這確實讓人憤怒！
關心《餐飲邦》的人可能發現了，我在9月20日那天悄悄的把這個公眾號的簡介改為：
《餐飲邦》，為中小微型餐飲吶喊，助古老產業光榮綻放。餐飲顛覆者、大型餐企慎入。本號由龍策餐飲智庫創於2012年，創辦人田廣利。
其實《餐飲邦》自創辦那天起，就是定位於為中小型餐飲企業服務的， 只是從來沒有公開說過。
這年月，中小微型企業生存太難了！
我們都是中小微型企業，可能有些人瞧不起我們，但是正是我們這些企業解決了底層人的就業問題，同時幫助底層人搭起了向上發展的通道，讓普通員工也有可能自己創業，成為小企業老闆，有了財務自由的希望。如果我們這些中小微型企業消失了，世界上就只剩下窮人和富人了，企業界只剩下巨頭和打工者了。窮人和打工者還有什麼奔頭！
所以我修改了《餐飲邦》的口號，其中最核心的一句是：
《餐飲邦》，為中小微型餐飲吶喊！
其實這也是我的使命！希望同在中小微企業陣營的朋友們支持我！
機緣巧合這位自強且勤奮的餐飲老闆大W的經歷，讓我傷心且憤怒。所以我臨時決定把9月26-27日的《餐飲邦》會員交流會的主題定為“房價=餐飲命運”，想談談自己的研究心得，探索把房價踩在腳下而不是被房價壓垮的路子。
房價，餐飲命運，這兩個話題太大了，足夠寫兩本書的了。如果不是當前房市即將鉅變的形勢所逼，我不會公開談論這些話題的。雖然倉促了一些，但我會加倍努力進行準備，希望能把問題分析清楚，讓大家聽明白，能受益。
今晚9點，哪位想聽我的分享，可加我的微信：longtgl，以便拉進相關微信群裡，交流房價及餐飲命運話題。
田廣利
2018-9-26
腚位家
掌握自己命運
腚位家≈腚位理論+馬拉松精神
微信號：dwjd88