18日，國家統計局發佈了2019年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。根據國家統計局的數據，濟南新房環比上漲0.4%，而二手房環比下降0.2%。這是繼4月份以來，連續第二個月濟南二手房市場價格環比下降。記者探訪了二手房市場發現，二手房市場成交量減少，大多數房子都是有價無市，不管是買房者還是賣房者都持觀望態度。專家認為，二手房繼續下降的可能性不大，但上漲動力並不足。
有價無市，買賣雙方都在觀望
從去年年底開始，高先生就一直在看房。去年年底，高先生看中了一套環山路上的房子，97平一樓，帶一個小院，掛出來的價格是265萬，平均下來差不多2.7萬一平方米。“當時還是覺得價格有些高，就沒有出手。”高先生說。等高先生再次關注時，這套房子已經賣出去了，“房主急用，成交價格是249萬，比原來的價格下降了16萬。”
與此同時，高先生也是一個賣家。高先生的房子在北園大街上，五樓，158平的大戶型。“掛了小半年，還沒賣出去。”房子當初掛的價格是236萬，現在改成230萬了。高先生說：“戶型比較大，現在年輕人的購買能力有限，不太好賣。”不過，高先生並不著急，觀望一下。
據國家統計局數據，濟南二手房房價在2018年2月環比降低0.1%後，持續上漲13個月，2019年4月濟南二手房房價下滑，環比降低0.3%；2019年5月濟南二手房降價繼續下滑，環比降低0.2%。從國家統計局數據看，濟南二手房房價在連續上漲13個月後，出現了連續兩次下降。
與高先生相同心理的人不在少數，不管是買房的還是賣房的，大多數的都是持有觀望態度。
在高新區一家房產中介，經濟人告訴記者，濟南高新區萬達附近一小區的12樓頂樓，一套110平左右大兩室，精裝修，已經掛了2年多了，一直沒能賣掉。“那個小區現在成交均價在一萬七，房主掛出來的價格一平卻要一萬九，我們跟房主溝通協調過，但房主比較看好市場，拒絕下調價格。”
鏈家一經紀人告訴記者：“最近濟南房價趨於平穩，沒有上漲，很多二手房房主都持觀望態度，如果不是很著急用錢，很少有房主願意低價出售，降價好幾萬出售的絕對是個例，一般房主降價在2-3萬左右。二手房買主也是，雖然有購房需求，但大都是為以後學區考慮或是改良環節，沒有強烈的購房慾望，幾乎不存在不理性購房的情況。”
一天也接待不了幾個看房人 成交量減少
“我關注二手房半年多了，雖然經常聽說二手房降價了，但是每次去看房，房價都沒什麼變化。”周女士稱。
“這個月看房的人比上個月還少，一天也接待不了幾個。”近日，濟南歷下某房產中介公司經紀人向記者說道。經紀人稱，這兩個月二手房房價漲是沒有漲，成交量明顯少了，降價其實不太明顯。
根據鏈家網成交數據顯示，與3月相比，4月份和5月份濟南二手房房價都略有下降，但下降幅度不大。2019年3月濟南二手房掛牌價格為19908元/平，參考價格為17319元/平；2019年4月掛牌價格為19658元/平，參考價格為17165元/平；2019年5月掛牌價格為19577元/平，參考價格為17054元/平。與3月相比，濟南二手房參考價格從每平17319元，下降到了每平17054元，每平降低265元。
而從二手房的供需走勢來看，2019年二手房新增房源量一直呈穩步上升趨勢，二手房帶看次數在春節後3月份激增，卻在4月份帶看次數出現陡坡式下滑，由3月份的25757次陡然下降到20317次，下滑率高達21%。5月份帶看次數為20107次，繼續呈下降態勢，降幅稍緩。
濟南德佑城市總經理劉磊表示：“濟南二手房總體成交量基本保持平穩狀態，房價沒有出現明顯下降趨勢。”目前，濟南二手房市場低迷，交易量不高，買家和賣家都持觀望態度。但二手房房價目前比較平穩，也沒有明顯降價。
下降可能性不大，但上漲動力不足
“5月份二手房房價環比下降0.2%對後期波動不能說明什麼問題，但是在長期增長的情況下，0.2%的下降說明人們對於房產預期不如之前那麼旺盛了。” 山大經濟學院教授李鐵崗稱，“在全國來看，除北上廣外，二手房市場一般是比較難銷售的，受一手房市場的促銷以及人們對於新房理念的影響，二手房本身往年的上漲並不高。目前，全國都處於這樣的一個狀態，大部分尤其三線城市出現了二手房有價無市的這樣一種狀態。”
此外，李鐵崗還表示，二手房繼續下降的可能性不大，但上漲動力並不足。如果一手房出現搶購，二手房市場可能會比較緊俏，出現上漲的可能，否則，二手房價格也難以上漲，特殊的學區房除外。可以說，很長一段時間之內，房產市場不會出現大起大落的狀況，基本是在平穩狀態下的小浮動。
“目前，濟南二手房市場處於一個比較好的狀態，並不存在房價大幅下滑的態勢，更多的，市場雙方都在觀望，濟南城市發展的前景是毫無疑問的，人口淨流入的城市產業發展比較快，不能根據二手房市場下降了0.2%就判定市場要逐漸下行。”山東財經大學山東省房地產業發展研究中心副主任孫大海說。
當前市場的成交量不大，觀望態勢比較多一點，受國家對於金融體系的調控，使得加槓桿的很多行為受到很多約束，購房的融資能力，購房資格受到了很大的限制，但是市場的真實需求仍然很強烈，市場是沒有問題的。
孫大海認為，一些購房者不需要長期觀望，因為房價大幅下降的可能性不大，可能階段性還有一些變化，比如在8-9月份開學前，各個學校周邊有些小戶型學區房可能會出現突擊性的成交，那個時期房價波動可能會比較大。
“首先，目前中央的調控政策不會改變，大勢就是穩定的，第二，濟南的城市發展一直都是上升的，對住房的需求比較強烈的。綜合評判，濟南的房產市場現在的狀態其實是更加健康的。” 孫大海對當前的房產市場做出判斷。
在孫大海看來，目前市場處於博弈期，有改善需求的人需要先把房子出售出去，才能選購改善房。這就看交易雙方誰先妥協讓步，要看交易雙方的資金情況和需求，以及房源地區、戶型、面積大小等因素，這是市場機制在發揮作用的一個體現。
齊魯晚報·齊魯壹點記者於民星
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