2019年的上半年差不多已經過去了。
這半年來，杭州的樓市在“重壓之下”依然熱度不減，從過完年的沁園漲價一直蔓延到梧桐郡的萬人搖，幾乎每週都有值得大書特書的樓市熱點。
不過，火熱市場下，人們期待的樓市調整似乎來得太慢、太弱，以至於那些曾經在我的寬慰下還沒有買到房子的朋友們，也在變得越來越焦慮。
壹
二手房成交的詭異“平波”
杭州當前的住宅市場，新房和二手房幾乎是四六開的，新房稍微多一點，佔6成。但新房的成交極大地受到推盤節奏和推盤分佈的影響，因此更為準確反映市場情緒的，是二手房市場。
按照規律，每年的3月份都是成交高峰。
然而，現在情況起了變化。
去年的成交高峰出現在5月，第一個不正常，今年3、4、5、6月，連續四個月成交量幾乎沒有出現大波動，一直在8-9千套上下徘徊！
這是非常、非常反常的市場現象。但很少有人知道這個現象的背後，究竟說明了什麼。
說破了其實很簡單的，因為市場上可售的新房實在太少了，剛需朋友們過完年後，怎麼也等不來新房，最後就只能買二手房了。
不信你去市場上轉轉，整個主城區加上蕭山和餘杭，你到了售樓處，直接就能買到的新房到底有幾個盤？怕是手指數都數得出來。
買房子的人70%是首套房的剛需，首選大多是新房，往往是在買新房徹底絕望的情況下才會去買二手房。
所以，今年3月以來，二手房成交量的“平波”，正好表明了剛需的這種猶豫：本來想在3月買個新房，然而買不到，到了5月熬不住了，想來早買個二手房了卻心事得了。
去年二手房的成交高峰出現在5月的原因也是如此：搖號政策剛出來，市場上幾乎沒有能買到的新房，剛需只能去買二手房。
貳
餘杭異軍突起
這個星球上，很多事情都是在我們不知不覺中，發生了變化，例如現在餘杭區的成交。
2019年的上半年，整個餘杭區的二手房成交佔比達到了30%+，也就是說，全市每成交10套二手房，有3套以上是在餘杭區成交的，而這個數據在2017年底的時候，只有25%。餘杭區的二手市場佔比已經超過所有的城區。
餘杭區與其他城區確實不一樣，累計3年人口增長超過了27%，而且今年第一季度經濟增速接近兩位數！
因此也反應在二手市場的交易上，成交佔比越來越大。
當然原因是多重的。一方面，餘杭區相對主城區來說，房價要低不少，大體來說3w+的盤佔了不少，總價300w以下的房子多，因此成了剛需上車的首選，尤其是在稍微外圍城區上班的家庭。
另一方面，最近幾年餘杭區的交付量很大，2~3年前餘杭區售出的新房大量地開始進入二手市場。
一個新盤的交付就是至少10%的換手率，看看餘杭區滿大街的德祐和鏈家就好了，中介飛快地在餘杭區開店，沒有市場的話，開店這麼頻繁做什麼？
所以啊，未來餘杭區的房子可能是最容易漲的，實在也是因為總價低，往後地鐵一鋪，馬上看起來就像主城區一樣了。
叄
下半年二手房調整勢在必行
火爆的二手房，接下來或面臨調整了。
一直在市場裡跑的職業購房者肯定有印象，去年下半年杭州的房地產市場迎來過“大跳水”，7、8月後市場飛速下行，成交量和價格齊刷刷地降。例如閒林等板塊，價格直接從最高點下降超20%，特別嚇人。
所以大家都在擔心，去年類似的場面，今年是否還會繼續上演？
難說，真的難說。
目前的市場，新增供應太少，市場存在著小幅的“供不應求”，所以價格很堅挺。但是二手房成交的疲軟也漸漸表現了出來，成交量最高點不在3月嘛，說明購買力不夠強勁，購房者有明顯猶豫的心情。
下半年新房的供應會明顯加速，而且這個跡象已經表露出來了。
根據透明售房網的數據，5月杭州共計90盤領出預售證，9223套房源入市；6月，杭州107個新盤領出預售證，全市供應超過1萬套，而7月開始，很可能推盤量還要明顯增加，到9、10月，供應會增加到1.3w+套/月。
而從現在市場的表現來看，整個的熱度應該說比2017年是降下來很多了。畢竟現在基本上沒有拆遷戶了嘛，購買力少了一大截。
所以二手市場在新房供應大幅增加的未來，很有可能還是逃不掉下行的結局。
肆
下半年怎麼買二手房
最後我們提供一個操作建議（僅代表個人觀點），便於大家理清思路：
1、新房下半年供應將明顯增加，這個基本上是肯定的了。今年1200萬方的預期供應量，70%還沒出來，下半年新房肯定會對二手市場有所擠壓，所以下半年二手看多的可能性不大。
2、去年年底的大量交付盤，僅四季度，杭州預計近40個樓盤，共計35000多套新房房源交付，其中主城區交付約11000套，餘杭、蕭山分別交付約13000、11000套。這些交付盤已經都領出了不動產證，已經開始上市交易。
而2019年上半年杭州市區有36個項目交房，僅5-6月集中交付期，就有24個樓盤迎來交付，也有個2-3萬套。其中不乏知名品牌項目，如綠城留香園、濱江錦繡之城、陽光城文瀾府、天陽武林邸等，獲利盤很多，二手的掛牌還將上升，又是一個壓力位。
3、如果你是房東，著急套現的話，要抓緊7月份成交掉，不然下半年的行情下行，成交萎縮，不能說拋不掉，但順利程度會難很多，例如上半年帶看20次就成交了，下半年可能中介帶看40次都成交不掉，徒增煩惱，價格被砍得還會凶。
4、如果你是二手房的購房者的話，7、8月可以不著急，天也很熱，不建議大動干戈，10月開始，可以去掃盤了，這時候二手的掛牌應該會比現在多很多，有些小區甚至出現著急拋售的踩踏，那就能挑挑揀揀挖筍盤了。筍盤肯定在外圍城區，你得很認真地去找才行。買到一套筍盤，賺個30-50w並不是一件難事。
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