兔妹有話說：
北京房價怎麼走？老生常談但未必都說到點子上。
拆哥告訴你，四環內外兩個世界，五環以外流動性堪憂。抓緊操作，多做打算。
"兔妹有話說：
北京房價怎麼走？老生常談但未必都說到點子上。
拆哥告訴你，四環內外兩個世界，五環以外流動性堪憂。抓緊操作，多做打算。
兔妹有話說：
北京房價怎麼走？老生常談但未必都說到點子上。
拆哥告訴你，四環內外兩個世界，五環以外流動性堪憂。抓緊操作，多做打算。
車流滾滾的北京東二環外，隱約間能看到一組低調的別墅群。
名字叫做“富力十二星座”，單套過億。別墅區按照從水瓶座到摩羯座的順序，依次排列。
地鐵口旁的歐式商業街，護衛著這個重磅低密度樓盤。
2008年金融危機來臨後，富力集團一度面臨現金困難。老闆的兒子自己出手買了其中一個星座。
十一年後的現在，一切又在不知不覺地發生著變化。
十二星座對面的一塊僅僅5800平米的迷你地皮，迎來了“變性”的關鍵時刻。
這塊地的名字叫做“馬圈一級開發項目”，位於寸土寸金的北京四環以內。
2017年，北京四環內地區被定位為“城市中心地區”，是核心區的外圍區域。
次年3月，北京發佈《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》，裡面清楚地寫明：“城市中心地區”，將禁止把存量用地調整為商品住房。
正是在這樣的背景下，十二星座對面這塊地1.2萬平米住宅規劃，被要求全部改為辦公樓。
"兔妹有話說：
北京房價怎麼走？老生常談但未必都說到點子上。
拆哥告訴你，四環內外兩個世界，五環以外流動性堪憂。抓緊操作，多做打算。
車流滾滾的北京東二環外，隱約間能看到一組低調的別墅群。
名字叫做“富力十二星座”，單套過億。別墅區按照從水瓶座到摩羯座的順序，依次排列。
地鐵口旁的歐式商業街，護衛著這個重磅低密度樓盤。
2008年金融危機來臨後，富力集團一度面臨現金困難。老闆的兒子自己出手買了其中一個星座。
十一年後的現在，一切又在不知不覺地發生著變化。
十二星座對面的一塊僅僅5800平米的迷你地皮，迎來了“變性”的關鍵時刻。
這塊地的名字叫做“馬圈一級開發項目”，位於寸土寸金的北京四環以內。
2017年，北京四環內地區被定位為“城市中心地區”，是核心區的外圍區域。
次年3月，北京發佈《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》，裡面清楚地寫明：“城市中心地區”，將禁止把存量用地調整為商品住房。
正是在這樣的背景下，十二星座對面這塊地1.2萬平米住宅規劃，被要求全部改為辦公樓。
2002年，中國正式加入WTO的次年，全球化2.0算是來了。這一年，北京共拆除200多條衚衕，共計400多萬平方米的平房。三環內外塔吊林立，開發強度冠稱全球。
2008年奧運會前後，北京連續三年，每年增加人口高達50-60萬。
｜一年增加的人口，相當於一箇中等城市。
人口的快速流入，讓2009年的北京房價上漲50%。
同期，北京修建了五條通往五環外亦莊、房山、大興幾個新城的快軌，地鐵站周邊的土地一塊接著一塊拍賣。當時北京四環路的房子賣3萬元/平米，地鐵站末端卻賣1.5萬，剛需蜂擁而至，給北京的房價築了底。
每一輪的上漲，都從五環外開始，把北京房價一波波地推向高潮。
然而，這樣的光景不在了。
"兔妹有話說：
北京房價怎麼走？老生常談但未必都說到點子上。
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名字叫做“富力十二星座”，單套過億。別墅區按照從水瓶座到摩羯座的順序，依次排列。
地鐵口旁的歐式商業街，護衛著這個重磅低密度樓盤。
2008年金融危機來臨後，富力集團一度面臨現金困難。老闆的兒子自己出手買了其中一個星座。
十一年後的現在，一切又在不知不覺地發生著變化。
十二星座對面的一塊僅僅5800平米的迷你地皮，迎來了“變性”的關鍵時刻。
這塊地的名字叫做“馬圈一級開發項目”，位於寸土寸金的北京四環以內。
2017年，北京四環內地區被定位為“城市中心地區”，是核心區的外圍區域。
次年3月，北京發佈《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》，裡面清楚地寫明：“城市中心地區”，將禁止把存量用地調整為商品住房。
正是在這樣的背景下，十二星座對面這塊地1.2萬平米住宅規劃，被要求全部改為辦公樓。
2002年，中國正式加入WTO的次年，全球化2.0算是來了。這一年，北京共拆除200多條衚衕，共計400多萬平方米的平房。三環內外塔吊林立，開發強度冠稱全球。
2008年奧運會前後，北京連續三年，每年增加人口高達50-60萬。
｜一年增加的人口，相當於一箇中等城市。
人口的快速流入，讓2009年的北京房價上漲50%。
同期，北京修建了五條通往五環外亦莊、房山、大興幾個新城的快軌，地鐵站周邊的土地一塊接著一塊拍賣。當時北京四環路的房子賣3萬元/平米，地鐵站末端卻賣1.5萬，剛需蜂擁而至，給北京的房價築了底。
每一輪的上漲，都從五環外開始，把北京房價一波波地推向高潮。
然而，這樣的光景不在了。
自2018年四季度以來，隨著新建住宅大批量入市，北京的新房庫存持續拉昇，目前數據是927萬平米，庫存面積同比增長了60%。
北京新房目前的庫存去化週期，約18個月。按目前增量-存量的情況測算，這種不溫不火市場行情，還會持續至少一年。
在新房上市量中佔絕對比重的“限競房”，銷售情況也不容樂觀。
根據最新的統計，合計預售的50個限競房項目中，網籤總金額610億，而入市項目總市值是1960億。
換言之，銷售去化金額只完成了31%。要知道：
｜絕大多數限競房位於五環以外。
二手房也不景氣。很多人反映說，幾年前在五環外買的房子，現在越來越難賣了，每天都踮著腳等人來看房。
2019上半年，北京全市二手住宅網籤總量為72603套，比2018年下半年下降5%，同比下降也是5%。
京樓二手房有個定量額指標：單月成交低於1.2萬套，為冷清的臨界點；低於8000套，則是蕭條的臨界點。
而今年的6月份，京樓二手房成交量卻沒跨過1.2萬套這一門檻，只成交了11700套。成交價格也在逐步回調，五環外郊區的感受最為明顯。
五環外的房價，漲不動了。
"兔妹有話說：
北京房價怎麼走？老生常談但未必都說到點子上。
拆哥告訴你，四環內外兩個世界，五環以外流動性堪憂。抓緊操作，多做打算。
車流滾滾的北京東二環外，隱約間能看到一組低調的別墅群。
名字叫做“富力十二星座”，單套過億。別墅區按照從水瓶座到摩羯座的順序，依次排列。
地鐵口旁的歐式商業街，護衛著這個重磅低密度樓盤。
2008年金融危機來臨後，富力集團一度面臨現金困難。老闆的兒子自己出手買了其中一個星座。
十一年後的現在，一切又在不知不覺地發生著變化。
十二星座對面的一塊僅僅5800平米的迷你地皮，迎來了“變性”的關鍵時刻。
這塊地的名字叫做“馬圈一級開發項目”，位於寸土寸金的北京四環以內。
2017年，北京四環內地區被定位為“城市中心地區”，是核心區的外圍區域。
次年3月，北京發佈《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》，裡面清楚地寫明：“城市中心地區”，將禁止把存量用地調整為商品住房。
正是在這樣的背景下，十二星座對面這塊地1.2萬平米住宅規劃，被要求全部改為辦公樓。
2002年，中國正式加入WTO的次年，全球化2.0算是來了。這一年，北京共拆除200多條衚衕，共計400多萬平方米的平房。三環內外塔吊林立，開發強度冠稱全球。
2008年奧運會前後，北京連續三年，每年增加人口高達50-60萬。
｜一年增加的人口，相當於一箇中等城市。
人口的快速流入，讓2009年的北京房價上漲50%。
同期，北京修建了五條通往五環外亦莊、房山、大興幾個新城的快軌，地鐵站周邊的土地一塊接著一塊拍賣。當時北京四環路的房子賣3萬元/平米，地鐵站末端卻賣1.5萬，剛需蜂擁而至，給北京的房價築了底。
每一輪的上漲，都從五環外開始，把北京房價一波波地推向高潮。
然而，這樣的光景不在了。
自2018年四季度以來，隨著新建住宅大批量入市，北京的新房庫存持續拉昇，目前數據是927萬平米，庫存面積同比增長了60%。
北京新房目前的庫存去化週期，約18個月。按目前增量-存量的情況測算，這種不溫不火市場行情，還會持續至少一年。
在新房上市量中佔絕對比重的“限競房”，銷售情況也不容樂觀。
根據最新的統計，合計預售的50個限競房項目中，網籤總金額610億，而入市項目總市值是1960億。
換言之，銷售去化金額只完成了31%。要知道：
｜絕大多數限競房位於五環以外。
二手房也不景氣。很多人反映說，幾年前在五環外買的房子，現在越來越難賣了，每天都踮著腳等人來看房。
2019上半年，北京全市二手住宅網籤總量為72603套，比2018年下半年下降5%，同比下降也是5%。
京樓二手房有個定量額指標：單月成交低於1.2萬套，為冷清的臨界點；低於8000套，則是蕭條的臨界點。
而今年的6月份，京樓二手房成交量卻沒跨過1.2萬套這一門檻，只成交了11700套。成交價格也在逐步回調，五環外郊區的感受最為明顯。
五環外的房價，漲不動了。
北京樓市有一個很有意思的晴雨表——水木BBS的房地產論壇。如果版上在線人數突破10000人，則必是房價大漲期。反之，論壇上的冷清，說明市場交易低迷。
目前，該論壇平均在線人數一般只有300人，僅有高峰期的3%。
人氣就是購買力。從線上到線下，都是同一個道理。
短期看政策，中期看經濟，長期看人口，這是國內地產圈公認的一條法則。
最近兩年，曾經高昂著頭的北京，可能要開始羨慕起幾個新一線城市兄弟。
今年春季跳槽季，新一線城市首次超過北上廣深，成為年輕人首選的城市。
其中表現最突出的，是杭州。
拆哥身邊也出現了這個趨勢：越來越多同事、朋友告別了北京，去了杭州。有篇爆文的標題值得玩味：
｜杭州啊杭州，為了你，我和北京分了手。
《北京城市總體規劃(2016年—2035年)》的批覆提出，到2020年北京常住人口規模控制在2300萬人以內，以後長期穩定在這一水平。
截至2018年末，北京市常住人口2154萬人，同比下降了0.8%，為16萬人。
而在西南一隅的成都都喊出，2035年人口規劃2300萬，要大幹一番。2300萬，這個數字已經和北京的規劃指標持平。
目前，成都人口總量約1600萬的，尚有40%的人口增長空間。而北京餘量只有146萬人。
錢袋子是跟著人走的。人口增量的疲乏，無疑會讓市場上流動的錢變少。
這種情況下，房價上漲的動力究竟在哪裡？
"兔妹有話說：
北京房價怎麼走？老生常談但未必都說到點子上。
拆哥告訴你，四環內外兩個世界，五環以外流動性堪憂。抓緊操作，多做打算。
車流滾滾的北京東二環外，隱約間能看到一組低調的別墅群。
名字叫做“富力十二星座”，單套過億。別墅區按照從水瓶座到摩羯座的順序，依次排列。
地鐵口旁的歐式商業街，護衛著這個重磅低密度樓盤。
2008年金融危機來臨後，富力集團一度面臨現金困難。老闆的兒子自己出手買了其中一個星座。
十一年後的現在，一切又在不知不覺地發生著變化。
十二星座對面的一塊僅僅5800平米的迷你地皮，迎來了“變性”的關鍵時刻。
這塊地的名字叫做“馬圈一級開發項目”，位於寸土寸金的北京四環以內。
2017年，北京四環內地區被定位為“城市中心地區”，是核心區的外圍區域。
次年3月，北京發佈《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》，裡面清楚地寫明：“城市中心地區”，將禁止把存量用地調整為商品住房。
正是在這樣的背景下，十二星座對面這塊地1.2萬平米住宅規劃，被要求全部改為辦公樓。
2002年，中國正式加入WTO的次年，全球化2.0算是來了。這一年，北京共拆除200多條衚衕，共計400多萬平方米的平房。三環內外塔吊林立，開發強度冠稱全球。
2008年奧運會前後，北京連續三年，每年增加人口高達50-60萬。
｜一年增加的人口，相當於一箇中等城市。
人口的快速流入，讓2009年的北京房價上漲50%。
同期，北京修建了五條通往五環外亦莊、房山、大興幾個新城的快軌，地鐵站周邊的土地一塊接著一塊拍賣。當時北京四環路的房子賣3萬元/平米，地鐵站末端卻賣1.5萬，剛需蜂擁而至，給北京的房價築了底。
每一輪的上漲，都從五環外開始，把北京房價一波波地推向高潮。
然而，這樣的光景不在了。
自2018年四季度以來，隨著新建住宅大批量入市，北京的新房庫存持續拉昇，目前數據是927萬平米，庫存面積同比增長了60%。
北京新房目前的庫存去化週期，約18個月。按目前增量-存量的情況測算，這種不溫不火市場行情，還會持續至少一年。
在新房上市量中佔絕對比重的“限競房”，銷售情況也不容樂觀。
根據最新的統計，合計預售的50個限競房項目中，網籤總金額610億，而入市項目總市值是1960億。
換言之，銷售去化金額只完成了31%。要知道：
｜絕大多數限競房位於五環以外。
二手房也不景氣。很多人反映說，幾年前在五環外買的房子，現在越來越難賣了，每天都踮著腳等人來看房。
2019上半年，北京全市二手住宅網籤總量為72603套，比2018年下半年下降5%，同比下降也是5%。
京樓二手房有個定量額指標：單月成交低於1.2萬套，為冷清的臨界點；低於8000套，則是蕭條的臨界點。
而今年的6月份，京樓二手房成交量卻沒跨過1.2萬套這一門檻，只成交了11700套。成交價格也在逐步回調，五環外郊區的感受最為明顯。
五環外的房價，漲不動了。
北京樓市有一個很有意思的晴雨表——水木BBS的房地產論壇。如果版上在線人數突破10000人，則必是房價大漲期。反之，論壇上的冷清，說明市場交易低迷。
目前，該論壇平均在線人數一般只有300人，僅有高峰期的3%。
人氣就是購買力。從線上到線下，都是同一個道理。
短期看政策，中期看經濟，長期看人口，這是國內地產圈公認的一條法則。
最近兩年，曾經高昂著頭的北京，可能要開始羨慕起幾個新一線城市兄弟。
今年春季跳槽季，新一線城市首次超過北上廣深，成為年輕人首選的城市。
其中表現最突出的，是杭州。
拆哥身邊也出現了這個趨勢：越來越多同事、朋友告別了北京，去了杭州。有篇爆文的標題值得玩味：
｜杭州啊杭州，為了你，我和北京分了手。
《北京城市總體規劃(2016年—2035年)》的批覆提出，到2020年北京常住人口規模控制在2300萬人以內，以後長期穩定在這一水平。
截至2018年末，北京市常住人口2154萬人，同比下降了0.8%，為16萬人。
而在西南一隅的成都都喊出，2035年人口規劃2300萬，要大幹一番。2300萬，這個數字已經和北京的規劃指標持平。
目前，成都人口總量約1600萬的，尚有40%的人口增長空間。而北京餘量只有146萬人。
錢袋子是跟著人走的。人口增量的疲乏，無疑會讓市場上流動的錢變少。
這種情況下，房價上漲的動力究竟在哪裡？
動力只能靠置換。五環外換四環內，老房換新房。
2001年6月，耗時十年，北京之前分段建設的四環路終於連成一體。
北京的四環全封閉、全立交，而規劃的設計者可能沒有想到，四環不僅僅是一條公路，更把北京切割成環內、環外兩個世界。
權威媒體《經濟參考報》曾定調：“收縮型城市面臨房地產價格下跌的可能。”北京不是收縮型城市，但是：局部郊區會成為收縮型片區。
在市場橫盤期，四環內房屋帶看量平均是五環外的2倍以上。
一對一單校劃片的，叫“學位房”。多校劃片的，叫“學區房”。無論是學位房還是學區房，都具有著強大的吸引力。
在人口增量萎縮的大背景下，都擋不住五環外的業主向著首都四環內挺進。除了學區的因素，四環內“留白增綠”的宜居生活方式更令人神往。
有人曾這樣描述史家衚衕六座別具匠心的微花園——馬桶變身文藝花池，老磚瓦砌出漂亮花壇，空調水收集搭建澆灌系統……
｜四環內的房價，是全北京的資金“守護”起來的。
在可預見的未來，內生的置換資金流，將使北京市中心地區和郊區的價差，繼續拉大。
"兔妹有話說：
北京房價怎麼走？老生常談但未必都說到點子上。
拆哥告訴你，四環內外兩個世界，五環以外流動性堪憂。抓緊操作，多做打算。
車流滾滾的北京東二環外，隱約間能看到一組低調的別墅群。
名字叫做“富力十二星座”，單套過億。別墅區按照從水瓶座到摩羯座的順序，依次排列。
地鐵口旁的歐式商業街，護衛著這個重磅低密度樓盤。
2008年金融危機來臨後，富力集團一度面臨現金困難。老闆的兒子自己出手買了其中一個星座。
十一年後的現在，一切又在不知不覺地發生著變化。
十二星座對面的一塊僅僅5800平米的迷你地皮，迎來了“變性”的關鍵時刻。
這塊地的名字叫做“馬圈一級開發項目”，位於寸土寸金的北京四環以內。
2017年，北京四環內地區被定位為“城市中心地區”，是核心區的外圍區域。
次年3月，北京發佈《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》，裡面清楚地寫明：“城市中心地區”，將禁止把存量用地調整為商品住房。
正是在這樣的背景下，十二星座對面這塊地1.2萬平米住宅規劃，被要求全部改為辦公樓。
2002年，中國正式加入WTO的次年，全球化2.0算是來了。這一年，北京共拆除200多條衚衕，共計400多萬平方米的平房。三環內外塔吊林立，開發強度冠稱全球。
2008年奧運會前後，北京連續三年，每年增加人口高達50-60萬。
｜一年增加的人口，相當於一箇中等城市。
人口的快速流入，讓2009年的北京房價上漲50%。
同期，北京修建了五條通往五環外亦莊、房山、大興幾個新城的快軌，地鐵站周邊的土地一塊接著一塊拍賣。當時北京四環路的房子賣3萬元/平米，地鐵站末端卻賣1.5萬，剛需蜂擁而至，給北京的房價築了底。
每一輪的上漲，都從五環外開始，把北京房價一波波地推向高潮。
然而，這樣的光景不在了。
自2018年四季度以來，隨著新建住宅大批量入市，北京的新房庫存持續拉昇，目前數據是927萬平米，庫存面積同比增長了60%。
北京新房目前的庫存去化週期，約18個月。按目前增量-存量的情況測算，這種不溫不火市場行情，還會持續至少一年。
在新房上市量中佔絕對比重的“限競房”，銷售情況也不容樂觀。
根據最新的統計，合計預售的50個限競房項目中，網籤總金額610億，而入市項目總市值是1960億。
換言之，銷售去化金額只完成了31%。要知道：
｜絕大多數限競房位於五環以外。
二手房也不景氣。很多人反映說，幾年前在五環外買的房子，現在越來越難賣了，每天都踮著腳等人來看房。
2019上半年，北京全市二手住宅網籤總量為72603套，比2018年下半年下降5%，同比下降也是5%。
京樓二手房有個定量額指標：單月成交低於1.2萬套，為冷清的臨界點；低於8000套，則是蕭條的臨界點。
而今年的6月份，京樓二手房成交量卻沒跨過1.2萬套這一門檻，只成交了11700套。成交價格也在逐步回調，五環外郊區的感受最為明顯。
五環外的房價，漲不動了。
北京樓市有一個很有意思的晴雨表——水木BBS的房地產論壇。如果版上在線人數突破10000人，則必是房價大漲期。反之，論壇上的冷清，說明市場交易低迷。
目前，該論壇平均在線人數一般只有300人，僅有高峰期的3%。
人氣就是購買力。從線上到線下，都是同一個道理。
短期看政策，中期看經濟，長期看人口，這是國內地產圈公認的一條法則。
最近兩年，曾經高昂著頭的北京，可能要開始羨慕起幾個新一線城市兄弟。
今年春季跳槽季，新一線城市首次超過北上廣深，成為年輕人首選的城市。
其中表現最突出的，是杭州。
拆哥身邊也出現了這個趨勢：越來越多同事、朋友告別了北京，去了杭州。有篇爆文的標題值得玩味：
｜杭州啊杭州，為了你，我和北京分了手。
《北京城市總體規劃(2016年—2035年)》的批覆提出，到2020年北京常住人口規模控制在2300萬人以內，以後長期穩定在這一水平。
截至2018年末，北京市常住人口2154萬人，同比下降了0.8%，為16萬人。
而在西南一隅的成都都喊出，2035年人口規劃2300萬，要大幹一番。2300萬，這個數字已經和北京的規劃指標持平。
目前，成都人口總量約1600萬的，尚有40%的人口增長空間。而北京餘量只有146萬人。
錢袋子是跟著人走的。人口增量的疲乏，無疑會讓市場上流動的錢變少。
這種情況下，房價上漲的動力究竟在哪裡？
動力只能靠置換。五環外換四環內，老房換新房。
2001年6月，耗時十年，北京之前分段建設的四環路終於連成一體。
北京的四環全封閉、全立交，而規劃的設計者可能沒有想到，四環不僅僅是一條公路，更把北京切割成環內、環外兩個世界。
權威媒體《經濟參考報》曾定調：“收縮型城市面臨房地產價格下跌的可能。”北京不是收縮型城市，但是：局部郊區會成為收縮型片區。
在市場橫盤期，四環內房屋帶看量平均是五環外的2倍以上。
一對一單校劃片的，叫“學位房”。多校劃片的，叫“學區房”。無論是學位房還是學區房，都具有著強大的吸引力。
在人口增量萎縮的大背景下，都擋不住五環外的業主向著首都四環內挺進。除了學區的因素，四環內“留白增綠”的宜居生活方式更令人神往。
有人曾這樣描述史家衚衕六座別具匠心的微花園——馬桶變身文藝花池，老磚瓦砌出漂亮花壇，空調水收集搭建澆灌系統……
｜四環內的房價，是全北京的資金“守護”起來的。
在可預見的未來，內生的置換資金流，將使北京市中心地區和郊區的價差，繼續拉大。
但是有人歡喜就有人悲。
在京樓橫盤期，老破小房東更著急，因為自己的房子越來越難賣了。
截至2018年，北京有戶籍老年人333萬，佔全市戶籍總人口的24.5%。更可怕的是，平均每過24小時，北京就要增加500多位老人。按照通行指標，北京已是中度老齡化社會。
加裝電梯，是北京眾多六層磚混結構老樓業主盼望的救命稻草。
2018年9月，北京西城區一棟30年房齡的老樓啟動加裝電梯工作，卻並不順利。
“拿100萬現金放我這，我房本一複印，字一簽所有問題都解決了！”這棟樓一層業主，衝著找上門來的鄰居們，撂下了一句話。
｜可是這個房子值幾個100萬？
整個城市接盤的人見少，電梯又遲遲裝不上。如果帶電梯的新房集中推售，二手房拋盤現象也必然加劇。
那麼，對北京房東來說，如果你的房子在五環外，又是老破小，未來可能真的是要陷入資產流動性的死穴了。
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