在深圳買房還會虧錢？大概沒人相信。

畢竟，一棟近30年樓齡的房子塌了都有人爭先恐後的去買，怎麼可能還有虧錢的房子？

在上個月我看到一個深圳買房10年，虧損2500萬的故事。

講的是一位購房者在10年前以總價5000萬買入頂級豪宅華僑城天麓，但在2017年以2500萬被拍賣，因無人報名而流拍。這是在2017年，樓市行情大好時發生的。

還有位於羅湖老豪宅區的銀湖別墅群，在2008年總價已經到了4000-5000萬。但是在2019的今天，它的房價不但沒有上漲的趨勢，甚至出現縮水跡象。

以金湖山莊為例，一套344.75㎡的別墅在鏈家掛出的總價為4600萬；

齊明別墅一套戶型351.43㎡的掛出價格為3800萬；

這些樓盤的房價不低，但是前後十年，漲幅幾乎為0。

一邊是房價高到買不起的剛需客，另一邊是賣不出去還虧錢的業主。

深圳樓市就是這麼魔幻。

漲不動的房子

我們不能否認的是，閉著眼睛買房的時代已經過去，但是在2019年的當下，依然有漲幅可觀的樓盤。

例如福田景田片區的賽格景苑，今年的成交均價漲幅高達28.5%；寶安的都市翠海華苑成交均價漲幅也達到了21.7%......

在這一刻，買房要避開哪些樓盤顯得至關重要，特別是二手樓盤。

雖然我們一直建議購買二手房，因為所見即所得。但是有一些樓盤幾年的漲幅僅10%，甚至低於10%。摺合時間成本和機會成本，不漲即是跌。

所以，這些漲幅沒有超過10%的樓盤一定跑不贏大勢。

那麼跑不贏大勢的樓盤都有哪些？

Top1.京光海景花園-漲幅0.6%

位於南山後海片區的京光海景花園，常年被中介譽為“投資窪地，買到必賺錢。”

然而事實是，這個樓盤非常冷門。有多冷？就是一年只賣出兩三套那種冷。來看一下它近三年的漲幅：

可以看到，在2016年12月均價為54221元/平，但是到現在也只有54562元/平，房價漲幅只有0.6%，這個程度的話等於沒漲，嚇不嚇人？

在鏈家查詢它的二手房成交記錄，發現在2015年以前掛出的房源成交週期基本上都是在15000天以上，15000天是什麼概念？就是壓根賣不出去啊！

但是到了2015年，情況稍微好了一些。今年上半年也賣出了三套，成交週期在兩個月左右。

跟周邊的房價對比，京光顯得更慘淡.....一路之隔的文德福花園均價都去到了7.5萬/平，蔚藍海岸2期去到了9.8萬，招商名仕花園也去到了7.5萬。

一系列數據讓人納悶，位於後海東濱路與後海路交匯處，900米左右有地鐵一號線登良站，一公里內購物中心有沃爾瑪和華潤萬家，小學有南油小學，中學有北師大附中為南山前五。配套不算差，問題在哪裡？

據瞭解，項目最大的問題是戶型非常不實用，94㎡只能做2房，124平也只能做3房，這對深圳的剛需來說5.4萬/平可以淘到更好的房子。

其次就是小區物業管理差，比如小區衛生不到位、路燈壞了沒人修理，找物業也不能解決問題，能怎麼辦？

還有就是車位不夠，人車不分流，雖說是前期規劃問題，但是出現問題也得想辦法解決。一系列問題長期得不到改善，自然也沒有接盤俠。

Top2.天琴閣-漲幅0.8%

天琴閣位於寶安西鄉，樓齡14年，比較老舊而且只有兩棟，共14層。以52-80㎡的複式1-3房為主，沒有什麼社區，只有一個較小的空中花園，周邊農民房居多。

現在的均價是5.5萬/平，查看近三年的漲幅，僅0.8%，這個漲幅跟京光海景花園不分上下。

在鏈家成交記錄來看，今年上半年成交了9套，總價在340萬左右。但是在2019年之前的成交情況不容樂觀，基本上一年只賣出兩三套。

在西鄉，總價340萬上下，還可以淘到稍微新一點的小區。而且稍微瞭解情況的人都會優先考慮富通城，從升值和後期轉手的成交率來看，天琴閣是比不上的。

最後就是項目的學位比較一般，小學是西鄉小學，中學為海灣中學。沒有名校學區加持，自然不會引起部分追逐名校家庭的關注。

Top3.洪福雅苑-漲幅4.6%

天源大廈位於寶安區翻身路與創業一路交匯處，樓齡18年，是個小型社區，共5棟。距離5號線翻身站100米，屬於地鐵物業。

在房信網查詢顯示今年上半年也沒有成交記錄，在售的房源有6套左右，近三年房價的漲幅也只有4.6%。

之前去看過翻身片區，整個片區房子都比較老舊，中介反覆跟我們強調翻身絕大多數都被劃入舊改了，現在入手肯定是沒有問題的，表示自己也在翻身買了一套。

當然自住是沒什麼問題的，但是如果奔著投資，我覺得太難了。深圳的舊改是塊硬骨頭，誰知道什麼時候能啃完？

小區的戶型方正實用，因為附近農民房居多，所以高樓層視野開闊。配套一般，一路之隔有一個天虹商場，而且這個天虹商場比較舊。

要說為什麼漲不動，大概率是因為地段一般，配套一般，樓齡老。同等價格，大家都會選擇更優項。

Top4.碧海名園-漲幅6.3%

說起碧海名園，辦公室的同事都表示頭皮發麻。原因是2013年發生的刑事案件，一女子用最殘忍的手段把丈夫和婆婆給殺害。

大家只要在網上輸入“碧海名園”四個字，出來的絕對不是小區信息，而且這個案件。

這件事情對整個小區有巨大影響，事發之後同層的租戶跟業主都迅速搬離，小區也因此冠上了“凶宅”“風水不好”之名。就算喜歡這個項目的購房者，瞭解到這個事情之後都被嚇跑，畢竟大家都非常忌諱這些事情。

在鏈家顯示，今年上半年平均每個月成交一套，成交價也去到了400萬，單看成交價是不錯的。但是查看近三年房價的漲幅發現只有6.3%。

小區是比較新的，而且也有社區。主推的戶型是59.89-127㎡的複式，有2-5房，戶型實用。在售的房源顯示最小戶型59.89㎡的總價也才去到350萬左右，如此適合剛需的產品怎麼就被冷落？

除了刑事案件我認為還有其他原因。首先是，周邊配套一般，但這是整個西鄉的短板，目前體量較大的購物中心只有天虹跟沃爾瑪。而且附近有很多農民房跟工廠，人員比較雜亂。

其次就是小區靠近寶安大道，除了飛機噪音還要忍受車流的噪音，這對於不能忍受噪音的購房者來說簡直就是災難；跟前面兩個盤一樣，學位比較一般不能引起家長關注。

壓死駱駝的最後一根稻草就是惡劣的刑事案件。

Top5.蘇豪名廈-漲幅10%

蘇豪名廈位於南新路和桃園路交匯處，是一座32層的獨棟商住項目，樓齡21年。

盤點的這幾個冷盤中，它算是比較好的。起碼近三年的漲幅達到了10%，現在均價為4.6萬/平。但是在鏈家的成交記錄中顯示，今年上半年還沒有成交的房源。

項目最大的缺點是商住性質，這就導致小區內有很多小公司辦公。人流量大而且雜亂，很難形成居住氛圍，導致小區不像小區。

還有項目的戶型非常雞肋。在房信網信息顯示18年成交的兩套房源均為50㎡，但是隻能做到一房一廳，90㎡也只能做兩房，這對於深圳的剛需是非常不友好的。

感受一下戶型：

雖然離地鐵一號線大新站比較近，但是沒有名校學區、小區氛圍不行和戶型雞肋等一系列問題，價格低也難有接盤俠。

這幾年一直傳聞它會舊改，如果能改當然好，但是傳聞就像八卦，聽聽就好。

最後

過去深圳樓市黃金十年，買房虧錢，說出去沒人會相信。但是分析數據，舉實例你就會發現，真的會虧錢。

稻盛和夫說過一句至理名言：能住、能租、能賣、能創造財富的房子，才能稱之為資產。