從1998年的住房制度改革開始，中國住房商品化已經走過了20個年頭，政府不斷加碼調控，樓市依舊屢創新高。

在中國，房子已然與每個人息息相關，擁有屬於自己的房子甚至成為人生標配，買房已經成為人生最大的政治正確，房子可謂牽動著所有國人的神經。

房價還會上漲嗎？未來哪裡的房子值得買？買房要遵循什麼原則？相信你也飽受這些問題的困擾。

我結合自己兩年地產工作經歷，整理了九條與房子有關經驗作為分享。

一、怎樣評判一個城市房子的升值潛力？

買一個房子，就相當於買了這個城市的“股票”。

判斷一個城市的房產是否能保值增值，要看這個城市是否有發展潛力。

具體可以從八個要素考慮：1.城市規模（GDP總量或人口總量）；2.人口流入；3.人均收入；4.土地供應；5.兒童數量的增速；6.上市公司的數量；7.財政收入；8.服務業佔比。

其中最重要的三個指標是：人口的淨流入（需求），土地供給情況（供給），這個城市的第三產業所佔比重（發展潛力）。

二、哪些城市的房子值得買？

內生型城市以及外溢型城市具有較高的投資價值。

內生型：所有一線城市和熱門二線城市。

衡量指標為經濟實力強、有良好的產業基礎和產業導向、全國GPP排名20名以前、地鐵修建如火如荼、土地市場火爆。

外溢型：核心城市周邊一小時交通圈內。

由於大城市土地稀缺，供不應求以及房價過高，致使大城市需求外溢，由此房價會被緊挨著的大城市帶高。

三、買房時怎麼付款更划算？

買房可以全款支付，也可向銀行按揭貸款。

貸款買房，每年會有利息支出，累計下來是一筆很大的數字，比如一百萬的房子，首付三成貸款70萬，按照商業貸款基準利率4.9%，貸款30年，還款總額1337431.34元，利息支出637431.34元，相當於多支付了91%的金額，不少人形成有錢買房儘量少貸款的誤解。其實這沒有考慮到收入水平的提高以及貨幣貶值。

住有所居是民生的保障，國家是鼓勵人們買房自住的，對首套房貸款也給予了很大力度的利率支持。首套房商業貸款基準利率4.9%，公積金貸款3.25%，在所有貸款利率中，房貸利率是最低的，以目前經濟發展以及通貨膨脹，即便是普通的投資理財收益率也普遍能達到5%以上。想想10年前的100萬與今天的100萬價值多少，就能夠明白如果100萬在30年後即便價值200萬也鐵定是虧本的。此外大多數正規公司都會給員工繳納公積金，公積金平時存在賬戶上取不出來的，只能用於買房，這就降低了貸款購房的成本。根據最新的《個人所得稅法》房貸利息抵扣個稅，即你的工資先扣除房貸利息再來繳稅，這也降低了貸款買房的負擔。因此極低的貸款利率，繳納的住房公積金以及個稅抵扣房貸利息，都使得貸款買房比全款買房更為划算。

因此牢記三個要點：1. 儘量少付首付，多用貸款。2. 不僅要多用貸款，而且貸款的期限要儘量長。3. 貸款時，儘量使用公積金。

四、買市中心房還是買郊區房？

政府規劃的新區通常在郊區，價格便宜且升值空間大，過去中國城鎮化水平低的時候，隨著城市發展邊界的不斷延伸，郊區配套的不斷成熟，位於郊區的房子隨之也有很大的升值。但中國的造城運動已經告一段落了，如今還像過去那樣，靠政府的一紙規劃，去博未來房價的上漲，在未來的風險較大，許多城市的新城淪為空城、鬼城已經屢見不鮮。房子的價值，不在於房子本身，而在於它周邊的稀缺資源，比如學院、醫院、商圈、各種辦事機構等，它們帶來的便利性，才是房價升值的根本。相較而言，市中心的房子更有升值潛力。如果有選擇的話，儘可能選擇城市中心、附帶各種稀缺資源的房子。

因為市中心的房子配套成熟，因此租房需求大，使得房子更便於出租。特別是在商業集中的辦公寫字樓，上萬人在讀的大學城，有巨大的租房需求，同樣的租金水平也更高，因此能夠用房租的收益去抵減每月的房貸。而郊區房配套不齊全，交通不便利，或許房價增值快但卻難以出租，相比之下配套齊全便於出租的市中心房子的投資收益更高。

五、買新房還是買舊房？

二手房的優勢在於：

價格：由於建築成本較低，房齡較長，二手房房價普遍低於一手房。

位置：因為一個城市的發展，多是從中心擴散出去，所以越是市中心、越是配套齊全，二手房就越多，新房也就相對較少，因此二手房的位置，一般好於一手新房。

戶型：二手房遍佈在城市的各個角落，戶型選擇餘地大。而一手房，每個樓盤的戶型都是固定的，選擇餘地小。但一手房的戶型比較新，設計更合理，住得也比較舒適。

配套：因為二手大都處於成熟的城區，因此二手房的周邊配套要優於一手房。

風險：大部分一手房為期房，通常購房者對開發商一知半解，期房變成現房短則一年，長則數年，期間可能出現若干不可控因素。二手房全部都是現房交易，不會出現這種風險，只要完成過戶，基本可以安枕無憂。

新房的優勢在於：

房子品質更可靠：因為中國房地產仍處於高速發展中，商品房的迭代更新非常劇烈，就如同手機，現在的房子比十年前的房子好上太多。比如老舊小區沒有足夠的停車位，物業服務水平差等。

新房市場比二手房交易市場更成熟。中國目前仍然以新房交易為主，二手房市場仍不完善，相對來說新房交易風險更小一些。二手房多是個人與個人之間的交易，某些賣房者可能會故意欺騙買方，隱瞞房產的不利因素，增大買方的識別成本，一旦沒有仔細辨別，就可能掉入賣房者精心布好的陷阱，遇上黑中介等都會對房產交易產生不利影響。

總得來說，如果我們對居住沒有特別緊急的需求，例如工作居住、小孩上學等需要立即購房入住的因素，建議選擇風險更小、流程更透明、居住條件更好的一手房。

六、如何選擇房子？

德科地產頻道的劉德科老師提出了選擇房子的三個標準“小”、“精”、“貴”。

所謂“小”，就是在同等功能區數量下，戶型面積要儘量小。比如三居室最好是 90 平米左右，四居室最好是 120-140 平米左右。未來隨著房價越漲越高，大家的收入未必追得上房價，越來越多的人選擇在控制總價的前提下，滿足自己的居住需求，因此戶型會越來越緊湊，需求面積會越來越小。

所謂“精”，就是要儘量買精裝交付的房子。專業的地產商裝修的房子，從理論上來說會比自己裝修的要更靠譜，除了節省裝修時間，更容易形成居住氛圍，更重要的是使得整個樓盤的價值獲得整體的提升。

所謂“貴”，是指要買物業費更貴的樓盤。品牌物業公司的物業費通常較高，但也是對居住環境的保證，畢竟房子交付後，居住環境的品質很大程度上是由物業公司維繫的。現在物業費收得高，哪怕物業服務水準不行，將來這個樓盤還是有機會換一家更好的物業服務公司，何況交付以後想要再提高物業費，是一件非常難的事情。

七、房子產權只有70年，租一輩子房豈不划算？

北京、上海等大城市的房子產權是70年，租售比約為1.5%，房價一般是年租價的60多倍，差不多是房子的70年產權。這給人租一輩子房也很划算的感覺，但這只是個錯覺。租金上漲速度是驚人的，或許僅僅30年後，你依舊在租房，但付的租金總量就足以在當地買下一套房子了，想想現在要交的租金，已經能夠交10年前購買房子的月供了，更何況房子自身的升值，以及中國戶籍制度下戶口所捆綁的其他福利（醫療、教育、社保）等。

八、目前實在買不起，怎麼租房合適？

條件允許的話儘量買房而不選擇租房，但實在買不起的怎麼辦，特別對於許多剛畢業的年輕人，不依靠父母大多數是連首付都湊不出的是買不起房的。這時候需要考慮的是如何更好的租房。

租房，便是為了方便，儘量靠近工作場所，儘量保證自己的上班時間在半小時之內，最好在10分鐘左右，最不濟，也不要突破單程時間 1小時的上限。如果租住的地點距離公司只有10分鐘左右，即便房租多上幾百，也會感到非常幸福，但如果租住的地方，上班時間超過了一小時，那麼你每天一定會非常勞累，無心工作。只有首先讓自己過得舒適了，才會有充足的奮鬥動力。這樣就能更好地利用時間、節省精力、投資自己。長遠來看，投資自己才是最好的投資。

九、房價會跌麼？

除了第八條租房建議，其他七條建議都是建立在房價會持續上漲的前提下。

那麼，關鍵問題來了，房價會跌麼？

這也是我從業兩年來一直在思考的問題。

• （1）房地產總是最先映射這個國家的宏觀政策

2015年底中央經濟工作會議召開，明確2016年經濟任務主要是積極穩妥化解產能過剩、幫助企業降低成本、化解房地產庫存、擴大有效供給、防範化解金融風險五大任務。其他四大任務成效如何已無人關注，但去庫存的目標使得地方政府有了支持地產的“尚方寶劍”，畢竟土地出讓金是地方最重要的稅收來源，去庫存的浪潮直接引領了2016年房價的的空前暴漲，並且從一線一直蔓延到三四線城市，不到一年全國各地相繼出臺了史上最密集最嚴厲的限購政策，並且至今還在加碼。

2017年國家提出把粵港澳大灣區打造成為世界四大灣區之一，大灣區規劃成為相關城市房價上漲最重要的理論支撐基礎。

2017年4月1日雄安新區的公佈，隨即雄安新區宣佈所涉河北省三縣（雄縣、容城、安新）都已凍結全部房產過戶。

2017年二線城市開啟搶人大戰，吸引人才最重要的籌碼是落戶購房。有人調侃道，限購關上炒房的門，城市“搶人”卻打開了炒房的窗。

2018年4月13日海南自由貿易區的建立，使得海南成為中國全省限購住房首省份。

2018年4月21日，據新華社報道，朝鮮全國要集中一切力量進行社會主義經濟建設。“如果朝鮮真實行改革開放，丹東就是下一個深圳。”丹東房價兩天暴漲五成，成為同期中國房價漲幅最高的城市。

你會發現，在中國這樣一個國度，房地產總是對中國國家政策有著最敏銳的嗅覺。中國的每一個政府層面的政策，都最先傳導到地產上。在中國，沒有任何一個行業像房地產一樣與中國經濟有這麼深的關聯度。即便是互聯網行業也不行。

• （2）看不懂的中國樓市

從消費品的角度，房地產屬於高價耐耗品，屬於剛需性商品，屬於具有投資屬性的商品，屬於低頻交易類商品。正是因為它具有如此之多的特性，從全球來看，房產都是一個吸納資金的蓄水池，也都是反映區域經濟的晴雨表。而在中國，其倚重投資拉動經濟的發展模式、缺乏有效的金融投資渠道、安土重遷的置業傳統，社會福利與戶籍捆綁的社會制度，更使得買房成為剛需。這樣的剛需，已經不僅僅是人們居住的剛需，是政府經濟發展的剛需，也是投資理財的剛需，是能夠在城市生活的剛需。

由此也形成了中國房價的畸形走高。2018年的數據顯示，中國50大中城市房價租售比最高的哈爾濱為3.4%，最低的廈門是1%，而以西方發達國家的標準，租售比達到5%才有投資價值；房價收入比，指住房價格與城市居民家庭年收入之比，按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3-6倍之間為合理區間。而我國大部分大中城市房價收入比超過6倍，其中深圳、上海的比率都超過了20甚至更高。

此外作為發展中國家的中國，人均住房面積卻已經達到了35平方米，人均住房面積已經達到發達經濟體的水平。

從這些指標來看，中國樓市是不理性的。

而從另一方面來看，中國依然處於經濟快速發展、國際地位攀升的時期，依然處於快速城市化的進程內，目前我國的收入水平只有美國的1/7，相當於日本上世紀70年代，或者韓國上世紀80年代的水平。人口城市化率不到60%，而發達國家普遍達到80%。從這個角度來說，房價還有很大需求以及上漲空間。

同樣的，由於房地產與中國經濟關聯度太高，房地產關乎國計民生，又是萬萬不能有大的動盪的，因此政府從來沒說過要讓房價下跌，政府調控的不是房價的水平，而是房價過快的增速。

從經濟發展和社會穩定角度來說，房價是很難下跌的。

中國經濟總量世界第二，2007年GDP總量27萬億人民幣，2017年GDP總量超過80億，增長達到200%，增速位列各大經濟體前列，即便如此，近十年的房價增幅仍大幅高於GDP的增幅。

但中國股市卻熊冠全球，2007年股市達到6000點，2017年為3000點，僅為十年前的一半。股市的表現是與中國經濟的增長相背離的。

2018年中國房產總市值65萬億美元，已超過美國+歐盟+日本總和，後者只有60萬億美元；第二，中國股票市值6萬億美元，只有美國+歐盟+日本總和的十分之一左右；第三，中國房產總市值是股票市值的十倍多，遠超美國、歐盟的1倍。

樓市和股市一向是最為重要的投資渠道，中國金融市場的不健全，相比莊家橫行的股票市場，人民更放心拿錢去買看得見摸得著的房子，除了買房，我們還能想出其他又簡單又靠譜的投資選項麼？股市和樓市就好比蹺蹺板兩端，股市無法滿足人民財富的保值增值需求，從而導致大量本該投入股市的資金從股市這端滑向了另一端的樓市，這也就解釋了為何中國經濟持續高速增長，但中國股市長年熊市，但是房價卻年年上漲。

中國特色的社會主義市場經濟在爭議中高速發展了40年，這樣大的經濟體保持這麼長時間的高速增長，在世界經濟發展史上都是孤例。並且這樣的發展並不符合西方經濟體系的邏輯。

諾貝爾經濟學獎獲得者哈耶克將中國經濟取得的成就稱之為“人類行為的意外結果”。連世界最頂級的經濟學家尚且看不懂中國經濟，或許這個世界上真正理解中國經濟的人不超過10個。

同樣的，能看懂和中國經濟高度關聯的中國樓市的人，我認為也不會超過10個。目前來說公認的只有任志強一個。

中國樓市未來走勢如何？我還沒自負到以為自己能夠下這樣的論斷。

• （三）不應該期望房價的大幅下跌

我無法預測未來房價走勢，但我相信世界上沒有隻賺不賠的買賣，經濟發展一定是自帶週期的，任何國家概莫能外。90年代日本地產崩盤是日本經濟的的拐點，日本經濟至今一蹶不振；2007年的美國房地產次貸危機為導火索引發了1929年以來的最大的金融風暴，並嚴重打擊了美國經濟。

房地產的繁榮，某種意義上也代表著經濟的繁榮，但房地產的過度繁榮，又會限制經濟的繼續繁榮。

房地產是中國經濟最大的灰犀牛（“灰犀牛事件”是太過於常見以至於人們習以為常的風險），這已經是不爭的事實。而在中國，房地產與中國經濟的關聯度遠高於房地產之於日本和美國。以兩者的關聯度來看，只要中國經濟還在發展，中國房價是不可能下跌的。反過來說中國房價下跌的時候，也意味著中國將會經歷1978年改革開放以來最嚴重的經濟危機，並且其對中國經濟的影響一定超過90年代日本經濟崩潰以及2008年美國的金融危機。從這個意義來說，我不會希望房價大幅下跌。

• （四）現在什麼情況下應該買房？

繞了一個大圈，還是沒回答那個問題：以後的房子該不該買？

雖說無法預測今後房地產的走勢，但我還是想給大家一些建議。

如果是剛需，或者是改善型置業，那就買吧，越早買越好，誰讓房子成為了中國人人生的標配，你需要給女朋友用作婚房，給小孩用作學區房，給自己以及你的家人享受所在城市的醫療以及養老福利所必須的戶口也需要一套房。但如果是投資，甚至已經有了兩三套房還有閒錢的，還是考慮其他投資標的吧。或許房子是一隻漲了20多年的藍籌股，還有繼續上漲的可能，但其價格已經太貴了。

更重要的，錢是賺不完的，但是虧得完。