大家都知道，我是很認可買房這件事的，但我並不想神化買房中的所有事。樓市經歷那麼多年發展，現在已經到了成熟期。每天我都能在這個圈子裡看到不少營銷技巧和套路，反而坦率和真誠是越來越稀缺。所以我希望通過自己十多年的經驗，來幫助大家找到房產中的真正價值點。
今天就繼續和大家聊聊售樓處裡的那些小招數，希望對你有用。
01
先問大家一個問題：如果讓你去見一個陌生人，你對他/她的第一印象從哪裡而來？
我相信大多數的回答都會是穿著、顏值等外觀因素。
同樣，大家對於一個項目的第一印象也是來自於第一眼看到的售樓處。為什麼很多有硬傷的產品，比如遠郊經濟型別墅以及所有商住，在新房市場賣的掉，在二手市場就賣不掉呢。因為新房有金碧輝煌的售樓處儀式感以及銷售精緻的妝容。相比二手房毫無設計感的售賣方式，新房賣貨碾壓二手房，就如同淘寶賣家秀和買家秀的區別。
人都是視覺動物，會把眼睛看到所產生的好感，自動投射到對產品身上。其實大家都明白這個道理，但真的到了售樓處，心情大好之後，就放鬆了警惕。
所以，大家要注意的第一點就是進了售樓處一定要剋制，再剋制。如果壓制不了腦海中衝動的話，建議你打開手機裡的綠中介APP，看看周邊二手房更便宜的房價，也許能夠讓你冷靜一些。
02
接下來，在簡單的自我介紹後，銷售會將你引到沙盤區位圖前做講解。
而這時，雞賊的銷售肯定會問：“請問您目前住在哪片區域？”亦或是“請問您對這片區域了不瞭解？”
這其實是個非常非常重要的問題，看似套近乎的話術背後隱含了這樣的潛臺詞：你對這片區域瞭解的程度會決定銷售如何來給你解讀區位圖。
去看過新房的朋友肯定都知道，在新盤的售樓處裡肯定會有一整面牆的大型區位圖，用來指示小區的所在位置以及周邊的公共設施或者亮點。我們拿上海的某項目舉例：
大家都知道，我是很認可買房這件事的，但我並不想神化買房中的所有事。樓市經歷那麼多年發展，現在已經到了成熟期。每天我都能在這個圈子裡看到不少營銷技巧和套路，反而坦率和真誠是越來越稀缺。所以我希望通過自己十多年的經驗，來幫助大家找到房產中的真正價值點。
今天就繼續和大家聊聊售樓處裡的那些小招數，希望對你有用。
01
先問大家一個問題：如果讓你去見一個陌生人，你對他/她的第一印象從哪裡而來？
我相信大多數的回答都會是穿著、顏值等外觀因素。
同樣，大家對於一個項目的第一印象也是來自於第一眼看到的售樓處。為什麼很多有硬傷的產品，比如遠郊經濟型別墅以及所有商住，在新房市場賣的掉，在二手市場就賣不掉呢。因為新房有金碧輝煌的售樓處儀式感以及銷售精緻的妝容。相比二手房毫無設計感的售賣方式，新房賣貨碾壓二手房，就如同淘寶賣家秀和買家秀的區別。
人都是視覺動物，會把眼睛看到所產生的好感，自動投射到對產品身上。其實大家都明白這個道理，但真的到了售樓處，心情大好之後，就放鬆了警惕。
所以，大家要注意的第一點就是進了售樓處一定要剋制，再剋制。如果壓制不了腦海中衝動的話，建議你打開手機裡的綠中介APP，看看周邊二手房更便宜的房價，也許能夠讓你冷靜一些。
02
接下來，在簡單的自我介紹後，銷售會將你引到沙盤區位圖前做講解。
而這時，雞賊的銷售肯定會問：“請問您目前住在哪片區域？”亦或是“請問您對這片區域了不瞭解？”
這其實是個非常非常重要的問題，看似套近乎的話術背後隱含了這樣的潛臺詞：你對這片區域瞭解的程度會決定銷售如何來給你解讀區位圖。
去看過新房的朋友肯定都知道，在新盤的售樓處裡肯定會有一整面牆的大型區位圖，用來指示小區的所在位置以及周邊的公共設施或者亮點。我們拿上海的某項目舉例：
大家可以看到：從區位圖上來看，樓盤距離上海的副中心大寧以及五角場等城市副中心近在咫尺，到兩邊的地鐵站點似乎也就是拐兩個彎、出門走兩步就到了，太便捷了。
這時銷售的也會在一邊講解：
“我們距離規劃大型綜合體XXX/XX三甲醫院非常近”
“地鐵站離我們小區直線距離步行可達”。
這就是銷售講解沙盤時的第一個套路：對距離/比例尺含糊其辭。
03
先來說說這區位圖中有哪些套路。
由於政府要求必須對小區的區位進行公示，但是沒有規定要按照標準地圖的比例尺來做，這就給房企留下了模糊處理的機會。
而我們之前提到，銷售會在照面時以寒暄的形式詢問客戶對該片區域是否瞭解，從回答中銷售就會在心裡有個分寸：該以多大的尺度來引導你。
一般情況下，銷售聽完客戶回答後會有這樣的內心活動：
1. 客戶：“我從沒來過這一片區域，第一次來看。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:5，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為步行可達。
2. 客戶：“有過一定了解，這次想來詳細瞭解一下。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:3，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為也就1公里多一點。
3. 客戶：“我就住在附近，對這裡非常瞭解。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:1，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為3公里。
所以建議各位在看盤之前一定要對周邊有一定的瞭解，直接說自己就住在附近，並且時不時講幾個當地的地標震懾住對方，這樣後續銷售就不敢浮誇了。
04
我們還是以剛才那個項目為例子，繼續講區位圖。從圖上看，小區距離上海北郊綠地顧村公園近在咫尺，大寧商圈觸手可及；銷售也會告訴你，小區1、7號線雙軌交覆蓋，交通便利。
但現實永遠是那麼的殘酷，我們來看看實際到地鐵站的距離，都是超過4公里的。
大家都知道，我是很認可買房這件事的，但我並不想神化買房中的所有事。樓市經歷那麼多年發展，現在已經到了成熟期。每天我都能在這個圈子裡看到不少營銷技巧和套路，反而坦率和真誠是越來越稀缺。所以我希望通過自己十多年的經驗，來幫助大家找到房產中的真正價值點。
今天就繼續和大家聊聊售樓處裡的那些小招數，希望對你有用。
01
先問大家一個問題：如果讓你去見一個陌生人，你對他/她的第一印象從哪裡而來？
我相信大多數的回答都會是穿著、顏值等外觀因素。
同樣，大家對於一個項目的第一印象也是來自於第一眼看到的售樓處。為什麼很多有硬傷的產品，比如遠郊經濟型別墅以及所有商住，在新房市場賣的掉，在二手市場就賣不掉呢。因為新房有金碧輝煌的售樓處儀式感以及銷售精緻的妝容。相比二手房毫無設計感的售賣方式，新房賣貨碾壓二手房，就如同淘寶賣家秀和買家秀的區別。
人都是視覺動物，會把眼睛看到所產生的好感，自動投射到對產品身上。其實大家都明白這個道理，但真的到了售樓處，心情大好之後，就放鬆了警惕。
所以，大家要注意的第一點就是進了售樓處一定要剋制，再剋制。如果壓制不了腦海中衝動的話，建議你打開手機裡的綠中介APP，看看周邊二手房更便宜的房價，也許能夠讓你冷靜一些。
02
接下來，在簡單的自我介紹後，銷售會將你引到沙盤區位圖前做講解。
而這時，雞賊的銷售肯定會問：“請問您目前住在哪片區域？”亦或是“請問您對這片區域了不瞭解？”
這其實是個非常非常重要的問題，看似套近乎的話術背後隱含了這樣的潛臺詞：你對這片區域瞭解的程度會決定銷售如何來給你解讀區位圖。
去看過新房的朋友肯定都知道，在新盤的售樓處裡肯定會有一整面牆的大型區位圖，用來指示小區的所在位置以及周邊的公共設施或者亮點。我們拿上海的某項目舉例：
大家可以看到：從區位圖上來看，樓盤距離上海的副中心大寧以及五角場等城市副中心近在咫尺，到兩邊的地鐵站點似乎也就是拐兩個彎、出門走兩步就到了，太便捷了。
這時銷售的也會在一邊講解：
“我們距離規劃大型綜合體XXX/XX三甲醫院非常近”
“地鐵站離我們小區直線距離步行可達”。
這就是銷售講解沙盤時的第一個套路：對距離/比例尺含糊其辭。
03
先來說說這區位圖中有哪些套路。
由於政府要求必須對小區的區位進行公示，但是沒有規定要按照標準地圖的比例尺來做，這就給房企留下了模糊處理的機會。
而我們之前提到，銷售會在照面時以寒暄的形式詢問客戶對該片區域是否瞭解，從回答中銷售就會在心裡有個分寸：該以多大的尺度來引導你。
一般情況下，銷售聽完客戶回答後會有這樣的內心活動：
1. 客戶：“我從沒來過這一片區域，第一次來看。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:5，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為步行可達。
2. 客戶：“有過一定了解，這次想來詳細瞭解一下。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:3，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為也就1公里多一點。
3. 客戶：“我就住在附近，對這裡非常瞭解。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:1，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為3公里。
所以建議各位在看盤之前一定要對周邊有一定的瞭解，直接說自己就住在附近，並且時不時講幾個當地的地標震懾住對方，這樣後續銷售就不敢浮誇了。
04
我們還是以剛才那個項目為例子，繼續講區位圖。從圖上看，小區距離上海北郊綠地顧村公園近在咫尺，大寧商圈觸手可及；銷售也會告訴你，小區1、7號線雙軌交覆蓋，交通便利。
但現實永遠是那麼的殘酷，我們來看看實際到地鐵站的距離，都是超過4公里的。
大家都知道，我是很認可買房這件事的，但我並不想神化買房中的所有事。樓市經歷那麼多年發展，現在已經到了成熟期。每天我都能在這個圈子裡看到不少營銷技巧和套路，反而坦率和真誠是越來越稀缺。所以我希望通過自己十多年的經驗，來幫助大家找到房產中的真正價值點。
今天就繼續和大家聊聊售樓處裡的那些小招數，希望對你有用。
01
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我相信大多數的回答都會是穿著、顏值等外觀因素。
同樣，大家對於一個項目的第一印象也是來自於第一眼看到的售樓處。為什麼很多有硬傷的產品，比如遠郊經濟型別墅以及所有商住，在新房市場賣的掉，在二手市場就賣不掉呢。因為新房有金碧輝煌的售樓處儀式感以及銷售精緻的妝容。相比二手房毫無設計感的售賣方式，新房賣貨碾壓二手房，就如同淘寶賣家秀和買家秀的區別。
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所以，大家要注意的第一點就是進了售樓處一定要剋制，再剋制。如果壓制不了腦海中衝動的話，建議你打開手機裡的綠中介APP，看看周邊二手房更便宜的房價，也許能夠讓你冷靜一些。
02
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這其實是個非常非常重要的問題，看似套近乎的話術背後隱含了這樣的潛臺詞：你對這片區域瞭解的程度會決定銷售如何來給你解讀區位圖。
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大家可以看到：從區位圖上來看，樓盤距離上海的副中心大寧以及五角場等城市副中心近在咫尺，到兩邊的地鐵站點似乎也就是拐兩個彎、出門走兩步就到了，太便捷了。
這時銷售的也會在一邊講解：
“我們距離規劃大型綜合體XXX/XX三甲醫院非常近”
“地鐵站離我們小區直線距離步行可達”。
這就是銷售講解沙盤時的第一個套路：對距離/比例尺含糊其辭。
03
先來說說這區位圖中有哪些套路。
由於政府要求必須對小區的區位進行公示，但是沒有規定要按照標準地圖的比例尺來做，這就給房企留下了模糊處理的機會。
而我們之前提到，銷售會在照面時以寒暄的形式詢問客戶對該片區域是否瞭解，從回答中銷售就會在心裡有個分寸：該以多大的尺度來引導你。
一般情況下，銷售聽完客戶回答後會有這樣的內心活動：
1. 客戶：“我從沒來過這一片區域，第一次來看。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:5，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為步行可達。
2. 客戶：“有過一定了解，這次想來詳細瞭解一下。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:3，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為也就1公里多一點。
3. 客戶：“我就住在附近，對這裡非常瞭解。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:1，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為3公里。
所以建議各位在看盤之前一定要對周邊有一定的瞭解，直接說自己就住在附近，並且時不時講幾個當地的地標震懾住對方，這樣後續銷售就不敢浮誇了。
04
我們還是以剛才那個項目為例子，繼續講區位圖。從圖上看，小區距離上海北郊綠地顧村公園近在咫尺，大寧商圈觸手可及；銷售也會告訴你，小區1、7號線雙軌交覆蓋，交通便利。
但現實永遠是那麼的殘酷，我們來看看實際到地鐵站的距離，都是超過4公里的。
在沒有營銷渲染的二手房市場裡，超過4公里一定一定不能算地鐵房了。事實上，3公里以內都已經是很勉強的地鐵房概念。
我們再來看區位圖上開兩條馬路就到的大寧商圈。地圖上顯示是開車30分鐘可達，但實際上海的南北高架是很堵車的，一般情況下到不了。
大家都知道，我是很認可買房這件事的，但我並不想神化買房中的所有事。樓市經歷那麼多年發展，現在已經到了成熟期。每天我都能在這個圈子裡看到不少營銷技巧和套路，反而坦率和真誠是越來越稀缺。所以我希望通過自己十多年的經驗，來幫助大家找到房產中的真正價值點。
今天就繼續和大家聊聊售樓處裡的那些小招數，希望對你有用。
01
先問大家一個問題：如果讓你去見一個陌生人，你對他/她的第一印象從哪裡而來？
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同樣，大家對於一個項目的第一印象也是來自於第一眼看到的售樓處。為什麼很多有硬傷的產品，比如遠郊經濟型別墅以及所有商住，在新房市場賣的掉，在二手市場就賣不掉呢。因為新房有金碧輝煌的售樓處儀式感以及銷售精緻的妝容。相比二手房毫無設計感的售賣方式，新房賣貨碾壓二手房，就如同淘寶賣家秀和買家秀的區別。
人都是視覺動物，會把眼睛看到所產生的好感，自動投射到對產品身上。其實大家都明白這個道理，但真的到了售樓處，心情大好之後，就放鬆了警惕。
所以，大家要注意的第一點就是進了售樓處一定要剋制，再剋制。如果壓制不了腦海中衝動的話，建議你打開手機裡的綠中介APP，看看周邊二手房更便宜的房價，也許能夠讓你冷靜一些。
02
接下來，在簡單的自我介紹後，銷售會將你引到沙盤區位圖前做講解。
而這時，雞賊的銷售肯定會問：“請問您目前住在哪片區域？”亦或是“請問您對這片區域了不瞭解？”
這其實是個非常非常重要的問題，看似套近乎的話術背後隱含了這樣的潛臺詞：你對這片區域瞭解的程度會決定銷售如何來給你解讀區位圖。
去看過新房的朋友肯定都知道，在新盤的售樓處裡肯定會有一整面牆的大型區位圖，用來指示小區的所在位置以及周邊的公共設施或者亮點。我們拿上海的某項目舉例：
大家可以看到：從區位圖上來看，樓盤距離上海的副中心大寧以及五角場等城市副中心近在咫尺，到兩邊的地鐵站點似乎也就是拐兩個彎、出門走兩步就到了，太便捷了。
這時銷售的也會在一邊講解：
“我們距離規劃大型綜合體XXX/XX三甲醫院非常近”
“地鐵站離我們小區直線距離步行可達”。
這就是銷售講解沙盤時的第一個套路：對距離/比例尺含糊其辭。
03
先來說說這區位圖中有哪些套路。
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而我們之前提到，銷售會在照面時以寒暄的形式詢問客戶對該片區域是否瞭解，從回答中銷售就會在心裡有個分寸：該以多大的尺度來引導你。
一般情況下，銷售聽完客戶回答後會有這樣的內心活動：
1. 客戶：“我從沒來過這一片區域，第一次來看。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:5，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為步行可達。
2. 客戶：“有過一定了解，這次想來詳細瞭解一下。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:3，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為也就1公里多一點。
3. 客戶：“我就住在附近，對這裡非常瞭解。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:1，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為3公里。
所以建議各位在看盤之前一定要對周邊有一定的瞭解，直接說自己就住在附近，並且時不時講幾個當地的地標震懾住對方，這樣後續銷售就不敢浮誇了。
04
我們還是以剛才那個項目為例子，繼續講區位圖。從圖上看，小區距離上海北郊綠地顧村公園近在咫尺，大寧商圈觸手可及；銷售也會告訴你，小區1、7號線雙軌交覆蓋，交通便利。
但現實永遠是那麼的殘酷，我們來看看實際到地鐵站的距離，都是超過4公里的。
在沒有營銷渲染的二手房市場裡，超過4公里一定一定不能算地鐵房了。事實上，3公里以內都已經是很勉強的地鐵房概念。
我們再來看區位圖上開兩條馬路就到的大寧商圈。地圖上顯示是開車30分鐘可達，但實際上海的南北高架是很堵車的，一般情況下到不了。
所以千萬不能隨便相信售樓處裡區位圖上地鐵、商圈配套的話術。
當然，每個房企的區位圖比例尺各有不同，也是有部分房企使用真實距離來做區位圖的。比如下面這個已經賣光的項目：
大家都知道，我是很認可買房這件事的，但我並不想神化買房中的所有事。樓市經歷那麼多年發展，現在已經到了成熟期。每天我都能在這個圈子裡看到不少營銷技巧和套路，反而坦率和真誠是越來越稀缺。所以我希望通過自己十多年的經驗，來幫助大家找到房產中的真正價值點。
今天就繼續和大家聊聊售樓處裡的那些小招數，希望對你有用。
01
先問大家一個問題：如果讓你去見一個陌生人，你對他/她的第一印象從哪裡而來？
我相信大多數的回答都會是穿著、顏值等外觀因素。
同樣，大家對於一個項目的第一印象也是來自於第一眼看到的售樓處。為什麼很多有硬傷的產品，比如遠郊經濟型別墅以及所有商住，在新房市場賣的掉，在二手市場就賣不掉呢。因為新房有金碧輝煌的售樓處儀式感以及銷售精緻的妝容。相比二手房毫無設計感的售賣方式，新房賣貨碾壓二手房，就如同淘寶賣家秀和買家秀的區別。
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所以，大家要注意的第一點就是進了售樓處一定要剋制，再剋制。如果壓制不了腦海中衝動的話，建議你打開手機裡的綠中介APP，看看周邊二手房更便宜的房價，也許能夠讓你冷靜一些。
02
接下來，在簡單的自我介紹後，銷售會將你引到沙盤區位圖前做講解。
而這時，雞賊的銷售肯定會問：“請問您目前住在哪片區域？”亦或是“請問您對這片區域了不瞭解？”
這其實是個非常非常重要的問題，看似套近乎的話術背後隱含了這樣的潛臺詞：你對這片區域瞭解的程度會決定銷售如何來給你解讀區位圖。
去看過新房的朋友肯定都知道，在新盤的售樓處裡肯定會有一整面牆的大型區位圖，用來指示小區的所在位置以及周邊的公共設施或者亮點。我們拿上海的某項目舉例：
大家可以看到：從區位圖上來看，樓盤距離上海的副中心大寧以及五角場等城市副中心近在咫尺，到兩邊的地鐵站點似乎也就是拐兩個彎、出門走兩步就到了，太便捷了。
這時銷售的也會在一邊講解：
“我們距離規劃大型綜合體XXX/XX三甲醫院非常近”
“地鐵站離我們小區直線距離步行可達”。
這就是銷售講解沙盤時的第一個套路：對距離/比例尺含糊其辭。
03
先來說說這區位圖中有哪些套路。
由於政府要求必須對小區的區位進行公示，但是沒有規定要按照標準地圖的比例尺來做，這就給房企留下了模糊處理的機會。
而我們之前提到，銷售會在照面時以寒暄的形式詢問客戶對該片區域是否瞭解，從回答中銷售就會在心裡有個分寸：該以多大的尺度來引導你。
一般情況下，銷售聽完客戶回答後會有這樣的內心活動：
1. 客戶：“我從沒來過這一片區域，第一次來看。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:5，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為步行可達。
2. 客戶：“有過一定了解，這次想來詳細瞭解一下。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:3，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為也就1公里多一點。
3. 客戶：“我就住在附近，對這裡非常瞭解。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:1，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為3公里。
所以建議各位在看盤之前一定要對周邊有一定的瞭解，直接說自己就住在附近，並且時不時講幾個當地的地標震懾住對方，這樣後續銷售就不敢浮誇了。
04
我們還是以剛才那個項目為例子，繼續講區位圖。從圖上看，小區距離上海北郊綠地顧村公園近在咫尺，大寧商圈觸手可及；銷售也會告訴你，小區1、7號線雙軌交覆蓋，交通便利。
但現實永遠是那麼的殘酷，我們來看看實際到地鐵站的距離，都是超過4公里的。
在沒有營銷渲染的二手房市場裡，超過4公里一定一定不能算地鐵房了。事實上，3公里以內都已經是很勉強的地鐵房概念。
我們再來看區位圖上開兩條馬路就到的大寧商圈。地圖上顯示是開車30分鐘可達，但實際上海的南北高架是很堵車的，一般情況下到不了。
所以千萬不能隨便相信售樓處裡區位圖上地鐵、商圈配套的話術。
當然，每個房企的區位圖比例尺各有不同，也是有部分房企使用真實距離來做區位圖的。比如下面這個已經賣光的項目：
事實上，我除了在杭州看到新房售樓處用的都是標準比例尺的區位圖，在中國絕大部分的房企用的區位圖都是縮圖。很多圖上近在咫尺的地方，可能天高地遠。
我的經驗是，為了不到現場被帶節奏，大家一定要在看房前，就應該把周邊地鐵醫院學校查清楚。
05
講完了小區區位圖，接下來銷售會給你講解小區沙盤的周邊分佈。
房企做沙盤的目的是為了讓客戶對小區具體樓棟、綠化設計、會所位置、行車/人行出入口以及小區周邊道路有一個大致的瞭解，這樣比單純看平面圖會更形象直觀。但其實這當中也有很多小招數。
舉一個實際踩盤中的案例：
大家都知道，我是很認可買房這件事的，但我並不想神化買房中的所有事。樓市經歷那麼多年發展，現在已經到了成熟期。每天我都能在這個圈子裡看到不少營銷技巧和套路，反而坦率和真誠是越來越稀缺。所以我希望通過自己十多年的經驗，來幫助大家找到房產中的真正價值點。
今天就繼續和大家聊聊售樓處裡的那些小招數，希望對你有用。
01
先問大家一個問題：如果讓你去見一個陌生人，你對他/她的第一印象從哪裡而來？
我相信大多數的回答都會是穿著、顏值等外觀因素。
同樣，大家對於一個項目的第一印象也是來自於第一眼看到的售樓處。為什麼很多有硬傷的產品，比如遠郊經濟型別墅以及所有商住，在新房市場賣的掉，在二手市場就賣不掉呢。因為新房有金碧輝煌的售樓處儀式感以及銷售精緻的妝容。相比二手房毫無設計感的售賣方式，新房賣貨碾壓二手房，就如同淘寶賣家秀和買家秀的區別。
人都是視覺動物，會把眼睛看到所產生的好感，自動投射到對產品身上。其實大家都明白這個道理，但真的到了售樓處，心情大好之後，就放鬆了警惕。
所以，大家要注意的第一點就是進了售樓處一定要剋制，再剋制。如果壓制不了腦海中衝動的話，建議你打開手機裡的綠中介APP，看看周邊二手房更便宜的房價，也許能夠讓你冷靜一些。
02
接下來，在簡單的自我介紹後，銷售會將你引到沙盤區位圖前做講解。
而這時，雞賊的銷售肯定會問：“請問您目前住在哪片區域？”亦或是“請問您對這片區域了不瞭解？”
這其實是個非常非常重要的問題，看似套近乎的話術背後隱含了這樣的潛臺詞：你對這片區域瞭解的程度會決定銷售如何來給你解讀區位圖。
去看過新房的朋友肯定都知道，在新盤的售樓處裡肯定會有一整面牆的大型區位圖，用來指示小區的所在位置以及周邊的公共設施或者亮點。我們拿上海的某項目舉例：
大家可以看到：從區位圖上來看，樓盤距離上海的副中心大寧以及五角場等城市副中心近在咫尺，到兩邊的地鐵站點似乎也就是拐兩個彎、出門走兩步就到了，太便捷了。
這時銷售的也會在一邊講解：
“我們距離規劃大型綜合體XXX/XX三甲醫院非常近”
“地鐵站離我們小區直線距離步行可達”。
這就是銷售講解沙盤時的第一個套路：對距離/比例尺含糊其辭。
03
先來說說這區位圖中有哪些套路。
由於政府要求必須對小區的區位進行公示，但是沒有規定要按照標準地圖的比例尺來做，這就給房企留下了模糊處理的機會。
而我們之前提到，銷售會在照面時以寒暄的形式詢問客戶對該片區域是否瞭解，從回答中銷售就會在心裡有個分寸：該以多大的尺度來引導你。
一般情況下，銷售聽完客戶回答後會有這樣的內心活動：
1. 客戶：“我從沒來過這一片區域，第一次來看。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:5，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為步行可達。
2. 客戶：“有過一定了解，這次想來詳細瞭解一下。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:3，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為也就1公里多一點。
3. 客戶：“我就住在附近，對這裡非常瞭解。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:1，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為3公里。
所以建議各位在看盤之前一定要對周邊有一定的瞭解，直接說自己就住在附近，並且時不時講幾個當地的地標震懾住對方，這樣後續銷售就不敢浮誇了。
04
我們還是以剛才那個項目為例子，繼續講區位圖。從圖上看，小區距離上海北郊綠地顧村公園近在咫尺，大寧商圈觸手可及；銷售也會告訴你，小區1、7號線雙軌交覆蓋，交通便利。
但現實永遠是那麼的殘酷，我們來看看實際到地鐵站的距離，都是超過4公里的。
在沒有營銷渲染的二手房市場裡，超過4公里一定一定不能算地鐵房了。事實上，3公里以內都已經是很勉強的地鐵房概念。
我們再來看區位圖上開兩條馬路就到的大寧商圈。地圖上顯示是開車30分鐘可達，但實際上海的南北高架是很堵車的，一般情況下到不了。
所以千萬不能隨便相信售樓處裡區位圖上地鐵、商圈配套的話術。
當然，每個房企的區位圖比例尺各有不同，也是有部分房企使用真實距離來做區位圖的。比如下面這個已經賣光的項目：
事實上，我除了在杭州看到新房售樓處用的都是標準比例尺的區位圖，在中國絕大部分的房企用的區位圖都是縮圖。很多圖上近在咫尺的地方，可能天高地遠。
我的經驗是，為了不到現場被帶節奏，大家一定要在看房前，就應該把周邊地鐵醫院學校查清楚。
05
講完了小區區位圖，接下來銷售會給你講解小區沙盤的周邊分佈。
房企做沙盤的目的是為了讓客戶對小區具體樓棟、綠化設計、會所位置、行車/人行出入口以及小區周邊道路有一個大致的瞭解，這樣比單純看平面圖會更形象直觀。但其實這當中也有很多小招數。
舉一個實際踩盤中的案例：
從上圖沙盤可以看到，這是一個只有三棟樓的小體量小區，但是在左後排的樓棟前，房企雞賊地放了一臺電視，這就是非常套路的地方了。
現實是，這一塊用電視佔著的地方，是一塊政府待定用途的規劃用地，如下圖的不利因素公示：
大家都知道，我是很認可買房這件事的，但我並不想神化買房中的所有事。樓市經歷那麼多年發展，現在已經到了成熟期。每天我都能在這個圈子裡看到不少營銷技巧和套路，反而坦率和真誠是越來越稀缺。所以我希望通過自己十多年的經驗，來幫助大家找到房產中的真正價值點。
今天就繼續和大家聊聊售樓處裡的那些小招數，希望對你有用。
01
先問大家一個問題：如果讓你去見一個陌生人，你對他/她的第一印象從哪裡而來？
我相信大多數的回答都會是穿著、顏值等外觀因素。
同樣，大家對於一個項目的第一印象也是來自於第一眼看到的售樓處。為什麼很多有硬傷的產品，比如遠郊經濟型別墅以及所有商住，在新房市場賣的掉，在二手市場就賣不掉呢。因為新房有金碧輝煌的售樓處儀式感以及銷售精緻的妝容。相比二手房毫無設計感的售賣方式，新房賣貨碾壓二手房，就如同淘寶賣家秀和買家秀的區別。
人都是視覺動物，會把眼睛看到所產生的好感，自動投射到對產品身上。其實大家都明白這個道理，但真的到了售樓處，心情大好之後，就放鬆了警惕。
所以，大家要注意的第一點就是進了售樓處一定要剋制，再剋制。如果壓制不了腦海中衝動的話，建議你打開手機裡的綠中介APP，看看周邊二手房更便宜的房價，也許能夠讓你冷靜一些。
02
接下來，在簡單的自我介紹後，銷售會將你引到沙盤區位圖前做講解。
而這時，雞賊的銷售肯定會問：“請問您目前住在哪片區域？”亦或是“請問您對這片區域了不瞭解？”
這其實是個非常非常重要的問題，看似套近乎的話術背後隱含了這樣的潛臺詞：你對這片區域瞭解的程度會決定銷售如何來給你解讀區位圖。
去看過新房的朋友肯定都知道，在新盤的售樓處裡肯定會有一整面牆的大型區位圖，用來指示小區的所在位置以及周邊的公共設施或者亮點。我們拿上海的某項目舉例：
大家可以看到：從區位圖上來看，樓盤距離上海的副中心大寧以及五角場等城市副中心近在咫尺，到兩邊的地鐵站點似乎也就是拐兩個彎、出門走兩步就到了，太便捷了。
這時銷售的也會在一邊講解：
“我們距離規劃大型綜合體XXX/XX三甲醫院非常近”
“地鐵站離我們小區直線距離步行可達”。
這就是銷售講解沙盤時的第一個套路：對距離/比例尺含糊其辭。
03
先來說說這區位圖中有哪些套路。
由於政府要求必須對小區的區位進行公示，但是沒有規定要按照標準地圖的比例尺來做，這就給房企留下了模糊處理的機會。
而我們之前提到，銷售會在照面時以寒暄的形式詢問客戶對該片區域是否瞭解，從回答中銷售就會在心裡有個分寸：該以多大的尺度來引導你。
一般情況下，銷售聽完客戶回答後會有這樣的內心活動：
1. 客戶：“我從沒來過這一片區域，第一次來看。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:5，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為步行可達。
2. 客戶：“有過一定了解，這次想來詳細瞭解一下。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:3，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為也就1公里多一點。
3. 客戶：“我就住在附近，對這裡非常瞭解。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:1，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為3公里。
所以建議各位在看盤之前一定要對周邊有一定的瞭解，直接說自己就住在附近，並且時不時講幾個當地的地標震懾住對方，這樣後續銷售就不敢浮誇了。
04
我們還是以剛才那個項目為例子，繼續講區位圖。從圖上看，小區距離上海北郊綠地顧村公園近在咫尺，大寧商圈觸手可及；銷售也會告訴你，小區1、7號線雙軌交覆蓋，交通便利。
但現實永遠是那麼的殘酷，我們來看看實際到地鐵站的距離，都是超過4公里的。
在沒有營銷渲染的二手房市場裡，超過4公里一定一定不能算地鐵房了。事實上，3公里以內都已經是很勉強的地鐵房概念。
我們再來看區位圖上開兩條馬路就到的大寧商圈。地圖上顯示是開車30分鐘可達，但實際上海的南北高架是很堵車的，一般情況下到不了。
所以千萬不能隨便相信售樓處裡區位圖上地鐵、商圈配套的話術。
當然，每個房企的區位圖比例尺各有不同，也是有部分房企使用真實距離來做區位圖的。比如下面這個已經賣光的項目：
事實上，我除了在杭州看到新房售樓處用的都是標準比例尺的區位圖，在中國絕大部分的房企用的區位圖都是縮圖。很多圖上近在咫尺的地方，可能天高地遠。
我的經驗是，為了不到現場被帶節奏，大家一定要在看房前，就應該把周邊地鐵醫院學校查清楚。
05
講完了小區區位圖，接下來銷售會給你講解小區沙盤的周邊分佈。
房企做沙盤的目的是為了讓客戶對小區具體樓棟、綠化設計、會所位置、行車/人行出入口以及小區周邊道路有一個大致的瞭解，這樣比單純看平面圖會更形象直觀。但其實這當中也有很多小招數。
舉一個實際踩盤中的案例：
從上圖沙盤可以看到，這是一個只有三棟樓的小體量小區，但是在左後排的樓棟前，房企雞賊地放了一臺電視，這就是非常套路的地方了。
現實是，這一塊用電視佔著的地方，是一塊政府待定用途的規劃用地，如下圖的不利因素公示：
我們在看房過程中，銷售對這塊地的用途含糊其辭，只說明是公共設施。
但說實話沒人知道那裡會是什麼。最好的可能是政府規劃了一塊公共綠化，但萬一建了個垃圾回收站，那業主可真就涼透了。
還有一種常見的情況是，沙盤中將周邊的環境或者建築都以玻璃的形式來放置，隱去實際的樓棟是什麼，如下圖所示：
大家都知道，我是很認可買房這件事的，但我並不想神化買房中的所有事。樓市經歷那麼多年發展，現在已經到了成熟期。每天我都能在這個圈子裡看到不少營銷技巧和套路，反而坦率和真誠是越來越稀缺。所以我希望通過自己十多年的經驗，來幫助大家找到房產中的真正價值點。
今天就繼續和大家聊聊售樓處裡的那些小招數，希望對你有用。
01
先問大家一個問題：如果讓你去見一個陌生人，你對他/她的第一印象從哪裡而來？
我相信大多數的回答都會是穿著、顏值等外觀因素。
同樣，大家對於一個項目的第一印象也是來自於第一眼看到的售樓處。為什麼很多有硬傷的產品，比如遠郊經濟型別墅以及所有商住，在新房市場賣的掉，在二手市場就賣不掉呢。因為新房有金碧輝煌的售樓處儀式感以及銷售精緻的妝容。相比二手房毫無設計感的售賣方式，新房賣貨碾壓二手房，就如同淘寶賣家秀和買家秀的區別。
人都是視覺動物，會把眼睛看到所產生的好感，自動投射到對產品身上。其實大家都明白這個道理，但真的到了售樓處，心情大好之後，就放鬆了警惕。
所以，大家要注意的第一點就是進了售樓處一定要剋制，再剋制。如果壓制不了腦海中衝動的話，建議你打開手機裡的綠中介APP，看看周邊二手房更便宜的房價，也許能夠讓你冷靜一些。
02
接下來，在簡單的自我介紹後，銷售會將你引到沙盤區位圖前做講解。
而這時，雞賊的銷售肯定會問：“請問您目前住在哪片區域？”亦或是“請問您對這片區域了不瞭解？”
這其實是個非常非常重要的問題，看似套近乎的話術背後隱含了這樣的潛臺詞：你對這片區域瞭解的程度會決定銷售如何來給你解讀區位圖。
去看過新房的朋友肯定都知道，在新盤的售樓處裡肯定會有一整面牆的大型區位圖，用來指示小區的所在位置以及周邊的公共設施或者亮點。我們拿上海的某項目舉例：
大家可以看到：從區位圖上來看，樓盤距離上海的副中心大寧以及五角場等城市副中心近在咫尺，到兩邊的地鐵站點似乎也就是拐兩個彎、出門走兩步就到了，太便捷了。
這時銷售的也會在一邊講解：
“我們距離規劃大型綜合體XXX/XX三甲醫院非常近”
“地鐵站離我們小區直線距離步行可達”。
這就是銷售講解沙盤時的第一個套路：對距離/比例尺含糊其辭。
03
先來說說這區位圖中有哪些套路。
由於政府要求必須對小區的區位進行公示，但是沒有規定要按照標準地圖的比例尺來做，這就給房企留下了模糊處理的機會。
而我們之前提到，銷售會在照面時以寒暄的形式詢問客戶對該片區域是否瞭解，從回答中銷售就會在心裡有個分寸：該以多大的尺度來引導你。
一般情況下，銷售聽完客戶回答後會有這樣的內心活動：
1. 客戶：“我從沒來過這一片區域，第一次來看。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:5，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為步行可達。
2. 客戶：“有過一定了解，這次想來詳細瞭解一下。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:3，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為也就1公里多一點。
3. 客戶：“我就住在附近，對這裡非常瞭解。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:1，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為3公里。
所以建議各位在看盤之前一定要對周邊有一定的瞭解，直接說自己就住在附近，並且時不時講幾個當地的地標震懾住對方，這樣後續銷售就不敢浮誇了。
04
我們還是以剛才那個項目為例子，繼續講區位圖。從圖上看，小區距離上海北郊綠地顧村公園近在咫尺，大寧商圈觸手可及；銷售也會告訴你，小區1、7號線雙軌交覆蓋，交通便利。
但現實永遠是那麼的殘酷，我們來看看實際到地鐵站的距離，都是超過4公里的。
在沒有營銷渲染的二手房市場裡，超過4公里一定一定不能算地鐵房了。事實上，3公里以內都已經是很勉強的地鐵房概念。
我們再來看區位圖上開兩條馬路就到的大寧商圈。地圖上顯示是開車30分鐘可達，但實際上海的南北高架是很堵車的，一般情況下到不了。
所以千萬不能隨便相信售樓處裡區位圖上地鐵、商圈配套的話術。
當然，每個房企的區位圖比例尺各有不同，也是有部分房企使用真實距離來做區位圖的。比如下面這個已經賣光的項目：
事實上，我除了在杭州看到新房售樓處用的都是標準比例尺的區位圖，在中國絕大部分的房企用的區位圖都是縮圖。很多圖上近在咫尺的地方，可能天高地遠。
我的經驗是，為了不到現場被帶節奏，大家一定要在看房前，就應該把周邊地鐵醫院學校查清楚。
05
講完了小區區位圖，接下來銷售會給你講解小區沙盤的周邊分佈。
房企做沙盤的目的是為了讓客戶對小區具體樓棟、綠化設計、會所位置、行車/人行出入口以及小區周邊道路有一個大致的瞭解，這樣比單純看平面圖會更形象直觀。但其實這當中也有很多小招數。
舉一個實際踩盤中的案例：
從上圖沙盤可以看到，這是一個只有三棟樓的小體量小區，但是在左後排的樓棟前，房企雞賊地放了一臺電視，這就是非常套路的地方了。
現實是，這一塊用電視佔著的地方，是一塊政府待定用途的規劃用地，如下圖的不利因素公示：
我們在看房過程中，銷售對這塊地的用途含糊其辭，只說明是公共設施。
但說實話沒人知道那裡會是什麼。最好的可能是政府規劃了一塊公共綠化，但萬一建了個垃圾回收站，那業主可真就涼透了。
還有一種常見的情況是，沙盤中將周邊的環境或者建築都以玻璃的形式來放置，隱去實際的樓棟是什麼，如下圖所示：
圖上的玻璃處實際為其他獨立的小高層住宅小區，這沒什麼問題。但很多項目會隱去隔壁有可能產生光汙染的辦公樓或者變電站、垃圾站等，這就是非常不厚道了。
我們作為普通的買房人，沒法指望房企都憑著良心造樓造沙盤，
所以建議你在聽銷售講解沙盤的同時，自己是一定一定要打開地圖，而且用的是衛星地圖，把小區放到最大，看清楚周邊佈局。
很多人不明白的是，決定一個項目品質感的比如容積率、綠化率、戶數、棟距這些指標，其實不光是看項目本身，而是應該看項目環繞四周的一個整體社區組團，是社區組團的品質，而不是單個項目的品質決定價格和漲幅。
所以，項目的沙盤很重要，沙盤上隱去的部分更重要。
06
瞭解完了沙盤周邊，銷售會按照總分的順序再往下介紹小區本身的配套。
以目前主流的小區水準來看，銷售的介紹一般會講解這些：
1.具體樓棟分佈。
小區總共有幾棟樓，小區總共有多少戶，每棟樓有多少戶，總高為多少層。
這裡面有什麼要注意的呢，來看下圖。這個項目是標準的兵營式排列布局。
大家都知道，我是很認可買房這件事的，但我並不想神化買房中的所有事。樓市經歷那麼多年發展，現在已經到了成熟期。每天我都能在這個圈子裡看到不少營銷技巧和套路，反而坦率和真誠是越來越稀缺。所以我希望通過自己十多年的經驗，來幫助大家找到房產中的真正價值點。
今天就繼續和大家聊聊售樓處裡的那些小招數，希望對你有用。
01
先問大家一個問題：如果讓你去見一個陌生人，你對他/她的第一印象從哪裡而來？
我相信大多數的回答都會是穿著、顏值等外觀因素。
同樣，大家對於一個項目的第一印象也是來自於第一眼看到的售樓處。為什麼很多有硬傷的產品，比如遠郊經濟型別墅以及所有商住，在新房市場賣的掉，在二手市場就賣不掉呢。因為新房有金碧輝煌的售樓處儀式感以及銷售精緻的妝容。相比二手房毫無設計感的售賣方式，新房賣貨碾壓二手房，就如同淘寶賣家秀和買家秀的區別。
人都是視覺動物，會把眼睛看到所產生的好感，自動投射到對產品身上。其實大家都明白這個道理，但真的到了售樓處，心情大好之後，就放鬆了警惕。
所以，大家要注意的第一點就是進了售樓處一定要剋制，再剋制。如果壓制不了腦海中衝動的話，建議你打開手機裡的綠中介APP，看看周邊二手房更便宜的房價，也許能夠讓你冷靜一些。
02
接下來，在簡單的自我介紹後，銷售會將你引到沙盤區位圖前做講解。
而這時，雞賊的銷售肯定會問：“請問您目前住在哪片區域？”亦或是“請問您對這片區域了不瞭解？”
這其實是個非常非常重要的問題，看似套近乎的話術背後隱含了這樣的潛臺詞：你對這片區域瞭解的程度會決定銷售如何來給你解讀區位圖。
去看過新房的朋友肯定都知道，在新盤的售樓處裡肯定會有一整面牆的大型區位圖，用來指示小區的所在位置以及周邊的公共設施或者亮點。我們拿上海的某項目舉例：
大家可以看到：從區位圖上來看，樓盤距離上海的副中心大寧以及五角場等城市副中心近在咫尺，到兩邊的地鐵站點似乎也就是拐兩個彎、出門走兩步就到了，太便捷了。
這時銷售的也會在一邊講解：
“我們距離規劃大型綜合體XXX/XX三甲醫院非常近”
“地鐵站離我們小區直線距離步行可達”。
這就是銷售講解沙盤時的第一個套路：對距離/比例尺含糊其辭。
03
先來說說這區位圖中有哪些套路。
由於政府要求必須對小區的區位進行公示，但是沒有規定要按照標準地圖的比例尺來做，這就給房企留下了模糊處理的機會。
而我們之前提到，銷售會在照面時以寒暄的形式詢問客戶對該片區域是否瞭解，從回答中銷售就會在心裡有個分寸：該以多大的尺度來引導你。
一般情況下，銷售聽完客戶回答後會有這樣的內心活動：
1. 客戶：“我從沒來過這一片區域，第一次來看。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:5，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為步行可達。
2. 客戶：“有過一定了解，這次想來詳細瞭解一下。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:3，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為也就1公里多一點。
3. 客戶：“我就住在附近，對這裡非常瞭解。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:1，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為3公里。
所以建議各位在看盤之前一定要對周邊有一定的瞭解，直接說自己就住在附近，並且時不時講幾個當地的地標震懾住對方，這樣後續銷售就不敢浮誇了。
04
我們還是以剛才那個項目為例子，繼續講區位圖。從圖上看，小區距離上海北郊綠地顧村公園近在咫尺，大寧商圈觸手可及；銷售也會告訴你，小區1、7號線雙軌交覆蓋，交通便利。
但現實永遠是那麼的殘酷，我們來看看實際到地鐵站的距離，都是超過4公里的。
在沒有營銷渲染的二手房市場裡，超過4公里一定一定不能算地鐵房了。事實上，3公里以內都已經是很勉強的地鐵房概念。
我們再來看區位圖上開兩條馬路就到的大寧商圈。地圖上顯示是開車30分鐘可達，但實際上海的南北高架是很堵車的，一般情況下到不了。
所以千萬不能隨便相信售樓處裡區位圖上地鐵、商圈配套的話術。
當然，每個房企的區位圖比例尺各有不同，也是有部分房企使用真實距離來做區位圖的。比如下面這個已經賣光的項目：
事實上，我除了在杭州看到新房售樓處用的都是標準比例尺的區位圖，在中國絕大部分的房企用的區位圖都是縮圖。很多圖上近在咫尺的地方，可能天高地遠。
我的經驗是，為了不到現場被帶節奏，大家一定要在看房前，就應該把周邊地鐵醫院學校查清楚。
05
講完了小區區位圖，接下來銷售會給你講解小區沙盤的周邊分佈。
房企做沙盤的目的是為了讓客戶對小區具體樓棟、綠化設計、會所位置、行車/人行出入口以及小區周邊道路有一個大致的瞭解，這樣比單純看平面圖會更形象直觀。但其實這當中也有很多小招數。
舉一個實際踩盤中的案例：
從上圖沙盤可以看到，這是一個只有三棟樓的小體量小區，但是在左後排的樓棟前，房企雞賊地放了一臺電視，這就是非常套路的地方了。
現實是，這一塊用電視佔著的地方，是一塊政府待定用途的規劃用地，如下圖的不利因素公示：
我們在看房過程中，銷售對這塊地的用途含糊其辭，只說明是公共設施。
但說實話沒人知道那裡會是什麼。最好的可能是政府規劃了一塊公共綠化，但萬一建了個垃圾回收站，那業主可真就涼透了。
還有一種常見的情況是，沙盤中將周邊的環境或者建築都以玻璃的形式來放置，隱去實際的樓棟是什麼，如下圖所示：
圖上的玻璃處實際為其他獨立的小高層住宅小區，這沒什麼問題。但很多項目會隱去隔壁有可能產生光汙染的辦公樓或者變電站、垃圾站等，這就是非常不厚道了。
我們作為普通的買房人，沒法指望房企都憑著良心造樓造沙盤，
所以建議你在聽銷售講解沙盤的同時，自己是一定一定要打開地圖，而且用的是衛星地圖，把小區放到最大，看清楚周邊佈局。
很多人不明白的是，決定一個項目品質感的比如容積率、綠化率、戶數、棟距這些指標，其實不光是看項目本身，而是應該看項目環繞四周的一個整體社區組團，是社區組團的品質，而不是單個項目的品質決定價格和漲幅。
所以，項目的沙盤很重要，沙盤上隱去的部分更重要。
06
瞭解完了沙盤周邊，銷售會按照總分的順序再往下介紹小區本身的配套。
以目前主流的小區水準來看，銷售的介紹一般會講解這些：
1.具體樓棟分佈。
小區總共有幾棟樓，小區總共有多少戶，每棟樓有多少戶，總高為多少層。
這裡面有什麼要注意的呢，來看下圖。這個項目是標準的兵營式排列布局。
其中部分樓棟的頂上插著這樣一個小紅旗：
大家都知道，我是很認可買房這件事的，但我並不想神化買房中的所有事。樓市經歷那麼多年發展，現在已經到了成熟期。每天我都能在這個圈子裡看到不少營銷技巧和套路，反而坦率和真誠是越來越稀缺。所以我希望通過自己十多年的經驗，來幫助大家找到房產中的真正價值點。
今天就繼續和大家聊聊售樓處裡的那些小招數，希望對你有用。
01
先問大家一個問題：如果讓你去見一個陌生人，你對他/她的第一印象從哪裡而來？
我相信大多數的回答都會是穿著、顏值等外觀因素。
同樣，大家對於一個項目的第一印象也是來自於第一眼看到的售樓處。為什麼很多有硬傷的產品，比如遠郊經濟型別墅以及所有商住，在新房市場賣的掉，在二手市場就賣不掉呢。因為新房有金碧輝煌的售樓處儀式感以及銷售精緻的妝容。相比二手房毫無設計感的售賣方式，新房賣貨碾壓二手房，就如同淘寶賣家秀和買家秀的區別。
人都是視覺動物，會把眼睛看到所產生的好感，自動投射到對產品身上。其實大家都明白這個道理，但真的到了售樓處，心情大好之後，就放鬆了警惕。
所以，大家要注意的第一點就是進了售樓處一定要剋制，再剋制。如果壓制不了腦海中衝動的話，建議你打開手機裡的綠中介APP，看看周邊二手房更便宜的房價，也許能夠讓你冷靜一些。
02
接下來，在簡單的自我介紹後，銷售會將你引到沙盤區位圖前做講解。
而這時，雞賊的銷售肯定會問：“請問您目前住在哪片區域？”亦或是“請問您對這片區域了不瞭解？”
這其實是個非常非常重要的問題，看似套近乎的話術背後隱含了這樣的潛臺詞：你對這片區域瞭解的程度會決定銷售如何來給你解讀區位圖。
去看過新房的朋友肯定都知道，在新盤的售樓處裡肯定會有一整面牆的大型區位圖，用來指示小區的所在位置以及周邊的公共設施或者亮點。我們拿上海的某項目舉例：
大家可以看到：從區位圖上來看，樓盤距離上海的副中心大寧以及五角場等城市副中心近在咫尺，到兩邊的地鐵站點似乎也就是拐兩個彎、出門走兩步就到了，太便捷了。
這時銷售的也會在一邊講解：
“我們距離規劃大型綜合體XXX/XX三甲醫院非常近”
“地鐵站離我們小區直線距離步行可達”。
這就是銷售講解沙盤時的第一個套路：對距離/比例尺含糊其辭。
03
先來說說這區位圖中有哪些套路。
由於政府要求必須對小區的區位進行公示，但是沒有規定要按照標準地圖的比例尺來做，這就給房企留下了模糊處理的機會。
而我們之前提到，銷售會在照面時以寒暄的形式詢問客戶對該片區域是否瞭解，從回答中銷售就會在心裡有個分寸：該以多大的尺度來引導你。
一般情況下，銷售聽完客戶回答後會有這樣的內心活動：
1. 客戶：“我從沒來過這一片區域，第一次來看。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:5，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為步行可達。
2. 客戶：“有過一定了解，這次想來詳細瞭解一下。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:3，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為也就1公里多一點。
3. 客戶：“我就住在附近，對這裡非常瞭解。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:1，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為3公里。
所以建議各位在看盤之前一定要對周邊有一定的瞭解，直接說自己就住在附近，並且時不時講幾個當地的地標震懾住對方，這樣後續銷售就不敢浮誇了。
04
我們還是以剛才那個項目為例子，繼續講區位圖。從圖上看，小區距離上海北郊綠地顧村公園近在咫尺，大寧商圈觸手可及；銷售也會告訴你，小區1、7號線雙軌交覆蓋，交通便利。
但現實永遠是那麼的殘酷，我們來看看實際到地鐵站的距離，都是超過4公里的。
在沒有營銷渲染的二手房市場裡，超過4公里一定一定不能算地鐵房了。事實上，3公里以內都已經是很勉強的地鐵房概念。
我們再來看區位圖上開兩條馬路就到的大寧商圈。地圖上顯示是開車30分鐘可達，但實際上海的南北高架是很堵車的，一般情況下到不了。
所以千萬不能隨便相信售樓處裡區位圖上地鐵、商圈配套的話術。
當然，每個房企的區位圖比例尺各有不同，也是有部分房企使用真實距離來做區位圖的。比如下面這個已經賣光的項目：
事實上，我除了在杭州看到新房售樓處用的都是標準比例尺的區位圖，在中國絕大部分的房企用的區位圖都是縮圖。很多圖上近在咫尺的地方，可能天高地遠。
我的經驗是，為了不到現場被帶節奏，大家一定要在看房前，就應該把周邊地鐵醫院學校查清楚。
05
講完了小區區位圖，接下來銷售會給你講解小區沙盤的周邊分佈。
房企做沙盤的目的是為了讓客戶對小區具體樓棟、綠化設計、會所位置、行車/人行出入口以及小區周邊道路有一個大致的瞭解，這樣比單純看平面圖會更形象直觀。但其實這當中也有很多小招數。
舉一個實際踩盤中的案例：
從上圖沙盤可以看到，這是一個只有三棟樓的小體量小區，但是在左後排的樓棟前，房企雞賊地放了一臺電視，這就是非常套路的地方了。
現實是，這一塊用電視佔著的地方，是一塊政府待定用途的規劃用地，如下圖的不利因素公示：
我們在看房過程中，銷售對這塊地的用途含糊其辭，只說明是公共設施。
但說實話沒人知道那裡會是什麼。最好的可能是政府規劃了一塊公共綠化，但萬一建了個垃圾回收站，那業主可真就涼透了。
還有一種常見的情況是，沙盤中將周邊的環境或者建築都以玻璃的形式來放置，隱去實際的樓棟是什麼，如下圖所示：
圖上的玻璃處實際為其他獨立的小高層住宅小區，這沒什麼問題。但很多項目會隱去隔壁有可能產生光汙染的辦公樓或者變電站、垃圾站等，這就是非常不厚道了。
我們作為普通的買房人，沒法指望房企都憑著良心造樓造沙盤，
所以建議你在聽銷售講解沙盤的同時，自己是一定一定要打開地圖，而且用的是衛星地圖，把小區放到最大，看清楚周邊佈局。
很多人不明白的是，決定一個項目品質感的比如容積率、綠化率、戶數、棟距這些指標，其實不光是看項目本身，而是應該看項目環繞四周的一個整體社區組團，是社區組團的品質，而不是單個項目的品質決定價格和漲幅。
所以，項目的沙盤很重要，沙盤上隱去的部分更重要。
06
瞭解完了沙盤周邊，銷售會按照總分的順序再往下介紹小區本身的配套。
以目前主流的小區水準來看，銷售的介紹一般會講解這些：
1.具體樓棟分佈。
小區總共有幾棟樓，小區總共有多少戶，每棟樓有多少戶，總高為多少層。
這裡面有什麼要注意的呢，來看下圖。這個項目是標準的兵營式排列布局。
其中部分樓棟的頂上插著這樣一個小紅旗：
大家會在沙盤上看中“售罄”的字樣。這裡就是心理暗示，沙盤和銷控表上的大量去化，先給客戶植入項目大賣的潛意識，給銷售最後的逼定創造條件。
2.主要出入口位置及類型。
出入口位置會分為車行/人行/人車並行出入口。因為現在人車分流已經是標配，這裡要務必注意每個出入口的類型。
這樣做的意義在於：
某些項目會以這樣的話術來形容距離地鐵站的距離：“小區距離xx地鐵站直線距離僅500米”。
注意這真的只是直線距離，和步行距離還是差很多的。舉個實際的案例給大家做參考：
以圖中小區的位置，若人行出入口開在了西側，步行至地鐵站的距離為1公里，時間為14分鐘。
大家都知道，我是很認可買房這件事的，但我並不想神化買房中的所有事。樓市經歷那麼多年發展，現在已經到了成熟期。每天我都能在這個圈子裡看到不少營銷技巧和套路，反而坦率和真誠是越來越稀缺。所以我希望通過自己十多年的經驗，來幫助大家找到房產中的真正價值點。
今天就繼續和大家聊聊售樓處裡的那些小招數，希望對你有用。
01
先問大家一個問題：如果讓你去見一個陌生人，你對他/她的第一印象從哪裡而來？
我相信大多數的回答都會是穿著、顏值等外觀因素。
同樣，大家對於一個項目的第一印象也是來自於第一眼看到的售樓處。為什麼很多有硬傷的產品，比如遠郊經濟型別墅以及所有商住，在新房市場賣的掉，在二手市場就賣不掉呢。因為新房有金碧輝煌的售樓處儀式感以及銷售精緻的妝容。相比二手房毫無設計感的售賣方式，新房賣貨碾壓二手房，就如同淘寶賣家秀和買家秀的區別。
人都是視覺動物，會把眼睛看到所產生的好感，自動投射到對產品身上。其實大家都明白這個道理，但真的到了售樓處，心情大好之後，就放鬆了警惕。
所以，大家要注意的第一點就是進了售樓處一定要剋制，再剋制。如果壓制不了腦海中衝動的話，建議你打開手機裡的綠中介APP，看看周邊二手房更便宜的房價，也許能夠讓你冷靜一些。
02
接下來，在簡單的自我介紹後，銷售會將你引到沙盤區位圖前做講解。
而這時，雞賊的銷售肯定會問：“請問您目前住在哪片區域？”亦或是“請問您對這片區域了不瞭解？”
這其實是個非常非常重要的問題，看似套近乎的話術背後隱含了這樣的潛臺詞：你對這片區域瞭解的程度會決定銷售如何來給你解讀區位圖。
去看過新房的朋友肯定都知道，在新盤的售樓處裡肯定會有一整面牆的大型區位圖，用來指示小區的所在位置以及周邊的公共設施或者亮點。我們拿上海的某項目舉例：
大家可以看到：從區位圖上來看，樓盤距離上海的副中心大寧以及五角場等城市副中心近在咫尺，到兩邊的地鐵站點似乎也就是拐兩個彎、出門走兩步就到了，太便捷了。
這時銷售的也會在一邊講解：
“我們距離規劃大型綜合體XXX/XX三甲醫院非常近”
“地鐵站離我們小區直線距離步行可達”。
這就是銷售講解沙盤時的第一個套路：對距離/比例尺含糊其辭。
03
先來說說這區位圖中有哪些套路。
由於政府要求必須對小區的區位進行公示，但是沒有規定要按照標準地圖的比例尺來做，這就給房企留下了模糊處理的機會。
而我們之前提到，銷售會在照面時以寒暄的形式詢問客戶對該片區域是否瞭解，從回答中銷售就會在心裡有個分寸：該以多大的尺度來引導你。
一般情況下，銷售聽完客戶回答後會有這樣的內心活動：
1. 客戶：“我從沒來過這一片區域，第一次來看。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:5，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為步行可達。
2. 客戶：“有過一定了解，這次想來詳細瞭解一下。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:3，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為也就1公里多一點。
3. 客戶：“我就住在附近，對這裡非常瞭解。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:1，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為3公里。
所以建議各位在看盤之前一定要對周邊有一定的瞭解，直接說自己就住在附近，並且時不時講幾個當地的地標震懾住對方，這樣後續銷售就不敢浮誇了。
04
我們還是以剛才那個項目為例子，繼續講區位圖。從圖上看，小區距離上海北郊綠地顧村公園近在咫尺，大寧商圈觸手可及；銷售也會告訴你，小區1、7號線雙軌交覆蓋，交通便利。
但現實永遠是那麼的殘酷，我們來看看實際到地鐵站的距離，都是超過4公里的。
在沒有營銷渲染的二手房市場裡，超過4公里一定一定不能算地鐵房了。事實上，3公里以內都已經是很勉強的地鐵房概念。
我們再來看區位圖上開兩條馬路就到的大寧商圈。地圖上顯示是開車30分鐘可達，但實際上海的南北高架是很堵車的，一般情況下到不了。
所以千萬不能隨便相信售樓處裡區位圖上地鐵、商圈配套的話術。
當然，每個房企的區位圖比例尺各有不同，也是有部分房企使用真實距離來做區位圖的。比如下面這個已經賣光的項目：
事實上，我除了在杭州看到新房售樓處用的都是標準比例尺的區位圖，在中國絕大部分的房企用的區位圖都是縮圖。很多圖上近在咫尺的地方，可能天高地遠。
我的經驗是，為了不到現場被帶節奏，大家一定要在看房前，就應該把周邊地鐵醫院學校查清楚。
05
講完了小區區位圖，接下來銷售會給你講解小區沙盤的周邊分佈。
房企做沙盤的目的是為了讓客戶對小區具體樓棟、綠化設計、會所位置、行車/人行出入口以及小區周邊道路有一個大致的瞭解，這樣比單純看平面圖會更形象直觀。但其實這當中也有很多小招數。
舉一個實際踩盤中的案例：
從上圖沙盤可以看到，這是一個只有三棟樓的小體量小區，但是在左後排的樓棟前，房企雞賊地放了一臺電視，這就是非常套路的地方了。
現實是，這一塊用電視佔著的地方，是一塊政府待定用途的規劃用地，如下圖的不利因素公示：
我們在看房過程中，銷售對這塊地的用途含糊其辭，只說明是公共設施。
但說實話沒人知道那裡會是什麼。最好的可能是政府規劃了一塊公共綠化，但萬一建了個垃圾回收站，那業主可真就涼透了。
還有一種常見的情況是，沙盤中將周邊的環境或者建築都以玻璃的形式來放置，隱去實際的樓棟是什麼，如下圖所示：
圖上的玻璃處實際為其他獨立的小高層住宅小區，這沒什麼問題。但很多項目會隱去隔壁有可能產生光汙染的辦公樓或者變電站、垃圾站等，這就是非常不厚道了。
我們作為普通的買房人，沒法指望房企都憑著良心造樓造沙盤，
所以建議你在聽銷售講解沙盤的同時，自己是一定一定要打開地圖，而且用的是衛星地圖，把小區放到最大，看清楚周邊佈局。
很多人不明白的是，決定一個項目品質感的比如容積率、綠化率、戶數、棟距這些指標，其實不光是看項目本身，而是應該看項目環繞四周的一個整體社區組團，是社區組團的品質，而不是單個項目的品質決定價格和漲幅。
所以，項目的沙盤很重要，沙盤上隱去的部分更重要。
06
瞭解完了沙盤周邊，銷售會按照總分的順序再往下介紹小區本身的配套。
以目前主流的小區水準來看，銷售的介紹一般會講解這些：
1.具體樓棟分佈。
小區總共有幾棟樓，小區總共有多少戶，每棟樓有多少戶，總高為多少層。
這裡面有什麼要注意的呢，來看下圖。這個項目是標準的兵營式排列布局。
其中部分樓棟的頂上插著這樣一個小紅旗：
大家會在沙盤上看中“售罄”的字樣。這裡就是心理暗示，沙盤和銷控表上的大量去化，先給客戶植入項目大賣的潛意識，給銷售最後的逼定創造條件。
2.主要出入口位置及類型。
出入口位置會分為車行/人行/人車並行出入口。因為現在人車分流已經是標配，這裡要務必注意每個出入口的類型。
這樣做的意義在於：
某些項目會以這樣的話術來形容距離地鐵站的距離：“小區距離xx地鐵站直線距離僅500米”。
注意這真的只是直線距離，和步行距離還是差很多的。舉個實際的案例給大家做參考：
以圖中小區的位置，若人行出入口開在了西側，步行至地鐵站的距離為1公里，時間為14分鐘。
但如果人行出入口開在了小區東側，步行距離飆升到2.1公里，時間為28分鐘。
大家都知道，我是很認可買房這件事的，但我並不想神化買房中的所有事。樓市經歷那麼多年發展，現在已經到了成熟期。每天我都能在這個圈子裡看到不少營銷技巧和套路，反而坦率和真誠是越來越稀缺。所以我希望通過自己十多年的經驗，來幫助大家找到房產中的真正價值點。
今天就繼續和大家聊聊售樓處裡的那些小招數，希望對你有用。
01
先問大家一個問題：如果讓你去見一個陌生人，你對他/她的第一印象從哪裡而來？
我相信大多數的回答都會是穿著、顏值等外觀因素。
同樣，大家對於一個項目的第一印象也是來自於第一眼看到的售樓處。為什麼很多有硬傷的產品，比如遠郊經濟型別墅以及所有商住，在新房市場賣的掉，在二手市場就賣不掉呢。因為新房有金碧輝煌的售樓處儀式感以及銷售精緻的妝容。相比二手房毫無設計感的售賣方式，新房賣貨碾壓二手房，就如同淘寶賣家秀和買家秀的區別。
人都是視覺動物，會把眼睛看到所產生的好感，自動投射到對產品身上。其實大家都明白這個道理，但真的到了售樓處，心情大好之後，就放鬆了警惕。
所以，大家要注意的第一點就是進了售樓處一定要剋制，再剋制。如果壓制不了腦海中衝動的話，建議你打開手機裡的綠中介APP，看看周邊二手房更便宜的房價，也許能夠讓你冷靜一些。
02
接下來，在簡單的自我介紹後，銷售會將你引到沙盤區位圖前做講解。
而這時，雞賊的銷售肯定會問：“請問您目前住在哪片區域？”亦或是“請問您對這片區域了不瞭解？”
這其實是個非常非常重要的問題，看似套近乎的話術背後隱含了這樣的潛臺詞：你對這片區域瞭解的程度會決定銷售如何來給你解讀區位圖。
去看過新房的朋友肯定都知道，在新盤的售樓處裡肯定會有一整面牆的大型區位圖，用來指示小區的所在位置以及周邊的公共設施或者亮點。我們拿上海的某項目舉例：
大家可以看到：從區位圖上來看，樓盤距離上海的副中心大寧以及五角場等城市副中心近在咫尺，到兩邊的地鐵站點似乎也就是拐兩個彎、出門走兩步就到了，太便捷了。
這時銷售的也會在一邊講解：
“我們距離規劃大型綜合體XXX/XX三甲醫院非常近”
“地鐵站離我們小區直線距離步行可達”。
這就是銷售講解沙盤時的第一個套路：對距離/比例尺含糊其辭。
03
先來說說這區位圖中有哪些套路。
由於政府要求必須對小區的區位進行公示，但是沒有規定要按照標準地圖的比例尺來做，這就給房企留下了模糊處理的機會。
而我們之前提到，銷售會在照面時以寒暄的形式詢問客戶對該片區域是否瞭解，從回答中銷售就會在心裡有個分寸：該以多大的尺度來引導你。
一般情況下，銷售聽完客戶回答後會有這樣的內心活動：
1. 客戶：“我從沒來過這一片區域，第一次來看。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:5，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為步行可達。
2. 客戶：“有過一定了解，這次想來詳細瞭解一下。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:3，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為也就1公里多一點。
3. 客戶：“我就住在附近，對這裡非常瞭解。”
銷售：區位圖距離：實際距離=1:1，比如實際距離地鐵站3公里，講解距離為3公里。
所以建議各位在看盤之前一定要對周邊有一定的瞭解，直接說自己就住在附近，並且時不時講幾個當地的地標震懾住對方，這樣後續銷售就不敢浮誇了。
04
我們還是以剛才那個項目為例子，繼續講區位圖。從圖上看，小區距離上海北郊綠地顧村公園近在咫尺，大寧商圈觸手可及；銷售也會告訴你，小區1、7號線雙軌交覆蓋，交通便利。
但現實永遠是那麼的殘酷，我們來看看實際到地鐵站的距離，都是超過4公里的。
在沒有營銷渲染的二手房市場裡，超過4公里一定一定不能算地鐵房了。事實上，3公里以內都已經是很勉強的地鐵房概念。
我們再來看區位圖上開兩條馬路就到的大寧商圈。地圖上顯示是開車30分鐘可達，但實際上海的南北高架是很堵車的，一般情況下到不了。
所以千萬不能隨便相信售樓處裡區位圖上地鐵、商圈配套的話術。
當然，每個房企的區位圖比例尺各有不同，也是有部分房企使用真實距離來做區位圖的。比如下面這個已經賣光的項目：
事實上，我除了在杭州看到新房售樓處用的都是標準比例尺的區位圖，在中國絕大部分的房企用的區位圖都是縮圖。很多圖上近在咫尺的地方，可能天高地遠。
我的經驗是，為了不到現場被帶節奏，大家一定要在看房前，就應該把周邊地鐵醫院學校查清楚。
05
講完了小區區位圖，接下來銷售會給你講解小區沙盤的周邊分佈。
房企做沙盤的目的是為了讓客戶對小區具體樓棟、綠化設計、會所位置、行車/人行出入口以及小區周邊道路有一個大致的瞭解，這樣比單純看平面圖會更形象直觀。但其實這當中也有很多小招數。
舉一個實際踩盤中的案例：
從上圖沙盤可以看到，這是一個只有三棟樓的小體量小區，但是在左後排的樓棟前，房企雞賊地放了一臺電視，這就是非常套路的地方了。
現實是，這一塊用電視佔著的地方，是一塊政府待定用途的規劃用地，如下圖的不利因素公示：
我們在看房過程中，銷售對這塊地的用途含糊其辭，只說明是公共設施。
但說實話沒人知道那裡會是什麼。最好的可能是政府規劃了一塊公共綠化，但萬一建了個垃圾回收站，那業主可真就涼透了。
還有一種常見的情況是，沙盤中將周邊的環境或者建築都以玻璃的形式來放置，隱去實際的樓棟是什麼，如下圖所示：
圖上的玻璃處實際為其他獨立的小高層住宅小區，這沒什麼問題。但很多項目會隱去隔壁有可能產生光汙染的辦公樓或者變電站、垃圾站等，這就是非常不厚道了。
我們作為普通的買房人，沒法指望房企都憑著良心造樓造沙盤，
所以建議你在聽銷售講解沙盤的同時，自己是一定一定要打開地圖，而且用的是衛星地圖，把小區放到最大，看清楚周邊佈局。
很多人不明白的是，決定一個項目品質感的比如容積率、綠化率、戶數、棟距這些指標，其實不光是看項目本身，而是應該看項目環繞四周的一個整體社區組團，是社區組團的品質，而不是單個項目的品質決定價格和漲幅。
所以，項目的沙盤很重要，沙盤上隱去的部分更重要。
06
瞭解完了沙盤周邊，銷售會按照總分的順序再往下介紹小區本身的配套。
以目前主流的小區水準來看，銷售的介紹一般會講解這些：
1.具體樓棟分佈。
小區總共有幾棟樓，小區總共有多少戶，每棟樓有多少戶，總高為多少層。
這裡面有什麼要注意的呢，來看下圖。這個項目是標準的兵營式排列布局。
其中部分樓棟的頂上插著這樣一個小紅旗：
大家會在沙盤上看中“售罄”的字樣。這裡就是心理暗示，沙盤和銷控表上的大量去化，先給客戶植入項目大賣的潛意識，給銷售最後的逼定創造條件。
2.主要出入口位置及類型。
出入口位置會分為車行/人行/人車並行出入口。因為現在人車分流已經是標配，這裡要務必注意每個出入口的類型。
這樣做的意義在於：
某些項目會以這樣的話術來形容距離地鐵站的距離：“小區距離xx地鐵站直線距離僅500米”。
注意這真的只是直線距離，和步行距離還是差很多的。舉個實際的案例給大家做參考：
以圖中小區的位置，若人行出入口開在了西側，步行至地鐵站的距離為1公里，時間為14分鐘。
但如果人行出入口開在了小區東側，步行距離飆升到2.1公里，時間為28分鐘。
在小區配套裡最最重要的就是出入口的大門，它決定了通勤的效率，一定要留心的它的位置和人行類別。
3.戶型分佈。
一般情況下，小戶型會分佈在小區外圍臨街區域，用來隔絕噪音和粉塵。而大戶型會位於中信樓王位置。
臨街的房子，樓層比戶型重要，裝修比朝向重要，一定不能選低樓層，一定要選三層中空玻璃的裝修標準。
4.會所設施。
這是拉高小區層次感的關鍵。大家要關注的是：泳池是否配備，室內還是室外，標準高的小區會配有雙泳池；健身房面積多大，器械品牌如何，是否配備教練；
最重要的是會所為物業自營還是外包，外包會所基本就和你家沒有什麼關係了。
5.綠化景觀。
綠化率35%是個及格線。高檔小區的綠化率能達到50%以上，而且配套四季樹木，保證小區內四季有花，這些細節都是你要問的
在所有看房的環節中，我其實覺得沙盤是最有價值感的環節之一。因為沙盤是政府規定需要按照等比例建造的小區模型，它無法過度包裝，可以很直觀的看清楚一個項目的全貌。
沙盤可以提供一箇中觀視角，剛好足夠大，大到能放大每棟樓的瑕疵，又足夠小，小到能看清楚小區的動線、會所和綠化的配套。
所以會買房的人，都很會看沙盤。
07
好了，上面就是我們在售樓處裡發現的一些套路，後續還會給大家繼續分享如何看樣板房等技巧。
其實吧，每次我們在給大家分享經驗的時候，自己內心也有些忐忑不安。因為在房圈裡混得越久，就越覺得自己很欠缺。
這就是為什麼我們現在依然會奔波在看房學習的路上。我們雖然相信自己，但也敬畏這個行業。我們希望不斷提高自己，能夠建立起一點點領先的優勢。
其實任何一個行當都是一樣，我們都沒有自己想象中那麼努力。
大家一起加油。
來源：魔都財觀團隊