所謂“城市商業綜合體”，是將城市中的商業、辦公、居住、酒店、餐飲、會議、文娛、交通樞紐等城市功能在空間上進行組合，並在各功能間建立一種互相依存，相互補益的動能關係，從而形成一個多功能高效率複雜而統一的綜合體。城市商業綜合體是現代商貿業發展的一種全新業態，面向各類生活消費人群、提供綜合性服務的大型建築綜合體，它不僅極大地方便人們的都市生活，而且能夠提高中心城區首位度。德州市城市商業綜合體雖起步較晚，但發展態勢穩健，聚客效應顯著，在拉動內需，擴大消費中發揮了主力軍作用。
一、德州城市商業綜合體運行狀況
（一）發展概述
城市綜合體這種建築形態最早出現於西方國家，中國直到九十年代才相繼建成一批建築綜合體，如北京的國際貿易中心和華貿中心、上海新天地、深圳的華潤中心等。城市綜合體作為一種“泊來品”，在中國發展逐漸加快，並升級為新都市綜合體，城市綜合體基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。2009年隨著澳德樂時代廣場開業，德州市城市商業綜合體的雛形開始顯現。澳德樂時代廣場由澳大利亞澳力美國際有限公司、廈門市亞大工貿有限公司和德百集團共同投資興建，總建築面積23.8萬平方米，該項目總投資8億元，分地下一層、地上四層，每層建築面積3.28萬平方米。它以時尚、高端、休閒的百貨為定位，超大規模的休閒、娛樂同時配合有高雅、經典的咖啡、茶座、酒吧，以及超具人氣的電影院、游泳池、健身會所、電玩俱樂部、兒童娛樂城、美食一條街等生活消費項目。之後德州市提出中心城區城市綜合體戰略目標，城市商業綜合體建設從此駛上快車道，逐步建成天虹文化廣場，萬達廣場，唐人中心等多家城市商業綜合體。城市商業綜合體實行綜合多元經營模式，囊括服飾零售、餐飲、電影院、遊藝遊樂等多種業態，城市商業綜合體的開發對促進消費、調整結構、吸收就業、擴大稅收、提升城市品質形象、拓展城市發展空間等方面發揮了重要的作用。
（二）城市商業綜合體發展現狀
1、運營狀況
2017年，據城市商業綜合體統計年報數據顯示，全市符合統計條件（城市商業綜合體要滿足以下幾個條件：（1）由企業有計劃地管理運營，有統一的名稱，如**中心、**廣場、**城等。（2）涵蓋超市、百貨店、專業店、專賣店等商品零售業態，正餐、快餐等餐飲業態，以及文化、娛樂、健身、遊藝、培訓等兩項及以上主要服務業態。（3）營業面積不少於1萬平方米且獨立開展經營活動的商戶不少於50個。（4）具備專門的停車場所，專供在城市商業綜合體內進行消費的顧客使用。）的城市商業綜合體4家，其戶均水平為：平均每個城市商業綜合體經營商戶數158個，其中法人單位30個、分支機構68個、個體戶60個；零售業商戶125個、餐飲業商戶24個、服務業商戶9個。
平均每個城市商業綜合體從事零售業、餐飲業和服務業的從業人員為1535人。其中，零售業從業人員1116人、餐飲業從業人員281人、服務業從業人員138人。
平均每個城市商業綜合體營業面積為6.29萬平方米，其中，零售業營業面積4.5萬平方米、餐飲業營業面積0.9萬平方米、服務業營業面積0.89萬平方米。
平均每家城市商業綜合體年客流量為1286萬人次，平均每家城市商業綜合體日均客流量達3.5萬人次。
城市商業綜合體的商戶戶均銷售額為246萬元，其中，零售業商戶戶均銷售額213萬元、餐飲業商戶戶均營業額290萬元、服務業商戶戶均營業額570萬元。
2、運營特點
發展速度較快，聚客效應顯著。隨著經濟發展和城市化進程的加快，居民消費升級換代，商業業態日益豐富，城市商業綜合體作為“三新”經濟（新產業、新業態、新商業模式）的重要組成部分，在帶動居民消費、促進產業機構調整、引領城市轉型發展等方面發揮了重要的龍頭作用。據城市商業綜合體統計年報數據顯示，2017年，全市在統城市商業綜合體實現商品銷售額15.5億元，同比增長34.9%。比全市社會消費品零售額增幅高出24.7個百分點。以澳德樂時代廣場為例，開業 9年來，澳德樂一步步做大做強，客流從平均每日數千人到現在的每日三四萬人，週末客流達七八萬人，大型節假日突破10萬人，城市商業綜合體內各種業態的商戶發展增速都普遍要高於德州市平均水平，充分發揮了其經濟效益和社會效益規模優勢，聚客效應顯著。
入駐商戶以分支機構、個體戶為主。為了吸引消費者，保持一定的客流量，商業綜合體通常會重點引進一批知名度高、業績良好的大型超市、百貨店作為主力店，這些主力店一般都是連鎖的分支機構。除此之外，越來越多的個性化、多樣化、層次化的快消時尚品牌和餐飲品牌入駐綜合體，深受不同消費群體的喜愛，這些店鋪規模基本較小，以個體戶和分支機構為主。全市在統城市商業綜合體共入駐商戶631家，其中分支機構272家，佔43.1%；個體戶241家，佔38.2%；法人為118家，佔18.7%。
經營模式以租賃為主。從城市商業綜合體經營模式看，全市在統城市商業綜合體，自營聯營部分商戶共292家，佔總商戶的46.3%，自營、聯營經營主要集中在超市、專業專賣店、餐飲業、遊樂遊藝4個主要業態；租賃部分商戶339家，佔53.7%，租賃經營主要集中在百貨店、超市、專業專賣店、餐飲業、電影院、遊樂遊藝、KTV、健身休閒、生活服務等9個方面，幾乎涵蓋了所有統計業態。
經營業態以零售業為主體。城市商業綜合體能滿足市民的一站式消費，集購物、餐飲、娛樂等服務為一體，以零售業為主體的經營業態比較豐富。全市在統城市商業綜合體中有零售業商戶499家，佔79.1；餐飲業95家，佔15.1%；服務業37家，佔5.8%；從業人員中零售業4463人，佔72.7%；餐飲業1126人，佔18.3%；服務業548人，佔9%。商戶銷售額中零售業9.8億元，佔63.2%；餐飲業營業額2.7億元，佔17.4%；服務業營業額2.1億元，佔13.5%。零售業成為城市商業綜合體的主要經營業態。
二、存在的問題
（一）同質化競爭激烈
城市商業綜合體作為商業形態的新載體，其多功能、高效率、綜合服務性強、品牌層次高的特點對人流聚集起到了積極的帶動作用，為消費者提供新型購物、娛樂、休閒方式，滿足了顧客多種多樣的消費需求。近幾年，德州市城市商業綜合體建設項目集中上馬，形成多家大型商業綜合體，城市商業綜合體定位大多比較類似，特色定位和差異化服務上做的並不夠，不同的商業綜合體之間沒有明顯的主題和定位區別，綜合體內專業店、專賣店品牌相似度高，餐飲及服務業等經營模式雷同，很多是同一品牌開了多家分店，新增的品牌和業態較少，從而帶來同質化競爭的壓力，彼此之間互相替代性強，客源互相競爭，對德州市綜合體行業的整體發展帶來隱患。
（二）發展不均衡
德州市目前符合統計條件的城市商業綜合體的共4家，德城區、經濟開發區、寧津和禹城各一家，其它縣（市）區沒有符合條件的城市商業綜合體，發展呈現出相對不均衡，服務業的發展與其經濟發展實力和人口規模不匹配。部分縣（市）區商業購物中心仍以傳統模式為主，發展依然停留在十年前水平，經營理念滯後，發展視野和格局小，缺乏綜合規劃，配套服務設施跟不上。目前暫不具備城市商業綜合體的原因主要有兩點：一是經營業態不豐富，大多以零售和餐飲等傳統經營業態為主，文化、娛樂、健身、培訓等新興業態偏少，未能融合多項城市功能、提供綜合性服務。二是服務業營業面積較小，固定停車位較少。
（三）商業結構仍有待優化
調查數據顯示，德州市城市商業綜合體內的餐飲業和服務業營業額的增長速度要大幅高於零售業。進一步細分業態可以發現：零售業中，部分百貨店和其他零售（小型商鋪等）實現的零售額較上年有所下滑；服務業中，娛樂、教育培訓和其他服務業增長迅猛。當前德州市城市商業綜合體客流主要依靠大型超市和餐飲業拉動，部分零售店鋪受成本高、商品沒有特色等原因難以吸引消費者，導致生意比較冷清、轉讓率高，綜合體內的商業業態配置多元化、合理化有待進一步提升。
（四）經營管理和服務水平有待提升
德州市現有的商業綜合體主要是以商業地產模式來建設運營，建成後自營、聯營部分少，租賃部分多。綜合體內業態佈局不清晰，管理公司對外租賃部分管理鬆散，對商戶的運行情況瞭解少，難以監測商業綜合體內商戶的整體經營發展概貌。在經營過程中重租金、輕管理現象大量存在，營銷推廣力度弱。經營管理方式的落後和被動導致了租賃商戶承擔了較大的經營風險，承租換手率高。同時，這種管理和服務模式造成城市商業綜合體經營統計數據遺漏較多，不僅導致這一新商業模式漏統，也間接產生了稅收流失。
三、政策建議
（一）頂層設計、科學規劃
城市商業綜合體是城市化發展到一定階段的必然產物，越來越多的消費者習慣於“一站式”購物的便利性與舒適性，城市綜合體將逐漸取代沿街商鋪,成為當代商業的主角。同時，城市商業綜合體作為“城中城”，功能聚合、土地集約、經濟聚集，投入產出比較高。相關職能部門要結合區域人口規模、消費能力、基礎設施建設、商業氛圍等具體情況，研究制定城市商業綜合體發展的專項規劃，既要解決需求不足、轉型不力的問題，也要防止過度建設、同質化競爭的問題，要統籌調配資源，有的放矢，實現一座綜合體點亮一個城，讓城市生活更美好
（二）加強政策引導，鼓勵差異化經營
商務部門應加強對城市商業綜合體的引導，鼓勵差異化經營。目前外地一些城市商業綜合體，通過特色定位和服務的差異化聚攏人氣，不僅是不同的綜合體間定位差異明顯，甚至同一綜合體不同樓層間都主題鮮明。借鑑這些有益經驗，推動德州市商業綜合體進一步細分化、差異定位化進展；同時引導綜合體由零售業等傳統業態為主的模式向更綜合、更多元的新興業態轉變，推動城市商業綜合體成為一個集中眾多市民休閒方式的具有德州市特色的超級綜合性場所。
（三）“互聯網+綜合體”，打造智慧模式
隨著“互聯網+”時代的到來，商業綜合體應順應新技術應用的發展潮流，運用移動支付、大數據、雲計算、物聯網等互聯網技術成果，實現資源共享，增強顧客黏性，創造實體經濟的新增長。同時，商業綜合體對互聯網的利用，不應只侷限於工具和技術層面，更重要的是要深化到商業模式創新層面。只有通過創新求變，推出差異化服務，才能創造新的發展契機。