全國存量購物中心8000家（注：商業建築面積3萬㎡及以上），今年擬開項目還有約1400家。這樣一個存量與增量並行的市場，是好是壞？
“任何一個時代都是好時代。”這是愛琴海商業集團執行總裁孫晶晶給出的答案。
“如果商業地產從業者能夠找到好的發展機遇，它一定是好的時代；如果打算一直盲從、跟從，它也一定是一個非常壞的時代。”
1好商業，一定是有自己的標籤
提到愛琴海商業集團（以下簡稱：愛琴海商業），你希望消費者的第一反應是什麼？
“家”，說起這個詞，孫晶晶的語氣很堅定。今年愛琴海商業將圍繞這一理念進行品牌升級。
她希望將“家”作為自己的標籤，透過這一品牌理念，告訴消費者：如果需要家庭要聚會、想要陪伴父母、妻子、孩子……首先想到的地方就是愛琴海購物公園。
上海愛琴海購物公園
“好的商業一定是有自己的標籤”，愛琴海商業希望通過獨有記憶點，將商業項目打造成為一個能夠提供給消費者“家”的感受場所端，在激烈商業地產競爭中找到適合自己的賽道。
愛琴海商業圍繞“家”做的品牌升級，主要包括兩方面：
一方面，由於愛琴海商業項目的體量均超出傳統社區商業（動輒達到10萬㎡），單純靠項目周圍居民恐難以支撐其正常運轉，這也意味著其需要找到一個點來與消費者形成共鳴，驅動周圍3公里以外甚至一個城市的消費者前往；
另一方面，基於愛琴海商業自有基因，“我們一直在做家的概念，始終參與到消費者的生活中”，孫晶晶補充道，“我們把這個基因和需求延續到商業中，因為我相信在中國我們一定是對家庭最瞭解的企業。”
謀定而後動，接下來愛琴海商業將在“家”的品牌理念下，從服務、營銷、會員系統等多方面持續做加法。
以上海愛琴海購物公園為例，除了目前已經上線的代客泊車服務外，還將有一個VIP服務中心，定期推出家庭課程、小朋友看護服務……為家庭客群提供更多便利軟性服務。
VIP室效果圖
“商業已經過了盲目擴張期，如何在這樣的環境中，讓每個商業都有個性？愛琴海商業希望通過升級自己的品牌，讓購物中心個性更加鮮明，無論是硬件還是軟件方面，都能相互匹配”，孫晶晶說。
2“新奧萊”破局，2020年開出10座
通過品牌升級打造獨特記憶點外，愛琴海商業欲以第二條商業產品線——新奧萊破局當前商業現狀。從2018年8月宣佈第二條產品線面世到首個項目成功開出，其僅用了4個月。
常州愛琴海購物公園奧特萊斯
“基於愛琴海商業的發展，我們希望在商業地產領域有所突破，打造出一個標準的商業產品——將注重運營管理與購物中心模式相結合，於是就有了第二條產品線——愛琴海購物公園奧特萊斯”，孫晶晶告訴贏商網。
作為舶來品奧特萊斯在國內已經有17年發展史，據贏商網大數據中心不完全統計，截至2018年，國內已開業、停業、轉型、在建及規劃的被命名為“奧特萊斯”項目超過500家。
奧特萊斯也由1.0版本的純零售式發展到2.0版本的綜合業態式，並且這一領域已聚集了首創鉅大、砂之船、百聯、佛羅倫薩等開發商，競爭不可謂不激烈。
選擇這一時間點進軍奧特萊斯，愛琴海商業底氣何來？
不同於傳統奧特萊斯做法，愛琴海購物公園奧特萊斯瞄準當前國內奧特萊斯多聚焦精品零售，業態相對單一、地理位置較偏僻，交通不便等痛點，打造融合多元豐富業態，不僅有奧特萊斯特有的名品折扣，還擁有多國精緻美食+兒童遊樂+影院超市+健身娛樂等為一體的全業態組合，“重新定義奧萊品質生活方式”。
模式之外，愛琴海商業還擁有自己的專業品牌公司，操盤一些核心品牌，這對項目招商來說優勢不言而喻，同時，“我們是唯一一家從前期拿地開發到後期運營管理一體化的企業”，國內其他奧特萊斯運營的開發商則多專注在運營領域。
基於此，愛琴海商業對這一產品線的規劃是用10年開出100座，來滿足中國二三線城市家庭品質生活。
2018年12月22日，新奧萊首發項目亮相常州，開業2天客流超50萬，營業額達2600萬元，對這一項目的市場表現，孫晶晶用了“很滿意”三個字來評價。
愛琴海商業集團執行總裁孫晶晶
據瞭解，愛琴海商業已經在籌備常州第二家愛琴海購物公園奧特萊斯，“通過2家店在品牌上進行補充，從而在常州奧特萊斯市場形成壟斷效應”，孫晶晶透露，到2020年在蘇州、武漢、合肥、天津等城市將有10座愛琴海購物公園奧特萊斯入市。
3時代無好壞，好的商業項目都能找到機會
經濟放緩、零售業下降、競爭加劇……國內商業地產正處在一個好時代，還是壞時代？
孫晶晶理性地分享了自己的答案：任何一個時代都是一個好時代，看你如何評判。在城市機會選擇上亦如此，無論是商業一片紅海的一二線城市，還是尚有空白的三四線城市，經得起推敲的商業項目都能夠找到機會。
甚至在她看來，某種程度上這種現狀“倒逼”開發商自省、尋求新的突破口、去做提升，這是一個優化的過程，不管對商業地產開發商還是商業地產人，都是一個大的提升。
於商業地產開發商而言，存量時代也將改變早前商業注重擴張轉向注重精細化運營管理的市場格局，商業地產開發商如何找準自己賽道，在細分領域找到自己的定位並做深做強？
日本格林木，一個3.7萬㎡的小體量社區商業，卻創下開業13天客流破100萬的佳績。當帶領團隊實地考察這一項目後，給了孫晶晶很大的觸動，儘管地處高端住宅區，但格林木商業品牌走的卻是親民路線，反而在業態組合、硬件配套等方面完全貼近周圍家庭客群需求，“看完之後感覺國內商業要做的事情太多了，我們還只是處在商業的初級階段”。
國內購物中心已經走過了盲從階段，面對商業新週期，“從開發商角度來說，我們的狀態還是一個小嬰兒，需要永不止步，不斷去突破”，她也提到，商業地產開發商需要轉變思維，更多從消費者角度出發，根據不同城市、位置的消費者需求，來為他們量身定製適合他們的商業產品。