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經濟觀察報 記者 饒賢君 杭州是不是商業地產的“窪地”？港資或許是這麼想的。
近日，新鴻基與平安聯合體以132.6億元總價拿下了杭州江河匯綜合體地塊，這是杭州第四個價格超過百億的地塊，總價更是創下歷史新高；此前的7月份，另一家港資地產開發商新世界發展以97.92億元的總價拿下望江新城綜合體；如果再向前追溯，嘉裡建設在今年5月，以68億元拿下文暉城市之星綜合體；恆隆地產則在2018年5月以107.3億元總價拿下百井坊項目……
杭州新天地集團董事長劉文東認為：“杭州是中國最具活力的城市之一，正處於前盛會後亞運、城市升級的特殊歷史階段，隨之而來的是消費升級、產業升級，他們（港資）顯然也是經過仔細的研究，看到了這個城市的潛力，才會把錢往這兒投。”
RET睿意德中國商業地產研究中心發佈的《2018中國商業地產活力40城》排行榜顯示，位列新一線城市的杭州，在商業地產方面的活力僅次於北上廣深及成都，排名第六，與此同時，在開發商青睞活力城市中排名第七，品牌青睞活力城市中排名第五。
儘管排名靠前，但多位業內人士表示，由於百貨業在杭州商業歷史上佔據了重要地位，杭州整個城市的商業形成了一定意義上的路徑依賴，中低端的百貨市場、商業集合比比皆是，而在中高端商業綜合體方面還留有空白，主打高端商業綜合體的港資們近兩年巨資落子杭州，或許正是看中了這一點。
港資捲土重來
地價創下歷史新高的江河匯並非新鴻基在杭州的第一個項目，2005年，新鴻基與華潤聯合拿下了錢江新城核心區內的商業用地，2010年，杭州首個真正意義上的商業綜合體——萬象城開業。
同樣是在2005年，經過與新鴻基102輪激烈競價，嘉裡建設以24.6億元的“天價”拿下了浙大湖濱校區原址土地的使用權，在“西湖邊最後一塊寶地”上開發杭州嘉裡中心。
一位杭州資深業內人士對記者感慨：“兩位郭老闆讓杭州明白了什麼叫真正的土拍”。
然而，儘管在2005年用瘋狂的競價讓杭州記住了港資地產開發商的強勢，但其後的十餘年時間裡，除了九龍倉在杭州持續深耕住宅地產外，港資商業地產開發商在杭州幾乎沒有聲響，直到2018年5月，恆隆以107.3億元的高價拿下杭州市中心“絕版寶地”百井坊。
前述行業資深人士對記者表示，港資商業地產項目在杭州的“斷代”，有各方面的因素，但杭州嘉裡中心的“先例”是影響最大的，“因為嘉裡中心的事，一些港資企業對杭州市場失去了信心，相關部門也對於引進港資心有疑慮”。
據瞭解，嘉裡建設2005年以24.6億元拿下土地之後，在2007年提交了嘉裡中心的規劃方案，方案中包括了一個高達85米的“西湖第一高樓”，這一方案受到了諸多質疑，許多市民以及建築專家向政府和嘉裡提出異議。
一位杭州本地人介紹，這件事當年在杭州引起了不小的風波，“有人在規劃局門口拉橫幅，說樓建高了，西湖就小了”。
迫於壓力，嘉裡建設於2009年重新設計了規劃方案並面向社會公開徵求意見，將85米高樓改為48米的新版設計方案在2012年獲批通過，而嘉裡中心的最終問世一直拖到了2016年。
根據彼時嘉裡建設公佈的數據，嘉裡中心項目每天的財務成本是70萬元，從拿地到問世經過11年，財務支出就超過28億元，甚至高於原本的拿地價格。
時隔14年，嘉裡建設在今年5月重回杭州，準備打造杭州首個嘉裡城，新鴻基則再度以斥資百億的大手筆宣告迴歸，此外，恆隆、新世界也紛紛巨資落子，顯然意志堅定。
實際上，內地市場已經成為了港資商業地產開發企業的發展核心。以嘉裡建設為例，其2018年年報數據顯示，在內地已落成商業佔地面積為28.34萬平方米，香港已落成商業佔地面積僅為11.32萬平方米，此外，嘉裡建設在內地建設中的商業建築面積為21.45萬平方米，而在香港已經沒有在建設中的商業項目。
“坑”還是“窪地”？
杭州大廈、銀泰百貨、四季青服裝市場、杭州小商品市場……萬象城之前的杭州商業史是百貨與傳統商場的天下。
各大商業綜合體發佈的銷售捷報數據顯示，開業已經20餘年杭州大廈，2018年依舊以超過80億元的銷售額位列杭州商業的第一，是萬象城的兩倍，超過同期嘉裡中心、龍湖濱江天街、西溪印象城的銷售總額。而銀泰商業旗下僅湖濱銀泰、武林銀泰、城西銀泰的銷售總額就超過了110億元。
一位曾經在銀泰百貨從業多年的人士向經濟觀察報表示，正是由於傳統百貨品牌的強勢，使得杭州本土的商業發展一度形成了路徑依賴，“在外來品牌還在猶豫要不要拿地的時候，銀泰已經在杭州遍地開花，提前搶佔市場，政府也更加信任銀泰，比如湖濱銀泰城是西湖邊整整五期的大工程，這對外來品牌來說是難以想象的。”
不僅如此，杭州作為中國“電商之都”的特質，使得商業的賽道看起來更加狹窄，市內各區遍佈的大型批發市場、小商品百貨市場，蓬勃發展的電商、微商幾乎覆蓋了中低端需求，對定位中低端的商業綜合體形成擠壓。
而線上巨頭也來分了一杯羹，2018年，阿里巴巴聚合了旗下的新零售品牌，在杭州打造了新零售商場——親橙裡，定位是社區服務中心。
儘管面對多重擠壓，以高端運營見長的港資打入杭州市場仍有其獨特優勢。
中國商業地產活力40城的排行榜中，杭州被列為“奢侈品引領型”城市，奢侈品消費能力極強，消費需求極其旺盛，其奢侈品消費指數僅次於北京及上海，超過成都、深圳及廣州。
劉文東表示：“杭州正在蓬勃地發展，在邁向國際化，第三產業、文化產業在發展，市民的消費需求、精神文化需求在提高，人們需要全面的、多元化的、高端的消費享受，不再滿足於千篇一律的同質化商業業態。”劉文龍透露，杭州新天地正通過國際化IP太陽馬戲的落地，打造一個嶄新的商業標杆。
而港資商業地產綜合體通常以高端商業產品線見長。根據2018年年報數據，恆隆及嘉裡建設的坪效收益分別為3745.31元和2518.18元，是萬達、大悅城、龍湖、華潤等商業地產開發企業的二到三倍。極高的坪效，意味著世界級的優質商家品牌以及遠超同行的招商、運營水平，多位業內人士認為，這正是目前杭州市場所欠缺的。
一位商業品牌的區域負責人表示：“杭州市民有一個共識——買國際奢侈尖貨就上杭大（杭州大廈），但如果把杭州大廈和其他一線城市、新一線城市的高端商業對標，已經很難說它是一個合格的城市商業地標了，畢竟是一個20多年的建築，在新生消費力量面前並無優勢。”
劉文東則認為，定位高端的港資品牌入場，是看準了杭州城市、消費升級的機會，與本土品牌形成差異化，帶動整個行業的升級，“商業地產行業的競爭是閉合式的競爭，只要根據特色、根據定位做好自己的東西，堅持自己的客群，把整個商圈打造成有特色的商圈，給客戶提供更豐富的選擇，那麼我覺得沒有你死我活的競爭，而是共同形成一個生態。”
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