作為住建部文件中的12個試點城市之一，我們的行動就是響應住建部通知中的內容。”
武漢市住房保證和房屋管理局的一位擔任人對《中國經濟週刊》記者引見說，7月出臺的《關於在人口淨流入的大中城市加快開展住房租賃市場的通知》中提到，“發揮國有企業的引領和帶動作用，支持相關國有企業轉型為住房租賃企業”，並提出“城市住房城鄉建立主管部門要會同有關部門共同搭建政府住房租賃買賣效勞平臺”。8月底，武漢組建第一批5家國有住房租賃平臺。“我們的目的是年底前提供不少於7000間、30萬平方米的租賃房屋增量。”
除武漢外，成都和上海在開展住房租賃市場時也將國有企業擺在了重要位置。早在7月底，成都便提出“在2017年底前組建或改建3~4家國有住房租賃公司”。
上海的表態則愈加明白。9月15日上海市政府發佈《關於加快培育和開展本市住房租賃市場的施行意見》，其中明白表示，“經過國資國企的引領和示範，儘快增加市場供應，穩定市場租金，將國有企業打形成本市住房租賃市場的穩定器、壓艙石，並構成一批可複製、可推行的經歷做法，吸收更多的企業投身住房租賃產業。”
武漢市住房保證和房屋管理局租賃專班擔任人徐磊對《中國經濟週刊》記者說，目前的住房租賃市場報答率低、週期長，相比於買賣市場較為無序，對已習氣“掙快錢”的房地產行業內的社會資原本說吸收力有限，“這個時分誰來幹呢?國企上!國資企業理應在此刻發揮帶頭作用，引領和標準好這個市場。”
為租賃市場提供增量，國有平臺上的房子從哪裡來?
“社會資本不是不看中租賃平臺，很多開發商都在規劃，但現階段就是找不到破題之道，去處理報答率低和報答週期長的問題。”一位業內人士對記者說，業界對租賃市場普遍達成的共識是“有潛力，但問題多”。於是社會資本的心態有些猶疑，動作上也偏緩慢。“特別是供給缺乏的問題亟待改動，大型租賃機構還是太少。”亞豪機構市場總監郭毅剖析稱，國企做住房租賃平臺最大的意義是在租賃產業鏈的供給端，“國有資本進入租賃市場能夠短期內擴展供給的範圍，不會像社會資本那樣‘輕手輕腳’。”
“增加供給肯定是樹立此類平臺的燃眉之急。”承當樹立國有住房租賃平臺任務的武漢地產集團的一位擔任人通知《中國經濟週刊》記者，該企業樹立的平臺上租賃房屋來源主要有三個：新建、改建和社會籌集。新建指選取契合住房租賃市場需求的新建商品房項目，按一定比例和相關請求配建租賃住房;改建是將閒置的非住宅項目按有關規範和標準改形成集中式公寓;社會籌集房源則是蒐集社會上閒置的空餘房源，將它們統一同來停止標準化的租賃。“同時也能夠將一局部充裕出來的公租房房源調整為租賃住房向社會出租，不再限定租賃對象。”該擔任人表示，另外自持地塊也是武漢地產集團的可選方向。
前不久引發熱議的“商改租”房屋也會呈現在武漢的國有租賃平臺上。“大約佔30%的比例。”徐磊引見說。據理解，武漢地產集團自持的地塊內有廠區可改建為租賃住房。不少業內人士質疑廠房改形成租賃房屋能否契合通風、採光和消防等請求，對此徐磊稱：“對廠房的改建不是想怎樣改就怎樣改，疆土規劃和建立部門要結合把關，有一整套程序要走。”
目前租賃市場中商業機構的業務形式主要有三個：“大房東”(具有項目產權)、“二房東”(從別處租得商業地產做集中式出租公寓)和“撮合平臺”(出租者將房源信息發佈至平臺)。能夠看出，武漢國有租賃平臺的形式和上述三種大致相同。
此外，成都還在稅收政策上鼓舞“撮合平臺”形式中的出租者：對個人出租住房的，由依照5%徵收稅減為按1.5%計算交納增值稅;其他個人出租住房月租金收入不超越3萬元的，在2017年12月31日之前可依照規則享用免徵增值稅政策。
武漢：出租房不超60平米，中高端項目配管家效勞
假如依照上海發佈的文件所述，國有企業一旦成為租賃行業中的“壓艙石”，手中就會持有大量可供出租的房產，這能否意味著租賃房屋“市場化”水平有所降低，局部城市將其作為“民生問題”加以處理，才強調國有企業的“壓艙石”作用?
武漢市住房保證和房屋管理局一位擔任人通知《中國經濟週刊》記者，這種狀況至少在武漢不會發作。“我們的思緒是‘國企引領，市場化運作’，一切房源完整依照市場經濟的規律運營，平臺建成後面向全體社會群眾，不會只針對一小局部收入偏低的人群。”他強調，就連曾經做過公租房的那一局部房屋，進入租賃平臺之後也會面向全體社會群眾，不再限定承租人群。
武漢地產集團此次擔任租賃平臺搭建工作的是其旗下保證房公司團隊，上述擔任人解釋稱：“用保證房公司做這項業務，主要是思索到它是公租房的運營公司，公租房也是租賃的一種方式，保證房公司曾經積聚了一定的運營才能和經歷，由他們打理租賃平臺，做起來愈加隨手。”
關於國企入局住房租賃市場，郭毅剖析以為，其提供的增量目前來看還談不上“保證性住房”，更不具有“福利性質”，與商業化機構(如鏈家自若、萬科泊寓和蛋殼公寓等)相比，國有企業供給的產品性質更接近於“剛需”，而商業化機構更偏高端。“國有資本進入租賃行業，肯定是市場化運營，但背後應該還是有更多社會義務的隱含屬性。”郭毅說，她很獵奇國有平臺提供的房屋產品形態如何，這直接決議了產品的受眾，“在總面積有限的狀況下，恐怕這些國企要動動腦筋讓一局部面積和功用堆疊，比方能否能夠思索將床鋪在不睡覺的時分摺疊起來，省出一局部空間用作其他功用。這就能讓有限的面積包容更多的人數和功用。”
以武漢市為例，固然目前產品形態還不得而知，但上述擔任人通知《中國經濟週刊》記者，均勻每套出租房屋的面積不會超越60平方米，形態多元化，“除普通的青年公寓外，中高端項目有人才公寓，我們會裝備管家效勞，這對管理人員請求會高一些。”
至於如何根絕非市場化的“關係戶”在國有租賃平臺中呈現，武漢市住房保證和房屋管理局租賃專班擔任人徐磊一再重申，國有企業在內部曾經構成了較為完備的監察體制，租賃平臺依照市場化請求停止運營，確保國有資產保值增值，尋租空間很小。“監管體系是獨立的，運營條線更是獨立的，其他部門的員工不會隨便找到運營市場化租賃平臺的人去‘走關係’。”
運營住房租賃平臺，國企有哪些優勢
與買賣市場的“一錘子買賣”不同，租賃市場的鏈條長、效勞環節多，後期需求龐大的效勞團隊支撐長期效勞，好像取得了自持地塊的開發商一樣，國企對今後運營這局部較“重”的資產也要提早有所準備。
“我國大中城市國企在此之前較少觸及房屋租賃市場，對租賃客群的理解並不深化，而租賃鏈條又很長，從產品開發到定價，再到後期的運營和效勞，恐怕需求做好長期深化理解市場的打算。”郭毅剖析以為，國企做運營有一個明顯的益處，那就是更能理解政策，依照契合國度意志的方式管理租賃房屋。
徐磊通知《中國經濟週刊》記者，政府方面對出租房屋的運營和管理並非“一點經歷都沒有”：“歷史緣由招致武漢市內有大量的公房，即產權歸政府的房子。從上世紀50年代開端這局部房屋的管理不斷都由政府部門而不是商業機構擔任。1998年房改之後固然公房只剩下很少一局部，但仍有不少對外出租，特別是在對外停止商業出租用作門市房的公房上，政府部門曾經控制了很豐厚的經歷。”
除此之外，市場上的商業機構已對租賃房屋的運營和管理積聚了一定經歷，也招徠了不少運營人才，將來國有租賃平臺能否會向其拋去“橄欖枝”?徐磊表示，不掃除“挖牆腳”的可能，但他同時以為，“人才戰爭”自身不是壞事，“懂租賃、懂運營的專業人才變得緊俏了，這對租賃市場整體上是有刺激作用的。”
有業內剖析人士剖析指出，“人才戰爭”可能會發作，但不會是普遍性現象，“與買賣市場相比，租賃市場在房地產整體買賣額中的佔比還是太小，租賃還不是主流市場。”該人士補充說，國有企業開發的租賃房屋在產品形態上能否與現行商業機構推出的產品形態類似尚存疑，“國有租賃平臺還是應該有些開闢認識，在現有產品形態的根底上做些推翻，針對不同人群做不同的精密化設計，比方針對年輕租客群體就往社交化方向停止開闢。產品類型不同，效勞的需求和內容也不同，商業化機構中也就一定有國企要找的人了。”