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在生產經營中，租房是避免不了的一件事情。很多時候為了節約開支，會找個人房東租房。
一般籤合同、付租金的時候，房東都挺利索，但要開發票的時候，就會各種的不配合了。
但沒發票，咱們這小本經營的企業可就得多繳25%的企業所得稅啊！
這可是讓人頭疼的問題，所以有些時候，企業不得已就自己扛著稅費成本，幫房東納稅來換髮票。但就算這樣，房東還嫌去趟稅務局很麻煩啊。
愁死我們這幫小會計了。有沒有什麼好的解決方案嗎？
答案是：當然有啊！要不然我這篇文章不白寫啦！
（一）
但在聊方案之前，咱們還是得先弄清楚了，租個房，到底得給國家上供多少稅。
答案是：需要繳納七種稅。驚不驚喜，意不意外？（想吐槽的話請後翻至留言區）
我們作為中華人民共和國的守法公民，還是來好好了解一下到底需要繳納哪七種稅吧：
1、增值稅（納稅額=租金收入÷（1+5%）×（5%或1.5%））
營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定（九）不動產經營租賃服務。5.其他個人出租其取得的不動產（不含住房），應按照5%的徵收率計算應納稅額。6.個人出租住房，應按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。
2、城建稅（納稅額=增值稅納稅額×（1%、5%或7%））
中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例第三條 城市維護建設稅，以納稅人實際繳納的產品稅、增值稅、營業稅稅額為計稅依據，分別與產品稅、增值稅、營業稅同時繳納。第四條 城市維護建設稅稅率如下：納稅人所在地在市區的，稅率為百分之七；納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為百分之五；納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為百分之一。
3、教育稅附加（納稅額=增值稅納稅額×3%）
徵收教育費附加的暫行規定第三條 教育費附加，以各單位和個人實際繳納的增值稅、營業稅、消費稅的稅額為計徵依據，教育費附加率為3%，分別與增值稅、營業稅、消費稅同時繳納。
4、房產稅（納稅額=租金收入×12%）（注：其實一直都有，只是對個人的非營業用房免徵）
房產稅暫行條例第三條 ……房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。第四條 ……依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。
5、土地使用稅（納稅額=使用面積×（0.6元至30元））
中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例第二條 在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。第三條 土地使用稅以納稅人實際佔用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算徵收。第四條 土地使用稅每平方米年稅額如下：（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。
6、印花稅（納稅額=租金收入×0.1%）
印花稅暫行條例第二條 下列憑證為應納稅憑證：（一）……財產租賃……或者具有合同性質的憑證；附件：印花稅稅目稅率表稅目：財產租賃合同範圍：包括租賃房屋……等合同稅率：按租賃金額千分之一貼花。稅額不足1元的按1元貼花納稅義務人：立合同人
7、個人所得稅（納稅額=（租金收入-（800或租金收入×20%））×20%））
中華人民共和國個人所得稅法第三條 個人所得稅的稅率：（三）利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。第六條 應納稅所得額的計算：（四）財產租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用，其餘額為應納稅所得額。
這麼多的稅，光想想就很恐怖了，這也就是為什麼一般房東不願意開發票了。
（二）
面對這麼錯綜複雜的稅，咱們有沒有什麼好的處理方案呢？
俗話說“拋開劑量談毒性就是耍流氓”，在房租這個問題上也是一樣的。
為啥呢？我們首先看看一個官方文件條款：
企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法第九條 企業在境內發生的支出項目屬於增值稅應稅項目（以下簡稱“應稅項目”）的，對方為……從事小額零星經營業務的個人，其支出以稅務機關代開的發票或者收款憑證及內部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應載明收款單位名稱、個人姓名及身份證號、支出項目、收款金額等相關信息。
我們都很清楚，拿房租發票的目的是為了抵扣企業所得稅，這也是為啥我們要逼著房東去開發票。
但現在國家發話了：除了代開發票，還有收款憑證也是可以抵扣企業所得稅的。驚不驚喜？意不意外？
但這個可並不是所有人都可以享受到的福利，裡面提到了一個特殊的詞"小額零星經營業務的個人"，個人什麼意思大家都懂，但是啥又叫做“小額零星經營業務”呢？幸好官方不棄，也給出瞭解釋：
小額零星經營業務的判斷標準是個人從事應稅項目經營業務的銷售額不超過增值稅相關政策規定的起徵點。
汗一個，看完這個解釋發現自己還是沒看懂，敢情我還要去找到起徵點的規定啊！這個是“圓環套圓環”的套路嗎？要搞清楚這個概念，還得弄懂另一個概念。算了，來都來了，那咱就繼續找吧：
關於實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知一、對月銷售額10萬元以下（含本數）的增值稅小規模納稅人，免徵增值稅。
這個看起來不錯哦，一個月10萬的額度啊，只要租的這個個人房子的房子不超過10萬一個月，就可以自己弄個收款憑證，來抵扣企業所得稅了。這可省了大事了，嘿嘿。
（三）
但是問題並沒有完全解決，萬一你碰上一個房東家裡房產成山，房租超過了10萬一個月，咋辦？中國的政策，你懂的，國家為了咱們能活下去，也是費盡了心思啊。於是，出臺了下面這些好的優惠政策：
關於小規模納稅人免徵增值稅政策有關征管問題的公告四、《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人，採取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤後的月租金收入未超過10萬元的，免徵增值稅。財政部、國家稅務總局關於廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知二、支持住房租賃市場發展的稅收政策（一）對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率徵收個人所得稅。（二）對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免徵印花稅。（三）對個人出租住房，不區分用途，……按4％的稅率徵收房產稅，免徵城鎮土地使用稅。
（四）
那麼優惠了這麼多，作為一個房東，最後還需要繳納哪些稅費呢？
總結一下：
1、增值稅，月租金超過10萬的部分需要繳納，同時按照增值稅額繳納城建稅和教育費附加；
2、房產稅，按照4%的稅率繳納；
3、個人所得稅，按照10%的稅率繳納；
4、免徵印花稅和城鎮土地使用稅。
所以，當房租不超過10萬的時候，整體稅率在房租收入的12%（4%+10%×（1-20%））；
超過10萬的時候，整體稅率在12%的基礎上，再增加增值稅、城建稅和教育費附加的影響。
（五）
最後，再做一個重要的提醒，作為租戶，是有代扣代繳房東個人所得稅義務的，也就是說，在給房東支付房租前，得先扣下來8%，只支付92%。
個人所得稅法第九條 個人所得稅以所得人為納稅人，以支付所得的單位或者個人為扣繳義務人。
那有童鞋問了：如果沒扣怎麼辦呢？
額，那就多請稅務局的大哥吃吃飯，看能不能得到官方的指導，然後再自求多福吧。
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