'曾經巴南的人氣盤遭遇“大變”，現在活的還好嗎？'

看點預覽：

1：老瓶裝新酒的市場表現如何。

2: 項目的基本情況。

3：如果可以從另外一個角度去看待這個問題呢？

4：總結。

01、1

市場不買單，是否“老瓶裝新酒”就此沒落？

本來今天會寫一篇悅來的文章，但是接到一個意外的新城置業顧問的電話，我有點興趣了：

1:前段時間鬧得沸沸揚揚的“新城事件”，是否會對新城的樓盤銷售有影響？我比較的好奇。

2：這類的樓盤，前段時間我看的比較的多， 可以統稱為：老瓶裝新酒。這個名字的意思就是在老城區附近，單獨的修建一個新的項目，通常受制於地塊的限制， 這類的項目都不會特別的大。

但是也會有一些顯而易見的好處：

a：項目很容易就與周邊拉開差距， 不管是外立面， 居住環境還是 小區的質量， 猶如鶴立雞群一般，很容易就形成周邊的小地標。

b：價格也很容易跟周邊拉開差距， 顯得有那麼一丟丟的格格不入。

簡而言之：對產品，對配套很滿意， 對價格卻不太滿意。

這類的產品目前在重慶的市場上面還是有一部分的市場的， 但是它的去化率或多或少的都會有一些差強人意。

類似於：卓越皇后道，象嶼公園悅府等等，卓越皇后道的稍微好一些：

兩個月的時間3號樓去化率有6成，目前4號樓才開沒多久。

象嶼公園悅府的則需要加油了，目前看上去慘了點：近9個月的時間，1號樓的去化率6成，2號樓也才面世，還需要時間的檢驗：

02

類似的產品，究竟市場給出來的答案如何？

而今天要看的這個項目，大體上也可以屬於這樣一類的樓盤，差距不算太大，我們首先來看看項目的一些基本情況， 再接下來我們的討論：

今日測評樓盤：新城璽樾九里

樓盤基本信息

位置：渝南大道沿線（3號線花溪跟大山村輕軌中間）

開盤時間：2019年7月開和璽組團。

面積：建面83㎡-100㎡

價格：建面均價11000元/㎡

建築類型：高層

樓盤容積率：2.1

綠化率：35%。

交房時間：2020年底

物業費：2.4元/㎡/月.

區位：

項目位於渝南大道的中段， 售房部標識明顯，非常好找。周邊配套齊全。

交通：

目前最依靠， 最堅挺的就是3號線，通行距離長，收班時間晚。但是項目的售房部位於2個輕軌的中間，這點來說就很尬了。

實則從花溪站下車，走到售房部大約10分鐘左右， 如果沒太陽的話，倒是個不錯的選擇。

配套：

平基本生活配套完善， 和璽組團靠近創遠十里緹香跟藍光十里藍山附近，可以依靠它們的大約6萬方的社區商業：緹香匯。

火鍋，人人樂超市，健身房等一應俱全。

戶型：

目前在售的主力為 和璽組團的 5號樓。3T8戶， 總高27層的一個配置。位置如下。

以目前在售的三房戶型（樣板間戶型）來舉例說明：

優點：

1：戶型緊湊，利用率高！套內約80㎡，三房雙衛。

2：視野前後無遮擋，（前面為小高層，總高20樓，且錯位修建）

3：據置業顧問介紹,所有的飄窗都可以打掉，利用面積加大。

缺點：

1：所有陽臺設計均為：內陽臺

2：有一個次臥面積小了些。

3：小區內外差距大，進出需要乘坐電梯。

類似的產品， 不一樣的銷售思路，這類的樓盤可以參考下這個模式：

首先，璽樾九里是一個非常典型的老瓶裝新酒的產品， 周邊小區比較的老舊，但是周圍的配設施基本齊全。

此類不少的項目在配套，品質方面還是肯下功夫， 但是在價格方面卻高高在上，不太親民。

導致了周邊區域的購買力不足，產品又無法吸引其他區域的客戶。

我們來看看璽樾九里是怎麼操作的：

在銷售端， 它的成績可謂是非常的亮眼,一度還排名第一：

2019.2.25-2019.3.3 的樓盤銷售排名裡面：

有的時候，市場最能夠反應你的產品的接受度， 這點就直接的體現就是：是否會有大批量的消費者掏出錢包真金白銀的來買單。

我相信這個數據可以代表一切，而同時它的價格與周邊的二手房相比，基本持平。

我想這才是這個樓盤可以熱銷的原因之一吧：

剛需的戶型，剛需的配套，剛需的價格！不多不少，一切正好。

03

總結

1;這個項目其實其實是一個典型的剛需盤，沒什麼亮點， 也沒什麼槽點， 但是如果參照同類型的樓盤而言的話， 它的表現其實來說還算比較的優秀。

2：它的定價在市場來看的話，還是具備一定的競爭力，所以來說的話，去化率也還算不錯。

3：雖然這段時間新城因為某些原因頻頻上熱搜，就快被人“扒個精光”，但是就其在重慶的作品而言，其實影響並不算太大。畢竟購房者更關注的是：房子的價格和品質，只要兩者相匹配，其實都還OK。

4：哪怕面臨著這次的巨大危機，新城的其他項目在市場上市不缺接盤者的，而且都是“巨鱷”級別的接盤者：金科，龍湖，旭輝，仁恆等

掃一掃，別走丟

TIPS：

你會發現，這個樓盤的的產品其實很中規中矩，甚至於你看細節的話，還會看到一些不太理想的地方（和璽組團進小區很麻煩，要換乘電梯）。

但是就是這麼普通的產品，卻賣出來了不太一樣的效果，究其原因：定位準確。

這點其實很重要， 但是許多類似的老城區的單獨新項目恰恰就不滿足這點。

要知道， 這類的產品， 周邊的購買力因素決定是你需要去考慮的重中之重。

對於巴南區的建議：

隨便說一下整個巴南區。這段時間超人一直深耕巴南，對此得出來幾個比較良心的建議：

1：整個巴南全面的進入了2.0的品質時代， 大批量大牌開發商帶著高品質的作品入駐，基建基本完成， 如果是剛需置業的話， 不妨可以看一看這裡。

2：投資而言的話，請謹慎的參考標的物， 畢竟未來幾年的巴南，還是一個供地的大戶。

目前的產品還沒有去化完畢， 新的地塊已經拍賣出去， 新的作品也即將面世，競爭壓力非常的巨大。

如果你對於巴南置業，投資感興趣， 點擊再看留言給我們。下週深耕北區，就從悅來開始吧。看看是不是像他們說的這麼好！

樓 盤 評 分

價格：☆☆☆

地段：☆☆

交通：☆☆☆

配套：☆☆

環境:☆☆☆

樓盤綜合價值評分：2.6分（5分為滿分）

如果有購房問題，請添加樹老師助理微信

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