文丨子木研習社
2017年3月31日，在東莞東莞召開全市園區統籌片區聯動協調發展工作推進會。全市劃分為六大片區，高埗石碣被新劃入城區片區。
自納入城區片區以來，石碣和高埗的發展紅利也在慢慢兌現並出現了置業熱潮。石碣和高埗也頻出如萬科第五城、陽光城愉景灣、卓越彌敦道等人氣熱盤。這些都離不開劃入城區片區的利好、主城區需求外溢及交通的通達。
接下來我們將從它們的區位與交通、經濟與產業、發展重點與配套環境、樓市等多維度分析，一探究竟，並給出了真誠的置業建議。
01 區位與交通
石碣、高埗與市區均被東江阻隔，主要是通過馬路和大橋連接起來。石碣的交通比高埗而言更有優勢。
連接石碣和東城的有三座大橋：石碣大橋、大王洲橋（建成於1998年）、東江大橋（建成於2009年）。石碣還擁有一個莞深高速路口，可直通廣州、深圳。而連接高埗與萬江的只有一座橋梨川大橋，建成於2017年。
石碣環城北路穿城而過，向南可直達中心區，向西北方向可直抵水鄉片區，離東莞地鐵2號線最近的站點榴花公園站2公里。
高埗鎮位於東莞市北部水鄉，東江支流三面環繞，南臨東莞市中心區，北靠廣州。
（高埗三面鄰水）
17年以前，高埗與萬江僅一江之隔，只有3公里不到的直線距離。但從高埗到市區，要繞道萬江高埗大橋，或從大王洲橋取道東城，要花半個多小時才到達。
2017年，梨川大橋歷時6年修建終於通車，是市中心城區連接高埗鎮、石碣鎮及北上廣州的重要通道。通車後在市區與高埗鎮之間來回穿梭僅需10分鐘車程，大大縮短市區與高埗鎮的距離。
2017年在高埗被納入東莞城區片區後，高埗政府將莞潢路升級改造為迎賓大道，與東江梨川大橋同步竣工通車。該大道成為東莞市區到達環城北路、廣園快速及莞深高速的一條便捷城市景觀大道。
02 經濟與產業
從經濟上看，石碣鎮和高埗鎮的GDP在東莞33個鎮區中均屬於第四梯隊，中等水平，有待開發和發展。其中石碣相對好，2018年GDP約為186億元，排名第17位；高埗2018年GDP約為148億元，排列第19位。
產業方面， 石碣的產業相對集中，核心支柱產業是電子信息產業。而高埗則是以陶瓷、眼鏡、運動鞋、電子信息為支柱產業。
石碣作為是全國首個“中國電子信息產業名鎮”，以生產電腦、手機等各類電子元器件為主，擁有臺達、東聚、光寶、嶽豐、盈聚、五株等650多家電子企業。佔全市的30%以上，規模以上電子企業有93家。2017年，全鎮工業總產值548.6億元，其中規上電子信息製造業總產值395.1億元，佔全鎮規上工業總產值82%。
高埗鎮最初靠接香港、臺灣等地的生產訂單發展起來的，建成6個外資工業園區，形成以電子、塑料、玩具、五金、製鞋、箱包等為主的工業佈局。隨著產業調整與升級，眼鏡和電子信息產業則取而代之，生物醫藥、鋰電池等相關產業也在重點發展之列。
東莞市唯美集團系陶瓷龍頭老大，旗下家喻戶曉的馬可波羅品牌瓷磚，在國內外建有4000多家專賣店。世界三大眼鏡製造公司有2家落戶高埗——陸遜梯卡華宏眼鏡有限公司和東莞恆宏眼鏡有限公司。
2017年，華宏眼鏡獲度東莞市納稅億元以上企業。電子方面，有東莞東山精密製造有限公司、日本電產（東莞）有限公司、東莞鋰威能源科技有限公司、東莞佰鴻電子有限公司等電子產業集群。
運動鞋：東莞裕元（隸屬臺灣寶成國際集團）就頗具歷史和影響力了。
裕元鞋廠曾佔用了1500畝的土地。2007年左右的高峰時期，在低湧、稍潭和上江城三個工業園區，員工曾一度接近10萬人。在裕元的帶動下，傳統制鞋業曾經一度是高埗鎮的支柱產業。據公開數據顯示，鼎盛之時，裕元鞋廠的出口值曾一度佔整個高埗鎮出口值的40%。
2008年金融危機之後，在成本壓力下，裕元的產能逐步往越南、印尼等國家遷移。截止2018年5月，裕元廠擁有9600多員工，規模不到其高峰期2007的1/10。隨著裕元產能大規模的遷移，裕元廠閒置廠房大約有60萬平方米。
石碣、高埗多以民房、工廠為主。一定程度上對居住舒適性和城市化發展會產生一定影響。
（高埗、石碣多廠房和工業園林立）
綜上，石碣和高埗現有的產業多以勞動密集型為主的加工型企業，技術含量較低。絕大多數從業者收入偏低，購房能力有限；且工廠提供住宿，無租房需求，對當地的房地產影響偏弱。而本地居民老一輩以自建房為主，一部分的年輕一代選擇鎮區商品房置業。
03 發展重點與配套環境
石碣和高埗的規劃重點均是建設鎮中央商務區鎮和西部產業區。
石碣的規劃重點：
根據市規劃局網站發佈《關於東莞市石碣鎮近期建設規劃（2017-2020年）的批前公示》顯示，石碣劃為四片區。近期，石碣的建設重點是城鎮綜合服務中心片區和西部新興產業片區。
城鎮綜合服務中心片區包括了石碣鎮行政中心、文化中心、商業商務中心以及居住休閒中心。需要完善市政基礎設施和公共配套服務，打造東江生態景觀和袁崇煥文化等特色元素的“一線兩帶四節點”城市品質提升示範工程。
“一線”是指圍繞東江岸線，打造東江美景；“兩帶”是指石碣鎮兩個主要幹道“崇煥路”和“濱江路”沿線一帶建設成為示範道路；“四節點”是指位於“兩帶”上的五個城市更新項目，包括掛影洲產城融合綜合體項目、石碣舊村改造項目、光明路商圈升級項目、水南銀河路連片改造區和廣深科技創新走廊市級節點的水南唐洪示範區。
西部新興產業片區則是石碣的新興產業增長極，規劃重點培育高端新型電子產業。
高埗的規劃重點：
2018年，市規劃局發佈的《關於東莞市高埗鎮近期建設規劃（2017-2020年）的批前公示》顯示，把高埗鎮打造成為市中心區的“後花園”。把“生活居住”放在區域職能的首位，足見高埗努力營造良好居住環境的決心。重點建設鎮中央商務區鎮和西部產業區。
高埗西部產業區則以眼鏡、電子信息等製造業、汽車銷售等服務業為主，逐步形成以陸遜梯卡華宏（東莞）眼鏡有限公司、高埗大廣國際汽車城項目、東山精密製造等為龍頭的產業集群。
高埗中央商務區通過新行政中心、商務辦公中心的建設和舊廠的改造升級，將片區打造成為中央商務區。加快推進頤龍灣項目、伊仕頓國際學校項目、富華宏大“三舊”改造項目（後開發成萬科第五城等項目的建設。
教育配套上，石碣高埗的教育資源相對有限。
石碣鎮有石碣中心小學、石碣序倫小學、石碣實驗小學、石碣袁崇煥小學、石碣中學、石碣袁崇煥中學。其中，序倫小學和袁崇煥小學為市重點學校。
高埗鎮有中心小學、東聯、西聯、冼沙和江城小學。其中新世紀頤龍灣配套冼沙小學，江與城花園配套江城小學。
高埗鎮引進國際名校“新加坡伊頓國際學校”，已於2018年7月動工建設。該項目位於廣場北路,投資總額為1.2億元。學校計劃全學段的覆蓋,以出國留學為導向的培養模式，總招生人數規模約840人，以解決外商的教育需求。華宏、唯美、日本電產、東山精密、鋰威電子等外資企業，外商大多攜帶妻兒來到中國。
商業方面，石碣鎮商業中心主要以石碣鎮政府向外擴散，南銘商業廣場，合信地王廣場，街心廣場一帶；而高埗則沒有像樣的商業，要以沿街商業模式為主，大型商業配套相對較少，整體商業檔次較低。
醫院：東莞市石碣醫院和高埗醫院均為二級醫院；
環境居住方面，多出現垃圾汙染，噪音汙染，擾民現象嚴重。陽光問政網上有很多關於各種汙染、擾民、垃圾現象的投訴。
綜上，從配套 (教育、醫療、商業等) 上而言，石碣高埗基礎薄弱，缺乏亮點和特色。環境方面，石碣和高埗均有著東莞鎮區的通病，工廠遍地開花，再加上環保意識不強，維護起來成本較高。城市規劃、配套以及環境要經過長期的建設和投入才能完善。
04 樓市
石碣和高埗的樓市發展離不開劃入城區片區的利好、主城區需求外溢及交通的通達。近兩年石碣和高埗頻出人氣熱盤，房價從納入城區前的均價1萬元/㎡不到上漲至目前的1.6萬元/㎡左右。
相較於南城、東城等傳統中心城區房價動輒單價2.5萬元以上，它們的樓市價格仍算“親民”。傳統中心城區的剛需住宅一直以來都供不應求，購房者外溢至周邊區域，而高埗石碣則作為及時雨正好充當了承接購買力外溢的角色。
石碣市場的競爭相對充分，目前在售洋房的均價在16000-21000元/㎡區間。 石碣的土地開發強度大，招拍掛市場不活躍，以舊改和協議出讓方式為主。
石碣可供開發的土地資源相當稀缺，土地開發強度已達到68.8%，超過深圳平均水平。從2011-2018年的土拍彙總可以看出，2014年石碣沒有商住地供應， 2017-2018年僅有兩宗商住地土地拍賣。從石碣鎮2017-2020年建設規劃中可以發現，石碣重點在城市更新上拓展空間。
石碣有12個在售或待售項目，其中只有4個項目是通過招拍掛的形式獲得土地，其餘8個均為舊改或協議項目，保利、卓越、中洲、新城等品牌開發商已入駐。據悉，金地、萬科等品牌房企也紛紛想通過招拍掛、收購等方式進入石碣。
洋房價格最高的是達鑫江濱新城，洋房均價21000元/㎡。該項目位於連接石碣和東城的大王洲橋一側，與東城隔江相望，因其優越的地理位置，價格直逼東城。
洋房價格較低且熱度較高的卓越彌敦道，一期洋房售價僅12000元/㎡，真正的價格窪地，一經推出即售罄，從此一炮而紅。二期即將加推的新品，雖然預計均價在15000元/㎡左右，但熱度仍然不低。
高埗的樓市發展不充分，目前供應以萬科第五城一家為主，均價約17000元/㎡。整體開發強度較低，未來發展潛力較大。
萬科第五城作為富華宏大廠區“三舊”改造項目，2018年12月首次開盤。據中原數據顯示，萬科第五城1-5月共計簽約1332套、成交13.38萬㎡，穩坐套數和網籤面積第一榮登東莞住宅銷售冠軍盤，成為實至名歸的網紅人氣熱盤。
據瞭解，萬科第五城首次開盤，均價約17000元/㎡。項目是佔地面積約10.2萬㎡，總建面約36萬㎡，其中包括約7萬㎡社區園林，有14棟高層建築，共2748戶。
潛在供應上安徽交控以11.5億，2018年10月以樓面價約9409元/㎡拿下高埗一塊麵積約48911㎡的商住地。
高埗的房地產開發起步晚，發展相對較慢，樓盤項目少。2010年之前，當週圍幾個鎮街都建起了一棟又一棟的商品房的時候，高埗鎮的房地產項目是零。9年過去了，目前僅有的兩個二手商品房樓盤是新世紀頤龍灣、光大江與城。
高埗鎮的第一個商品房樓盤新世紀頤龍灣2010年開工建設。
該項目總佔地面積為66.2萬平米，總建築面積超過120萬㎡。作為超大型社區，分五期開發，9年過去了，新世紀頤龍灣項目現5期如今也進入了尾盤銷售階段。建築面積約110㎡3房戶型，均價15000-17000元/㎡，毛坯現房交付。最早開發的一期已經有比較完善的商業配套，配套商鋪有銀行、小超市、餐館、美容院、洗車店、保險公司和多家青少年藝術培訓機構，生活配套日漸完善。
光大江與城則是本地開發商光大2013年11月以3.29億元，樓面地價每平方米3449.62元從招拍掛市場上奪得，位於江城村佔地面積為4.94萬平方米。
二手房方面，唯二的兩個商品樓盤，光大江與城、新世紀頤龍灣的目前房源掛牌價在1.5萬元/㎡。
（鏈家的二手掛牌房源）
05 置業建議
房產板塊出現分化是區域發展不均衡，資源投入不對等造成的。
一個板塊，導入的優質資源（教育、居住環境、生態資源、商業、經濟）越多或者預期越強烈，其升值潛力就越大；一個板塊，投入的資源越少或者嫌惡設施越多，其升值潛力就越差。
人們購房喜好或購房慣性的外在體現，其實是群體行為形成的一種客觀結果。置業過程中，購房者容易過分以價格成為導向而忽略了區域板塊的評估。
儘管入手石碣和高埗的多為首付預算有限，在市區工作而在城區置業乏力的剛需客戶。這不妨礙置業時，多維度分析板塊價值和發展潛力，謹慎避免雷區。
1、周邊河流（不是臭水溝）、政府重點投入做綠化景觀的區域、甚至是空地或者農田，這些是相對優質資源。商圈一時半夥看不到也不用著急，因為這些會隨著居民的入住，社區的成熟而日漸發展成熟起來。
2、除了房產的保值投資金融屬性外，剛需始終要回歸到居住屬性，警惕虛假繁榮。從新房到二手置換時房更是體現的淋漓盡致。具體可認真對標參考2-5公里範圍內的二手房（至少房齡有2年及以上）的入住率和掛牌價格。
3、石碣高埗多廠區林立，置業時請謹慎遠離耗能高汙染工廠區。在對環境居住要求日益高的當下，沒有人願意生活在汙染的環境下。不要貪圖一時的價格優勢而讓斥資百萬的房產置身於五年十年看不到一點搬遷希望的耗能高汙染多噪音的工業園區廠區內。
相關部門不會因為該地有居民區而直接環保指標有問題而直接把中小企業掐死，畢竟鎮區的GDP也需要顧全。一旦陷入環保的泥潭深淵，就容易出現沒有時間，沒有精力多次去投訴而收效甚小的尷尬維權境地。
PS:品牌開發商在案場會按照相關要求明明白白的公示險惡設施的情況，置業時除了舒舒服服在案場看樣板間之外更要實地去到相關嫌惡設施實充分了解清楚影響。
4、一般與主城區一橋之隔的樓盤，多出現優質盤。江景房，景觀資源較好，且地理位置優越，無嫌惡設施負擔。如達鑫江濱新城，洋房均價21000元/㎡。位於連接石碣和東城的大王洲橋一側，與東城隔江相望，價格直逼東城。
5、價格相當，如無新房的執念，優先考慮主城區核心區的二手房。畢竟教育和相關配套已經成熟。