'市場進入低溫區 房企以價換量 降價之口被撕開'

融360大數據研究院數據顯示，2019年7月全國首套房貸款平均利率為5.44%，相當於基準利率1.110倍。

全國樓市加速駛向低溫通道時，開發商正撕開降價之口，試圖“以價換量”向冷淡行情進行最後一搏。

8月20日，中國恆大（03333.HK）深圳公司推出全員營銷優惠升級活動，在8月20日至10月8日期間，恆房通推薦購房均享9·8折優惠，每日推出5套特價房。

降價促銷在市場中並非個例。但在當下行業低溫環境中，外部融資渠道不暢、行業規模增速整體放緩，竭力創造內生現金流成為房企求生的可靠途徑。

降價之口被撕開

市場行情加速轉冷，正迫使開發商忍痛讓渡利潤空間。

近日有市場消息稱，8月初廣州多處新盤大幅降價促銷。番禺祈福繽紛匯推出一口價3.39萬元/平方米的促銷單位，與其前期銷售價格相比，一口氣下降6000元/平方米，但要求一次性付款。

項目相關負責人稱，如此大力促銷是為了儘快回籠資金。據悉，此次降價不分樓層，不分單位，價格統一為一次性付款3.39萬/平方米，按揭五成以上首付款3.5萬/平方米，五成以下3.6萬/平方米。

開發商如此大力促銷並非孤例。據不完全統計，廣州增城已有9個樓盤出現不同幅度降價現象。以碧桂園（02007.HK）雲頂為例，去年該項目推出90~128平方米戶型，均價3.6萬/平方米，樓·王戶型均價3.7萬/平方米以上。但如今，90平方米戶型均價降至2.8萬左右，樓·王單位售價僅在3.5萬/平方米左右。

其他城市同樣存在類似現象。據多個消息源透露，廈門“陽光城文瀾府”近日頻頻推出特價房源，吸引眾多買房人前往購房。這批房源帶精·裝，最低29800元/平方米起，一口價267萬，折後均價在3.2萬/平方米。對比預售最高價達3.7萬/平方米，降價幅度可見一斑。

房企撕開降價之口，與低迷的市場行情關係密切。據廈門中原研究中心數據，上週（8月12日~8月18日）廈門住宅成交265套，環比下跌34.9%，日均成交為38套，周成交面積3.76萬平方米，環比下跌25.7%，客戶觀望情緒濃厚。

回到廣州，克而瑞廣州區域總經理樑永光分析稱，7月廣州商品住宅新增供應環比增加，但仍不及去年同期，成交量較上月小幅減少，整體市場表現低迷。新開盤項目不多，整體去化率約38%，環比上月有所回落。

42家發佈年度銷售目標的房企為樣本，上半年目標完成率過半的佔40.48%，47.62%的房企目標完成率在40%~50%，更有5家房企目標完成率僅一成有餘。

行情冷淡時，大型房企能相對安全度過已成為行業共識。但如今，這一局面也悄然改變。近日，富力地產（02777.HK）對內發佈《關於要求地區公司確保完成銷售任務的通知》，要求“加緊銷售”、“加快回款”、“暫停拿地”。

而碧萬恆這3家龍頭房企，銷售規模增速亦觸及天花板。8月9日，中國恆大發布盈利預警，2019年上半年稅後淨利潤同比下滑49%至270億元，旗下恆大健康（00708.HK）錄得約20億元虧損。

低溫行情襲來

中原地產研究中心數據顯示，7月全國房地產調控政策次數為56次。而1~7月，全國房地產調控政策達307次。近期，海南、蘇州、上海等地均發佈房地產調控相關措施。

房企的觀望態度已在宏觀層面有所體現。國家統計局數據顯示，全國房地產開發投·資已在5~7月連續出現增幅回落情況。今年1~7月份，全國房地產開發投·資72843億元，同比增長10.6%，增速比1~6月份回落0.3個百分點。

與此同時，涉房融資全面收緊，信託、信貸和債券融資渠道被全方位圍追堵截。密集調控之下，房地產開發企業到位資金也出現增幅回落的情況。1~7月，房地產開發企業到位資金同比增長7.0%，增速比1~6月份回落0.2個百分點。

不僅是企業一端，個人房貸端，資金面也在持續收緊。融360大數據研究院數據顯示，2019年7月全國首套房貸款平均利率為5.44%，相當於基準利率1.110倍；二套房貸款平均利率為5.76%。

全方位落實“房住不炒”的效果是，今年全國商品房銷售面積已經連續6個月下降。1~5月、1~6月及1~7月，商品房銷售面積的同比降幅則分別達1.6%、1.8%及1.3%，而2018年全年則為增長1.3%。

房價層面對調控的迴應同樣明顯。7月份，全國70個大中城市中，新房價格環比上漲的城市為60個，較上月63個繼續減少；二手房價格環比下降的城市數量，連續兩個月達20個。

中原地產首席分析師張大偉認為，在不將房地產作為短期刺激經濟的工具這一原則下，房地產市場退燒表現明顯。不論是投·資數據還是銷售數據，在收緊調控的影響下，市場再次出現放緩。而且從趨勢看，預計8月還會持續。

8月20日，國務院召開政策例行吹風會，中國人民銀行副行長劉國強透露，近期人民銀行將在充分調研的基礎上發佈關於個人住房貸款利率政策的公告。新的LPR形成機制並不會使房貸利率下降。

“金融行業應當注意，‘房住不炒’的定位不能偏離。同時，避免把房地產工具化。”他表示。調控持續落實之下，中指研究院認為，行業調整預期進一步強化，疊加前期需求積極釋放，後期需求入市動力將有所減弱，預計全國商品房銷售規模仍將處於調整通道。

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文章來源:第一財經