'操盤手必知：2019產業地產如何創新融資？'

當前，產業地產傳統的融資方式造成了融資和經營方面的困境。突破傳統、創新融資，成為近年來行業的目光焦點。隨著金融市場對產業地產的認知度和包容度提升，產業地產玩轉金融槓桿的能力已成為制勝因素之一。在2018和2019年，這些創新先鋒們是如何利用金融工具為自身輸血的？

園區資產證券化開啟，湧入新面孔

2018年，園區資產證券化大門開啟，陸續有“首單”產品在市場上發行。2019年則延續了這種“爭做急先鋒”的態勢。

2018-2019年發行的部分園區類資產證券化產品

1、2018代表案例：北大科技園全國首單產業園區商業地產CMBN

“北京北大科技園建設開發有限公司2018年第一期資產支持票據”，2018年3月發行，該項目是全國首單產業園區商業地產CMBN（抵押貸款支持票據）。產品總規模17.91億元。

CMBN在融資成本、可複製性上均有優勢，屬於商業抵押貸款的證券化,可以借用底層資產產生的現金流進行融資,同時也可保留自家的優質物業。在國家相關政策的扶持下，CMBN發展可期。

北大科技園CMBN交易結構

2、2019代表案例：金地威新ABN001

2019年5月，威新ABN001發行，屬於CMBS類ABN（注：ABN本質與ABS 一樣，區別是ABN是非公開定向發行的）。

發行規模14億元，發行利率4.50%，產品期限為3+3+3+1，評級為AAA。底層資產為威新軟件科技園8棟物業。

威新ABN001交易結構

基金+REITs操盤時代到來 -EndFra

2018年，REITs產品已經有一定程度的發展。去年市場陸續推出工業地產類REITs產品“東久智能製造產業園”、物流地產儲架類REITs產品“順豐產業園”等。

值得注意的是，目前政策正在研究推進公募REITs事宜，2019年REITs市場必將有一批新產品問世。

“基金+REITs”模式即“開發-運營-基金運作”的資產運營模式。基金操盤的本質是金融模式價值鏈的斷開。管理運營、資本運作兩個團隊，分工後更有效率、雙方各自獲取收益。

基金操盤的結構

隨著項目體量越來越大，產業地產商如果全部自行持有和運營，無疑需要龐大的運維團隊和成本付出。

在“基金+REITs”模式下，將產業園表內資產出售給契約式基金，實現了物業銷售收入和開發利潤，週期大為縮短，同時通過資產證券化方式實現資產出表，在表外開發資產或併購資產，加大資金槓桿，實現表外資產規模擴張，同時實際掌握資產的控制權。

在此模式下，收入來源為基金管理費用收入、物業管理費收入和投資回報，而不直接來源於不動產開發，完成了從主營業務收入層面向輕資產業務模式的轉型。

“基金+REITs”下產業園區四個渠道獲得盈利收入

1、案例：普洛斯利用基金操盤迅速佔領市場

普洛斯成立基金管理平臺後，利用資金槓桿效應，迅速拓展其物流地產版圖，每進入一個地區，這個地區的物流地產市場就會被迅速佔據。

2012年普洛斯成立基金管理平臺，引入第三方資本提高不動產收益，縮短資金回籠週期；並結合普洛斯自身在物流地產運營開發上的專業優勢，加速拓展其物流地產版圖；同時收取管理費收益。

目前普洛斯基金管理平臺已設立10支基金，旗下管理資產規模合計達到350億美元，其中，第三方資本權益平均佔比約為70%左右，充分體現金融槓桿的屬性。

普洛斯中國REITs物業模式與寶灣物流自持物業模式對比

2018年9月，普洛斯與GIC（新加坡主權財富基金新加坡政府投資公司）在中國聯合設立新基金，總額20 億美元，將用於在中國收購有穩定收益的物流資產。普洛斯中國將擔任資產管理者，併為該基金注入種子資產。

對此，普洛斯表示：“新基金將為我們鞏固在中國的強大網絡提供長期資本驅動力。”

GIC表示：“新基金讓我們有機會作為長期價值投資者享有中國物流領域的結構性增長所帶來的資本增值。”

創新的存量改造：產業地產EMC模式

EMC是合同能源管理機制（Energy Performance Contracting）的國內簡稱，是一種以節省的能源費用來支付節能項目全部成本的節能投資方式。

該機制就是用能單位無須投資，節能服務公司出資改造或升級設備，以節省的能源費用（如電費）來回收節能項目投資的全部成本和實現利潤。

根據我們瞭解，產業地產EMC模式主要基於現階段一二線城市政府存量園區物業的改造，真正的規模化業務出現在於2018年下半年。

發起主體：資本方、民營企業園區運營商、政府平臺公司、政府各主體作用：資本方 – 提供園區改造資金，協調各方利益；民營企業園區運營商 – 負責改造與招商運營作為實際操盤方；政府園區平臺公司 – 多為地方城投，受困於資金斷奶與區域發展訴求；政府 – 協調工作給予政策支持。

各主體收益：資本方 – 收益大頭，部分運營收益主要來自資本收益；民營企業園區運營商 – 輕資產輸出後的運營服務收益，可能進一步獲得重資產收益；政府園區平臺公司 – 運營收益分成，周邊園區招商帶動，解決改造資金問題；政府 – 區域稅收、就業、產業發展概念等政績收益。

產業地產EMC模式

結語

資本運作牽一髮而動全身，金融工具的嫻熟運用已成為產業地產企業的關鍵能力。在今年4月大悅城控股品牌戰略發佈會上，董事長周政的發言就體現了大悅城對融資的重視：“我們運用好產業地產的槓桿，可以為新舊動能轉換、騰籠換鳥做出中糧貢獻。”產業地產操盤手們需要時刻關注迭代升級中的金融工具。

文章來源：產城觀察網

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