'開封房價持續打折下跌，背後的原因是什麼？'

徘徊在價格戰的十字路口，卻仍對品質盤心有所屬。

這或許是當下開封購房者面臨的選擇困境。他們的擔憂：更多的是怕買價格便宜的樓盤，在交付時期因為降標維權。買品質的樓盤，亦怕在價格戰的衝擊之下降價，買在高點。

透過現象看本質，開封市場近期的價格戰，並不單單是購買力不足。因為諸如我們所見，當樓盤價格進行回調或者以特價房加推的時候，項目的銷售量有明顯的提高。除此之外，市場上堅守品質做加法的樓盤，雖受到價格戰的衝擊，但項目的銷售量依然在穩步增長。

那麼，我們不妨來看，本輪開封市場進行價格戰背後的邏輯是什麼？

其一，百強房企土儲不足。我們看到，開封市場上諸多的百強房企，其開發地塊的面積僅百畝有餘，開發之初亦抱著高週轉快速銷售的預期，在銷售受阻之後，迅速調整價格以期達到快速出貨，退離開封市場。這樣的項目，你在買入低價的同時，也買入了降標的可能，尤其是精裝、景觀綠化和後期物業服務三個關鍵點上的降標。反觀，開封市場土地儲備在400畝以上的項目，如綠城，永威，海馬等，其房價依然在持續微漲。

其二，極度需求現金流。我們同樣可以看到，近期的開封市場，團購的項目越來越多，且這些項目不僅是五證不全，更是連工程尚未大規模啟動。我們有一個錯誤的誤區是：百強房企“爛尾”的可能性偏小，但在當下收緊開發貸等各種融資渠道的情況下，百強房企的現金流亦吃緊。所以，在現金流的需求下，項目持續下調價格進行價格戰的可能性也就隨之增高，故我們建議，在買房時，工程進度是一個不容忽視的因素。

其三，遠郊區域持續降價，加劇購買觀望期。在開封這樣的城市，在鄭開地鐵未修通之前，城市流入人口的數量很難達到預期。這也就意味著：你買入的房子，在二手房交易的時候，大多數交易對象依然是開封人。這也就意味著：大眾層面一手新房都不認可的區域，在二手房交易時其溢價的可能性微乎其微。

而對於城市熱點區域來說，我們可以看到當下的熱點是高鐵站組團，中意湖組團，西湖龍首組團，汴西湖龍腹組團。而這幾個組團如今又呈現密不可分的狀態，具體來說：

汴西湖龍腹組團通過中意湖景觀帶與中意湖組團相連，中意湖組團通過四大街打通工程與高鐵站組團相連，汴西湖北擴，西湖龍腹組團與西湖龍首組團隨著交匯處地塊的土拍，也呈現出融合的趨勢，而西湖龍首組團與高鐵站組團亦進入同步開發建設期，且交匯區域的新惠新建投儲備地塊亦有百強房企聯手。所以，我們可以預見的是：開封新區的未來，是四大組團的最終相連，其最終將成為開封新區乃至開封城市的新中心。

其四，讀懂老開封的改善需求。我們開封的項目，靠鄭州、五縣，市區青年剛需維持了近十餘年的購買力和樓市熱度。而如今，老城區居住條件已經日漸難以滿足居住需求，所以：新城區，有電梯，物業好，配套成熟等已成為老城區改善居住的必要條件。而目前，可以說滿足以上條件的項目，微乎其微，這也是老城區改善客群遲遲未出手的原因。