很多朋友都知道，房貸的月供有兩種計算方式，但是就是不知道怎麼計算，作為一個專業的地產人士，這個知識怎麼能不掌握呢？
今天我就和大家分享一下，怎麼計算月供，如何自己製作月供係數表，從而方便計算月供。
01
等額本息
等額本息就是每月還款本息相同，即每個月還銀行的月供都是一樣的意思，把銀行的本息平均分攤到每個月的還款日還款。
大家都說房貸便宜，但是其實銀行也要賺錢也挺奸商的，因為他們借錢給我們，用的竟然是複利模式而且是按月複利！（腹黑一句，為什麼群眾存款利息低得可憐，還不搞複利呢？），好在銀行讓你還的月供也是給你複利計息的，讓人稍稍安慰，所以這種模式和民間借貸放高利貸所說的利滾利、驢打滾的還款不計息還是有所區別的。
言歸正傳，我們先說等額本息的月供計算公式，就是下面這個
其中
y：表示月供，是月字的首個拼音字母；
P：表示本金，假如你貸款100萬，30年，P就是1 000 000；
i：表示月息，假如你商業貸款基準（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1+10%）÷12=0.449167；
n：表示月供的期數，假如你貸款30年，一年12個月，月供期數就是360。
下面說下這個公式是怎麼推導出來的，這當中要用到一個公式，等比數列求和公式（我附到後面再說）。
我們假設S表示本金利息和（即本息），P表示本金，y代表按揭者每月要償還的等額月供，
那麼根據複利公式，銀行要獲得的本息為
S=P×（1+i）n
按揭者每月要償還的等額月供也要計息，每個月產生的月供及月供的複利利息
第1個月y×（1+i）n-1
第2個月y×（1+i）n-2
第3個月y×（1+i）n-3
第4個月y×（1+i）n-4
…
第n個月y×（1+i）0=y
這些月供、利息和也要等於銀行的本息S
S= y×（1+i）n-1 + y×（1+i）n-2 + y×（1+i）n-3 +…+ y×（1+i）2+ y×（1+i）+ y
=
PS.這裡用了等比數列求和公式
同時又有銀行本息 S= P×（1+i）n
因此，就容易得到（月供計算中最難計算的）等額本息的月供計算公式：
02
等額本金
等額本金的意思是每月還款的本金相同，月供的組成分為兩部分，每月所還的本金相同，再加上未還本金使用一個月的利息。
月供為y（每月遞減）,每月所還本金為p=P÷n，其中P為本金，n為月供期數。
第1個月，本金p，需償還利息P×i，其中i為月利率，月供為p+P×i；
第2個月，本金p，需償還利息（P-p）×i，月供為p+（P-p）×i;
第3個月，本金p，需償還利息（P-2p）×i，月供為p+（P-2p）×i;
……
第n個月，本金p，需償還利息[P-（n-1）p]×i=p×i，月供為p+p×i;
所以，等額本金的規律是每個月的差額就是p×i，第一個月的月供最高，第一個月的月供為p+P×i（其中p=P÷n,P為貸款本金總額，n為貸款月供期數，i為貸款月利率），以後的月供逐月等額遞減，遞減額為p×i。
03
月供係數表的製作
因為等額本金的計算比較簡單，首月月供=p+P×i，月供遞減p×i。因此月供係數表只要做出1萬元貸款的等額本息即可，餘者可以類推，比如貸款100萬，就是100乘上1萬元貸款的係數。
只要將1萬元套上基準利率、上浮比例、貸款年限到我們的等額本息計算公式就可以很容易算出，這裡我們就不一一計算了，感興趣的朋友可以自己用手機計算器算算看。
以下就是我製作的等額本息貸款係數表，大家可以直接使用。
例1：
假如某客戶從建設銀行等額本息貸款100萬，貸款年限30年，利率上浮10%。對應上述表格中的係數就是56.09，這就意味著從建行貸款1萬塊是56.09元的月供，貸款100萬就是5609的月供。
如果我們套用公式
那麼，P=1000000，i=4.9%×1.1÷12，n=30×12=360,
經計算，最終月供 y=5609.07元。所以說，上述這個房貸月供等額本息計算係數表是相當精確的。
例2：
假如某客戶從建設銀行等額本金貸款100萬，貸款年限30年，利率上浮10%。
他的月供就是：
首月的月供=1000000÷360+1000000×4.9%×1.1÷12=7269.44元
以後月供是等額遞減的，差值=1000000÷360×4.9%×1.1÷12=12.48元
即
第1個月的月供：7269.44；
第2個月的月供：7256.96；
第3個月的月供：7244.48；
……
餘此類推，依次遞減 12.48 元。
04
等額本金和等額本息的優劣
等額本金和等額本息各有千秋，前者利息少，但前期還款壓力較大；後者每月還款額固定，但是利息較多，優點是每月還款壓力較小。
05
要不要提前還款
這點我在之前的文章中介紹，其實很簡單考慮下經濟效益，比較房貸、投資兩者的收益率高就行了！