昨日，新城控股（601155.SH）發佈2019年中財報，財報顯示，在當行業下行的壓力下，新城控股仍然實現商住雙核心增長，短期債務狀況良好，整體資產負債率穩中有降，整體情況穩中有增。
宏觀層面來看，整個2019年上半年的房地產行業有稍稍“回暖之勢”，據中指研究院數據顯示，2019年1-7月，TOP100房企銷售額均值達636.7億元，共15家房企規模突破千億。
據新城控股方面最新財報顯示其2019年上半年實現銷售金額1224.18億元，同比增長28.44%。與此同時，實現歸母利潤25.92億元，營收及利潤實現雙增長。
此外，新城控股上半年銷售面積為1049.52萬平方米，同比增長35.5%。根據克而瑞發佈的《2019年1-6月中國房地產企業銷售TOP200》排行榜顯示，新城控股上半年房地產合同銷售金額行業排名第8位。
財報中顯示，新城控股上半年實現營業收入170.64億元，較上年同期增長8.29%。由於合同銷售金額增長近三成，對應的營銷費及管理費等剛性費用的支出相應增加，以至於其利潤同比增幅小於營收增幅，另外，由於下半年竣工體量較大，而2019年全年計劃竣工量比去年增長超過90%，因而得以保障全年營收和利潤的增長態勢。
商住雙核心驅動穩定增長，新城進入“新常態”下的“穩節奏”
宏觀角度來看，在政策逐步收緊，經濟下行壓力逐漸加大的總體環境下，國內地產行業的發展仍然處於“穩態”，隨著國內經濟穩中有進的發展，在“迴歸住房核心價值、房產政策因城而異”的背景下，新城控股進一步落地商住雙核心的戰略，實現營收與利潤的“雙穩”增長模式。
據新城控股年中報披露的數據來看，2019上半年，新城控股營收實現穩步增長，在“雙輪戰略”下，新城控股目前已經基本形成了以上海地區為中樞，對長三角經濟帶的基本覆蓋，以及基本完成了國內重點城市的佈局。
自2018年下半年以來，國內地產行業始終面臨著下行的風險，因而在佈局國內重點城市的策略選擇上，新城控股採取了更為穩妥的方案，以相對較低的成本完成國內重點城市的佈局，並重點發力一線城市和二線城市，去年年底新城控股連續拿下北京兩塊地則進一步穩固了其在重點城市的土儲優勢。
在增長方面，營收和利潤雙增長的幅度雖然不算很大，但總體呈平穩增長態勢，據年中報數據顯示，增幅不大的原因在於2019上半年新城旗下項目交付結算不多。
2019年上半年，新城控股旗下完成竣工面積404.10萬平方米，而下半年計劃竣工面積則高達1469.26萬平方米，包括住宅項目1068.51萬平方米，商業綜合體項目400.75萬平方米。
同時，新城控股今年的營業收入以及利潤結算，也將呈現出明顯的前低後高態勢。較之2018年979.82萬平方米（含合聯營項目）的竣工面積，新城控股今年計劃竣工面積超過1800萬平方米，增長90%以上。
根據半年度報告，新城控股銷售預收款從2018年底的1182億元，增加到1723億元，已售未結面積達到2960萬平方米，未來營收及利潤的可結算資源充足。上半年，新城控股實現歸母利潤25.92億元，同比增長2.13%，而銷售合同金額同比增長則達28.44%，對此有業內人士指出，由於其上半年的整體營銷支付高於去年同期，因而利潤同比增幅略低於營收的同比增長。
面對政策的不確定性，新城控股土儲規劃方面也同樣謹慎，力求實現風險可控，新城控股表示，未來的土儲規模會控制在三年左右的銷售空間，並不會大量囤地，而事實上，自從2017年開始，新城控股的“投資銷售比”開始持續下降態勢，而其背後也是新城對行業態勢的研判和把握。
在財務方面，新城控股的短債比為1.7倍，整體處於良好水平。在總體財務上，截止2019年6月底，新城控股總資產為4233億元，資產負債率86.7%，同比下降1.61個百分點，淨負債率76.62%，較去年同期下降約39個點，總體呈下降態勢。
總體來看，無論是銷售增長還是業務佈局和財務表現，“雙核驅動”下的新城控股總體進入地產行業“新常態”下的穩節奏，而對重點城市和發達經濟帶的佈局則蘊含著新城未來業務增長的潛力，而“總體向穩”的戰略也是新城控股對當下政策、行業的準確研判和積極應對。
存量時代挖掘商業地產長期價值，土儲滿足穩定增長需要
經過了高速增長的“黃金十年”，如今的地產行業逐漸進入日後紅利釋放後期的“存量時代”，而在存量市場保持競爭優勢的核心在於優質土地資源儲備潛力的持續釋放。隨著政策調控的持續深入，房地產行業也將迎來存量時代的新機遇。
以新城旗下的吾悅廣場為例，數據顯示，整個2018年新城控股新增吾悅廣場19座，均實現了滿鋪開業，據新城2018年報顯示，吾悅廣場全年的出租率高達98.8%，全年收入達21.16億元，同比增長超過一倍。
據新城年中報顯示，2019年上半年，吾悅廣場新開業2座，已開業總數量達到44座，此外，新城還計劃於下半年新開業20座吾悅廣場。在新開業拉動租金和管理收入增長的同時，部分吾悅廣場的租金和管理收入也呈現明顯增長態勢。
財報顯示，上半年實現租金及管理費收入17.41億元，同比增長104%，其次，整體出租率也維持在較高水平，上半年，吾悅廣場的平均出租率高達98.49%，成為除地產銷售之外的另一增長極。
吾悅廣場項目的成功不僅在於自持商業在運營上的成功，也是以吾悅廣場為中小的區域商業綜合體的“生態內循環”的作用使然，在可售物業覆蓋商業開發成本的同時，得益於較高的利潤率，在“區域商業生態”的聯動效應下，充分挖掘商業地產的長期價值，從而實現營收與利潤的雙重穩定增長。
優質土地資源儲備支撐企業長期價值，而持續補充優質土地資源，則有利於企業增長潛力的持續釋放。在新城控股總體“穩增”態勢的背後，則是均衡的土地儲備策略，也成為新城實現持續增長的強大引擎。
據2019新城控股年中財報顯示，整個上半年，新城新增土儲80幅，總建面2459萬平方米，
通過多元化的拿地方式，新城控股實現了平均2989元/平方米的樓面地價，約為同期銷售價的四分之一，總體來看土儲策略仍以穩健為主，較低的拿地價格保障了利潤空間，同時足以滿足新城未來實現持續增長的需要。
目前，新城控股權益可售貨值約5800億元，其中2019年下半年可推貨值約為2200億元。足以保障下半年可售貨源充足，保障下半年的持續增長態勢。中報數據顯示，截至6月底，新城控股土地儲備達到1.34億平方米。
在土地儲備的地域分佈上，長三角經濟帶的土儲面積佔到總面積的47%；而珠三角地區佔比5%；環渤海經濟帶土儲佔比17%，而中西部佔比為31%。新城控股基本完成了立足長三角地區並對全國重點一、二線城市，以及中西部經濟發達城市的全面覆蓋，並且有針對性對於優質三四線城市進行土儲佈局，為未來的業務增長打下了堅實的基礎。
尾聲：
在政策逐步收緊，經濟下行壓力逐漸加大的總體環境下，國內地產行業的發展仍然處於“穩態”，隨著國內經濟穩中有進的發展，在“迴歸住房核心價值、房產政策因城而異”的行業背景下，新城控股“穩中求增”的策略也是其對行業深入分析後的抉擇。在未來房產政策更加多元化的趨勢下，國內房企唯有臥薪嚐膽，通過科學的發展方式才能實現企業的“永續”增長。
END
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向上滑動
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"昨日，新城控股（601155.SH）發佈2019年中財報，財報顯示，在當行業下行的壓力下，新城控股仍然實現商住雙核心增長，短期債務狀況良好，整體資產負債率穩中有降，整體情況穩中有增。
宏觀層面來看，整個2019年上半年的房地產行業有稍稍“回暖之勢”，據中指研究院數據顯示，2019年1-7月，TOP100房企銷售額均值達636.7億元，共15家房企規模突破千億。
據新城控股方面最新財報顯示其2019年上半年實現銷售金額1224.18億元，同比增長28.44%。與此同時，實現歸母利潤25.92億元，營收及利潤實現雙增長。
此外，新城控股上半年銷售面積為1049.52萬平方米，同比增長35.5%。根據克而瑞發佈的《2019年1-6月中國房地產企業銷售TOP200》排行榜顯示，新城控股上半年房地產合同銷售金額行業排名第8位。
財報中顯示，新城控股上半年實現營業收入170.64億元，較上年同期增長8.29%。由於合同銷售金額增長近三成，對應的營銷費及管理費等剛性費用的支出相應增加，以至於其利潤同比增幅小於營收增幅，另外，由於下半年竣工體量較大，而2019年全年計劃竣工量比去年增長超過90%，因而得以保障全年營收和利潤的增長態勢。
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據新城控股年中報披露的數據來看，2019上半年，新城控股營收實現穩步增長，在“雙輪戰略”下，新城控股目前已經基本形成了以上海地區為中樞，對長三角經濟帶的基本覆蓋，以及基本完成了國內重點城市的佈局。
自2018年下半年以來，國內地產行業始終面臨著下行的風險，因而在佈局國內重點城市的策略選擇上，新城控股採取了更為穩妥的方案，以相對較低的成本完成國內重點城市的佈局，並重點發力一線城市和二線城市，去年年底新城控股連續拿下北京兩塊地則進一步穩固了其在重點城市的土儲優勢。
在增長方面，營收和利潤雙增長的幅度雖然不算很大，但總體呈平穩增長態勢，據年中報數據顯示，增幅不大的原因在於2019上半年新城旗下項目交付結算不多。
2019年上半年，新城控股旗下完成竣工面積404.10萬平方米，而下半年計劃竣工面積則高達1469.26萬平方米，包括住宅項目1068.51萬平方米，商業綜合體項目400.75萬平方米。
同時，新城控股今年的營業收入以及利潤結算，也將呈現出明顯的前低後高態勢。較之2018年979.82萬平方米（含合聯營項目）的竣工面積，新城控股今年計劃竣工面積超過1800萬平方米，增長90%以上。
根據半年度報告，新城控股銷售預收款從2018年底的1182億元，增加到1723億元，已售未結面積達到2960萬平方米，未來營收及利潤的可結算資源充足。上半年，新城控股實現歸母利潤25.92億元，同比增長2.13%，而銷售合同金額同比增長則達28.44%，對此有業內人士指出，由於其上半年的整體營銷支付高於去年同期，因而利潤同比增幅略低於營收的同比增長。
面對政策的不確定性，新城控股土儲規劃方面也同樣謹慎，力求實現風險可控，新城控股表示，未來的土儲規模會控制在三年左右的銷售空間，並不會大量囤地，而事實上，自從2017年開始，新城控股的“投資銷售比”開始持續下降態勢，而其背後也是新城對行業態勢的研判和把握。
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總體來看，無論是銷售增長還是業務佈局和財務表現，“雙核驅動”下的新城控股總體進入地產行業“新常態”下的穩節奏，而對重點城市和發達經濟帶的佈局則蘊含著新城未來業務增長的潛力，而“總體向穩”的戰略也是新城控股對當下政策、行業的準確研判和積極應對。
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經過了高速增長的“黃金十年”，如今的地產行業逐漸進入日後紅利釋放後期的“存量時代”，而在存量市場保持競爭優勢的核心在於優質土地資源儲備潛力的持續釋放。隨著政策調控的持續深入，房地產行業也將迎來存量時代的新機遇。
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據新城年中報顯示，2019年上半年，吾悅廣場新開業2座，已開業總數量達到44座，此外，新城還計劃於下半年新開業20座吾悅廣場。在新開業拉動租金和管理收入增長的同時，部分吾悅廣場的租金和管理收入也呈現明顯增長態勢。
財報顯示，上半年實現租金及管理費收入17.41億元，同比增長104%，其次，整體出租率也維持在較高水平，上半年，吾悅廣場的平均出租率高達98.49%，成為除地產銷售之外的另一增長極。
吾悅廣場項目的成功不僅在於自持商業在運營上的成功，也是以吾悅廣場為中小的區域商業綜合體的“生態內循環”的作用使然，在可售物業覆蓋商業開發成本的同時，得益於較高的利潤率，在“區域商業生態”的聯動效應下，充分挖掘商業地產的長期價值，從而實現營收與利潤的雙重穩定增長。
優質土地資源儲備支撐企業長期價值，而持續補充優質土地資源，則有利於企業增長潛力的持續釋放。在新城控股總體“穩增”態勢的背後，則是均衡的土地儲備策略，也成為新城實現持續增長的強大引擎。
據2019新城控股年中財報顯示，整個上半年，新城新增土儲80幅，總建面2459萬平方米，
通過多元化的拿地方式，新城控股實現了平均2989元/平方米的樓面地價，約為同期銷售價的四分之一，總體來看土儲策略仍以穩健為主，較低的拿地價格保障了利潤空間，同時足以滿足新城未來實現持續增長的需要。
目前，新城控股權益可售貨值約5800億元，其中2019年下半年可推貨值約為2200億元。足以保障下半年可售貨源充足，保障下半年的持續增長態勢。中報數據顯示，截至6月底，新城控股土地儲備達到1.34億平方米。
在土地儲備的地域分佈上，長三角經濟帶的土儲面積佔到總面積的47%；而珠三角地區佔比5%；環渤海經濟帶土儲佔比17%，而中西部佔比為31%。新城控股基本完成了立足長三角地區並對全國重點一、二線城市，以及中西部經濟發達城市的全面覆蓋，並且有針對性對於優質三四線城市進行土儲佈局，為未來的業務增長打下了堅實的基礎。
尾聲：
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