作者 | 陀螺 編輯 | 李江濤

來源 | 地產資管網（ID：thefutureX）

西安是歷史悠久的文化名城，底蘊深厚，古蹟眾多，歷朝歷代留下了許多獨具神韻的古代建築，比如鐘鼓樓、大雁塔、華清池、古城牆等等。但是，在近二十年的發展建設當中，沒有很好地體現古城的風貌，特別是在老城區的更新改造當中，缺少系統和整體的科學規劃，沒有充分展現出歷史名城的文化內涵和價值。那麼，如何進行西安的城市更新、讓這座擁有厚重歷史的城市擁抱新經濟，煥發新活力、賦予新動能？這是新一代西安年青企業家都在深入思考的問題。

宏府集團作為西安本土房地產企業，用總裁楊振的話說："宏府就是做城市更新起家的，自成立伊始就與西安城市更新緊密相連"，那麼這家浸淫該領域四十年的企業對城市更新又有怎樣的看法？對此，在2019中國城市更新（西安）峰會論壇舉辦前夕，睿和智庫特別採訪了宏府集團總裁楊振。

宏府集團總裁楊振

01宏府作為70年代末創業的本土企業，在公司的發展歷程中，您認為西安房產經歷了怎樣的變化週期？

楊振：我個人認為大體可以分以下幾個階段：

一是中心城區的低窪改造。從1992年開始，政府在市中心城牆以內進行低窪改造，改善城市面貌和居民居住環境，那時候還沒有棚戶區改造的概念；

二是城中心主幹道的拓寬改造。隨著西安市城牆恢復建成後，城牆以內重點改造的區域主要是東西南北四條大街，目的是為了疏導交通和建設商業街。其中北大街、西大街距離最長，宏府從那時開始就介入這兩條城市中心主幹道的改造；

三是二環線和開發區建設。2000年初開始，繞城二環線的建設，拉大了城市骨架，高新開發區與北郊經濟開發區兩個國家級開發區的建設增加了城市新的經濟增長點；

四是大規模啟動城中村改造。在這個階段，西安本土的房地產企業參與較多。隨著曲江新區建設的初見成效，外地房企開始進入西安，在10至15年之間，各路企業相互競爭，錯位經營，城市規模不斷擴大，居民生活水平不斷提高、房價平穩增長，狀態穩定。

02宏府如何看待這一輪西安城市更新的發展機會？

楊振：2015年後，由於一些原因，在城市建設當中，許多企業都遇到了困難和問題，一些問題久拖不決，特別是一些城改項目推進緩慢，使本地房企深陷其中。一些進入西安的知名房企在投資、建設、營銷中也出現了一些問題，導致人們對城市價值兌現、企業家精神的保護鼓勵出現了疑惑，城市發展近乎停滯。

在2018年年底，政府大力提倡改善營商環境，進行行政效能革命，出臺了一系列有力措施，使古都重新煥發活力，人們開始反思解決之前的老問題，甩開包袱，開始了追趕超越的衝鋒。我認為，2019年是西安城市活力再現的階段，為後續西安市獲得更高的國際地位、建立國際化大都市奠定基礎。"國家中心城市"，"一帶一路"必然給西安帶來重大歷史機遇，我們一定要牢牢抓住。

03您認為西安城市更新最應該體現的方面在哪裡？

楊振：城市更新是個系統工程，核心應從經濟模式和導入產業入手，找到城市更新產業的突破點，可能是幾個重點和方面，也可能是多片區聯動。根據每個地區、街道的特點、具備的交通區位和資源優勢，挖掘歷史文化元素，打造核心優勢產業，以點帶面連成片區，以創新驅動，煥發城市活力。

在這個過程中，城市建築只是承接產業的物理空間，在空間營造方面，新技術、新材料以及設計帶來的作用也不可小覷，讓城市建築更加藝術，帶來更多的"新流量"。

04宏府在城市更新的階段中，希望自己扮演怎樣的角色？

楊振：其實宏府企業一直在做城市更新工作，城市更新是一項持久的事業，並不是一個階段或三五年就能完成的，在日積月累中城市不斷提升，不斷煥發出新的活力。我們看一些歐美，東南亞、新加坡、香港的城市，都經歷過這樣的歷程。

90年代初宏府在做低窪改造，就是一種城市更新。開發完西大街，西安市最先引進超市賣場的企業就是宏府，與臺資企業合作，在北大街宏府也開發了住宅、商業項目。

宏府集團總部宏府大廈也經歷了三輪商業模式的變換。2005年，宏府招商引進西北第一家家樂福超市，而後發現大賣場經濟模式在中國不算很先進，家樂福作為外資企業，其經營也遇到無法突破的困難，選擇退出。2009年，大洋百貨開始營業，隨著西安年輕客群消費轉移到曲江、小寨地區，百貨零售色彩也不突出。2017年，宏府開始與北京當代集團聯手打造亞洲單體最大眾創空間——倍格硅巷，非常成功。可以說宏府是城市更新的積極推動者。

05宏府是否擁有公寓業態？

楊振：有，因為宏府一直在做舊城改造，從90年代初到現在仍持續進行，雖然舊改項目體量大、複雜性多，但項目經營的模式也有很多機會，如位於城市主幹道、區域核心地帶、與交通樞紐關聯。所以宏府的產品都是多元化的，市面上出現的房地產產品都會有所涵蓋。

06您是如何看待外來物種為本土企業帶來的衝擊？與他們相比，您認為本土企業做多元化業態的優勢在哪裡？

楊振：我們不應將其理解為衝擊，這開啟了一個合作的機會，大家應該以開放的心態獲得更大商業收益，為城市居民提供更多更好的服務。如盒馬鮮生的到來，對西安居民在生活品質的提升起到很大作用，所以傳統做商業地產開發可以與新物種合作，按照相應標準規範，提升商業物業價值。

當前，互聯網經濟發展很快，線上的流量格局基本確定，增量也趨於放緩。所以現在核心就是轉向線下，通過大數據、移動互聯網等新型工具，為城市居民、消費者提供更好的衣食住行等生活便利。

07對宏府集團而言，下一步的發展計劃是什麼？

楊振：2014年開始，宏府集團從房地產企業轉型為投資控股企業，我們不斷探索新的發展路徑，盤活已有的資源，實現提升和轉型升級。

我們投資了許多新的項目，一些項目已初見成效，如宏府投資的倍格硅巷，在上海、北京、深圳、西安等城市進行佈局，目前已在新三板掛牌上市；宏府與諾亞財富合作，打造西北第一家金融類眾創空間，希望以這樣的形式，吸引更多金融機構來入駐，達成更多合作關係，幫助城市高淨值客戶做財富管理，打造財富管理平臺，讓城市高淨值客戶的財富保值升值。

另外，宏府也涉及一些醫療、教育項目，目前處於研發、設計階段，未來三五年後，宏府轉型就是以空間為載體，搭建多種投資控股模式，捕捉市場需求，給城市居民消費、衣食住行帶來新的體驗和滿足。

08有人說西安發展相對滯後，您如何評價這個觀點？

楊振：西安有厚重的歷史，受黃土文化影響大，相對保守，有人稱其為："城牆思維"，意思是愛劃個圈圈把自己禁錮住。我們西安並不缺少有思想、有眼光、敢想、敢幹的西北漢子。我們需要汲取海洋文化的精神，更加開放、更加張揚。

西安有許多大專院校、央屬企業、省屬企業，這些都是西安的寶貴資源，但他們都把"圍牆"建的太高了，在資金、信息、物流等方面出現溝通障礙，各單位之間合作不夠、與民營企業合作不夠。今年宏府集團提出的戰略目標是"開放合作贏未來"，在共享共贏是未來最好的發展模式。西安的城門已經打開，開放、創新的西安必將擁有美好的未來！