'蘇州、西安領漲全國！新一線城市誰將成為下一個西安？'

城市級別劃分，向來飽受關注也飽受爭議。

除了北上廣深四城常年穩居一線地位之外，哪些城市能夠進入中國龐大的城市陣容的第二梯隊？

第一財經給出的答案是：15座“新一線城市”，分別為：

成都、杭州、重慶、武漢、西安、蘇州、天津、南京、長沙、鄭州、東莞、青島、瀋陽、寧波、昆明。

參謀長知道，名單一出，質疑聲一定會接踵而來。如：

中部城市群的省會合肥為何佔據不到一席之地？

對山東來說，青島已經穩壓省會濟南了嗎？

經濟表現強勁的蘇南城市無錫今年何以落榜？

別急，參謀長接下來會一一分析。

一、上半年房價：蘇州領漲，青島領跌

先看大家最為關心的房價水平，參考數據是安居客的各城市新房均價，按照價格依次排名如下：

1、“超高房價”陣營

按照通行的房價水平劃分標準，一般把大於2萬元/平方米的房價定義為“超高房價”，從安居客的數據來看，南京、杭州、天津、寧波四座城市進入“超高房價”行列。

而縱觀15座城市的整體房價水平，我們可以看到東部城市群表現都很強勁，南京、杭州、寧波、蘇州，長三角城市群和以上海為中心的都市圈構建出的“朋友圈”，毫無疑問是中國當下最具發展潛力的城市群落之一。

2、漲跌情況

在房價上漲榜上， “東部朋友圈”的城市表現依舊彪悍。在房價增幅排名中，東部地區搶佔三列，其中蘇州以9.75%的同比增幅位列第一，寧波和南京則分別以6.22%和4.51%的漲幅位列第三和第五。

同時，受粵港澳大灣區利好驅動的東莞，以及東北區域的重要省會城市、也是東北地區唯一上榜的城市瀋陽房價漲幅也較高，兩者同比增幅分別為6.22%和5.54%。

15個新一線城市中，絕大多數城市房價都是上漲的，只有重慶、武漢、長沙、青島四座城市同比下跌，其中青島同比跌幅最高，為6.05%。

青島房地產的持續退燒從去年就已經開始，在成交量上也有所體現。青島統計局數據顯示，今年上半年，全市商品房銷售面積692.3萬平方米，同比下降12.7%。

二、15座新一線城市，誰最值得被看好？

1.昆明，新一線城市新成員，何以擠掉無錫？

首先要看的是昆明，作為一座新上榜的城市，一定是呼聲與質疑並存的。

而往年榜上有名，今年卻名落孫山的無錫也難掩失落。

昆明＞無錫？

要看你怎麼理解了。

如果僅僅看GDP總量，那麼2018年的無錫早已名列“萬億俱樂部”的17座城市之一，而昆明5000億的經濟體量，不過無錫市的一半。

但是，“新一線城市”的評價維度顯然不是這麼單一的。

尤其是當昆明在經濟增速這項指標上突然發力，大有領跑全國之勢的時候，昆明就更加具備了躋身新一線的資本。2018年，昆明市GDP增速達到了8.4%，充分展現了這個城市在經濟增長上的可能性。

參謀長此前多次論述過一個觀點——當我們論及城市的發展潛力，應該越來越多地把目光投向那些尚未爆發，但表現出強大爆發力的城市，昆明就是其一。

昆明的潛力還體現在哪裡？

“一帶一路”的發展機遇；

西南部區域中心城市的城市地位；

交通樞紐的重要角色……

有人可能要追問，那麼無錫呢？無錫已經在新一線城市的競爭中徹底落敗了嗎？

無錫在前年也有過落榜經歷，重回榜單並非沒有可能。但鑑於這是一個綜合性指標下的城市劃分，因此參謀長還是更看好昆明。

不過對於經濟實力過硬的蘇南各市來說，似乎也不差這麼一個“新一線”的名號。藏富於民是它們最大的特徵，如果看房價潛力，無錫也是大有可為的。

2.杭州，人口增長最亮眼——突破千萬。

今年杭州最亮眼的成就之一，就是人口突破千萬大關。

杭州的人口增速，在新一線城市中常年領跑，突破千萬只在早晚，並不出乎意料。但參謀長認為，人口增長只是一個表現，是一個結果，其真正的潛力也是它吸引人口流入的最大原因還是它的產業結構。

近年來杭州在數字經濟的帶動下，經濟快速增長，人才大量湧入。杭州市2018年統計公報顯示，2018年全年杭州數字經濟核心產業增加值3356億元，增長15.0%，佔GDP的24.8%。電子商務產業增加值1529億元，增長17.5％；軟件與信息服務產業2508億元，增長17.0%；數字內容產業2098億元，增長15.8%。

正是這樣年輕的產業結構，使得杭州在多個代表一線城市競爭力的指標裡，已經能夠與一線城市並駕齊驅。

上半年的土地市場，最吸睛也最吸金的兩座城市，一是蘇州，二就是杭州。

3.昆明、成都、長沙，房地產投資增幅最大。

如果說房價是一個城市房地產市場變化的直接表現，那麼房地產開發投資金額則主要反應了兩個指標，一是房企對一個城市的青睞程度，二是這個城市的住房供應預期。

土地成交的面積、土地溢價率等等因素都會影響房地產投資金額，但這背後的深層原因還是市場預期。

尤其是此前市場表現一直很低調的新一線城市，只要硬實力不虛，很有可能在半年至一年的時間內迎來一波補漲。

4.西安，搶人最賣力。

提到“搶人”，西安肯定是不容忽略的一個城市。

從戰果來看，西安的發力取得了比較明顯的效果，從常住人口增長速度來看，西安以同比增長3.87%的幅度位列新一線城市的第一，第二的杭州在上文中已經分析過，排名第三的是長沙，增幅為2.9%。

值得注意的是，西安和長沙的房價絕對值在15座新一線城市中處於較低的水平，可見生活壓力和收入競爭力之間的平衡性，大大提升了這兩座城市對人才的吸引力。

但是，新一線城市搶人升級，背後也暗藏了對未來房票不足的焦慮。而西安由於此前近一年時間房價漲幅過快，政策上已經開始收緊，“搶人”的後勁如何，能否持續也還有待觀察。

三、15座新一線城市，哪些城市房價更具潛力？

首先，參謀長要申明的是，既然能夠位列“新一線城市”名單，那麼這15座城市的綜合競爭力在全國範圍內就已經處於絕對的前列了。

但綜合競爭力不等於房價潛力，尤其是房價潛力還需考量其當前的房價水平是處於低值還是存在高估。

因此，相對於杭州、南京、青島、西安這樣的房地產熱度本就已經較高的城市而言，論“房價潛力”，參謀長更看好長沙、昆明、成都等中西部城市。例如，西安此前的房價水平比較低，於是在近一年裡走出了一個領漲全國的行情。而參謀長認為，下一個“西安”也極有可能出現在有相似情形的中西部城市中。

從“房地產投資增速”這項指標就能看出，這些城市的熱度才剛剛開始，未來半年或一年，良好的市場預期很可能會在價格上有所體現。