本期撰稿&排版：小孔同學

十年，無錫限購區域房價，最高將近翻了兩番！也就是4倍！但不限購區域，很抱歉的告訴你，房價漲幅真的沒那麼高！

本篇要點

01丨10年，無錫不限購區域最高漲幅185.35%！

02丨漲幅最低的僅為80.75%，但也可能是無錫下一個騰飛之地！

03丨曾經不屑一顧的偏遠鄉鎮板塊，如今一個個地價都在攀升！

04丨鴻山土拍熱度上漲，馬山胡埭交通升級，東亭也有了商業綜合體！

05丨品牌房企入駐洛社錢橋，惠山城鐵將與地鐵相接，新一輪的漲幅蓄勢待發！

1

-天一新城-

天一新城

規劃喊得再響，也不如地鐵開通的樣子帥，靠著地鐵一號線的天一新城，與惠山新城一起，成了區域內的絕對主力。

無錫地鐵西漳站區管委會在2009年12月成立，天一新城也從此開始建設。

雖然佔地面積僅僅只有4平方公里，卻緊緊圍繞著地鐵一號線的劉潭、天一、西漳3個站點，是無錫的首個地鐵概念新城。

·區位：無錫北門戶，連接惠山新城和中心城區的紐帶，錫澄一體化的重要節點

·交通：地鐵1號線 （運營中）+地鐵4號線（建設中）+惠山大道+鳳賓路+滬寧高速

·教育：天一實驗小學+西漳中學+省錫中+南師大附中

·商業：奧特萊斯（建設中）

·景觀：西漳公園

·規劃：由世界著名規劃設計公司——RTKL國際負責天一新城的整體規劃，劃分三大功能分區——商貿合作區（劉潭片區）、商娛體驗區（天一片區）、人文居住區（西漳片區）

自身的基礎條件並不算差，因此天一新城也吸引了萬科、美的、碧桂園、德信等品牌房企的入駐，進一步表明區域價值得到認可。

土拍中的地塊成交樓面價也從2017年的5500元/㎡、7253元/㎡、8247元/㎡一路漲到了2019年的9298元/㎡、10566元/㎡，甚至超過了惠山新城，成了惠山區目前地價最高的區域！

從地價看房價，天一新城儼然不再屬於房價窪地陣營，腳步已經邁入了2萬+的隊伍。

從2018年惠山區各版塊住宅成交情況看，天一新城無論是成交面積還是金額方面都穩居區域第一，足以表明區域的吸引力。

位置優越、地價攀升、品牌房企紛紛入駐、已有地鐵和新建地鐵的強力加持，再加上功能明確的區域規劃、逐漸完善的配套，握著一手好牌的天一新城，接下來能不能打一場“王炸”崛起戰？讓我們拭目以待。

2

-惠山城鐵新城-

惠山城鐵新城

發展多年仍只有惠山城鐵站作為最大亮點，地鐵3號線二期興許會成為它的新希望。

2008年，城鐵惠山站區管委會掛牌成立，無奈位置實在過於偏遠，因此直到現在，惠山城鐵新城依舊是不鹹不淡的存在，板塊價值可以說是還未完全釋放。

那是否有釋放的基礎呢？

·區位：無錫西北門戶，無錫一體兩翼的中心，滬寧城市發展軸線與錫澄宜產業發展軸線的交匯點

·交通：惠山城鐵（運營中）+地鐵3號線（建設中）+中惠大道

·規劃：交通樞紐區+中央商務區+現代產業區+濱水居住區+生態景觀區

·商業：奧凱城市廣場

·醫療：惠山區人民醫院

另外值得注意的是，除了實地玫瑰莊園和新盤弘陽昕悅棠外，惠山城鐵新城內還有榭麗花園這類成熟小區，再加上產業發展，夯實了人口導入的基礎，一旦常住人口規模起來了，周邊的配套和教育資源不斷完善，區域內的生活氛圍自然也就會濃厚起來。

而連接中央車站、新區站、碩放機場的地鐵3號線的接過來後，與城鐵產生交通優勢的疊加，向內通過地鐵到達無錫主城區，向外通過滬寧高鐵到達周邊城市，由此惠山城鐵新城很可能也會迎來新一波板塊價值的提升哦。

交通、產業作為引擎，人口集聚加上價格窪地，規劃、配套一一落地，如此看起來，惠山城鐵新城的房價漲幅也是未來可期。

3

-洛社/錢橋-

洛社/錢橋

與濱湖、樑溪相鄰，卻因為區域內的不利因素，一直都是房價窪地。

雖然十二五規劃中就已經提及建設錫西新城，交通、配套也已經越發完善，但由於錢橋區域某院和某場的存在，導致房價深為其累，一直在1.5萬的陣營中徘徊，與天一新城相比明顯要遜色許多。

而洛社給人的印象也一直是偏遠的鄉鎮板塊，又缺乏地鐵和大型商業綜合體的加持，因此和錢橋相同，都屬於窪地中的窪地。

但是，窪地被填平可能就在一瞬間。

當前的交通便利性已然不差，對外有錫宜高速、S342省道，對內有盛岸路、惠錢路和錢榮路高架，而地鐵3號線一期將在明年年底通車，交通優勢又加一大助力，對於區域的房價刺激也將非常直接。

洋溪5號地塊雖然在717土拍前一天因規劃最終取消掛牌，但洋溪公園城加鋼廠的這許多地塊，誰知道哪天的土拍真就拍出了8千多的樓面價呢？到那時地價推動房價，漲幅必然也是驚人的。

如今區域內已經集結了旭輝、金科、融創等一眾品牌房企，今年下旬還會有融創西羲裡、紅星天鉑等新項目加入。

樓盤數量不斷增加，人們的注意力也逐漸被吸引過來，這裡，正開始煥發出勃勃生機。

4

-馬山/胡埭-

馬山/胡埭

濱湖區唯一的不限購區域和價格窪地，未來房價走高是高概率事件。

隨著城市中心區域土地供應的減少，邊緣地段逐漸開始受到重視，地價反映板塊價值，胡埭的價值提升也已經初露端倪。

2018年9月，北控拍下胡埭XDG-2017-16號地塊，樓面價僅3885元/㎡；

2019年7月，新力拍下胡埭XDG-2019-16號地塊，樓面價來到了6048元/㎡。

僅僅10個月的時間，地價就翻了1.55倍！

另外，胡埭的區域規劃也已經非常明確，將以“無錫工業轉型發展集聚區、濱湖產城融合區”為定位，形成“一軸三園三區”的產業發展空間佈局結構。

長遠來看，產業升級促進經濟增長、人口增加和收入變多，進而催生居住需求，那需求增加，房價自然也會水漲船高。

而馬山又是蘇錫常南部高速公路無錫段與其它城市連接的樞紐，以及無錫S2城際鐵路的重要交通樞紐。

湖底隧道建成後，從馬山到市民中心車程將縮短到十幾分鍾，有此交通助力，板塊價值明顯會有大幅度的攀升。

5

-東亭-

東亭

毗鄰主城區，靠著2號線，錫山人民的宇宙大核心，從小型鄉鎮一步步成長為代表商圈的東亭，光芒卻逐漸被錫東新城掩蓋。

從錫山市到錫山區，東亭板塊始終都是不變的核心。 隨著地鐵2號線的開通和錫滬路的改造完成，東亭的區位優勢更加突出。 多少年來，錫山人民都是東亭板塊的絕對擁躉，買房不出東亭已然成為常態，而錫山又云集了眾多知名企業，富人藏於民，消費力不可謂不足。 正是因著這猛烈而堅定的消費力，各大房企都願意高價在東亭拿地，板塊內也集聚了綠地、恆大、龍湖、紅豆等一眾品牌房企，那時的東亭板塊，光芒四射，是絕對耀眼的存在。 但是，近幾年來，由於太湖新城的魅力實在讓人難以抗拒，錫山人民也就不再一顆心只掛著東亭，再加上錫東新城這個後起之秀，東亭的光芒似乎黯淡了許多。 但要真來實打實地比較，東亭的生活配套明顯比錫東新城更完善，板塊成熟度也更高，再加上即將建設完成的大型商業東亭八佰伴，區域市場潛力依然不可低估。 下一個十年，東亭是否能重奪核心地位？就讓房價漲幅來說話吧。

6

-鴻山-

鴻山

多年不拍地，一拍就驚人，曾經的偏遠窪地就這麼突然地衝到了1.5萬+。

今年7月24日的土拍中，鴻山實實在在地出了一把風頭，XDG-2019-21號地塊最終成交樓面價高達7239元/㎡，金融街高調入駐，這個結果可以說是相當出人意料。

要知道，2009年奧體拍下的鴻山XDG-2009-25號地塊，成交樓面價僅僅只有1065元/㎡，10年之隔，地價翻了將近7倍！

當鴻山的房價也即將突破1.5萬的時候，價格窪地的帽子也該被摘掉了。

當然，地價的飆升也並非全無緣由。

鴻山雖然距離無錫主城區較遠，但和蘇州接壤，也是無錫距離上海最近的區域，因此外圍交通網發達，形成了航空、高鐵、高速的立體交通，在長三角一體化中佔據著優質區位。

而且在2017年鴻山出讓了5幅商業、娛樂用地，建成後將使得板塊內的商業配套越發完善。

再加上區域內的高附加值型企業眾多，存在大量未釋放購買力，種種因素都將推動房價的有力增長。

另外，在無錫計劃發展的眾多特色城鎮中，鴻山扮演的角色是文化根源擔當和物聯網先鋒。

物聯網小鎮、吳越水街、省級旅遊度假區，特色定位加高標準規劃，可以說鴻山板塊潛藏著巨大的升值潛力。

下一個十年，鴻山將迎來它的美好時代。

本篇提到的6個區域，你最看好哪個呢？歡迎留言一起討論喲。