上週，國家統計局公佈了4月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。隨後在週末，住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。
值得注意的是，今年4月被住建部另外預警的6個城市並未公開名單。這6個城市是哪些目前不得而知。
不過從4月新房銷售價格指數來看，秦皇島以1.8%的環比增幅領跑，廣州、重慶、昆明、西安、杭州、濟南、武漢的環比漲幅超過1%。武漢是否在這6個預警的城市之中？
雖然4月武漢新建商品住宅銷售價格上漲1%，但是武漢二手住宅價格環比下跌0.2個百分點。具體表現在市場上，便是新房備案價的上漲以及二手房調降佔比居高不下。
隨著這一漲一跌，武漢一二手價格倒掛現象消失，中心城區二手房的價值迴歸，購房者再次將目標鎖定到二手房市場。
武漢新房備案價上漲
2019年，武漢多個區域備案價悄悄上調已是不爭的事實。根據大家顧問研究部統計，4月全市共54個項目開盤，漲價項目14個，上漲幅度200-1000元不等。
主城區剛需置業熱門板塊——漢陽四新早已不再是曾經的價格。
據筆者瞭解，5月-6月，漢陽有7個樓盤集中開盤。 其中，城投四新之光已於5月17日開盤，推出二期B1、B2、B3#，毛坯111-141m2三四房，均價13500元/平，較上期上漲700元/平。國博新城已於5月16日推出11、12、13#樓85-143㎡帶裝修房源，均價16000元/平，較上期房價上調500元/平。
另外弘陽印月府預計二期新品單價17500元/平，廣電蘭亭盛薈預計五期新品17000元/平（具體以備案價為準）
如下圖所示，四新板塊的房價波動約在500-1500元/平。在裝修價格不上漲的情況下，這些價格波動全部是毛坯備案價的功勞。
業內人士稱，隨著武漢“一城一策”方略的進一步落實，以及限價等輔助性調控手段逐漸弱化，市場預期由悲觀向謹慎樂觀轉變。預計，武漢備案價小幅上漲的趨勢或將延續，但也不排除因過熱而收緊調控的可能性。
二手房調降佔比企穩
自去年下半年以來，武漢二手房市場步入下行通道，二手房買賣雙方進入價格博弈，成交週期明顯拉長。2018年11月開始，武漢二手房價格全面下跌。經過了幾個月持續小幅下跌，武漢二手房調降比例基本在75%上下波動。隨著二手房價格的漸漸迴歸，一二手房價格倒掛日漸消失，置業迴流開啟。武漢二手房市場一掃此前的頹廢態勢，前期受政策調控影響推遲入市的剛需及改善需求，在三四月迎來集中釋放。
可以預見的是，武漢新房市場限價放鬆，備案價普漲，部分遠城區新房價格明顯高於主城區二手房價格，比如東西湖吳家山、黃陂橫店板塊，新房成交將階段性陷入窘境。不排除競品較多、價格較高、客戶不足、市場競爭力較大的新房板塊或出現打折促銷的情況。而主城區二手房成交的活躍度，或也對新房市場將產生直接刺激，大量置業者回流主城區。
未來武漢最值錢的地段在哪裡？
武漢擁有7個主城區，每個區域都有自己的熱門商圈和地標建築，而眼前的價值標杆，並不意味著未來一定具備持續上漲的潛力。如何挑選最有價值地段，是置業者關切的話題。
弄清楚這個問題之前，我們先看看過去8年，成長性最好的地段是哪裡？從《2011-2019年中國主要城市房價漲幅排名》可知，武漢作為新一線城市的典型，以超過1倍的房價漲幅位列第二梯隊。
是什麼決定了這些城市和地段的價值？產業，就是基本面，奠定了長期價值；政策，就是主題概念，帶來了短期的估值溢價。
過去十年屬於中國經濟升級、產業轉移的黃金十年，中西部地區得益於沿海製造業的轉移浪潮，崛起了一批經濟明星。而武漢就在其中。這也為武漢房價的上漲提供了有力支撐。
對於城市內部區域的房產投資也是這個思維。
從上圖可知，過去8年，武昌區成為中西部房價漲幅最快的地段。
武昌區，是中部的科技與商業中心，依賴於其旁邊洪山區的華中科大，光谷的崛起，大量科技公司在此落戶，又有一線江景，緊鄰漢口商圈的人氣，得天時地利。
武昌區樓市的快速發展，也帶動了區域二手房市場走向繁榮。2018年，武昌區二手住宅的交易佔比，達到了區域住宅交易總量的71.28%。地域遼闊的東湖高新區，雖說新房項目並不稀缺，其二手房交易比重也達到近48%。
目前來看，武漢的科技產業仍是表現最出色的，尤其是光纖通信、激光產業、半導體產業、互聯網已經有了一批本土龍頭。
未來，武昌區和洪山區（東湖高新區），將穩居中西部最值錢地段的寶座。
從吉家網獲悉，5月武昌區關注度最高的十大小區分別是純水岸東湖、金沙泊岸、百瑞景六期、百瑞景二期東區、水陸小區、百瑞景三期、水岸星城四期、東湖春樹裡、世紀彩城、百瑞景四期。這些熱門小區多由大牌房企建設，網上掛牌量較多，均價多數在2萬-3萬之間， 地段繁華地段、少數臨湖望江且樓齡並不太老，在購房者心中有著較好的口碑，成為置業的熱門選擇。想在大武昌置業你，不妨重點關注下。