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經濟觀察網 見習記者 曲銳2019年8月是眾多房企舉辦中期業績發佈會的時期。業績會上，頭部房企的總裁各自選擇了部分提問進行回答。從碧桂園莫斌、萬科祝九勝、恆大夏海鈞等房企總裁的回答中，可以看出頭部房企對房地產調控政策的看法、銷售目標實現情況以及下半年拿地的策略。
此外，房企也將大眾的目光引到了非傳統業務上。莫斌在業績會上公佈了碧桂園建築機器人的研究成果，祝九勝回答了關於“科技賦能”、教育和養老業務發展等問題，多家企業總裁還談到了各自的長租公寓項目進展情況。
在房地產銷售額增長趨勢放緩、需求端和融資端雙重調控的形勢下，頭部房企的總裁們也紛紛表達了對企業以及對房地產行業發展前景的看法。
融資、銷售和拿地
2019年中期業績會上，融資收緊是各房企繞不開的話題。從對房企融資渠道的監管到個人按揭貸款的嚴查，嚴格控制資金流向房地產行業的調控目標已經明確。頭部房企的總裁在業績會上均承認，融資收緊給房企和整個行業都帶來了很大的挑戰。
萬科總裁祝九勝在業績會上表示，作為大企業的優勢是，自己業務做好後，不同類型的金融企業都會主動來跟你探討合作，也會得到各監管機構的支持。萬科選擇和平安合作的好處是，險資作為中長期的資金來源，未來發揮的空間會越來越大。
融創中國主席孫宏斌表示，融資端的嚴控可能是一個常態化的過程，下半年無論是商品房市場還是土地市場，房企的壓力都很大。
根據克爾瑞2019上半年房企銷售排行榜，全口徑金額排名前三的企業為碧桂園、萬科、恆大。對於全年銷售目標的達成，頭部房企的總裁們均表示有信心。
恆大2019上半年銷售額2800億元，完成了全年6000億元銷售目標的47%。恆大總裁夏海鈞稱：“我們認為完成目標是沒有問題的。下半年可售貨值約為8000億元，完成40%就可以實現全年銷售目標。”
莫斌則表示，碧桂園下半年預計權益可售貨量達4820億元，將以銷定產，合理調節可售資源的投放。對於55%的貨量來自於三四線城市的提問，莫斌稱政策縮緊後三四線城市壓力更大，但碧桂園在三四線城市有豐富的市場經驗，將採取有效貨量的供應做好三四線城市的市場。
從拿地策略上來說，夏海鈞稱恆大已經有3.2萬億平方米的土地儲備，因此並沒有拿地的迫切性。
孫宏斌表示，融創目前基本停止拿地，下半年暫時沒有拿地指標，除非遇到特別好的機會。
祝九勝的選擇是產業發達、人口淨流入的城市，在核心地段做TOD（以公共交通為導向的開發），或者參與城市的舊改項目。
在房地產調控政策下，大型地產商越來越難以承受在土地招拍掛環節通過競價推高的拿地成本。因此，房企紛紛選擇了通過收併購的方式補充土儲，一方面可以降低成本，另一方面可以化解金融風險。
夏海鈞表示，恆大約有200個項目是通過併購獲得的，佔新拿項目54%。
孫宏斌則稱收併購會執行和拿地一樣嚴格的標準，從利潤率、現金流等多方面進行考量，頭部房企的優勢在於機會和可挑選的項目更多，因此企業更容易選擇出符合標準和發展戰略的項目。
談新業務
2018年7月，碧桂園成立了廣東博智林機器人公司，進行建築機器人的研發，與地產業務協同發展。廣東博智林機器人公司擁有研發人員1600人，建築機器人在研產品37項，已有9款進入項目現場進行試運作。碧桂園董事會主席楊國強將碧桂園定義為“為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業”。
8月22日，碧桂園總裁莫斌在業績會上表示，碧桂園的機器人首先不會脫離地產。房企在建築過程中遇到的難題是工人的短缺，因為現在年輕人不願做建築工人。建築機器人一方面彌補了工人的缺失，另一方面也保障了施工的安全和建築質量。此外，機器人研製成功後將把建築項目變成數字化的工地，實現生產效率的提升，建築成本的下降，也有利於生態環境保護。
萬科總裁祝九勝也在業績會上提到了將科技融入地產業務。萬科目前科技人員以千人為單位，其中物業部門的科技人員有幾百人。科技創新技術也在業務場景中有了實際應用。舉辦大型發佈會時，後臺可以對每臺進場的車輛進行監控，可以實現預留一個離電梯口近的車位的功能。祝九勝稱萬科雖然沒有能力宣稱自己是不動產科技公司，但卻一直在追求這個方向。
此外，祝九勝強調了萬科還在持續增加教育和養老兩塊業務的投入。目前虧損的項目，虧損幅度正在減小，而做的較好的養老項目已經開始盈利。教育業務的情形與養老類似，只是整體規模更小一些。雖然兩塊業務在商業模型上還在進行建設和修整，但萬科的養老業務已在行業處於領先地位。
莫斌和祝九勝都回答了針對長租公寓的提問。2017年，碧桂園對外稱3年要建造100萬套長租公寓，但截至目前，碧桂園並沒有推進長租公寓的建設。對於進展不順利的原因，莫斌稱是由於政策配套不完善。“長租公寓主要是基於國家政策的配合。政策合適的時候，我們仍然會把長租公寓作為未來可以發展的一項業務來做，這是我們的計劃和安排。”
萬科以改善城中村租戶居住條件為初心發起的的萬村計劃，由於涉及的主體眾多，項目在推進過程中也遇到了阻礙。首先，在房屋報批報建環節，有的房子歷史上就沒有報批報建手續，主管部門無法審批。此外，遇到的阻礙還有解決“握手樓”的消防問題，以及為尊重原有業主和村民的利益，需要反覆調整施工節奏和進度。祝九勝表示，萬村計劃會長期堅持做下去。“從已運營的2.4萬間來看，年輕租戶的反應還是不錯的。”
行業天花板
房地產與國民經濟息息相關，上下游牽扯眾多產業，對GDP的影響較大。對於房地產行業和房企未來的發展走向，頭部房企的總裁們表示依然有信心。夏海鈞在業績會上說道：“大家對房地產行業不用擔心，特別是龍頭企業還是朝陽產業，跟中國其他產業比起來，房地產還是最好的產業之一。”在中美貿易戰的關鍵階段，中國經濟需要拉動消費和拉動投資，因此房地產對穩定中國經濟還是重要的手段。國家希望房地產行業穩定而不是下滑，這是大的政策指導思想。
莫斌認為，中國城鎮化進程是可持續的，所以地產行業還有相當長一段時間美好的未來。中國目前城鎮化率為50%，歐美髮達國家達80%。從人均居住面積來看，中國目前人均居住面積39平方米，歐美髮達國家為80平方米。此外，舊城改造的巨大市場空間也中國未來房地產行業的增長因素。中國的住宅中，商品房佔比約為40%。磚混結構的老舊房屋改造也是房企未來的課題之一。
行業發展不是一個靜態的過程，房地產行業的聚焦正由住宅開發轉變為城鄉建設與生活服務。以萬科為例，現今除了住宅服務、傳統物業服務之外，企業新增了商企物業服務，並且正在探索城市物業服務。祝九勝認為，在受各種條件約束的大環境下，只有深刻了解客戶需求、洞察市場變化，才可以實現更好的經營。“趁著現在這麼好的時機，我們想把業務做的更大一些，能夠服務好社區的客戶，能夠服務好企業，同時也能夠服務好城市。”
對於房地產行業的集中度，夏海鈞提出了“大餅理論。”夏海鈞認為，中國房地產目前一年15萬億元的銷售額，不會再有過多的增長了，也就是大家所說的“遇到了天花板”。如果銷售額下滑，下限可能在12-13萬億元左右。在總量增長空間不大的情況下，行業集中度會越來越高，小企業在消亡，大企業在擴張。2006年，中國前十大房企累計佔市場份額4.7%；截至2018年末，前十大房企累計佔市場份額26%，前三大房企佔12.6%。2019上半年，行業集中度還在繼續上升，前三家房企佔市場份額約14%-15%。
夏海鈞認為， 五年後中國前十大房企市場份額約為40%，前三大房企獨佔20%。按照15萬億元年銷售總額來計算，龍頭企業到2025年，要實現1萬億元的銷售規模才能排進前三甲。
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