在經歷過2016年火爆的土地市場後，2019上半年，房企拿地又進入一個小陽春。作為房地產行業的上游，土地市場的冷暖直接影響房地產行情，從7.3萬/每平米，到7.5萬/每平米，再到超過10萬/每平米，地王項目的單價記錄不斷刷新，其背後充斥著資本的血腥貪婪，也見證了中國房地產行業曾經的瘋狂。
在“住房不炒”，建立房地產市場長效管理機制的政策基調下，一系列調控政策不斷出臺。央行調整個人住房貸款利率，信託融資窗口指導，收縮房企海外發債等手段，都在給2016年後的房地產市場降溫。
對於此前斥巨資拿下地王的房企來說，無疑是戴上了一頂“政策緊箍咒”。以單價地王為例，要想獲利，必須依賴該地房價短期內快速上漲。但各地出臺的“限價令”、“限漲令”政策步步緊逼，許多地王項目苦不堪言。
面對曾經拿下的地王項目，房企紛紛採用了“拖字訣”。也有一些房企，在巨大的財務成本壓力下，為求資金快速回流，被迫只得虧本甩賣。
地王頻出、刷新榜單的背後，其實不乏房企的血淚史。
融信 深陷上海灘
10萬/每平米的樓面價，融信依舊保持著中國地王的記錄。
在地產火爆的2016年，融信在土地市場如一匹黑馬橫空出世。2016年7月，靜安區中興社區N070202單元332-01-A、333-01-A地塊剛一掛牌，就吸引了一眾地產商的目光。此地塊為2016年上海掛牌的首幅內環內含住宅屬性地塊，其地理位置、周邊配套都十分優越。
一個月後，在與其他18組開發商超過400輪的競價中，融信中國以110.1億元一舉拿下這幅地塊，一戰成名。10.03萬元/平米的樓面價格刷新了當時全國的單價記錄，新的地王就此誕生。
如此龐大的項目，融信難以吃下。2016年底，萬科入股該項目，和融信共同開發。萬科為此付出了53.95億元，持有49%的權益。此後，融信甘願退居幕後，萬科走到臺前，成為真正的操盤方。
沉寂三年後，這幅地塊終於有了新的進展。在8月中旬召開的上海萬科媒體交流會上，萬科高級副總裁兼上海區域首席執行官張海透露，中興路項目已經被命名為“中興路壹號”，預計單價為13萬元，由於現在該項目並未正式取得預售證，所以最終售價還是以預售證為準。
此前，有傳言該項目的售價為18萬/平米，如今在上海嚴格的“限價”政策下，退坡到13萬元/平米。要知道，拿地的成本就高達每平米10萬元，倘若以每平米13萬的均價來出售，再加上建造開發、經營銷售、人員成本，以及三年的財務成本，開發商恐怕並不容易賺錢。
回顧這幅中國地王三年曆程，背後則是以融信為代表的激進房企快速加槓桿狂奔的圖景。
這家由福建莆田商人歐宗洪創辦的地產公司，從出生起，似乎就帶著一種冒險、搏殺的風格。坊間傳言，與創辦正榮地產的同胞哥哥歐宗榮不同，歐宗榮熱愛生活，歐宗洪熱愛生意——左手拿地，右手融資。
安信國際在研報中就指出，融信中國（03301.HK）的規模增長是以高槓杆換取的。數據顯示，2016-2018年末和2019年6月底，融信的負債總額分別為758.18億元、1394.35億元、1678.26億元和1612億元，淨負債率則分別高達101%、159%、105%和77%。
不過如今的融信已經開始主動降負債。其半年報的淨負債比率較去年末下降了28%；貨幣資金從2018年末249.96億上升至318.94億元。
在地王項目引入萬科，負債率已達到較為安全的水平後，這匹千億黑馬的成色等待市場的重新評估。
葛洲壩地產 解套難
2015年前後的葛洲壩地產，是凶猛的代名詞。
當年10月底，凶猛進京的葛洲壩地產擊敗各路豪強，以49.5億元拍得位於北京市豐臺區花鄉樊家村危改6號、12號、2號(教育用地)地塊，其溢價率達到50%。
有市場機構計算數據，加上公租房以及回遷房等成本，樊家村危改地塊的樓面單價達到7.5萬元。這個價格高出此前融創在東三環農展館地王項目樓面單價2000元。成為北京新的單價地王。
當時，葛洲壩集團為地產業務制定的戰略軍規是：“重點佈局一線城市，謹慎發展二線城市，嚴格禁止三、四線城市。”
“不能在小城市拿地，一線城市地價又太貴。”苛責的戰略要求，令葛洲壩左右為難。在一線城市的土地市場，葛洲壩只能硬著頭皮上。有業內人士評論稱，葛洲壩地產在拿地時“屢戰屢敗，屢敗屢戰”，葛洲壩對於北京地塊的渴求從中可見一斑。
根據市場分析，樊家村項目銷售價格達到12萬元/平方米以上葛洲壩才有盈利空間，而這一售價在目前南三環至南四環區域，是近乎“不可能完成的任務”。
2017年，有媒體報道，葛洲壩方面稱樊家村項目案名為北京中國府，預計到2017年底、2018年初項目應該會亮相。而直到今年6月，葛洲壩北京中國府一期才開盤，搜房網的數據顯示，該項目目前均價為11.3萬元/平米，尚不到12萬/平米的盈利生命線。
根據葛洲壩（600068.SH）2019半年報，北京中國府項目總投資額高達108.13億元，是其所有項目中投資額最高的一筆，目前已投入超過71億元。
歷時四年，葛洲壩傾力打造的高端項目恐怕難以收回成本，這一項目，恐怕要打破北京地王還沒有“解不了套”的記錄。
北辰實業 地王往事
房地產公司中最不願提起“地王”二字的，恐怕要數“奧運光環”加持的北辰實業（601588.SH）。
北辰用實際行動證明自己對“地王”的喜愛，據統計，十多年來，北辰拿下的地王就包括：
2018年11月5日，北辰集團以總成交額113.2億元，拿下北京市朝陽區及昌平區兩宗地塊，總價為當年最高紀錄。
2017年7月21日，北辰以總價23億元，樓面價11164元/平米，溢價142%，拿下海口西岸五宗160餘畝地，刷新海口地王紀錄。
2016年7月，以23.11億元拍下寧波一建築面積為13.74萬平方米的地塊，拿地溢價率接近100%，樓面價達到了16825元/平方米，這個價格刷新了寧波單價地王的紀錄。
2016年11月，公司以34.4億元拿下武漢地塊，2016年12月，以13.42億元競得的蘇州地塊。
而最令人矚目的，當屬2007年北辰聯合北京城開以高達92億元的價格拍下長沙新河三角洲地塊，創下了當時中國土地公開出讓市場上單宗土地的最高價。這一事件製造了當年中國房地產市場最轟動的一幕。
不過，將近12年的開發，高溢價獲取的土地卻沒有帶來高收益。甚至有評論認為，長沙項目“就是北辰變成偉大企業路上的絆腳石。”
在拿下長沙地王后，北京城開隨後退出，該項目由北辰獨自承擔。由此，北辰實業的發展軌跡與這個項目緊緊繫在了一起。
92億元成交價，接近北辰實業2006-2008三年主營業務收入總和。如此鉅額的資金投入一個回收期近10年的項目，顯然對北辰實業的戰略佈局造成了很大影響。
查閱資料可知,長沙三角洲項目的計容建築面積為382萬平方米，樓面均價2347元/平方米。根據北辰實業2019公司半年報，長沙三角洲項目已經竣工351萬平方米，已竣工面積佔比為91.88%。公司預計其完全竣工時間在2021年。
也就是說，最終經歷近12年，這一地王項目才基本完工。但這12年間，該項目卻並未給公司帶來應有的收益。
根據公告，長沙三角洲項目總投資額高達330億元，是公司最大一筆投資。一般而言，地價佔到開發成本的30%，意味著該項目銷售價在6000元/平方米以上，北辰實業才不會虧本。
據公開資料顯示，該項目銷售週期長達14年，均價約在8000-9000元之間。據長沙克而瑞統計數據顯示，2018年，長沙市的平均房價為10312元/平方米。這意味著，北辰實業用了十年時間消化該“地王”，仍沒能跑贏市場。
2019年中報顯示，北辰實業實現營業總收入85.49億元，同比增長56.28%；淨利潤為12.85億元，同比增長101.44%，扣非淨利潤為12.81億元，同比增長116.24%。公司解釋利潤增長的原因是結算面積大幅增加使房地產業務結轉收入增加，結轉產品主要為公司權益佔比百分之百的項目。
可以看出，超長期投入終於到了收穫的季節，但相比總投資330億元的規模來說，這12年公司淨利潤總額才68億元。投入和產出遠遠不相符。
地王爛尾不再只是故事，似乎已成常態。北辰的地王往事可以說是苦澀的，但根據公司戰略，今年上半年北辰仍然採取積極推進品牌擴張、低成本擴張和資本擴張的三大戰略，繼續深耕一、二線熱點核心城市，努力擴充長三角、珠三角、環渤海等成熟經濟圈的土地資源，報告期內又成功進入粵港澳大灣區核心城市廣州。截至今年上半年，北辰的規劃總建築面積達到1932萬平方米。
在不對擴張策略進行收縮的情況下，北辰有可能再度拿下地王項目，但希望地王的苦澀回憶不要繼續上演。
地產圈有一個通俗說法：不拿地等死，拿錯地找死，拿高價地快死。王石在萬科時，也一直強調“不囤地，不捂盤，不拿地王”，並將其定義為萬科堅持的土地策略。
但一些地產商就是不信這個邪，在融創、泰禾、中國金茂等公司創造了一批亮眼的豪宅項目後，不少房企趨之若鶩，這些房企認為，將地王打造成豪宅，既能博眼球又可能一戰成名。
但現實總是很骨感。2015、2016年可以說是中國地王元年，據不完全統計，30多個城市共刷出340宗單價、總價地王。而目前看來，很多項目進展緩慢，受制於資金鍊趨緊，或是盲目追求高端化，亦或操盤經驗不足，商業化能力缺失，最終導致項目全盤轉讓，或是爛尾收場。
今年上半年，沉寂了將近兩年的土拍市場再度火爆。據中原地產研究院統計，僅4月一個月，受監測的二線城市合計賣地金額達2933億元，刷新了近2年的最高紀錄。而且溢價率也相比2018年高了將近14%。
只不過，這一次，高價拿地的這些房企，在資金寒冬中，又會如何呢？