申萬宏源證券發佈投資研究報告，評級: 增持。
萬科A(000002)
投資要點：
公司收入和利潤持續較快增長，略超預期。2019年上半年，公司實現營業收入1393.2億元，同比增長31.5%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤118.4億元，同比增長29.8%；每股基本盈利1.06元，同比增長28.8%；全面攤薄的淨資產收益率為7.35%，較2018年同期增加0.59個百分點。利潤超預期主因結算均價提升，公司結算面積846.3萬平方米，同比上升20.7%；房地產業務的結算均價為1.57萬元/平，同比增長9.5%，公司利潤率進一步提高，毛利率和淨利率分別為36.3%和13.8%，同比分別增加1.8和1.1個百分點；此外投資收益13億，較2018H1增長5.2億。
銷售穩健增長、繼續重倉一二線。公司1-6月實現銷售面積2150.1萬平，銷售金額3340.0億元，同比分別上升5.6%和9.6%，在41個城市的開發業務銷售金額位列當地前三。上半年公司獲取新項目54個，總規劃建面1372.8萬平，權益比例68.6%。權益地價總額約649.8億元，權益拿地金額/銷售金額32.3%，投資強度適度。拿地成本6900元/平，地售比44.4%。按建築面積計算，82.0%的新增項目位於一二線城市；按權益投資金額計算，88.4%位於一二線城市。公司在建項目和規劃中項目總建築面積約15340.2萬平方米。其中在建項目總建築面積約9867.6萬平方米，權益建築面積約5869.2萬平方米；規劃中項目總建築面積約5472.6萬平方米，土地資源可供銷售兩年以上。
業績逐步釋放，2019年盈利能力有望再攀高峰。公司結算週期為18-24個月，2019年結算項目對應2017年銷售的高質量項目。可供待結算量充裕：2019H1公司合併報表範圍內有4403.7萬平已售資源未結算，合同金額合計約6215.5億元，較上年末分別增長18.7%和17.1%。2019年預計竣工3076.6萬平，同比增長11.6%，目前已完成計劃的34.5%，竣工節奏與2018年基本一致。從已售未結金額/營收的角度看，公司2019H1達到1.9倍，歷史較高水平。而結算價格彈性較大：2019H1已售未結均價1.41萬/平米，而2018年結算均價僅1.18萬/平米，2019H1為1.57萬/平米，預計2019年全年維持在較高水平，結算毛利率有望維高位。
負債率下行，債務結構健康。公司淨負債率35.0%，較年初減少9.8個百分點，有息負債金額為人民幣2253.2億元，較年初減少人民幣358.9億元，佔總資產的比例為14.3%。有息負債中，短期借款和一年內到期的有息負債合計人民幣666.5億元，佔比為29.6%；一年以上有息負債人民幣1,586.7億元，佔比為70.4%。並進行了新型融資渠道的探索，發行了住房租賃專項公司債券和美元中期票據計劃。
維持增持評級，維持盈利預測。公司提出地產行業進入白銀時代，行業集中度提升持續的背景下，我們看好公司是市場最能抓住結構性機會的房企。在房地產開發業務和各項新業務均是行業領軍者，基本盤穩固，增長機會多於其餘房企。房地產核心主業業績確定性維持歷史最高水平，並逐步進入業績釋放期，2019年結算毛利率有望再攀高峰。我們維持公司2019-2021年歸母淨利潤為411.9/482.1/563.1億元，同比增速為22.0%/17.1%/16.8%。當前價格對應的PE為7.1X、6.0X、5.2X。
"