萬達有一個小目標：上市

昨天，有消息稱萬達又在琢磨新的上市姿勢了。不是赴美IPO的萬達體育，也不是長隊漫漫的A股IPO，而是在新加坡。

《華爾街日報》在6月20日的報道中稱，知情人士表示大連萬達集團正在尋求讓一個房地產投資信託(REIT)在新加坡上市。也就是在新加坡的股市發行REITs，估值可能超過10億美元。

什麼是REITs ？

REITs是房地產投資信託基金的英文簡稱，是一種證券化的產業投資基金。這種信託基金的資金來源於公眾投資者，你可以像買公募基金一樣去購買，然後發行方會指定一個管理公司來管理這個基金，相當於基金經理，去進行多元化的投資，比如購買一些房地產項目來出租，或者是投資一些房地產項目來經營等等。如果管理得當，REITs會定期向你分紅。

總的來說，這種投資方式門檻低、抗風險能力較強、收益較高，在歐美已經比較成熟，但在亞洲的歷史還很短暫，只有日韓和新加坡有交易市場和配套法律法規，中國本土還沒有成熟的REITs投資的渠道。

萬達：A股排隊遙遙無期，那就先圍魏救趙

REITs對於現在的萬達來說，的確不失為一個好選擇。萬達2014年在港股上市，2016年就退市，當時王健林就表示，萬達被港股嚴重低估。

因為萬達商業不同於一般的房地產公司，2015年淨利潤構成當中35%來自於固定租金業務，2014年是30%，意味著每年增長5.2%，而2016年至少超過四成淨利來自租金業務，所以不能用簡單房地產公司估值。

豐富的房產管理經驗，也許將會為萬達的REITs帶來幫助。

王首富在港股退市時算了一筆賬：如果參照國外標準，物業管理商的市盈率在10至15倍之間，而萬達商業當時在港股的市盈率僅有6倍，市值還低於淨資產，不能忍。

加上那時候的A股IPO還沒有趨嚴，於是2016年9月20日，萬達在港交所正式退市，並宣稱並不是要私有化，而是尋求迴歸A股，承諾在2018年8月31日以前登陸A股主板，否則將回購股份。

結果剛退市沒多久，A股就開始嚴格審核IPO。

萬達地產漫長的IPO排隊路就開始了。

萬達一邊排隊一邊嘗試借殼，但都進展不佳。直到2018年初，眼看著deadline在即，萬達的IPO還在排隊。王健林坐不住了，直接拉來了騰訊、蘇寧、融創簽訂了戰略合作協議。三家計劃投資約340億元人民幣，收購萬達商業香港H股退市時，投資人持有的約14%股份，並且把A股上市的最後期限從當年的9月前，一下推遲了5年多，到2023年12月31日。

時間又過了一年多，今年5月31日，據證監會披露，截至2019年5月30日，上交所主板共有131家企業排隊，而包括大連萬達商業地產在內的6家企業被“中止審查”。

當初港股退的容易，A股卻是著實不好回。

6月8日，萬達體育提交了在納斯達克進行IPO的申請。招股說明書上顯示，萬達體育雖然營收不錯，但資產負債率很高。選擇赴美上市也是為了償還貸款。

2018年，包括體育板塊在內的文化，成為萬達集團最大收入部分。萬達集團官網顯示，2018年，文化、商管、地產和金融四大集團分別實現營收692.4億元、376.5億元、540.2億元和433.6億元。而19年初，萬達集團已經打包賣出了全國37家萬達百貨門店。

結語

2018年的萬達總結會議上，王健林說：

萬達為什麼要從房地產轉型？為什麼否定自己已經成熟、做得不錯的商業模式？為什麼折騰自己？

因為房地產行業有兩個比較大的缺陷：

一是房地產是強週期性行業，好幾年差幾年，在週期變化中很多企業死掉。大型企業通過開發比較多的項目，似乎可以一定程度熨平週期，但是不可能完全擺脫週期。

二是房地產現金流不長遠，房子不是快銷品，即使比起汽車這樣的耐用消費品，更新速度也慢得多。

國家城市化率達到70%左右，房地產市場就會萎縮。一些企業在房地產行業活上幾十年、上百年是可能的，但是市場銷量萎縮後，行業裡的企業數就會大幅減少。

今天下午，受萬達集團計劃新加坡REIT上市消息刺激，萬達概念股爆發，國中水務、皇氏集團、曠達科技紛紛衝高。

不管是REIT，還是萬達體育赴美上市，對萬達集團的資本運作和轉型都是不錯的消息，這家房地產巨頭，在經歷過重重危機後，總算在“折騰自己”中找到了一條新路。

前路如何，我們還不得而知。

你希望在A股看到萬達的身影嗎？

解讀最新消息，分析板塊投資邏輯，提示機會提醒風險，歡迎加入私募內刊圈子