摘要：現金流吃緊，土地儲備集中三四線
摘要：現金流吃緊，土地儲備集中三四線
撰文|杆姐&編輯|欣欣然
和閩系房企狂奔後踩急剎車不同，渝派房企金科這2年非但沒有止步，而且越戰越勇，直逼同城大哥龍湖，但依舊給人可控的感覺。
除了一度面對股權爭奪戰，有些心力憔悴。但目前看，也進入平穩期。
日前，金科發佈了2019半年報，總的來說，銷售靚眼、投資積極、業績大超預期。大部分券商都給予了很高的平價。
所以非常有趣的細節是，8月12日，金科發佈公告：
原計劃於 2019年8月27日披露 2019年半年度報告。目前公司已經提前完成2019年半年度報告的編制工作，經公司申請並經深圳證券交易所同意，公司將於2019年8月13日披露2019年半年度報告，敬請投資者關注。
是的，業績好看，恨不得抓緊讓投資者和公眾看到。但細讀半年報，槓桿遊戲也發現了金科狂飆突進後的代價。
不管是資產負債率，還是淨負債率，同比均有下降，但現金流吃緊，由正轉負。
摘要：現金流吃緊，土地儲備集中三四線
撰文|杆姐&編輯|欣欣然
和閩系房企狂奔後踩急剎車不同，渝派房企金科這2年非但沒有止步，而且越戰越勇，直逼同城大哥龍湖，但依舊給人可控的感覺。
除了一度面對股權爭奪戰，有些心力憔悴。但目前看，也進入平穩期。
日前，金科發佈了2019半年報，總的來說，銷售靚眼、投資積極、業績大超預期。大部分券商都給予了很高的平價。
所以非常有趣的細節是，8月12日，金科發佈公告：
原計劃於 2019年8月27日披露 2019年半年度報告。目前公司已經提前完成2019年半年度報告的編制工作，經公司申請並經深圳證券交易所同意，公司將於2019年8月13日披露2019年半年度報告，敬請投資者關注。
是的，業績好看，恨不得抓緊讓投資者和公眾看到。但細讀半年報，槓桿遊戲也發現了金科狂飆突進後的代價。
不管是資產負債率，還是淨負債率，同比均有下降，但現金流吃緊，由正轉負。
1、高速發展同時，也帶來現金流吃緊壓力
客觀說，金科的風頭確實越來越接近同城大哥龍湖。
按照其半年報披露，槓桿遊戲注意到，2019年上半年，該司實現營收261.05億元，同比增長68%；
該司實現淨利潤31.67億元，同比增長近300%，其中歸屬於上市公司股東的淨利潤25.90億元，同比增長289%。
每股收益0.48元，同比增長336%。該司盈利能力進一步提升，其中：毛利率30.31%，較上年同期提升7.76個百分點，加權淨資產收益率11.00%，較上年同期明顯改善。
好消息還很多，比如淨利率為12.13%，較上年同期提升7.03個百分點。
同時，2019上半年，金科及其所投資的公司實現銷售金額約814億元，同比增長約36%，行業排名穩步提升；銷售面積約839萬平米，同比增長約20%。
僅2019年6月末，在建面積就有約4468萬平米，同比增長約76%。可售面積約5600萬平米，未來銷售變現能力可以想見。
摘要：現金流吃緊，土地儲備集中三四線
撰文|杆姐&編輯|欣欣然
和閩系房企狂奔後踩急剎車不同，渝派房企金科這2年非但沒有止步，而且越戰越勇，直逼同城大哥龍湖，但依舊給人可控的感覺。
除了一度面對股權爭奪戰，有些心力憔悴。但目前看，也進入平穩期。
日前，金科發佈了2019半年報，總的來說，銷售靚眼、投資積極、業績大超預期。大部分券商都給予了很高的平價。
所以非常有趣的細節是，8月12日，金科發佈公告：
原計劃於 2019年8月27日披露 2019年半年度報告。目前公司已經提前完成2019年半年度報告的編制工作，經公司申請並經深圳證券交易所同意，公司將於2019年8月13日披露2019年半年度報告，敬請投資者關注。
是的，業績好看，恨不得抓緊讓投資者和公眾看到。但細讀半年報，槓桿遊戲也發現了金科狂飆突進後的代價。
不管是資產負債率，還是淨負債率，同比均有下降，但現金流吃緊，由正轉負。
1、高速發展同時，也帶來現金流吃緊壓力
客觀說，金科的風頭確實越來越接近同城大哥龍湖。
按照其半年報披露，槓桿遊戲注意到，2019年上半年，該司實現營收261.05億元，同比增長68%；
該司實現淨利潤31.67億元，同比增長近300%，其中歸屬於上市公司股東的淨利潤25.90億元，同比增長289%。
每股收益0.48元，同比增長336%。該司盈利能力進一步提升，其中：毛利率30.31%，較上年同期提升7.76個百分點，加權淨資產收益率11.00%，較上年同期明顯改善。
好消息還很多，比如淨利率為12.13%，較上年同期提升7.03個百分點。
同時，2019上半年，金科及其所投資的公司實現銷售金額約814億元，同比增長約36%，行業排名穩步提升；銷售面積約839萬平米，同比增長約20%。
僅2019年6月末，在建面積就有約4468萬平米，同比增長約76%。可售面積約5600萬平米，未來銷售變現能力可以想見。
可以說，金科已經是巨無霸。
今年，金科要完成1500億元的銷售目標，應該不是難事。但是任何狂飆突進都是有代價的。
根據半年報，槓桿遊戲注意到，2019上半年，金科新增土地投資項目94個，計容建築面積1530萬平米，合同投資金額423億元。
而這導致了其現金流承受極大壓力。2019上半年，金科經營活動產生的現金流量淨額約為-73.21億元，去年同期約為35.33億元，同比減少307.19%。
摘要：現金流吃緊，土地儲備集中三四線
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和閩系房企狂奔後踩急剎車不同，渝派房企金科這2年非但沒有止步，而且越戰越勇，直逼同城大哥龍湖，但依舊給人可控的感覺。
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日前，金科發佈了2019半年報，總的來說，銷售靚眼、投資積極、業績大超預期。大部分券商都給予了很高的平價。
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原計劃於 2019年8月27日披露 2019年半年度報告。目前公司已經提前完成2019年半年度報告的編制工作，經公司申請並經深圳證券交易所同意，公司將於2019年8月13日披露2019年半年度報告，敬請投資者關注。
是的，業績好看，恨不得抓緊讓投資者和公眾看到。但細讀半年報，槓桿遊戲也發現了金科狂飆突進後的代價。
不管是資產負債率，還是淨負債率，同比均有下降，但現金流吃緊，由正轉負。
1、高速發展同時，也帶來現金流吃緊壓力
客觀說，金科的風頭確實越來越接近同城大哥龍湖。
按照其半年報披露，槓桿遊戲注意到，2019年上半年，該司實現營收261.05億元，同比增長68%；
該司實現淨利潤31.67億元，同比增長近300%，其中歸屬於上市公司股東的淨利潤25.90億元，同比增長289%。
每股收益0.48元，同比增長336%。該司盈利能力進一步提升，其中：毛利率30.31%，較上年同期提升7.76個百分點，加權淨資產收益率11.00%，較上年同期明顯改善。
好消息還很多，比如淨利率為12.13%，較上年同期提升7.03個百分點。
同時，2019上半年，金科及其所投資的公司實現銷售金額約814億元，同比增長約36%，行業排名穩步提升；銷售面積約839萬平米，同比增長約20%。
僅2019年6月末，在建面積就有約4468萬平米，同比增長約76%。可售面積約5600萬平米，未來銷售變現能力可以想見。
可以說，金科已經是巨無霸。
今年，金科要完成1500億元的銷售目標，應該不是難事。但是任何狂飆突進都是有代價的。
根據半年報，槓桿遊戲注意到，2019上半年，金科新增土地投資項目94個，計容建築面積1530萬平米，合同投資金額423億元。
而這導致了其現金流承受極大壓力。2019上半年，金科經營活動產生的現金流量淨額約為-73.21億元，去年同期約為35.33億元，同比減少307.19%。
如上圖，投資活動產生的現金流量淨額也為負，和去年同期變化不大。
拼命拿地，必然大幅舉債。
截至2019年6月末，金科資產負債率83.86%,同比下降0.93個百分點；淨負債率147.47%,同比下降11.9個百分點。依舊處於較高的位置，比很多同行要高。
此外，金科及其下屬公司互相擔保融資很頻繁，總計接近900億元，佔該司淨資產比接近350%，而去年同期不到280%。
這也引發市場和監管部門、交易所的關注、問詢。並建議上市公司對此採取積極有效措施降低此項風險。
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撰文|杆姐&編輯|欣欣然
和閩系房企狂奔後踩急剎車不同，渝派房企金科這2年非但沒有止步，而且越戰越勇，直逼同城大哥龍湖，但依舊給人可控的感覺。
除了一度面對股權爭奪戰，有些心力憔悴。但目前看，也進入平穩期。
日前，金科發佈了2019半年報，總的來說，銷售靚眼、投資積極、業績大超預期。大部分券商都給予了很高的平價。
所以非常有趣的細節是，8月12日，金科發佈公告：
原計劃於 2019年8月27日披露 2019年半年度報告。目前公司已經提前完成2019年半年度報告的編制工作，經公司申請並經深圳證券交易所同意，公司將於2019年8月13日披露2019年半年度報告，敬請投資者關注。
是的，業績好看，恨不得抓緊讓投資者和公眾看到。但細讀半年報，槓桿遊戲也發現了金科狂飆突進後的代價。
不管是資產負債率，還是淨負債率，同比均有下降，但現金流吃緊，由正轉負。
1、高速發展同時，也帶來現金流吃緊壓力
客觀說，金科的風頭確實越來越接近同城大哥龍湖。
按照其半年報披露，槓桿遊戲注意到，2019年上半年，該司實現營收261.05億元，同比增長68%；
該司實現淨利潤31.67億元，同比增長近300%，其中歸屬於上市公司股東的淨利潤25.90億元，同比增長289%。
每股收益0.48元，同比增長336%。該司盈利能力進一步提升，其中：毛利率30.31%，較上年同期提升7.76個百分點，加權淨資產收益率11.00%，較上年同期明顯改善。
好消息還很多，比如淨利率為12.13%，較上年同期提升7.03個百分點。
同時，2019上半年，金科及其所投資的公司實現銷售金額約814億元，同比增長約36%，行業排名穩步提升；銷售面積約839萬平米，同比增長約20%。
僅2019年6月末，在建面積就有約4468萬平米，同比增長約76%。可售面積約5600萬平米，未來銷售變現能力可以想見。
可以說，金科已經是巨無霸。
今年，金科要完成1500億元的銷售目標，應該不是難事。但是任何狂飆突進都是有代價的。
根據半年報，槓桿遊戲注意到，2019上半年，金科新增土地投資項目94個，計容建築面積1530萬平米，合同投資金額423億元。
而這導致了其現金流承受極大壓力。2019上半年，金科經營活動產生的現金流量淨額約為-73.21億元，去年同期約為35.33億元，同比減少307.19%。
如上圖，投資活動產生的現金流量淨額也為負，和去年同期變化不大。
拼命拿地，必然大幅舉債。
截至2019年6月末，金科資產負債率83.86%,同比下降0.93個百分點；淨負債率147.47%,同比下降11.9個百分點。依舊處於較高的位置，比很多同行要高。
此外，金科及其下屬公司互相擔保融資很頻繁，總計接近900億元，佔該司淨資產比接近350%，而去年同期不到280%。
這也引發市場和監管部門、交易所的關注、問詢。並建議上市公司對此採取積極有效措施降低此項風險。
2、拿地凶猛，集中西南和三四線城市，受調控風險不小
如槓桿遊戲上文所述，僅2019上半年，金科新增土儲建面1530萬平米，同比增長51%；新增土地投資金額423億元，同比增長57%。
如此大規模的吃貨，並不意味著沒有風險。槓桿遊戲認真看了金科半年報的94個項目披露，其中大部分集中在三四線城市。
如下圖，我簡單截圖，因為項目太多，只截取了部分。但杆友應該能體會。
摘要：現金流吃緊，土地儲備集中三四線
撰文|杆姐&編輯|欣欣然
和閩系房企狂奔後踩急剎車不同，渝派房企金科這2年非但沒有止步，而且越戰越勇，直逼同城大哥龍湖，但依舊給人可控的感覺。
除了一度面對股權爭奪戰，有些心力憔悴。但目前看，也進入平穩期。
日前，金科發佈了2019半年報，總的來說，銷售靚眼、投資積極、業績大超預期。大部分券商都給予了很高的平價。
所以非常有趣的細節是，8月12日，金科發佈公告：
原計劃於 2019年8月27日披露 2019年半年度報告。目前公司已經提前完成2019年半年度報告的編制工作，經公司申請並經深圳證券交易所同意，公司將於2019年8月13日披露2019年半年度報告，敬請投資者關注。
是的，業績好看，恨不得抓緊讓投資者和公眾看到。但細讀半年報，槓桿遊戲也發現了金科狂飆突進後的代價。
不管是資產負債率，還是淨負債率，同比均有下降，但現金流吃緊，由正轉負。
1、高速發展同時，也帶來現金流吃緊壓力
客觀說，金科的風頭確實越來越接近同城大哥龍湖。
按照其半年報披露，槓桿遊戲注意到，2019年上半年，該司實現營收261.05億元，同比增長68%；
該司實現淨利潤31.67億元，同比增長近300%，其中歸屬於上市公司股東的淨利潤25.90億元，同比增長289%。
每股收益0.48元，同比增長336%。該司盈利能力進一步提升，其中：毛利率30.31%，較上年同期提升7.76個百分點，加權淨資產收益率11.00%，較上年同期明顯改善。
好消息還很多，比如淨利率為12.13%，較上年同期提升7.03個百分點。
同時，2019上半年，金科及其所投資的公司實現銷售金額約814億元，同比增長約36%，行業排名穩步提升；銷售面積約839萬平米，同比增長約20%。
僅2019年6月末，在建面積就有約4468萬平米，同比增長約76%。可售面積約5600萬平米，未來銷售變現能力可以想見。
可以說，金科已經是巨無霸。
今年，金科要完成1500億元的銷售目標，應該不是難事。但是任何狂飆突進都是有代價的。
根據半年報，槓桿遊戲注意到，2019上半年，金科新增土地投資項目94個，計容建築面積1530萬平米，合同投資金額423億元。
而這導致了其現金流承受極大壓力。2019上半年，金科經營活動產生的現金流量淨額約為-73.21億元，去年同期約為35.33億元，同比減少307.19%。
如上圖，投資活動產生的現金流量淨額也為負，和去年同期變化不大。
拼命拿地，必然大幅舉債。
截至2019年6月末，金科資產負債率83.86%,同比下降0.93個百分點；淨負債率147.47%,同比下降11.9個百分點。依舊處於較高的位置，比很多同行要高。
此外，金科及其下屬公司互相擔保融資很頻繁，總計接近900億元，佔該司淨資產比接近350%，而去年同期不到280%。
這也引發市場和監管部門、交易所的關注、問詢。並建議上市公司對此採取積極有效措施降低此項風險。
2、拿地凶猛，集中西南和三四線城市，受調控風險不小
如槓桿遊戲上文所述，僅2019上半年，金科新增土儲建面1530萬平米，同比增長51%；新增土地投資金額423億元，同比增長57%。
如此大規模的吃貨，並不意味著沒有風險。槓桿遊戲認真看了金科半年報的94個項目披露，其中大部分集中在三四線城市。
如下圖，我簡單截圖，因為項目太多，只截取了部分。但杆友應該能體會。
問題是，調控依舊非常嚴厲，棚改退潮，三西線城市的風險也在加大。
有券商就認為：
（1）公司業務佈局相對集中西南地區，未來受區域行情的影響較大。一旦區域調控政策進一步收緊，或者供需結構出現反轉，公司業績將承受一定影響。
（2）公司當前股權結構相對分散，中長期發展戰略和業務穩定性存在一定的不確定性。
（3）融資政策收緊的節奏、範圍、力度，“一城一策”落地的節奏、範圍、力度，房地產稅推進的節奏和力度存在不確定性。
不過，值得一說的是，金科非常平價拿下了新城一些項目，其操作還是很讓人讚歎。這是個案。
從此前市場表現看，有券商研究部門認為，西南市場的高景氣度疊加核心二三線城市的精準佈局，為金科業績延續高質量增長奠定基礎。
但是未來呢？誰知道？
金科半年報就主動提了公司面臨的十大風險：
（1）政策變化風險
（2）宏觀經濟、行業週期性波動的風險
（3）市場競爭風險
（4）土地價格波動風險
（5）項目開發風險
摘要：現金流吃緊，土地儲備集中三四線
撰文|杆姐&編輯|欣欣然
和閩系房企狂奔後踩急剎車不同，渝派房企金科這2年非但沒有止步，而且越戰越勇，直逼同城大哥龍湖，但依舊給人可控的感覺。
除了一度面對股權爭奪戰，有些心力憔悴。但目前看，也進入平穩期。
日前，金科發佈了2019半年報，總的來說，銷售靚眼、投資積極、業績大超預期。大部分券商都給予了很高的平價。
所以非常有趣的細節是，8月12日，金科發佈公告：
原計劃於 2019年8月27日披露 2019年半年度報告。目前公司已經提前完成2019年半年度報告的編制工作，經公司申請並經深圳證券交易所同意，公司將於2019年8月13日披露2019年半年度報告，敬請投資者關注。
是的，業績好看，恨不得抓緊讓投資者和公眾看到。但細讀半年報，槓桿遊戲也發現了金科狂飆突進後的代價。
不管是資產負債率，還是淨負債率，同比均有下降，但現金流吃緊，由正轉負。
1、高速發展同時，也帶來現金流吃緊壓力
客觀說，金科的風頭確實越來越接近同城大哥龍湖。
按照其半年報披露，槓桿遊戲注意到，2019年上半年，該司實現營收261.05億元，同比增長68%；
該司實現淨利潤31.67億元，同比增長近300%，其中歸屬於上市公司股東的淨利潤25.90億元，同比增長289%。
每股收益0.48元，同比增長336%。該司盈利能力進一步提升，其中：毛利率30.31%，較上年同期提升7.76個百分點，加權淨資產收益率11.00%，較上年同期明顯改善。
好消息還很多，比如淨利率為12.13%，較上年同期提升7.03個百分點。
同時，2019上半年，金科及其所投資的公司實現銷售金額約814億元，同比增長約36%，行業排名穩步提升；銷售面積約839萬平米，同比增長約20%。
僅2019年6月末，在建面積就有約4468萬平米，同比增長約76%。可售面積約5600萬平米，未來銷售變現能力可以想見。
可以說，金科已經是巨無霸。
今年，金科要完成1500億元的銷售目標，應該不是難事。但是任何狂飆突進都是有代價的。
根據半年報，槓桿遊戲注意到，2019上半年，金科新增土地投資項目94個，計容建築面積1530萬平米，合同投資金額423億元。
而這導致了其現金流承受極大壓力。2019上半年，金科經營活動產生的現金流量淨額約為-73.21億元，去年同期約為35.33億元，同比減少307.19%。
如上圖，投資活動產生的現金流量淨額也為負，和去年同期變化不大。
拼命拿地，必然大幅舉債。
截至2019年6月末，金科資產負債率83.86%,同比下降0.93個百分點；淨負債率147.47%,同比下降11.9個百分點。依舊處於較高的位置，比很多同行要高。
此外，金科及其下屬公司互相擔保融資很頻繁，總計接近900億元，佔該司淨資產比接近350%，而去年同期不到280%。
這也引發市場和監管部門、交易所的關注、問詢。並建議上市公司對此採取積極有效措施降低此項風險。
2、拿地凶猛，集中西南和三四線城市，受調控風險不小
如槓桿遊戲上文所述，僅2019上半年，金科新增土儲建面1530萬平米，同比增長51%；新增土地投資金額423億元，同比增長57%。
如此大規模的吃貨，並不意味著沒有風險。槓桿遊戲認真看了金科半年報的94個項目披露，其中大部分集中在三四線城市。
如下圖，我簡單截圖，因為項目太多，只截取了部分。但杆友應該能體會。
問題是，調控依舊非常嚴厲，棚改退潮，三西線城市的風險也在加大。
有券商就認為：
（1）公司業務佈局相對集中西南地區，未來受區域行情的影響較大。一旦區域調控政策進一步收緊，或者供需結構出現反轉，公司業績將承受一定影響。
（2）公司當前股權結構相對分散，中長期發展戰略和業務穩定性存在一定的不確定性。
（3）融資政策收緊的節奏、範圍、力度，“一城一策”落地的節奏、範圍、力度，房地產稅推進的節奏和力度存在不確定性。
不過，值得一說的是，金科非常平價拿下了新城一些項目，其操作還是很讓人讚歎。這是個案。
從此前市場表現看，有券商研究部門認為，西南市場的高景氣度疊加核心二三線城市的精準佈局，為金科業績延續高質量增長奠定基礎。
但是未來呢？誰知道？
金科半年報就主動提了公司面臨的十大風險：
（1）政策變化風險
（2）宏觀經濟、行業週期性波動的風險
（3）市場競爭風險
（4）土地價格波動風險
（5）項目開發風險
（6）經營管理風險
（7）資產負債率較高的風險
（8）融資風險
（9）開發成本上升的風險
（10）其他不確定因素
金科主動說，房地產企業開發週期長，監管環節多，受宏觀環境影響較大，故公司在實際經營過程中還可能發生其他不確定因素，敬請投資者注意投資風險。
摘要：現金流吃緊，土地儲備集中三四線
撰文|杆姐&編輯|欣欣然
和閩系房企狂奔後踩急剎車不同，渝派房企金科這2年非但沒有止步，而且越戰越勇，直逼同城大哥龍湖，但依舊給人可控的感覺。
除了一度面對股權爭奪戰，有些心力憔悴。但目前看，也進入平穩期。
日前，金科發佈了2019半年報，總的來說，銷售靚眼、投資積極、業績大超預期。大部分券商都給予了很高的平價。
所以非常有趣的細節是，8月12日，金科發佈公告：
原計劃於 2019年8月27日披露 2019年半年度報告。目前公司已經提前完成2019年半年度報告的編制工作，經公司申請並經深圳證券交易所同意，公司將於2019年8月13日披露2019年半年度報告，敬請投資者關注。
是的，業績好看，恨不得抓緊讓投資者和公眾看到。但細讀半年報，槓桿遊戲也發現了金科狂飆突進後的代價。
不管是資產負債率，還是淨負債率，同比均有下降，但現金流吃緊，由正轉負。
1、高速發展同時，也帶來現金流吃緊壓力
客觀說，金科的風頭確實越來越接近同城大哥龍湖。
按照其半年報披露，槓桿遊戲注意到，2019年上半年，該司實現營收261.05億元，同比增長68%；
該司實現淨利潤31.67億元，同比增長近300%，其中歸屬於上市公司股東的淨利潤25.90億元，同比增長289%。
每股收益0.48元，同比增長336%。該司盈利能力進一步提升，其中：毛利率30.31%，較上年同期提升7.76個百分點，加權淨資產收益率11.00%，較上年同期明顯改善。
好消息還很多，比如淨利率為12.13%，較上年同期提升7.03個百分點。
同時，2019上半年，金科及其所投資的公司實現銷售金額約814億元，同比增長約36%，行業排名穩步提升；銷售面積約839萬平米，同比增長約20%。
僅2019年6月末，在建面積就有約4468萬平米，同比增長約76%。可售面積約5600萬平米，未來銷售變現能力可以想見。
可以說，金科已經是巨無霸。
今年，金科要完成1500億元的銷售目標，應該不是難事。但是任何狂飆突進都是有代價的。
根據半年報，槓桿遊戲注意到，2019上半年，金科新增土地投資項目94個，計容建築面積1530萬平米，合同投資金額423億元。
而這導致了其現金流承受極大壓力。2019上半年，金科經營活動產生的現金流量淨額約為-73.21億元，去年同期約為35.33億元，同比減少307.19%。
如上圖，投資活動產生的現金流量淨額也為負，和去年同期變化不大。
拼命拿地，必然大幅舉債。
截至2019年6月末，金科資產負債率83.86%,同比下降0.93個百分點；淨負債率147.47%,同比下降11.9個百分點。依舊處於較高的位置，比很多同行要高。
此外，金科及其下屬公司互相擔保融資很頻繁，總計接近900億元，佔該司淨資產比接近350%，而去年同期不到280%。
這也引發市場和監管部門、交易所的關注、問詢。並建議上市公司對此採取積極有效措施降低此項風險。
2、拿地凶猛，集中西南和三四線城市，受調控風險不小
如槓桿遊戲上文所述，僅2019上半年，金科新增土儲建面1530萬平米，同比增長51%；新增土地投資金額423億元，同比增長57%。
如此大規模的吃貨，並不意味著沒有風險。槓桿遊戲認真看了金科半年報的94個項目披露，其中大部分集中在三四線城市。
如下圖，我簡單截圖，因為項目太多，只截取了部分。但杆友應該能體會。
問題是，調控依舊非常嚴厲，棚改退潮，三西線城市的風險也在加大。
有券商就認為：
（1）公司業務佈局相對集中西南地區，未來受區域行情的影響較大。一旦區域調控政策進一步收緊，或者供需結構出現反轉，公司業績將承受一定影響。
（2）公司當前股權結構相對分散，中長期發展戰略和業務穩定性存在一定的不確定性。
（3）融資政策收緊的節奏、範圍、力度，“一城一策”落地的節奏、範圍、力度，房地產稅推進的節奏和力度存在不確定性。
不過，值得一說的是，金科非常平價拿下了新城一些項目，其操作還是很讓人讚歎。這是個案。
從此前市場表現看，有券商研究部門認為，西南市場的高景氣度疊加核心二三線城市的精準佈局，為金科業績延續高質量增長奠定基礎。
但是未來呢？誰知道？
金科半年報就主動提了公司面臨的十大風險：
（1）政策變化風險
（2）宏觀經濟、行業週期性波動的風險
（3）市場競爭風險
（4）土地價格波動風險
（5）項目開發風險
（6）經營管理風險
（7）資產負債率較高的風險
（8）融資風險
（9）開發成本上升的風險
（10）其他不確定因素
金科主動說，房地產企業開發週期長，監管環節多，受宏觀環境影響較大，故公司在實際經營過程中還可能發生其他不確定因素，敬請投資者注意投資風險。
3、沒有規模也不行，但願狂飆突進能行穩致遠
在7月末召開的博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會上，槓桿遊戲注意到，金科集團聯席總裁方明富作了題為《千億宏圖美好新生從跨越發展到美好生態圈》的演講。
方總就說，隨著調控的深入，很多房地產項目在盈利平衡點徘徊，盈利難度越來越大。在這種情況下，企業必須要有規模做對衝，才能獲得更好的發展。
他舉例說，“最近幾年我們進行了研究，2015年拿地的項目，90%都賺錢了；2016年拿地後，有41%的項目是賺錢的，50%是（盈虧持）平的；2017年下降得更厲害，賺錢的是31%，10%是平的，其他是虧損的；2018年的項目中，45%是賺錢的，10%是平的，其他的是虧的。”
因為調控，很多企業、項目不賺錢。所以必須有量的平衡和對衝。
比如，用三四線城市的交易量對衝虧損的項目。因此，“如果企業沒有相應的規模，無法實現對衝，未來的發展之路是比較難的”。
房企集中度在提高，強者恆強的現象越來越明顯。他說，去年十強房企的銷售佔比達到30%，但拿地的規模達到52%。
對於項目很多位於房價水平相對不高的中西部地區， 方總認為，如果按照銷售面積計算，過去兩年金科都能位居全國前十的水平。
“這也說明公司的運營能力強，因為項目都是一個平方一個平方賣出來的。”但如槓桿遊戲以及金科半年報自己所述，這也是風險之一。
所以，金科努力在“三圈一帶”，即圍繞京津冀經濟圈、長三角經濟圈、成渝經濟圈和長江經濟帶進行區域開發佈局。
但核心區域的開拓，一定是艱難的。
但願金科既可以狂飆突進，把規模做更大，實現2020年2000億元的銷售目標。同時，還能確保安全，行穩致遠。
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