和商鋪一樣，公寓我也不建議碰。
我身邊就有鮮活的例子，朋友前幾年在上海買過一套小公寓，也是因為沒房票，積蓄也不多。
當時想法很簡單，先上車，等這套升值了，再賣掉換住宅。
結果去年5月，上海出臺商住房的政策，給公寓交了一盆冷水。
兩三年來，朋友眼看著周圍住宅蹭蹭蹭地漲，而自己的小公寓房價卻低調的一比。
去年拿到房票，想轉手置換住宅，結果公寓掛了兩三個月沒賣掉，只能先自己住著。
小公寓拋不掉，本來首付夠買中環內，現在只夠買崑山了。
那問題來了，漲幅一般、流動性差，為啥還要投資公寓？
以上還不是最要命的，最坑的是公寓轉手手續費高的驚人。
買房的時候，應該都聽過“滿五唯一”，這種房子在二手市場很吃香。
簡單說，就是如果賣方的房產證滿5年，並且是家庭唯一住房，購房者不需要繳納個人所得稅。
但是，公寓沒有滿五不滿五這一說，必須要交20%的個人所得稅。
公寓交易還有個特別坑的地方，就是再次出售時，要交評估價與原價差額的土地增值稅，而且是實行四級超率累進稅率（和個人所得稅一個道理），徵收至少30%最多60%。
再加上5.5%的營業稅，各種雜七雜八的費用加起來，一般能達到物業交易總價的10%以上。
所以，有這一筆“醬油貴過雞”的驚人稅費，公寓的流動性通常很差。
畢竟對於炒房客更注重短期利潤，就算公寓有漲幅，減去各種交易費，獲得的回報必然比同價位的住宅要低。
其次，公寓不能落戶。
對應的，不能落戶也就不存在學區房了。
如果是因為限購等因素想購買一套住房，或者說婚房，先為後代考慮一下。
再有就是產權問題。
公寓的土地產權只有40年或50年，產權到期後是無法自動續期的。
如果沒有主動申請續期，或者申請續期被駁回，不僅土地收歸國有，連房子都有可能被國家無償收回。
而住宅性質的住房土地在70年產權到期後自動續期，不用擔心產權繼承問題。
其他還有些其他零零碎碎的缺陷，主要是在居住體驗上，和純住宅比還是不太方便。
舉幾個栗子：
一、居住隱性成本高，水電費、物業費都貴到飛起；
二、公寓為了安全起見，一般不通燃氣；
三、公寓的設計規範沒有明確規定，建成什麼樣，完全看開發商。一般公寓都是回字形設計，通風采光均有問題；
四、純住宅的使用率高，公攤能到20%-30%，而公寓的公攤係數比住宅高，能到25%-35%；
總的來說，同樣的錢，投資一套公寓遠沒有買一套住宅來得踏實。
如果你非要買公寓，想當房東收租，那隻考慮租售比，挑一個好地段，工薪族聚集地，還是不錯的。
文章來源：娛樂中金拗（大魚號）
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