01
沒有失敗的過往將是最大的風險
縱觀地產行業過去十年的發展軌跡，只要能熬到2015年3月30日之後（簡稱330），就幾乎沒有投資失敗的案例。是不是讓其他行業的投資感覺自己“弱爆”了，風投行業的小明是不是都開始自行慚愧了，自己萬分之幾的命中率與人家的百發百中簡直就是天壤之別。不明真相的吃瓜群眾也會在暗自鼓掌，地產老闆真是英明神武，地產投資人員真是高素質好眼光。可是真是情況是否真的如此，只有自己心裡清楚。
雖然原因很多，但是道一千說一萬，終究最根本的原因就是受益於房價無節制的上漲，掩蓋了很多錯誤的投資行為。我之前聽到一個案例——某公司在房價還是2萬的時候，老闆腦袋瓜子一拍大筆一揮，就拍下了樓面地價2萬多的土地，投資部門為了說明拿地的合理性，硬是把售價調到4萬多才能實現要求的投資回報率。可是市場更會開玩笑，項目剛好在330後入市的，一不小心賣到了8萬，我們是不是隻能對當初老闆“英明”的決策嘖嘖稱讚？
所以，其他行業的小夥伴們，當你看到開發商在拍出樓面地價比房價還貴的土地時候，不要驚訝，更不要覺得匪夷所思，因為歷史告訴我們，他們曾經這樣如此的成功過，我們只能是相信一切皆有可能了。
在房價不斷攀升的市場中，地產商可謂是賺到盆滿缽滿，自信心也是不斷爆棚，各大開發商設法到處拍地王，增加曝光率。在2015-2017年這三年，房價實現飛躍的三年裡，開發商拿地的熱情可謂空前高漲，到處瘋狂拿地，有點肆無忌憚了。
而這正是風險所在，因為沒有真正經歷失敗，而無所畏懼。無所謂經驗，所以暴露都是最天然的本性——追高殺跌，你追我趕。
02
房價跌落風險加大
有些經濟學常識的人都知道，任何行業發展都是具有周期性，大週期套著小週期，小週期構成了大週期。從投資的角度看，抓住行業的週期變動是投資成功的關鍵因素之一。用中國人的話來說就是盛極必衰，否極泰來。
房地產行業在過去發展的20年裡，在城鎮化進程加速、人口遷移、貨幣寬鬆等多重因素的疊加效應的推動下，出現量價齊噴的態勢，處於行業發展典型的上行週期，特別是過去的三年裡，更是處於加速上漲期。往往加速上漲後，就是轉折點來臨之際。有長期股票投資經驗的人就懂得，牛市的後期都是瘋狂和不理性的，股價都是迅猛上衝，但是一旦轉折點來了，下跌的時候也是加速度的，讓投資人猝不及防，損失慘重。
房地產行業會不會在轉折點後出現快速下跌呢？目前我個人判斷，快速下跌的可能性不大，快速下跌就是崩盤。房地產不像股票，產業鏈太長，關乎到GDP和民生大計，有形的手會時不時出來托盤。但我們也要看到只要是市場經濟，有形的手也無法扭轉行業週期和改變市場的衰退，它能改變只是這個過程和速度。這些轉變是與人口結構、需求以及貨幣政策的變化密切相關，有些因素不以人的意志而轉移。內部關係太過於複雜，這裡就不展開討論。
那麼未來房地產尤其是住宅市場面臨的景象將是在有形的手限制交易的情況下，房價尤其是一二線城市的房價仍然是高位運行，但是會呈現有價無市的市場局面。房價的穩定不前，而老百姓的收入在增長，那麼房價就是在相對下跌，最終會尋找到一個平衡點。這裡溫馨提醒一下，三線及以下的城市房價就很難說了，在這些城市投資的人得小心，至於自住客無需過於擔憂；另外就是對一二線城市房價有上漲預期且加了槓桿的投資客也要小心，一旦房價無法上漲且難以有效退出的話，就淪落為房子被銀行收回，還會欠一屁股債的悲催局面。
03
先知者開始學會謹慎前行
對於有遠見的開發商，早在一兩年前就在考慮如何對衝風險。以萬科為例，這個在中國地產行業絕對的領導者（不僅僅是因為銷售額靠前，包括公司治理、職業經理人制度等都是一騎絕塵的），已經將自己的定位改變成了城市配套服務商，這不是簡單的文字遊戲，而是意味著一種戰略和業務取向；而一向以穩健著稱的金地，也開始嘗試在產業地產、餐飲、教育等領域尋找突破點；具有大國企風範的招商蛇口則將自己業務定位於社區開發與運營等等。
有一些以前很多不屑於看測算表和投資指標的公司，與開始逐漸搭建自己的投資體系和投資標準。這不僅僅是標準化和規範化的要求，更是適應當前市場變化的需要。李嘉誠對房地產投資最著名的“位置論”，雖然表面是在強調位置的重要性，其實是想告訴大家在房地產行業如何對預期的判斷。一個專業投資人明白，預期的判斷並不是天馬行空異想天開，或許以前發展的過程中確實混得開，這也是造成以往房地產投資粗放化管理的根本原因。但隨著風險的顯現已經某些的慘敗的案例的出現，以後的投資必將逐步走向專業化和精細化。
04
房企拿項目方式開始呈多樣化
土地是房企的命根子，能夠低成本獲取優質土地更是房企競爭力的體現。以往，開發商仍是以勾地和招拍掛來獲取土地為主，但是隨著土地供應的稀少（尤其是一線城市），城市面臨二次開發，同時受益於金融手段的多樣化，收併購和城市更新越來越成為開發商獲取項目的重要手段。但收併購和城市更新和招拍掛不一樣，專業程度很高對於以往不重視專業化投資的房企來說是不小的挑戰。從近幾年很多開發商在市場尋找投併購的人才，發現市場在這個領域存在很大的空白，人才極度稀缺。
收併購需要開發商擁有專業的團隊，能夠完成收併購的標的的遴選、談判、估值、融資、運營及退出。涉及很多專業的財務、稅務、法務及金融知識，包括複雜境外交易、稅籌、資產剝離等等。對於一向對投資粗放管理的開發商來說顯然是有點不適應，即使好東西放在面前也不敢去拿，也不知道怎麼拿。
城市更新也是一個高度專業化的工作。以深圳為例，一是要面臨著政府不斷變化的政策，政策對地價、銷售政策、建築設計都在不斷變化和約束，政策風險極大。第二，除了要應對政府的各種政策和規劃，還要面對原業主的各種訴求，原業主類型繁多，訴求不盡相同，奇葩要求也是迭出，村裡和企業主的訴求往往差別很大。城市更新裡套著境外股權交易，這樣的案例在深圳太多，對開發商的專業能力都是極大的挑戰。有些人想在城市更新佔些便宜，估計就是太低估別人的智商了。
拍腦袋的年代必將遠去，未來將是專業制勝的時代。
05
政府監管越來越嚴格和透明
由於政府幾乎是唯一的土地供應者（未來允許農地入市，或許供應局面有所改變，但也是在政府的監管下），以往房地產商所謂的投資拓展，很多時候主要工作就是要去公關政府，原本投資所需的能力都是拋到九霄雲外，這也構成了上一代地產投資拓展人的特徵（這裡省略一萬字，我就不去總結了）。
但是我們必須看到，政府對房地產的監管是越來越嚴格，很多出讓條件明顯比以往剛性了很多，要想改變一個小小的規劃條件都是層層審批和公示。與此同時，由於房地產的利益巨大，民眾對房地產相關的東西透明化要求越高，現在很多事情必須在公開透明的環境中進行，政府的尋租空間越來越小，公關的效果也就越來越差。
對於整個社會和行業來講，這無疑是一件好事，有利於更具有投資、產品設計和運營能力的房企在競爭中不斷髮展壯大。但顯然，對於習慣了以往那些做法的地產拓展人員會有太多不適應，甚至最終會被淘汰。
06
房地產投資的護城河變窄
隨著房價的節節攀升，地價跟著水漲船高，一二線城市則是地王頻出，樓面地價拍出來高於售價也是比比皆是。只是我想試問一句，那些拍板拿下樓面地價比售價還高的決策者們，你們在拿這塊地的時候，心中到底有幾成把握可以盈利？為國家盤者另當別論。
在過去房價快速上漲的過程中，房地產投資存在很寬的護城河，所以幾乎沒有失敗的案例。再怎麼差的投資都能在這個市場中取得成功，這不是投資能力有多強，而是利潤的安全墊夠厚。正是因為這樣，大家的投資能力的差別似乎也體現不出來。
除了招拍掛地價的暴漲，這幾年的收併購市場也是異常活躍，有人蔘與遊戲有人立場。由於房價在過去持續性暴漲，賣家對未來的市場的預期不會低自然提高賣出訴求，買家由於對未來預期也不低所以就是加槓桿也要接盤。所以能夠從別人手裡買到東西，買到的價格肯定不會太便宜。
舊改獲取的項目就更不用說。一是政府會限制開發商賺太多的錢，二是獲取項目本身的成本就很高，包括顯性成本和隱形成本，以及拆遷帶來的不確定性都會增加開發商獲取項目的不確定性，這也是不可忽略的成本。
先暫且不說房價是否真的會暴跌，就是以這麼高的成本獲取的土地，已經吞噬了部分利潤，讓投資的護城河變得越來越窄。
07
投資的技術性風險是不可逆的
由於在以往房地產投資領域沒有出現過大的風險（那些由於經營不善導致的失敗不是投資的失敗，因為別人拿到這個東西后可以把東西做好，只是運營能力的差別），很多開發商對房地產投資帶來的風險嚴重意識不足。投資失敗帶來的風險往往是技術性風險，是不可逆的，而運營的風險是管理風險，那是可以通過改變運營條件而改善的。
一旦項目投資的失敗，就成為不可逆的風險，簡單說就是必將為公司帶來損失。對於槓桿率一直居高不下的開發商，往往一個項目現金流出現問題就會產生連鎖反應，從而為公司帶來系統性風險，尤其中小開發商。
俗話說，教訓都是從失敗中獲取的。目前仍是很多開發商都不會意識到這種風險，或是即使意識到也不知道它的嚴重性。過去的幾年，部分開發商不理性拿地，風險必將會在接下來不長的時期內就會顯現出來，我們拭目以待。
08
地產行業正式進入投資專業化時代
地產行業投資時代的到來，不是主動的變革，而是被形勢和市場所倒逼的。這樣的變化必將為市場和部分企業帶來陣痛甚至劇痛。但是歷史潮流不可逆，趨勢無法改變。專業化投資的本質就是對預期和風險的有效管理。行業走過了週期的高潮也必然迴歸理性，甚至走向不理性的衰退。投資方式多樣化，對開發商和投資人員帶來更高的要求和更大的挑戰。主動提高能力和及早應對或許會成為彎道超車的戰略性決策，而依然沉溺於過往的經歷和成見，則會被歷史拋棄也是必然。
我們喜歡未知的未來，但我們更喜歡具有遠見的預判。