文： 劉曉博
樓市最大的謎團是什麼？
既不是“到底有多少房子”，也不是“到底空置了多少房子”，而是價格。或者說，真實的價格到底是多少，到底是漲了還是跌了。
其實國家統計局每月公佈的數據裡，就隱含著全國平均房價的數據，你只要認真閱讀並計算一下，就可以獲得這個數據。
國家統計局公佈的是“截至當月，全國商品房銷售面積”，以及“銷售金額”。你只需要從每年第一個月（統計局每年第一次公佈數據，是把1到2月合併的）開始計算，剔除包含的之前數據，就可以獲得當月的銷售面積和金額，計算出當月的“全國均價”。
這個均價，是包含了住宅、寫字樓、公寓、商鋪的整體均價。但我們只有這樣一個官方數據可以使用了，所以還是珍惜它吧。
下面，是我根據國家統計局的數據，計算出的2018年1至2月以來的，月度成交數據（每年最初2個月是合併的）：
文： 劉曉博
樓市最大的謎團是什麼？
既不是“到底有多少房子”，也不是“到底空置了多少房子”，而是價格。或者說，真實的價格到底是多少，到底是漲了還是跌了。
其實國家統計局每月公佈的數據裡，就隱含著全國平均房價的數據，你只要認真閱讀並計算一下，就可以獲得這個數據。
國家統計局公佈的是“截至當月，全國商品房銷售面積”，以及“銷售金額”。你只需要從每年第一個月（統計局每年第一次公佈數據，是把1到2月合併的）開始計算，剔除包含的之前數據，就可以獲得當月的銷售面積和金額，計算出當月的“全國均價”。
這個均價，是包含了住宅、寫字樓、公寓、商鋪的整體均價。但我們只有這樣一個官方數據可以使用了，所以還是珍惜它吧。
下面，是我根據國家統計局的數據，計算出的2018年1至2月以來的，月度成交數據（每年最初2個月是合併的）：
通過上述數據，我們可以看出：2019年1到2月的均價，同比2018年1到2月的均價，上漲了6.7%，超過了同期GDP的漲幅。
至於2018年全國商品房的均價為8737元（每平米），2017年全年均價為7892元，2018年的漲幅為10.7%，這種算法下漲幅就更大一些。
2019年7月的單月均價為9590元（每平米），比去年同期的7月，上漲了8.5%。
此前多數主流經濟學家，以及地方債發行公告裡，對於房價、地價的預期都是“不高於同期GDP增速”。現在看起來，至少全國均價仍然是顯著高於GDP增速的，也高於房貸利率。目前房貸基準利率是4.9%，按照上浮25%計算，也不過6.125%。
從上述單月均價表格也可以看出，2019年4月的均價一度上衝至9874元（每平米），應該創下了歷史最高點。可能也正是鑑於此，管理層決定再次嚴控樓市。
2019年4月的均價竟然比2018年12月上漲了11.2%，而時間只有短短的四個月，這當然會引起高層的警惕！
4月以後單月均價的走低，顯示央行、銀保監會的調控措施開始發揮作用。另外，單月成交量在6月衝上2億平方米之後，7月已經回落到了1.3億平方米，是最近三個月裡成交最低的。
另外，根據國家統計局的數據，開發商投資增速1到7月為10.6%，是半年來最低的（見下圖）。
文： 劉曉博
樓市最大的謎團是什麼？
既不是“到底有多少房子”，也不是“到底空置了多少房子”，而是價格。或者說，真實的價格到底是多少，到底是漲了還是跌了。
其實國家統計局每月公佈的數據裡，就隱含著全國平均房價的數據，你只要認真閱讀並計算一下，就可以獲得這個數據。
國家統計局公佈的是“截至當月，全國商品房銷售面積”，以及“銷售金額”。你只需要從每年第一個月（統計局每年第一次公佈數據，是把1到2月合併的）開始計算，剔除包含的之前數據，就可以獲得當月的銷售面積和金額，計算出當月的“全國均價”。
這個均價，是包含了住宅、寫字樓、公寓、商鋪的整體均價。但我們只有這樣一個官方數據可以使用了，所以還是珍惜它吧。
下面，是我根據國家統計局的數據，計算出的2018年1至2月以來的，月度成交數據（每年最初2個月是合併的）：
通過上述數據，我們可以看出：2019年1到2月的均價，同比2018年1到2月的均價，上漲了6.7%，超過了同期GDP的漲幅。
至於2018年全國商品房的均價為8737元（每平米），2017年全年均價為7892元，2018年的漲幅為10.7%，這種算法下漲幅就更大一些。
2019年7月的單月均價為9590元（每平米），比去年同期的7月，上漲了8.5%。
此前多數主流經濟學家，以及地方債發行公告裡，對於房價、地價的預期都是“不高於同期GDP增速”。現在看起來，至少全國均價仍然是顯著高於GDP增速的，也高於房貸利率。目前房貸基準利率是4.9%，按照上浮25%計算，也不過6.125%。
從上述單月均價表格也可以看出，2019年4月的均價一度上衝至9874元（每平米），應該創下了歷史最高點。可能也正是鑑於此，管理層決定再次嚴控樓市。
2019年4月的均價竟然比2018年12月上漲了11.2%，而時間只有短短的四個月，這當然會引起高層的警惕！
4月以後單月均價的走低，顯示央行、銀保監會的調控措施開始發揮作用。另外，單月成交量在6月衝上2億平方米之後，7月已經回落到了1.3億平方米，是最近三個月裡成交最低的。
另外，根據國家統計局的數據，開發商投資增速1到7月為10.6%，是半年來最低的（見下圖）。
由於樓市收緊，在6月出現反彈的“固定資產投資”也再度掉頭向下，同比增速為5.7%（見下圖）：
文： 劉曉博
樓市最大的謎團是什麼？
既不是“到底有多少房子”，也不是“到底空置了多少房子”，而是價格。或者說，真實的價格到底是多少，到底是漲了還是跌了。
其實國家統計局每月公佈的數據裡，就隱含著全國平均房價的數據，你只要認真閱讀並計算一下，就可以獲得這個數據。
國家統計局公佈的是“截至當月，全國商品房銷售面積”，以及“銷售金額”。你只需要從每年第一個月（統計局每年第一次公佈數據，是把1到2月合併的）開始計算，剔除包含的之前數據，就可以獲得當月的銷售面積和金額，計算出當月的“全國均價”。
這個均價，是包含了住宅、寫字樓、公寓、商鋪的整體均價。但我們只有這樣一個官方數據可以使用了，所以還是珍惜它吧。
下面，是我根據國家統計局的數據，計算出的2018年1至2月以來的，月度成交數據（每年最初2個月是合併的）：
通過上述數據，我們可以看出：2019年1到2月的均價，同比2018年1到2月的均價，上漲了6.7%，超過了同期GDP的漲幅。
至於2018年全國商品房的均價為8737元（每平米），2017年全年均價為7892元，2018年的漲幅為10.7%，這種算法下漲幅就更大一些。
2019年7月的單月均價為9590元（每平米），比去年同期的7月，上漲了8.5%。
此前多數主流經濟學家，以及地方債發行公告裡，對於房價、地價的預期都是“不高於同期GDP增速”。現在看起來，至少全國均價仍然是顯著高於GDP增速的，也高於房貸利率。目前房貸基準利率是4.9%，按照上浮25%計算，也不過6.125%。
從上述單月均價表格也可以看出，2019年4月的均價一度上衝至9874元（每平米），應該創下了歷史最高點。可能也正是鑑於此，管理層決定再次嚴控樓市。
2019年4月的均價竟然比2018年12月上漲了11.2%，而時間只有短短的四個月，這當然會引起高層的警惕！
4月以後單月均價的走低，顯示央行、銀保監會的調控措施開始發揮作用。另外，單月成交量在6月衝上2億平方米之後，7月已經回落到了1.3億平方米，是最近三個月裡成交最低的。
另外，根據國家統計局的數據，開發商投資增速1到7月為10.6%，是半年來最低的（見下圖）。
由於樓市收緊，在6月出現反彈的“固定資產投資”也再度掉頭向下，同比增速為5.7%（見下圖）：
在“固定資產投資”增速裡，還有一點值得關注：
文： 劉曉博
樓市最大的謎團是什麼？
既不是“到底有多少房子”，也不是“到底空置了多少房子”，而是價格。或者說，真實的價格到底是多少，到底是漲了還是跌了。
其實國家統計局每月公佈的數據裡，就隱含著全國平均房價的數據，你只要認真閱讀並計算一下，就可以獲得這個數據。
國家統計局公佈的是“截至當月，全國商品房銷售面積”，以及“銷售金額”。你只需要從每年第一個月（統計局每年第一次公佈數據，是把1到2月合併的）開始計算，剔除包含的之前數據，就可以獲得當月的銷售面積和金額，計算出當月的“全國均價”。
這個均價，是包含了住宅、寫字樓、公寓、商鋪的整體均價。但我們只有這樣一個官方數據可以使用了，所以還是珍惜它吧。
下面，是我根據國家統計局的數據，計算出的2018年1至2月以來的，月度成交數據（每年最初2個月是合併的）：
通過上述數據，我們可以看出：2019年1到2月的均價，同比2018年1到2月的均價，上漲了6.7%，超過了同期GDP的漲幅。
至於2018年全國商品房的均價為8737元（每平米），2017年全年均價為7892元，2018年的漲幅為10.7%，這種算法下漲幅就更大一些。
2019年7月的單月均價為9590元（每平米），比去年同期的7月，上漲了8.5%。
此前多數主流經濟學家，以及地方債發行公告裡，對於房價、地價的預期都是“不高於同期GDP增速”。現在看起來，至少全國均價仍然是顯著高於GDP增速的，也高於房貸利率。目前房貸基準利率是4.9%，按照上浮25%計算，也不過6.125%。
從上述單月均價表格也可以看出，2019年4月的均價一度上衝至9874元（每平米），應該創下了歷史最高點。可能也正是鑑於此，管理層決定再次嚴控樓市。
2019年4月的均價竟然比2018年12月上漲了11.2%，而時間只有短短的四個月，這當然會引起高層的警惕！
4月以後單月均價的走低，顯示央行、銀保監會的調控措施開始發揮作用。另外，單月成交量在6月衝上2億平方米之後，7月已經回落到了1.3億平方米，是最近三個月裡成交最低的。
另外，根據國家統計局的數據，開發商投資增速1到7月為10.6%，是半年來最低的（見下圖）。
由於樓市收緊，在6月出現反彈的“固定資產投資”也再度掉頭向下，同比增速為5.7%（見下圖）：
在“固定資產投資”增速裡，還有一點值得關注：
上圖可以看出，整體增速是5.7%，但民間投資增速只有5.4%，國有控股（地方政府、國企）的投資增速為7.1%。這固然意味著財政政策在發力，國企去槓桿結束了，但也告訴我們：即便是當前5.7%的低迷投資增長，仍然是國企、地方政府帶動的，民間投資增速比上個月回落了0.3個百分點。
下面的結論值得大家記住：
什麼時候中國的固定資產投資增速“民間”顯著超過“國有控股”，投資增速長期穩定在GDP增速的1.5倍左右，而且民間投資主要是製造業、高科技投資而不是房地產，那麼中國經濟轉型就基本成功了，樓市長期健康發展也就有了基礎。
7月數據裡，消費增長降溫，也值得關注。
根據統計局數據：2019年7月份，社會消費品零售總額33073億元，同比名義增長7.6%（扣除價格因素實際增長5.7%）。
文： 劉曉博
樓市最大的謎團是什麼？
既不是“到底有多少房子”，也不是“到底空置了多少房子”，而是價格。或者說，真實的價格到底是多少，到底是漲了還是跌了。
其實國家統計局每月公佈的數據裡，就隱含著全國平均房價的數據，你只要認真閱讀並計算一下，就可以獲得這個數據。
國家統計局公佈的是“截至當月，全國商品房銷售面積”，以及“銷售金額”。你只需要從每年第一個月（統計局每年第一次公佈數據，是把1到2月合併的）開始計算，剔除包含的之前數據，就可以獲得當月的銷售面積和金額，計算出當月的“全國均價”。
這個均價，是包含了住宅、寫字樓、公寓、商鋪的整體均價。但我們只有這樣一個官方數據可以使用了，所以還是珍惜它吧。
下面，是我根據國家統計局的數據，計算出的2018年1至2月以來的，月度成交數據（每年最初2個月是合併的）：
通過上述數據，我們可以看出：2019年1到2月的均價，同比2018年1到2月的均價，上漲了6.7%，超過了同期GDP的漲幅。
至於2018年全國商品房的均價為8737元（每平米），2017年全年均價為7892元，2018年的漲幅為10.7%，這種算法下漲幅就更大一些。
2019年7月的單月均價為9590元（每平米），比去年同期的7月，上漲了8.5%。
此前多數主流經濟學家，以及地方債發行公告裡，對於房價、地價的預期都是“不高於同期GDP增速”。現在看起來，至少全國均價仍然是顯著高於GDP增速的，也高於房貸利率。目前房貸基準利率是4.9%，按照上浮25%計算，也不過6.125%。
從上述單月均價表格也可以看出，2019年4月的均價一度上衝至9874元（每平米），應該創下了歷史最高點。可能也正是鑑於此，管理層決定再次嚴控樓市。
2019年4月的均價竟然比2018年12月上漲了11.2%，而時間只有短短的四個月，這當然會引起高層的警惕！
4月以後單月均價的走低，顯示央行、銀保監會的調控措施開始發揮作用。另外，單月成交量在6月衝上2億平方米之後，7月已經回落到了1.3億平方米，是最近三個月裡成交最低的。
另外，根據國家統計局的數據，開發商投資增速1到7月為10.6%，是半年來最低的（見下圖）。
由於樓市收緊，在6月出現反彈的“固定資產投資”也再度掉頭向下，同比增速為5.7%（見下圖）：
在“固定資產投資”增速裡，還有一點值得關注：
上圖可以看出，整體增速是5.7%，但民間投資增速只有5.4%，國有控股（地方政府、國企）的投資增速為7.1%。這固然意味著財政政策在發力，國企去槓桿結束了，但也告訴我們：即便是當前5.7%的低迷投資增長，仍然是國企、地方政府帶動的，民間投資增速比上個月回落了0.3個百分點。
下面的結論值得大家記住：
什麼時候中國的固定資產投資增速“民間”顯著超過“國有控股”，投資增速長期穩定在GDP增速的1.5倍左右，而且民間投資主要是製造業、高科技投資而不是房地產，那麼中國經濟轉型就基本成功了，樓市長期健康發展也就有了基礎。
7月數據裡，消費增長降溫，也值得關注。
根據統計局數據：2019年7月份，社會消費品零售總額33073億元，同比名義增長7.6%（扣除價格因素實際增長5.7%）。
上圖是消費增長走勢圖。7月出現了顯著拐點，剔除物價因素後的實際增長只有5.7%，低於當前GDP的增速。這說明經濟尚未有見底的跡象。所以貨幣和財政政策應該力度更大一些。