2001年，馮小剛給國人過了個不一樣的春節。
在慣有的闔家歡樂之外，人們看到了不一樣的馮導。
用他自己的話來說，“讓觀眾在一樂之後，去思考些什麼。”
他做到了。
2001年的《大腕》大獲好評，時至今日它依然是豆瓣7.8分的高評影片。不少人評論這是馮小剛在去王朔、劉震雲之後的一次蛻變，是馮導最具思想性的一部影片。
回看故事，影片借葛優之口反諷了現實中“投資講排場、產品靠廣告、互聯網點擊率能造富”等種種光怪陸離的社會現象。
其是李成儒結尾那段關於房地產“不求最貴但求最好”的經典對白更是成了神來之筆，好多人也因此記住了《大腕》這個片子。
然而極具諷刺意味的是經典對白卻真切地預言了此後10餘年的中國房市。只是當年李成儒口中4000美金/平米起，就能僱得起戴假髮英國管家的豪宅早已成歷史，如今在北京五環連筒子樓都難尋了。
麵粉比麵包貴
這背後正是一直讓無數國人痛心疾首的房價！
一年又一年房價上漲的速度永遠趕超國人收入上漲的速度。有數據統計，2001年國內人均收入是716，平均房價為874，而2014年，全國平均房價達到6595，人均收入3831，房價和收入之間相差快2倍了，但相較13年前，房價翻了不止7倍。
再看看股市，1990年12月上證指數95.79，期間經歷93年，01年，07年，11年，15年五次大牛市，最終到現在的2999點，08年大牛市更是達到了6100多點。
看到這鮮明的數據變化，不少人大罵“老子辛辛苦苦賺的錢到頭來都tm填補了那幫投機分子，萬惡的金融......”
別急，消消氣，理性！理性！因為這樣的泡沫還會持續，而且可能更猛烈。（除了氣，你需要明白為什麼）。
今年4月，據中指研究院消息，2019北京首宗取消最高限價的地樓面價：56393元/平米起拍。具體位於北京市朝陽區孫家河，距望京商務區近，有交通和國際教育資源優勢，被規劃為純別墅住宅區。
看到這個消息你是不是很震驚？這價格幾乎高過同期周邊房價。。。
but要提醒您的是，這一平56393元的地價還僅僅只是起拍價，最終競拍下的價格比這個還高...
闊怕。。。
地價比樓盤價都高！麵粉比麵包還貴！聽起來好似是要開發商的財路啊。
呵呵呵.....你想多了。
咱們來算一筆賬。
按照行業標準，普通住宅樓的成本，不包括地價在內，其成本基本在800-1200元/平米之間。當然，每個開發商的蓋樓成本會各有差異，但他們的標準只會比這個低也不會比這個高。有知情人士透漏，在中國90%的地方，包括地價在內，成本也就一平一千左右。
現在我們以剛才提到的孫河鄉56393.49元/平的住宅地價來計算下。為了方便，我們簡化以5.6萬/平的地價算。
倘若規劃60%的土地用來蓋樓，40%綠化及其他，土地就是5.6/0.6=9.3萬/平。這樣一塊兒地，開發商通常會規劃了多少層呢？30層。於是土地價格就變成了9.3萬/30=3100/平。
如此推演，這個頂級豪宅的成本也就3100元/平。
“ 任你地價有多高，我自有辦法來持平。”
雞賊的開發商總有一百種方法讓它迴歸到正常成本價。不僅如此，更絕的是，他們還能將計就計利用高地價賣出更多房。一個絕招就是“地慌論”。來我們一起回看下這波兒牛逼操作。
先是媒體放消息，不斷散播“政府無地可賣，地會越來越貴”的消息，讓民間日漸形成無房可買的群體性恐慌；於是二手房市場囤積的大量房源開始逐漸被消化，市面上出現“供不應求”的假象，從而帶動一手房市場行情。最終高地價、高房價反而刺激了市場需求，實現了高利潤。
本質上講，開放商並不care高地價，因為他無傷，但“高地價”卻會讓整個房地產市場進入畸形發展中，最終普通百勝受苦。
為什麼高地價讓房地產泡沫更嚴重
市場向來是逐利的，這樣高地價帶來的高利潤必然引來不少利益追隨者，於是一大波兒缺乏房地產運營經驗的企業或個人，會大舉進行房地產市場，競相拍地，不斷哄抬地價，而他們的目的也很簡單粗暴：幹一票大的！這最終將導致“更高地價-更高房價”的惡性循環持續滾動，房地產市場泡沫化越來越嚴重。
這正是2017年前後我們看到的房地產市場狀況，在維穩至上的政策導向下，2017年“房子不是用來炒的，是用來住的”的政令應聲而下，於是在一大波兒收緊政策接踵而至，首當其衝的就是銀行加息，放貸收緊。
這讓一直按照“拿地-借錢-蓋樓-收錢-還錢”套路出牌的開放商開始捉急，錢是個問題啊。
怎麼辦？銀行不行了，還有兩條路：股市和政府。
先說股市這條路。當開發商很難從銀行手裡借到錢時，最實際的選擇就是從股市入手。
譬如：對於有樓盤，能拿下高價地皮的中型開發商一方面可以通過多種方式讓自己上市來緩解資金壓力，另一方面也可將現有資產打包交給專業的資產證券化公司處理，以盤活現有資產流動性，這也給一些不良開發商了作惡之機。
最典型的就是把一些爛尾樓項目成成美化包裝成優質資產交給一個專業券商或銀行理財子公司做信用背書推向二級市場，後續的故事大家都可以自行腦補了。
回過頭來我們再看政府這條路。作為拉動GDP的主力軍，房地產開發商和政府一定意義是利益共同體，先不論貪汙受賄個人層面的事兒，為了地方政績、財政稅收，大概率情況下，地方政府還是會繞著彎兒地讓開發商拿到投資。
這樣的現實，使得開發商持續有動力蓋樓，於是樓越蓋越多，地方債越來越高，銀行壞賬越來越多，通貨膨脹越來越嚴重，最後導致房價越來越高。一旦政府這支有形的手再無力調控市場，房地產泡沫也會破滅，我們陷入日本90年代的房地產泡沫危機也不是沒可能。
當年日本人也堅信：土地是稀缺的，土地永遠不會貶值；東京的房價永遠不可能下跌。於是無節制擴大信貸規模，最後誇張到東京銀座一處房產就能買下整個美國，膨脹程度令人瞠目。
大難來臨前，如何安全靠岸？
當然我們不希望這樣的悲劇重演，而為了對抗這種泡沫風險，普通人又該作些什麼呢？這裡說一下專業人士建議：
如果你是辛苦打拼買房一族，那麼買保險就是必要的。貸款買房，財務抗風險的能力很低，萬一家庭收入發生問題，還貸就會成為問題。所以家庭的當務之急是建立充足的保障，用保險來規避還貸風險，一般壽險保額與貸款金額相同。同時，意外險等險種也是非常必要的。
如果你是投房客，那麼做對衝資產配置和分散投資也是必要的抗風險手段。比如為了對衝房產投資風險，可以在經濟低迷時做黃金配置，也可以通過期貨做對衝；尤其對專業的房產投資者，在進行投資佈局時，即可考慮分散投資策略，比如在不同區域購房，在住宅、旅遊、養老地產和大型商業開發項目做分散投資。這一點也正是近幾年房地產進入下半場後，市場上聯合辦公空間投資熱的緣由。
如果還是混在溫飽線的布藝小白，除了按部就班搬磚外，還是多學點兒投資技巧，讓資產跑贏通脹，保證日後買個房不至於變相注水太多。
當然，能夠做到以上幾個方面的分散配置實屬不易，應當做些功課。不過在房地產非理性的背景下，不明真相的群眾基本上都處於狂熱的階段，比較難理性應對。不過在當下市場泡沫嚴重的情況下，我們還是勸炒房的投資客儘量不要擾亂這個市場，過猶不及。