文/諸葛找房

廣州打響降價第一槍

近期的熱門話題“一線城市廣州房價下跌”如果排名第二，便找不到能讓人顫抖的第一名了吧？房價下跌，這四個字近一年來都是圍繞著三四線城市，誰都沒想到，作為老牌一線城市的廣州，房價也有下跌的一天。

據悉，廣州番禺的某知名樓盤，去年均價4.2-4.5萬/平下調至3.5萬/米，降幅超過20%，這是什麼概念？每平米降價7000元，相當於一百平的房子整整跌了70萬，而從人工工資來看，在廣州一年能賺到70萬的有多少人？

糾其突然降價的原因，開發商方面稱是正常的上新盤前清尾貨的行為，而據業內人士指出，其實這是跟之前開發商定價過高有關，很顯然之前藉助地鐵及學區的優勢過度消費，房價虛高購房者並不買賬，違背了市場預期，如今為了快速回籠資金不得不降價促銷。

不僅如此，在2019年以來廣州已有多地多家新盤出現降價，比如增城、南沙，跌幅都在10-20%左右。從目前看，雖然並未出現大規模的降價情況，但局部板塊部分項目出現冷卻調整，基本是事實，一線城市只漲不跌的神話已然破滅。

小編認為，這一次的降價行為或許會波及更多城市，且價格不會那麼快回彈，總體來看大環境穩定的情況下不會出現降價潮的情況，降幅會控制在10%左右。而8月只是一個預演，至少會持續至9、10月份的傳統營銷節點，不排除部分房企為了衝刺年終業績而將戰線拉得更長。

房價下跌的背後是房企融資承壓

習慣了過去房價被日益推高，此時的降價消息宛如一道雷，給仍對房價抱有幻想的炒房者一擊，也給剛需購房者帶來一線曙光，更給無數開發商敲鐘：房價不會一直堅挺下去。隨著房住不炒、房產調整逐漸深入，市場的增量變得有限，加上近幾個月來房企正在面臨各種嚴格的監管局面，在生存及經營上也面臨不小的挑戰，勢必導致一些經營狀況不佳的房企展開自救解困行動，減少投資拿地，低價出售庫存，減輕債務壓力。

8月14日，國統局公佈的房地產開發投資和銷售情況顯示，7月份房企到位資金14834億元，同比增加5.8%，增速卻與6月份幾乎持平，1-7月全國房地產開發投資72843億元，同比增長10.6%，增速比前6月回落0.3個百分點。諸葛找房分析認為，隨著監管層對金融機構開展房地產業務合規性等進行檢查，特別是對信託機構開展餘額管理，房地產企業表外融資等受到較大限制，同時銷售趨冷，導致市場預期逐漸變化，開發企業投資預期進一步降低。

根據多家機構發佈的統計報告顯示，今年上半年銷售額超過千億元的房企達到12家，前7月增至15家，今年6月末發佈的上半年品牌房企銷售業績排行榜中，在公佈銷售目標的39家房企中，完成率超50%的僅有14家。而從前7月的房企銷售業績來看，只有碧某園和某大今年的業績比去年下滑了，分析其原因，這兩個房企有超6成的項目都佈局在三四線城市，是房企中的典型。隨著棚改貨幣化力度減弱，三四線城市的市場將首當其衝受到衝擊，因為前期創造出來的需求在過去幾年提前消化掉，如今缺乏產業和人口增量做支撐，僅靠剛需或中產投資者很難將房價重新撬動。

7月底，四部門聯合發佈《2019年降低企業槓桿率工作要點》，要清理掉佔據部分信貸資源，產能過剩、東西賣不掉的“殭屍企業”，對企業槓桿率和債務風險進行檢測，做到防患未然。

房企格局分化加劇如何提高競爭力

在下半年融資管控緊俏、政策整體企穩的背景下，行業格局加劇分化，不少房企面臨短期的生存與未來的發展問題開始焦慮。在成本、資金雙重壓力的約束下，房地產行業如何才能保持長久的發展？小編認為，必須要做出轉型，不求高速但求中速增長，速度可以慢但質量一定要高，應該把聚焦主業、精細化運營、提升品質作為角力的關鍵詞，加強內功修煉，只有精準把握市場節奏，以客戶需求為導向，向高質房企發展，才能增強抵禦風險的能力。隨著城鎮化持續推進和中心城市都市圈引領城市群的發展，房地產未來仍有足夠的發展期，但過去的老路行不通了，不能一味在意其經濟屬性，而應該思考如何去打造自己的核心競爭力。