'底價成交增多！土地市場進入正在退燒階段'

8月以來全國土地市場進入快速退燒階段。多家研究機構的統計數據顯示，8月，全國土地市場成交量價齊跌，土地平均溢價率降至年內最低，底價成交甚至流拍的土地數量明顯增加，僅8月29日一天，北京、南京、重慶、成都等城市有多宗住宅用地底價成交，南京、合肥等熱點城市都有流拍發生，9月以來全國成交的土地中，底價成交的地塊數量佔比高達四成，土地市場降溫明顯。

繼今年3月出現樓市小陽春後，4月開始，部分一二線城市熱點城市土地市場快速升溫，土地市場競爭激烈，數十家房企參與、上百輪競價、“地王”、溢價率超過100%的現象再現。從中原地產研究中心的統計數據也可看出，今年4月至7月，全國70大中城市單月土地成交金額均在3000億以上，溢價率也保持在兩位數，4月平均溢價率最高達23.94%。自6月土地出讓金和土地成交均價均達到年內最高點後，土地市場開始降溫，土地出讓金、土地成交均價、平均溢價率持續下降。

至8月份，土地市場快速退燒。中原地產研究中心統計數據顯示，8月全國70大中城市合計土地成交金額2501億，環比下降31%；成交土地均價7492.76元/平方米，環比下降24%；土地成交溢價率只有8%，較7月下降4.38個百分點，較4月23.94%的最高點下降了近16個百分點，創年內最低。與此同時，土地流拍數量明顯增加，高達72宗，為年內最多。

對於8月土地市場快速降溫的原因，中原地產首席分析師張大偉認為，7月份開始，連續出臺的包括信託貸款、海外發債在內的融資收緊政策，均對房企拿地造成了一定影響，8月房企拿地明顯減少，只有8家企業拿地超過50億。

克而瑞研究中心的統計數據也顯示，在當前融資緊張的環境下，房企整體拿地意願並不強烈，8月近三成百強房企未有土地入賬，融創、中海等房企顯著放緩投資腳步，融創單月拿地金額較前7月均值下跌6成左右，中海拿地金額僅有1.6億元，相對於前7個月平均超過110億元的土地投資來說幾乎可忽略不計，還有多家企業8月拿地金額不足10億元，單月拿地銷售比更是低至0.1以下。

9月以來，土地市場降溫持續。從多城市土地成交情況來看，儘管仍有個別城市個別土地成交溢價率較高，但是大部分城市土地成交以底價成交為主，廣州、成都、蘇州、長沙等城市多宗(含住宅)土地均底價成交，其中，蘇州9月4日出讓2宗綜合用地，1宗底價成交，1宗終止交易；成都9月3日出讓的3宗綜合用地(含住宅)全部底價成交；廣州9月2日出讓的3宗綜合用地(含住宅)均以底價成交。

據中原地產研究中心統計，9月以來全國土地市場合計成交50宗土地，平均溢價率只有7%，其中，多達20宗地是底價成交，佔比高達40%，刷新年內最高記錄，只有19宗地的溢價率超過10%，溢價率超過50%只有2宗。

對於後續土地市場的走勢，張大偉認為，融資政策收緊的背景下，9月份熱點城市的土地溢價率開始明顯下調，如果政策持續，不排除後續土地市場流拍再次明顯增加的可能性。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，受中央和地方“穩地價”政策的影響，尤其是銀保監會等對信貸資金的嚴管，使得資金進入土地市場的難度有所增加，土地市場有所降溫。當前穩地價的政策較多，包括拿地資金審核、設定漲停板、增加各類約束如配建租賃住房等。政策的“組合拳”將有助於打擊炒地行為，進而創造更公平的拿地環境和穩定地價。預計9月份宅地交易市場以降溫為主要特徵，尤其是考慮到房企當前資金壓力開始增大，房企拿地會偏保守和趨於理性，後續住宅用地價格將進一步趨穩，這也有助於未來房價的穩定。

儘管房企融資環境持續收緊，企業信託、海外融資渠道受限，難免會對土地市場造成實質性衝擊，但是克而瑞研究中心認為，現階段土地市場並未重現去年下半年大範圍流拍的局面，對房企而言，投資拿地上整體保持審慎的態度即可。

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