時間過得真快，轉眼已到4月中旬，對於房地產市場而言，並沒有出現太明顯的變化，樓市依然處於平穩調整的範疇內。但是，在平穩的局面之下，也不乏一些雜音或者博弈存在，時不時的擾動著大家的敏感神經，有時候反而讓購房者變得更加糾結。那麼，針對紛繁複雜的樓市，前3個月有哪些值得關注的買房信號呢？這些信號對未來9個月的買房行為又具有哪些參考意義呢？我們不妨從房地產企業的3大動作來進行分析。
房企前3月三大動作
第一，房企普遍下調2019年業績增長目標
最近，不少房企紛紛公佈了前3月的銷售業績。據統計，碧桂園、萬科、恆大、保利等4家房企銷售額突破千億，百強房企的銷售額門檻提升到了近50億元。不過，雖然房地產企業在第一季度保持了穩定增長，但是與以往相比，第一季度的整體業績規模仍出現了下滑態勢。
值得注意的是，不少房企也公佈了今年的業績增長目標，增長率普遍在20%左右，這與去年30%-50%的水平相比，明顯要保守得多，更有一些房企從去年的70%以上的業績增幅，下調到了今年的不足20%。筆者認為，房企普遍下調增長目標顯然是受到了多重因素的影響。
一方面，樓市調控並沒有大幅鬆綁的可能，房地產市場仍將處於調整期，市場預期也會進一步穩定，在這樣的大環境下，進行業績目標的調整本就是可以預見的一種結果。另一方面，房地產與國民經濟關聯很深，在經濟向高質量轉型的當下，房地產正告別高槓杆和高週轉的發展模式。不過，房企也進入到了分化的階段，大型房企基本可以通過自身實力燙平週期帶來的影響。
第二，房企拿地主戰場再次聚焦一二線城市
在過去兩三年時間裡，由於一二線城市受到相對嚴厲的調控，三四線城市則成為了不少房企拿地的“新寵”。但隨著樓市進入調整期，市場出現了分化，一二線城市率先企穩的概率加大，而三四線城市則由於過度透支而面臨繼續下行可能，所以房企普遍又把拿地的主戰場聚焦在了一二線城市，特別是二線核心城市。
數據顯示，前3月全國土地成交總價前10位的城市分別是北京、杭州、天津、上海、蘇州、福州、西安、鄭州、武漢、重慶，其中天津、福州同比上漲超過了70%。此外，前3月全國300個城市共推出各類用地4.6億平方米，一二線城市同比雙雙上漲，而三四線城市同比下降17.5%。從成交來看，300個城市共成交3.8億平米，而三四線同比下降了25.8%，降幅在各等級城市中最大。
筆者認為，一二線城市由於具備較好的經濟基礎與人口吸引力，依然備受房企青睞，而三四線城市則顯然不具備這個優勢。從長遠來看，隨著城市戶籍進一步放寬和放開，分化的市場格局還會延續，一二線城市和強三線城市將會是房企和購房者聚焦的重點，反之，三四線城市仍將處於降溫態勢。
第三，房企融資加快提速中，環境趨於改善
房企融資一直都是大家比較關注的話題。其實，從去年年底開始，房企融資就已經開始提速，3月份則達到了最近一兩年來的小高峰。據統計，3月份40家典型上市房企完成融資1024.2億元，環比上漲85.25%，而4月份房企發佈的融資計劃也接近1000億元。
筆者認為，房企融資提速的直接原因主要有兩個：一方面，對於高負債房地產企業來說，隨著償債高峰期的到來，房企需要“借新還舊”；另一方面，樓市穩字當頭的政策信號穩定了房企的房價預期，也提高了一些房企在熱點城市拿地的積極性。不過，最根本原因則是融資環境得到了改善，這是由房地產牽一髮而動全身的地位所決定的。
今年2月份，發改委發佈了2019年投資形勢展望報告，其中預判2019年房地產將成為穩投資的主導力量。筆者認為，要發揮穩投資的作用，就要實現穩地價、穩房價、穩預期的目標，而這顯然需要對房企融資環境進行一定程度的改善。不過，樓市調控下，房地產依然會受到嚴格監管，所以融資環境的改善並不代表調控鬆動，整體將會是適度改善的過程。
房企3大動作，對2019年樓市釋放了哪些信號呢？
第一，樓市走向基本已定，分化成為趨勢。無論是下調2019年業績增長目標，還是將拿地主戰場重新聚焦一二線城市，都說明房企正告別擴張階段，選擇了一種更加穩妥的方式。在筆者看來，這意味著接下來平穩的樓市走向已經基本明確，但分化也成為了我們可以預見的趨勢。在防止大起大落的目標下，一二線城市率先企穩的可能性較大，融資提速的房企也將在一二線城市繼續佈局拿地，核心城市的樓市或將保持一定的溫度，所以房價整體可能會保持穩中有漲的態勢，但是，三四線城市的樓市或將進入一段冷落期，房價持續調整的概率較大。
第二，見房就買還能賺錢的階段遠去了，買房前應該仔細考量。房地產環境變了，買房也不能隨隨便便。在這裡重點說說三四線城市的買房原則。對自住來說，如果具體到一個城市來看，在三四線買房不要貪圖便宜，重中之重是看準地段，因為哪怕再過個七年八年，三四線的核心地段可能依然還是那麼一兩個，這就是保值升值的基礎。但如果從全局來看，隨著一些城市戶籍的放寬和放開，處於都市圈和城市群內的三四線城市未來或有可能承接產業和人口的轉移，所以目前部分城市仍處於價值窪地，升值空間基本是可以預見的。