房企迴歸一二線城市：上半年拿地戰略趨同 區域分化明顯
時代週報記者 胡天祥 發自廣州
上半年的土地市場出現整體性回暖，但不同城市間的分化正在加深。
日前，克而瑞發佈研報稱，2019年上半年，全國300城經營性土地成交建築面積達到9.5億平方米。分城市能級來看，為了緩解供應不足的壓力，一二線城市在上半年加大了土地供應力度，土地成交量和成交金額均是上升趨勢，其中成交面積同比分別增長20%、9%，成交金額同比增長35%、27%。但三四線城市則受市場下行的影響，成交量不敵去年同期，其中成交面積同比下滑19%，成交金額同比下滑10%。
三四線城市成交面積及金額雙雙下滑，在於各大房企重回一二線的戰略意圖不斷凸顯。據克而瑞統計的百強房企新增土儲能級選擇來看，2019年上半年，房企在三四線新增土儲建面佔比下滑近8個百分點（同2018年全年相比），而在二線新增土儲建面佔比已接近50%，提升近10個百分點（同2018年全年相比）。
“泰禾不到三四線佈局，是因為三四線缺乏產業支撐，人口淨流出。”泰禾集團董事長黃其森在今年6月對媒體講道。一家在一二三四線城市均有佈局的國企中層也告訴時代週報記者，從已進入的城市來看，公司還是持續看好一二線，並且認為目前是比較好的買地時間，“三四線城市則要分類來看，部分強三線城市可以考慮，但有的城市正在出現深度調整，地價大概率會繼續往下走。”上述房企中層告訴時代週報記者，不過對於地產公司而言，這也是結構性機會。
“目前還沒有哪家房企能夠做到判斷跨週期，都是看哪個城市活躍就去哪個城市買地，”中原地產首席分析師張大偉告訴時代週報記者，今年類似蘇州這樣的強二線城市土地市場火熱，外因主要是房企融資環境有所改善，內因則包括當地樓市調控相較一線沒那麼嚴、土地供應沒增加、人口處在淨流入狀態等。
迴歸一二線
從重倉到輕倉，房企在三四線城市的佈局，呈現出一條“拋物線”式的走勢。
2016年9月30日，北京率先出臺新的樓市調控新政。緊隨其後，天津、武漢、成都、深圳、廣州等一線和強二線城市先後出臺限購限貸等調控措施。買房資金受此影響而不斷外溢到弱二線城市和三四線城市，使後者的去庫存速度得以明顯加快。
據克而瑞的數據顯示，2017年上半年，三四線樓市成交面積佔全國商品房成交面積比例上升到75%，較2016年增長13個百分點。
三四線城市持續去庫存，也使得部分房企開始重新調整戰略佈局，加大對三四線城市的投入。以保利發展為例，該公司2017年新進入的24個城市中，超過90%以上是三四線城市，如徐州、蕪湖、鹽城，梅州等城市。具體城市佔比上，保利在三四線城市的拓展面積和金額分別佔比37%、18%。2015年，這一數字僅分別為15%和7%。
新城控股和綠城中國也在近年來不斷加大對三四線城市的投資，尤其是集中在長三角區域，在2017年新增土地中三四線城市佔比中分別為62%、42%。
另據中國指數研究院數據顯示，2017年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增長145%，樓面價同比增長53.9%。
但自2018年下半年以來，受制於三四線城市的價格窪地優勢衰退和需求的逐步疲軟，房企紛紛把重心轉回至一二線市場，導致三四線城市的整體供應量有所回落。
來自克而瑞的數據顯示，2018年，三四線城市成交量漲幅回落，其中汕頭、三亞、漳州、香河、固安等城市下跌最為嚴重，同比去年同期降幅均在50%以上。2019年1‒5月，三四線城市整體成交量同比降5%，環比降14%。
另據調研機構數據顯示，2018年全國流拍土地1654宗，其中位於三四線城市的達1264宗，同比增長36%。今年以來（截至5月20日），全國流拍的293宗土地中，82.2%位於三四線城市。
而此前加碼三四線城市的房企，也紛紛開始迴歸一二線。比如保利發展，2019年1‒5月，該房企在一線、二線和三四線拿地金額分別為70億元、208億元和72億元，分別佔比20%、59%和21%，一二線佔比高達79%。華創證券分析師袁豪表示，這是繼保利2018年11月拿地轉謹慎以來再次積極拓張，並且拿地城市以省會為主。另據天風證券數據顯示，TOP100強房企2018年新增土儲建面分布中，二線城市佔比38%，三線城市佔比58%；而2019年1‒4月新增的土儲建面中，二線城市佔比提升至49%，三線城市下滑為45%。
易居企業集團CEO丁祖昱指出，房企投資迴歸一二線，與其防守心態、防波動不無干系。當下，“因城施政、分類調控”突出，不同城市之間的市場分化繼續再加劇，在三四線棚改熱度衰退、需求被透支的情況下，企業投資出現了全局性的攻防轉換趨勢亦在情理之中。
克而瑞表示，棚改退潮之下三四線危機逐漸放大，經濟基礎發達、房地產市場較好的準一線、核心二線城市以及核心城市周邊的三四線是房企調結構、穩佈局的首選。
多元化拿地
除了招拍掛，近年來不少房企亦通過收併購、舊改等方式，多渠道增加土地儲備。
克而瑞數據顯示，2019年上半年，百強房企收併購地塊成交幅數佔到13%（按地塊數量），其中電建、華遠、合景泰富等企業1‒6月的收併購比例均超過3成以上。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代週報記者，在招拍掛市場上拿地成本較高的情況下，通過併購也不失為一種較好的投資模式，而且通過股權併購的模式，可為企業獲得較大的稅收減免或優惠等。
除了收併購，具有土地成本低、利潤率高等特點的舊改，也成為房企納儲的重要方式之一。
6月12日，經投票表決，時代中國確定為廣州花都橫潭村舊改項目合作企業，投資預算金額8億元。此前3月，時代中國已陸續斥資46億元、55億元，分別拿下從化、番禺的舊改項目。南沙廣隆村、增城官湖村、白雲環滘村、天河程介西村等10多箇舊改項目也被時代中國收納其中。
而近年幾乎沒在廣州公開拿過地的星河灣，也在2017年進入到舊改領域。截至今年4月，星河灣洽談且達成初步意向的舊改項目已有十幾個。
被業內稱為“舊改專家”的佳兆業，截至2018年年末，該公司舊改項目共計119個，尚有約3005萬平方米舊改項目尚未納入土儲（未實現供地，但已完成立項，歷史舊改轉化率高達80%以上），對應可售貨值約為1.8億元，舊改項目主要位於深圳、廣州、中山市、惠州。2019‒2020年，公司預計10個項目可實現供地，對應可售貨值約1000億元。
一家國企中層告訴時代週報記者，大多數房企都願意到一線去發展，但目前一線城市增量土地很少，所以只能通過舊改的方式去盤活存量土地。
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