文/鷹覓君
這些年，外界對老孫曾經有過很多誤解，比如激進的做事風格。
2013年下半年，房地產市場已經出現了走勢不振的信號。連王石都在微博上發言：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號，小心了！” 然而，老孫卻出手21億，買下北京農展館的絕版地塊。
無論外界評論如何，老孫依然如故。該吃飯吃飯，該喝酒喝酒，鏡頭前賣萌，鏡頭後狩獵。
從2017年開始，在史無前例的“房住不炒”調控週期內，老孫買下了王健林13個項目的文旅資產包，並進一步接管其運營團隊。
當時市場一片譁然。
經常地，我們總喜歡從表象中提煉本質，然後認定它們，即便事實截然相反。
對老孫，我們總是擅於臆想天價後面的莽夫之勇，卻忽略了他的本性。別忘了，老孫是一個過馬路從來不敢闖紅燈，堅決不準司機開快車的人。
從2018年的融創財報裡，鷹覓君又看到了這個謹慎的老孫。
現金流的故事
對一個公司而言，最重要的莫過於現金流量表了，它反應了公司真實資金來往情況。
這個表造假的可能性非常小。因為在這張表裡，每一個項目都和銀行日記賬對應，銀行日記賬又和銀行回單對應。所以，只要通過銀行經手的業務，修飾和造假的難度都非常大。
其中，經營活動現金流尤為重要。它剔除了重大變量，比如應收款項、投資等不確定影響，能夠最真實地反應主營業務運營狀態。
地產公司屬於典型的資金密集型。擁有持續為正的經營性現金流，意味著賣出房子收到的回款，總是多於買地和銷售等花出去的錢，這是一個良性的經營狀態；而持續為負，則意味著經營出現了重大問題，最嚴重的結果就是公司被利息拖垮或資不抵債。
2018年，房地產企業普遍遭遇了市場調整和銀行限貸等融資困境，現金流大都不好看。前三季度，上市地產企業經營活動產生的現金流淨額合計為-389.52億元。其中，連萬科也遭遇了經營性現金流持續為負的殘酷現實。
地產企業之間的競賽，很多都是經營性現金流的比拼。
那融創在2018年的現金流怎樣呢？
財報顯示，2018年公司經營業務的現金流入淨額520.5億元，投資業務的現金流出淨額340.8億元，融資業務的現金流出淨額104.3億元，現金流繼續為正。
在主營業務上，融創做到了銷售回款遠大於買地和各項費用支出的正向資金流動，為降低總資產負債率和淨資產負債率打下了基礎。
截至2018年底，融創的淨負債率為149%，同比大幅下降了53個百分點，降槓桿已經取得了明顯成效。
為什麼融創可以這樣？
過去幾年，融創在併購之路上一路狂奔，讓市場再度擔憂起老孫的激進。實際上，老孫的謹小慎微超出想象。在現金流上曾吃過大虧的老孫，這些年一直戰戰兢兢。
在2017年年中，老孫說，“我們因現金流失敗過，知道現金流的重要性，重視現金流，把公司安全放在首位；二是我們知進退，在放棄上沒有人比我們更決絕，比如10月份以後不在公開市場買地，等待併購機會，比如放棄綠城佳兆業雨潤；三是我們有戰略更有執行，我和團隊一直在一線，聽得見炮聲，敢拚刺刀。”
老孫把現金流看得比命都重要。
到如今，事實證明，經歷了多次大併購之後，在最受考驗的2018年，融創的現金流管理依然做到了一流。
拿地的故事
在拿地上，老孫和表象剛好相反，實際一直上演的都是保守派的曲目。他曾說過一句名言：房地產企業關鍵就是拿地，如果地拿錯了，蓋什麼房子都是賠錢的。
曾經在很長一段時間，在別家房企全國化擴張的時候，融創只敢佈局國內五個重點城市，就是怕拿錯了地。
2016年，樓市迅速升溫，大部分房企瘋狂買地，在招拍掛市場上催生了一個又一個“地王”。而融創從當年10月開始，就斷然停止了在招拍掛市場上買地。老孫覺得，土地市場上的泡沫已經遠遠超過了房價。
融創在併購市場上的大手筆，在外界看來是一出出驚悚劇，但實際是一直在撿便宜貨。
2017年，融創一口氣併購了13個萬達城，土地成本便宜得不可想象。
據野村證券估計，此次交易作價約為700億元，包括296億元現金及約400億元債務承擔，這意味著每平方米平均成本僅約為1180元。而項目總計可售資源約達7700億元，其中約有6600億元仍未出售，淨利潤率預計可超20%。
如果不能便宜，老孫絕對不會下手。
這幾年，融創在2015年以總代價300億元新增項目約30個；2016 年以1000億元新增項目約150個……
當年，別人接手了順馳的便宜貨，讓老孫心痛不已，如今來了個大反轉。經驗，來自走過的路和摔過的跤。
2018年，融創又運作了幾個大項目，包括收購了泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目等。之前，市場一直在揣測它們的成本，現在在年報中找到了答案——
2018年，融創新增土地儲備約4820萬平方米，權益土地儲備約2631萬平方米，平均土地成本僅為3723元/平方米。
便宜得簡直不可想象。
總體上看，截至去年底，融創擁有土地儲備面積2.56億平方米，對應貨值3.55萬億，其中絕大部分是通過併購獲取，且超過85%位於一二線及環一線城市。
土地平均成本僅為4181元/平方米，對應同期超過15000元/平方米的銷售均價。
這就是小心謹慎的老孫，給融創築就的“護城河”了。
在人口淨流入的城市，擁有巨量便宜的土地，融創還怕什麼？土地成本和銷售價有著明顯落差，經營性現金流怎麼可能為負？
很明顯，這幾年外界所看的熱鬧，全是膽小的老孫的步步驚心。
融創在2018年拿出了最好的成績單。公司全年實現收入1247.5億元，同比增長89.4%；淨利潤實現165.7億元，同比增長50.6%。
有意思的是，當年在微博上點撥老孫的王石，如今已英雄落幕，而老孫則帶領融創三級跳式地晉入了房企的第一梯隊。一對不打不相識的歡喜冤家，正漸行漸遠。
沒有比結果更有說服力的事情了。看起來像“狂人”的老孫，也是最最謹慎的那一個。