大灣區的誘惑：眾房企“猛龍過珠江”

（圖片來源：全景視覺）

經濟觀察報 記者 陳博 粵港澳大灣區正迎來一批新玩家。他們有的植根於本土，原本只安於一隅，如今將落子範圍擴大至整個大灣區；有的來自於北京、上海和福建等省市，或正處於高速擴張期，或急需通過全國化擴張尋求規模上的拓展。

從2016年至今，世茂、首創、泰禾、陽光城、金茂、金科、禹州、龍湖、融創、福晟、遠洋、新城、旭輝、綠城中國等超過10家外來房企爭相湧入粵港澳大灣區的“戰場”。去年底，陽光城、世茂、金茂、首創位於深圳的項目先後面市，各家房企不約而同宣佈將粵港澳大灣區作為未來重拓的一個區域。

在大部分外來房企的全盤戰略中，粵港澳大灣區未來可期許的規模佔比幾乎都介於20%-30%。相比京津冀、長三角等城市群，除卻區域本身所具備的規劃利好之外，粵港澳大灣區的市場空間、准入多元化，都是這些房企青睞並角逐的緣由。

大灣區新兵

一身深藍色西裝的徐航，身板挺直走上舞臺。他的身上曾經擁有多重標籤，最廣為人知的一個是中國最大醫療器械公司邁瑞醫療的聯合創始人、董事長。早在2012年，他就辭去聯席CEO的職位，退出邁瑞醫療的日常事務管理。

如今，他的每一次公開亮相，幾乎都定格在鵬瑞集團活動上，這是徐航轉向之後的新挑戰——一家以地產開發為主營業務，集健康產業、商業運營、物業管理、PE投資為一體的業務綜合型企業。

2008年，鵬瑞集團旗下深圳市鵬瑞地產開發有限公司（以下簡稱“鵬瑞地產”）將深圳前海一塊土地的開發權收入囊中，隨後打造了頂級豪宅項目深圳灣1號。這一次，徐航同樣是為深圳灣1號十年落成發佈會而來。

“十年前，我對房地產一竅不通，對深圳灣這塊地猶豫不決。當時的華僑城地產董事陳劍告訴我，這是不可多得的一塊好地，（一定要拿下，）他可以幫我。這句話給了我很大信心。”在發佈會上，徐航說，十年來，鵬瑞地產專注於做深圳灣1號這個項目，未曾拿過其他土地。

然而，這樣一家低調許久的房企，近日頻頻出現在粵港澳大灣區的土地“戰場”上。從3月起，鵬瑞地產先是以城市更新方式首次進駐中山；又在珠海航空新城的土拍中拿下一宗約2.47萬平的住宅用地；通過獨家競拍8分鐘提前鎖定東莞南城雅園地塊；同時還從碧桂園、萬科等13家房企的龍爭虎鬥中搶到佛山市順德區大良一塊8.85萬平方米的江景地塊。

如果將時間拉長一些，從2018年起，鵬瑞地產已經通過合作、城市更新、土拍等方式，在深圳、廣州、珠海、東莞、佛山、中山、清遠等粵港澳大灣區城市“落子”12個項目。

“最近我們在周邊其他城市陸續拿下一些土地，也是希望嘗試將深圳灣1號的成功複製到其他區域。”講話即將結束，徐航提起鵬瑞地產這一輪土地進擊時說道。

鵬瑞地產是粵港澳大灣區爭奪戰中的一個另類“新兵”，它植根於本土，此前安於一隅，如今卻正將“收割”的範圍進一步擴大。

不過，在粵港澳大灣區這片熱土上，更常見的新玩家是來自福建、長三角、北方的一眾房企。據經濟觀察報不完全統計，截至目前，已經有世茂、首創置業、泰禾、陽光城、金茂、金科、禹州、龍湖、融創、福晟、遠洋、新城、旭輝、綠城中國等超過10家外來房企突圍進入華南，打破維持多年的粵系房企壟斷格局。

這些外來房企的共同點在於，進入高峰期普遍集中在2016-2018幾年間；佈局非常迅速；雖然目前粵港澳大灣區的銷售貢獻普遍很低，但他們對這個區域未來的規模佔比抱著較大希望。

以京派開發商首創置業為例，從2017年以18.45億元、189%的高溢價率拿下深圳龍華的一宗商業用地開始，兩年時間內，首創置業佈局了深圳、廣州、東莞、佛山4個城市，今年在大灣區將推出6個項目，貨值達200億元。首創置業副總裁粵港澳區域副總經理郜震浩在粵港澳區域品牌發佈會上表示，很遺憾，我們進入大灣區比較晚。

在2017年將投資佈局策略由北京、天津、上海、成都、重慶五大核心城市升級成京津冀、長三角和粵港澳大灣區三大城市群后，目前首創置業在京津冀、長三角和大灣區的貨值配比分別是57%、19%和5%。京津冀仍佔核心地位，粵港澳大灣區的貨值最低。

首創置業在回覆經濟觀察報時指出，粵港澳大灣區是首創置業重倉佈局的戰略區域之一，未來爭取進入大灣區更多的城市。根據首創置業對大灣區各個城市的地產年去化量推斷，就市場容量來看，大灣區任何一個城市對於進入的企業而言，都可以做到百億以上。

同樣是在2017年正式進駐粵港澳大灣區的閩系房企禹州地產，目前已經佈局了香港、惠州、佛山、深圳、中山5座城市，鎖定的貨值達300億元。

年報顯示，去年禹州地產在長三角確認的銷售金額佔比達75.84%，而粵港澳大灣區的銷售佔比僅0.75%，是貢獻最少的一個區域。但禹州地產將粵港澳大灣區定位為一個新的增長極，希望2-3年內粵港澳大灣區的銷售佔比達到20%以上，區域內的土地儲備佔整體土儲的30%左右。

陽光城自2016年進入廣州以來，已經在珠三角儲備了總建面861.39萬平方米的土地，目前位於粵港澳大灣區的在建、完工及儲備項目共計21個。

陽光城執行副總裁吳建斌向經濟觀察報表示，陽光城很重視粵港澳大灣區這個市場，未來這一定是佔比最大的市場之一，預計佔整體銷售規模的30%左右。

從佈局到重倉

“粵港澳大灣區是整個中國經濟最活躍、最市場化的一個區域，相信任何一個開發商都不可能放棄或者漠視這個區域，所以首創置業來了。”上述粵港澳區域品牌發佈會上，郜震浩稱。

粵港澳大灣區的區位及規劃利好，是外來房企爭相湧入的直接原因。多位房企人士表示，粵港澳大灣區已經成為房企必不可少的一個佈局據點。

不過，如若進一步將已經進入的這部分外來房企細分，大致可以分為兩類，一類是正處於高速擴張期的閩系房企，另一類則是擁有全國化擴張需求的規模房企。

首創置業正屬於第二類。去年這家房企的銷售額約706.4億元，僅完成750億元最低銷售目標的94.2%。年報顯示，首創置業的主要業務及銷售仍聚焦在北京，去年北京地區實現簽約額392.4億元，佔比達55.5%。

但除此之外，相比2017年，天津的銷售額跌破100億元，成都的銷售額下降46.7%。上海和重慶的銷售額雖然有所提升，但均在100億元以內。位於海外悉尼和布里斯班的項目銷售額也同比減少了約44.4%。

對於2018年初提出千億目標的首創置業而言，若僅僅依靠聚焦京津冀、長三角實現快速擴張，確實不太現實。

首創置業向經濟觀察報表示，進入粵港澳大灣區，有利於提升公司的規模和全國化發展戰略。

房企對規模有了一定訴求，外溢擴張往往是他們打出的一張“王牌”。從整個房地產格局來看，行業集中度的提升也逼使房企向外走。“中小房企被淘汰，大房企所需的市場份額越來越大，但一個區域的容量畢竟是有限的。房企不可能像早期一樣，只在一個區域或一個城市深耕，這逼使房企必須走出去。”一位閩系房企投拓負責人說。

在中國，房企走出去的範圍，基本囊括在京津冀、長三角、粵港澳大灣區、環渤海、中西南等城市圈裡面。該閩系房企投拓負責人指出，房企肯定面臨選擇，長三角和粵港澳大灣區是這些區域裡面相對熱門的兩大城市圈，長三角此前已經匯聚了很多房企，如今也就剩下粵港澳大灣區。

如果對比各個區域的市場空間，粵港澳大灣區的面積與人口基數也佔據先鋒。一位港股房企高管告訴經濟觀察報，房企一般通過人口、資金等因素來判斷並選擇區域。以深圳為核心的粵港澳大灣區，人口增速在全國名列前茅，這個區域後續的生命力也比較活躍。“有人、有錢，房地產肯定比較好做。”

“京津冀區域除了北京，其他城市的市場機會並不是很大。但北京樓面地價高，市場競爭激烈，進入難度太大了。”上述閩系房企投拓負責人透露，大部分房企進入北京，幾乎很難考慮利潤，往往只是為了品牌和流量。

擴張下必然選擇

事實上，外來房企想在頭部房企聚攏的粵港澳大灣區分得一杯“羹”，難度通常不小。“這裡公開招拍掛的土地都挺難拿，畢竟合適的掛牌宅地數量太少，要不設置了嚴格的出讓條件，要不就是定向出讓。”前述港股上市房企高管指出。

他所在的房企，如今拿地也提出優先考慮粵港澳大灣區，但收穫不多。“之前我們也到江門市參加土拍，測算之後我們發現地塊成本太高了，最終還是選擇放棄。”該高管公司強調利潤、規模、風險三駕馬車齊頭並進，一旦土地利潤率低於紅線都只能重新考慮。

按照上述閩系房企投拓負責人的觀察，外地房企進入大灣區通常是戰略性佈局，本身對利潤要求就會低一點。因此很多房企在大灣區拿地時通常會放鬆一些測算指標。

儘管面臨粵系房企的先發優勢挑戰，外來房企依然頻頻落子粵港澳大灣區，其中一種“特殊”路徑在於，相比京津冀、長三角，粵港澳大灣區擁有更多的准入機會，比如，與其他中小房企、或者擁有土地資源的舊村、舊廠房進行收購合作。

從項目獲取方式上來看，採取併購、合作、城市更新等方式“曲線”進入的房企不在少數。上述閩系房企投拓負責人對經濟觀察報說，特別是閩系房企，通常會通過併購合作的途徑進入大灣區。

比如陽光城，最早是通過收購四家股東各自持有的廣信江灣城股權進入廣州，隨後又收購了信業國際位於佛山市禪城區的5宗商服用地、漢國置業的東莞莊地塊等。

5月30日，陽光城宣佈與佳兆業簽署在粵港澳大灣區戰略合作框架協議，擬投資不超過45億元，與佳兆業共同成立項目公司推進粵港澳大灣區及周邊區域的房地產開發。吳建斌告訴經濟觀察報，雙方組成公司後，將專注於舊改項目。

截至2018年底，佳兆業的總土儲達約2402.7萬平方米（權益比約87%），其中54.3%位於大灣區；此外，還有佔地面積約3005.7萬平方米的舊改項目尚未納入土儲（未計容積率），其中99%也位於大灣區。陽光城在公告中稱，這將有助於公司在粵港澳大灣區及其周邊區域的深耕，補充優質土地資源。

禹州地產也是通過併購斬獲惠州宅地正式進駐大灣區，此後又通過收購落實了佛山第一個項目以及位於深圳的寫字樓項目。“我們公司剛剛成立了一個城市更新事業部，準備把主要精力放在粵港澳大灣區上。”上述港股上市房企高管說，在長三角，他們公司更多是參與公開招拍掛拿地，通過舊改、收購合作的方式比較少；而在北京，拿地意味著基本要犧牲很多利潤，他們公司直到今年才在通州拿下一塊土地。“但深圳如果能找到好的合作方，還是有很多機會的。”

前述閩系房企投拓負責人也表示，其公司在深圳有好幾個舊改項目，已經佈局很多年了，快的話可能明年出來。

選擇收購合作或城市更新的方式，直觀優勢是保證利潤的同時也能實現規模增長。“我們肯定優先考慮城市更新，舊改本身拿地成本很低，利潤空間是有的。如果真的去拍地，除非比較激進或資金成本較低的房企，否則並沒有什麼利潤。”該投拓負責人坦言。

不過，城市更新往往存在時間長、不確定因素大的潛在風險。此前曾有房企舊改人士告訴經濟觀察報，外地房企由於不熟悉區域市場情況，多數會選擇股權收購或權益轉讓方式，收購前期城市更新服務公司已經進行到立項或專項規劃編制階段的項目，這樣相對有把握一點。

也正因此，很多外來房企迫切進入粵港澳大灣區的背後，正面臨“以時間換空間”、賭未來的不確定性。