'特寫｜世茂萬億貨值裡的“許氏配方”'

世茂集團董事局副主席、總裁許世壇

樂居財經 林振興 發自香港

8月27日，香港島碧空如洗，驕陽炙烤大地。受颱風等冷暖氣流影響，這是過去數天以來香港最晴朗的一天，世茂選擇在這天發佈2019年靚麗的中報，也同樣別具意味。

在銷售、營收、淨利潤均超預期的成績之下，對於許世壇來說，應對媒體的長槍短炮並沒有多大的難度，他愈發自如、張弛有度。

2019年，世茂迎來30週年的生日。三十年來，世茂穩健務實的秉性，使它成為一個絕佳的千億房企成長路徑樣本：剋制虛榮心，注重內功修煉。

面對而立之年，許世壇以一份完美的半年成績單為世茂30週歲獻禮。當天，世茂房地產（00813.HK）在香港發佈2019年中期業績報告，多項關鍵業績指標持續增長“創新高”，銷售業績半年破千億，敞露出一路開掛的節奏。

報告期內，世茂實現營業額565.6億元，同比上升32.9%；毛利額同比提升28.9%至170.2億元，毛利率維持30.1%的穩定水平。核心利潤75.8億元，同比上升23.8%；股東應占核心利潤53.1億元，同比上升20.6%。

業內專業人士評價道，世茂強勁的銷售勢頭應能在下半年持續，其全年銷售額大概率能超額完成銷售目標，並將實現連續三年的高品質增長。

“不是併購，是合作共贏”

若拋開招拍掛市場，世茂成了今年以來在收併購上發力最猛的房企之一，先後與包括粵泰、泰禾、明發、萬通等企業進行合作，未來可期。

提及於此，許世壇透露，世茂上半年70%購地都是通過併購。“在我看來這是合作共贏，因為今年很多小開發商可能遇到了一些流動性問題，我們打開了一個更大的平臺。“

外界只看到世茂併購多，並沒看到它強調併購項目30%的毛利率是前提。世茂不僅要規模，也強調利潤。

許世壇表示，“在世茂內部，銷售回款金額決定併購投資金額，上半年我們通過收併購獲取約1800億元優質貨值。因此，接下來世茂在收併購項目上要求更加嚴格，稅後利潤預計12－15個點。”。

值得注意的是，併購考驗的是企業背後的城市佈局、產品力、運營力等綜合支撐，尤其是資本實力。而世茂的優勢，在於充裕的現金、較低的融資成本和穩健的財務結構。

數據顯示，2019年上半年世茂持有522.3億元，未動用銀行及交易所等金融機構融資額度約人民幣400億元，資金儲備空間大。

從世茂發行的公司債也可看出一二。今年5月，世茂建設獲中國證監會批准可發行132億元公司債券；與此同時，實現境外低息美金債發行，上半年20億美金債額度，發行利率分別為6.125%、5.6%。

據悉，世茂上半年借貸成本較2018年全年5.8%略微下降，控制在5.6%左右，遠低於行業平均水平。由此可見，世茂的金融創新和財務管理優勢為公司應對市場變化提供了強大“武器”，使得它能夠更安全地在地產浪潮中前行。

過去半年積極併購，但2019年上半年世茂房地產淨資產負債率為59.6%，已連續第8年維持在60%以下的較低水平，相比地產行業普遍的高槓杆，這在業內並不多見，這也得益於世茂對財務穩健的絕對重視。

2100億目標的底氣

在外界看來，世茂併購背後是對規模的渴望，是為了“重回前十”。

許世壇則不以為然，“我們內部沒有‘重回前十’的想法，長遠目標是超過行業水平，希望增長速度比同規模房企快，不要拖累市場。”而短期的目標就是年初，他為公司定下的2019年銷售目標到2100億元。

許世壇完成“2100億目標”更多的自信源自於世茂不斷增強的內生驅動力。前瞻性的戰略思維、區域深耕不斷深化及產品力的協同發力，賦予了世茂有質量高速發展的動能。如今，世茂早已強身健體，內功深厚。

世茂2019年上半年實際銷售額為1003.4億元，同比上漲38.7%，增速顯著高於典型頭部房企平均值，但這並不屬意外之喜，而是源自本身的厚積薄發，回顧過去幾年的增長曲線，世茂的業績沒有驟然的跳漲，遵循著既定“軌跡”進行。

2015-2016年，世茂開啟了主動戰略優化，將利潤、回款和發展質量提至企業發展的首位。主動調整後，輕裝上陣的世茂跑的更快。2017年，過千億的世茂又提出“有品質的高速增長年”，實現關鍵業績指標大幅增長，質、量齊飛。

這兩年，世茂在規模房企中表現搶眼，增速領先行業，但它仍繼續在產品力提升和管理效能優化上加強內功修煉。核心目的就一個，從單純的規模增長，轉變為有質量的高速增長。

在瘋狂的市場中，世茂這艘巨輪一直行駛地比較穩健，其高速增長絕不是盲目擴張，以犧牲利潤率、犧牲股東利益以及高負債為代價。2019年半年報顯示，世茂這方面確實做的很好：淨利、毛利均較上年同期大幅增長，且每股派息60港仙，同比亦上升20%。

回款能力的提升，是世茂2019上半年業績的另一大亮點。半年報顯示，世茂實現回款813億元，同比大幅上升47.8%。

更值一提的是，世茂豐厚的土地儲備，這是其完成全年業績的第一個先發棋子，也是世茂長期對弈過程中長期堅持的策略。2019年上半年，世茂權益前土地儲備約6407萬平方米，貨值超10500億元。下半年可售貨值中，80%位於具備較高經濟發展水平及旺盛需求的一、二線和強三四線城市。

許世壇在業績會現場表示，集團全年可售貨值超4000億元，按53%去化率即可保障全年2100億元目標實現。

除了依託充足且優質的土儲結構及可售貨值的協同發力，各地區公司也將為世茂高質量增長提供充足勢能。億翰智庫數據顯示，世茂海峽發展公司實現上半年簽約額316億的佳績，其中以240億銷售金額高居福建省市場榜首，並在福州、泉州、龍巖等多城市獲得銷冠。

展望下半年，世茂將加強對土地的精準投資，深化城市深耕，在一二線及強三四線城市獲取優質土地，進一步釋放提前佈局的先發優勢。這樣的戰略打法，背後透露的是世茂對自身發展軌跡和行業發展形勢的預判。

多元化助力超車

有品質高速增長的“軌跡”絕不是一條腿走路，而是多元化的均好發展。

近兩年，多元業務的強勁發力，不僅提升了世茂在穿越市場週期的可持續競爭力，同時也將為“有品質的高速增長”注入了強勁的內驅力。2019年上半年，世茂酒店、商業、物業及其他收入總計33.3億元，同比上升75.3%。

去年11月開業後，上海佘山世茂洲際酒店就成了全球矚目的網紅之地。這個海拔負88米的深坑酒店，從提出構思到最終建成開業歷經12年，被美國國家地理譽為“世界建築奇蹟”。

除了向下，世茂向上的枝椏生命力也很頑強。今年6月，總建面約136萬方的“世茂深港國際中心”亮相深圳，成為粵港澳大灣區首個戰略落地的超級綜合體。

酒店業務方面，世茂喜達再次走向海外，與儷盈集團簽約馬來西亞文冬生態城世御酒店及御榕莊酒店，持續發力全球酒店市場，帶領中國民族品牌走向國際。此外，世茂喜達酒店集團發佈旗下新產品線——凡象ETHOS，著眼中國千禧一代旅行者，跨界如李寧等中國民族企業，打造中高端生活方式酒店品牌。

在快速發展多元業務的同時，世茂還積極把握新舊動能轉換的機遇窗口，佈局高科技、智慧業務領域。3月，與人工智慧企業雲知聲簽署戰略合作框架協定，將在商業地產、辦公、酒店智慧化硬體開發和住宅全屋智慧化方面進行戰略合作，共同推進全產業鏈條的AI場景應用落地。

世茂物業也在8月煥新升級，發佈“世茂服務”品牌，構建生活服務智慧藍海生態，推出行業首個“Ocean X世茂深藍服務系統”。截至2019年7月，服務全國50餘城160餘項目，簽約管理面積達1億平方米，為近240萬業主及用戶提供生活服務。

眾所周知，當達到一定規模後，業務分拆上市才能從市場中獲取更大的資本價值。深諳此道的許世壇對上市的態度堅定且明確。世茂也計劃在2021年對酒店、物業進行分拆上市，進一步開拓多元業務並舉的“可持續發展生態圈”。

站在三十歲的新起點，世茂以充足現金、低融資成本以及優質土儲構築護城河，以多元化均好發展繪藍圖，在行業集中度越來越高的白銀時代，上演了一出彎道超車的戲碼，突破人們的想象。

附現場問答實錄（有刪減）：

問；今年併購金額大概多少？

許世壇：上半年70%購地都是通過併購，因為小開發商有流動性的問題，大的開發商也可能遇到不同問題。這更加像合作共贏，我們會打開一個更大的平臺。我們會有50%回款來購地，因為一般開發商的回款率在80%左右，50%等於銷售金額的40%左右，我覺得這是比較合適的。

投資多少取決於我們的銷售額回款，從大數來說已經70%在上半年投了。現在已經8月了，可能到80%了，所以我們可能還是會要求更加嚴格一點。以前的收併購，稅後利潤可能在10到12個點，現在可能會要求12到15個點。

問：怎樣看待外界評價世茂為“新晉併購王”？併購項目有何考量？

許世壇：實際上，“新晉併購王”是媒體說的。併購好處在於，可能對方已經開發一半，我們買進去再賣就很快。併購項目要求上，毛利需要接近30%，下半年還會提高要求，因為現在融資更困難，市場的不確定性更大，這樣我們會更安全。

問：怎麼看待下半年樓市發展？

許世壇：國家對於地產政策還是會延續“一城一策”，因為中國幾百個城市差距太大，有些城市庫存很多，需要政府去鼓勵消費，在按揭等方面可能會鬆。另外，一線城市或者二線城市房價已經挺高，國家一定要調控，這些城市在限購、限價方面都會很緊。不調控，價格太高，老百姓可能承受不起，就有社會矛盾。

在中央層面，不會推地產政策，中央原則是房子不能炒，因此會收緊銀根，以前太多錢流到地產，現在希望有一些錢流到中小企、科創企業。

問：今年是否有重回前十的底氣？

許世壇：我們內部沒有這個想法，主要看市場的最終情況。如果房地產市場15萬億左右，肯定要2500億以上才是前十，這個數字是動態，我們也是動態的。我們長遠目標是超過行業平均，目前已經接近40%，相信全年會比40%多一些。對於進步一兩名，我們也沒有考慮怎麼多，希望比同規模或者差不多規模增長速度快，不要拖累市場。

問：世茂3000億可售貨值的權益佔比是多少？

許世壇：前些年，我們權益比在80%以上，這幾年因為很多合作和收購，現在權益維持65%左右，世茂年底的權益佔比在60%左右，因為我們很多收購和合作比例是51%或者50%。這兩年，世茂權益比在60%或者以上，在行業裡處於平均。