文 | 張佳儒
上半年，世茂取代融創，成功帶上“併購王”這個帽子。僅在今年3月底到6月初，80天左右，世茂斥資200億掃了18個項目。
這不是容易的事，當前房產市場下行壓力加劇，能做到大手筆接盤的房企越來越少了。這類企業一般具備兩個特徵：一是家裡有礦，二是想要快速超車。
事實如此，世茂“重回前10”野心依舊，併購不失為一個好辦法。而且兜裡錢多，負債率穩定。前8月，世茂銷售總額增長41.48%，增速遠超同量級房企，前10越來越近。
在地產行業，併購不是什麼稀罕事，人們關心的是誰吃誰，吃多少，能不能消化。畢竟，要不是迫不得已，誰願意吐出嘴裡的珍珠？要不是野心使然，誰願意大口吞飯，一不留神，傷身。
尺度發現，世茂砧板上的，不是那些名不見經傳的小房企，而是泰禾、粵泰這些大魚。於是，人們看到這樣一個變化，市場弱肉強食依舊，但大魚吃小魚正成為過去，未來流行大魚吃大魚。
新晉“併購王”，80天掃貨200億
近三年，地產上的“併購王”非老孫的融創莫屬，搭手萬達，馳援樂視，還在海航、陽光100等之間遨遊。可以說，但凡有甩賣的地方，就有融創的身影。
今年3月，老孫驕傲的說，融創去年有200個併購成功案例。下一步準備併購誰？老孫微笑，“我也不知道下一個誰會上門，都是他們找我的。”
2019年，融創依舊披著“併購王”戰衣大殺四方。不過，老孫的風頭被一個40出頭的後生搶了。在少帥許世壇主導下，世茂僅在3月底到6月初的80天，就掃了18個項目，斥資200億。
這不是全部，在年初的業績會上，許世壇表示，世茂2019年70%以上的土儲都會來自併購，將拿回款的50%買地。按照去年回款1374億估算，2019年世茂至少將拿出480億接盤金。
文 | 張佳儒
上半年，世茂取代融創，成功帶上“併購王”這個帽子。僅在今年3月底到6月初，80天左右，世茂斥資200億掃了18個項目。
這不是容易的事，當前房產市場下行壓力加劇，能做到大手筆接盤的房企越來越少了。這類企業一般具備兩個特徵：一是家裡有礦，二是想要快速超車。
事實如此，世茂“重回前10”野心依舊，併購不失為一個好辦法。而且兜裡錢多，負債率穩定。前8月，世茂銷售總額增長41.48%，增速遠超同量級房企，前10越來越近。
在地產行業，併購不是什麼稀罕事，人們關心的是誰吃誰，吃多少，能不能消化。畢竟，要不是迫不得已，誰願意吐出嘴裡的珍珠？要不是野心使然，誰願意大口吞飯，一不留神，傷身。
尺度發現，世茂砧板上的，不是那些名不見經傳的小房企，而是泰禾、粵泰這些大魚。於是，人們看到這樣一個變化，市場弱肉強食依舊，但大魚吃小魚正成為過去，未來流行大魚吃大魚。
新晉“併購王”，80天掃貨200億
近三年，地產上的“併購王”非老孫的融創莫屬，搭手萬達，馳援樂視，還在海航、陽光100等之間遨遊。可以說，但凡有甩賣的地方，就有融創的身影。
今年3月，老孫驕傲的說，融創去年有200個併購成功案例。下一步準備併購誰？老孫微笑，“我也不知道下一個誰會上門，都是他們找我的。”
2019年，融創依舊披著“併購王”戰衣大殺四方。不過，老孫的風頭被一個40出頭的後生搶了。在少帥許世壇主導下，世茂僅在3月底到6月初的80天，就掃了18個項目，斥資200億。
這不是全部，在年初的業績會上，許世壇表示，世茂2019年70%以上的土儲都會來自併購，將拿回款的50%買地。按照去年回款1374億估算，2019年世茂至少將拿出480億接盤金。
圖片來源：世茂2018年報
一系列收併購背後，是世茂重回行業前10的野心。
世茂是閩系房企之一，1989年，福建人許榮茂開始進軍房地產行業，開發了有名的北京紫竹花園、亞運花園等，此前數年，他輾轉香港和深圳做紡織品加工及出口外貿。
2019年1月，42歲的許世壇接過父親的班，掛帥世茂房地產。2014年，世茂曾以707.8億元的銷售額位居行業第8名。2015-2016年，世茂失速，排名跌出前10。
直到2017年，世茂銷售額破千億，重回規模賽道；2018年，世茂增速高達75%，以1761.5億元的銷售額位居行業第11名，距離前10僅一步之遙。
根據克而瑞數據，上半年世茂銷售排在第12位，排行第11位、10位的分別是招商蛇口和龍湖集團。招商蛇口銷售額1011.9億元，龍湖集團銷售額為1051.9億元，分別與世茂的銷售差額為8.3億元、48.4億元。
文 | 張佳儒
上半年，世茂取代融創，成功帶上“併購王”這個帽子。僅在今年3月底到6月初，80天左右，世茂斥資200億掃了18個項目。
這不是容易的事，當前房產市場下行壓力加劇，能做到大手筆接盤的房企越來越少了。這類企業一般具備兩個特徵：一是家裡有礦，二是想要快速超車。
事實如此，世茂“重回前10”野心依舊，併購不失為一個好辦法。而且兜裡錢多，負債率穩定。前8月，世茂銷售總額增長41.48%，增速遠超同量級房企，前10越來越近。
在地產行業，併購不是什麼稀罕事，人們關心的是誰吃誰，吃多少，能不能消化。畢竟，要不是迫不得已，誰願意吐出嘴裡的珍珠？要不是野心使然，誰願意大口吞飯，一不留神，傷身。
尺度發現，世茂砧板上的，不是那些名不見經傳的小房企，而是泰禾、粵泰這些大魚。於是，人們看到這樣一個變化，市場弱肉強食依舊，但大魚吃小魚正成為過去，未來流行大魚吃大魚。
新晉“併購王”，80天掃貨200億
近三年，地產上的“併購王”非老孫的融創莫屬，搭手萬達，馳援樂視，還在海航、陽光100等之間遨遊。可以說，但凡有甩賣的地方，就有融創的身影。
今年3月，老孫驕傲的說，融創去年有200個併購成功案例。下一步準備併購誰？老孫微笑，“我也不知道下一個誰會上門，都是他們找我的。”
2019年，融創依舊披著“併購王”戰衣大殺四方。不過，老孫的風頭被一個40出頭的後生搶了。在少帥許世壇主導下，世茂僅在3月底到6月初的80天，就掃了18個項目，斥資200億。
這不是全部，在年初的業績會上，許世壇表示，世茂2019年70%以上的土儲都會來自併購，將拿回款的50%買地。按照去年回款1374億估算，2019年世茂至少將拿出480億接盤金。
圖片來源：世茂2018年報
一系列收併購背後，是世茂重回行業前10的野心。
世茂是閩系房企之一，1989年，福建人許榮茂開始進軍房地產行業，開發了有名的北京紫竹花園、亞運花園等，此前數年，他輾轉香港和深圳做紡織品加工及出口外貿。
2019年1月，42歲的許世壇接過父親的班，掛帥世茂房地產。2014年，世茂曾以707.8億元的銷售額位居行業第8名。2015-2016年，世茂失速，排名跌出前10。
直到2017年，世茂銷售額破千億，重回規模賽道；2018年，世茂增速高達75%，以1761.5億元的銷售額位居行業第11名，距離前10僅一步之遙。
根據克而瑞數據，上半年世茂銷售排在第12位，排行第11位、10位的分別是招商蛇口和龍湖集團。招商蛇口銷售額1011.9億元，龍湖集團銷售額為1051.9億元，分別與世茂的銷售差額為8.3億元、48.4億元。
圖片來源：克而瑞數據
三者銷售額差距正在變化，前7月，世茂銷售1203.7億元，同比增42%；招商蛇口銷售1205億元，同比增34%；龍湖集團銷售1256.2億元，同比增9.87%。世茂與招商蛇口的差距不到2億元，與龍湖集團相差52.5億元。
文 | 張佳儒
上半年，世茂取代融創，成功帶上“併購王”這個帽子。僅在今年3月底到6月初，80天左右，世茂斥資200億掃了18個項目。
這不是容易的事，當前房產市場下行壓力加劇，能做到大手筆接盤的房企越來越少了。這類企業一般具備兩個特徵：一是家裡有礦，二是想要快速超車。
事實如此，世茂“重回前10”野心依舊，併購不失為一個好辦法。而且兜裡錢多，負債率穩定。前8月，世茂銷售總額增長41.48%，增速遠超同量級房企，前10越來越近。
在地產行業，併購不是什麼稀罕事，人們關心的是誰吃誰，吃多少，能不能消化。畢竟，要不是迫不得已，誰願意吐出嘴裡的珍珠？要不是野心使然，誰願意大口吞飯，一不留神，傷身。
尺度發現，世茂砧板上的，不是那些名不見經傳的小房企，而是泰禾、粵泰這些大魚。於是，人們看到這樣一個變化，市場弱肉強食依舊，但大魚吃小魚正成為過去，未來流行大魚吃大魚。
新晉“併購王”，80天掃貨200億
近三年，地產上的“併購王”非老孫的融創莫屬，搭手萬達，馳援樂視，還在海航、陽光100等之間遨遊。可以說，但凡有甩賣的地方，就有融創的身影。
今年3月，老孫驕傲的說，融創去年有200個併購成功案例。下一步準備併購誰？老孫微笑，“我也不知道下一個誰會上門，都是他們找我的。”
2019年，融創依舊披著“併購王”戰衣大殺四方。不過，老孫的風頭被一個40出頭的後生搶了。在少帥許世壇主導下，世茂僅在3月底到6月初的80天，就掃了18個項目，斥資200億。
這不是全部，在年初的業績會上，許世壇表示，世茂2019年70%以上的土儲都會來自併購，將拿回款的50%買地。按照去年回款1374億估算，2019年世茂至少將拿出480億接盤金。
圖片來源：世茂2018年報
一系列收併購背後，是世茂重回行業前10的野心。
世茂是閩系房企之一，1989年，福建人許榮茂開始進軍房地產行業，開發了有名的北京紫竹花園、亞運花園等，此前數年，他輾轉香港和深圳做紡織品加工及出口外貿。
2019年1月，42歲的許世壇接過父親的班，掛帥世茂房地產。2014年，世茂曾以707.8億元的銷售額位居行業第8名。2015-2016年，世茂失速，排名跌出前10。
直到2017年，世茂銷售額破千億，重回規模賽道；2018年，世茂增速高達75%，以1761.5億元的銷售額位居行業第11名，距離前10僅一步之遙。
根據克而瑞數據，上半年世茂銷售排在第12位，排行第11位、10位的分別是招商蛇口和龍湖集團。招商蛇口銷售額1011.9億元，龍湖集團銷售額為1051.9億元，分別與世茂的銷售差額為8.3億元、48.4億元。
圖片來源：克而瑞數據
三者銷售額差距正在變化，前7月，世茂銷售1203.7億元，同比增42%；招商蛇口銷售1205億元，同比增34%；龍湖集團銷售1256.2億元，同比增9.87%。世茂與招商蛇口的差距不到2億元，與龍湖集團相差52.5億元。
圖片來源：世茂公告
9月3日，世茂宣佈前8月銷售1419億元，同比增長41.48%。招商蛇口和龍湖集團還未發佈8月銷售數據，但從前7月銷售增速來看，世茂距離前10將越來越近。
“抄底式”併購，部分項目踩雷
“井蛙不可以語於海,夏蟲不可以語於冰”。
在地產行業，併購是有門檻的，以億為單位的籌碼不是誰都能上桌玩兩把的。世茂的底氣在於兜裡錢多和融資成本低。
2018年，世茂銷售額1761.5億元，同比上升74.8%，賬面現金為495.8億元，較2017年底上升50.2%。未動用銀行及金融機構等融資額度約400億元，全年融資成本5.8%。
文 | 張佳儒
上半年，世茂取代融創，成功帶上“併購王”這個帽子。僅在今年3月底到6月初，80天左右，世茂斥資200億掃了18個項目。
這不是容易的事，當前房產市場下行壓力加劇，能做到大手筆接盤的房企越來越少了。這類企業一般具備兩個特徵：一是家裡有礦，二是想要快速超車。
事實如此，世茂“重回前10”野心依舊，併購不失為一個好辦法。而且兜裡錢多，負債率穩定。前8月，世茂銷售總額增長41.48%，增速遠超同量級房企，前10越來越近。
在地產行業，併購不是什麼稀罕事，人們關心的是誰吃誰，吃多少，能不能消化。畢竟，要不是迫不得已，誰願意吐出嘴裡的珍珠？要不是野心使然，誰願意大口吞飯，一不留神，傷身。
尺度發現，世茂砧板上的，不是那些名不見經傳的小房企，而是泰禾、粵泰這些大魚。於是，人們看到這樣一個變化，市場弱肉強食依舊，但大魚吃小魚正成為過去，未來流行大魚吃大魚。
新晉“併購王”，80天掃貨200億
近三年，地產上的“併購王”非老孫的融創莫屬，搭手萬達，馳援樂視，還在海航、陽光100等之間遨遊。可以說，但凡有甩賣的地方，就有融創的身影。
今年3月，老孫驕傲的說，融創去年有200個併購成功案例。下一步準備併購誰？老孫微笑，“我也不知道下一個誰會上門，都是他們找我的。”
2019年，融創依舊披著“併購王”戰衣大殺四方。不過，老孫的風頭被一個40出頭的後生搶了。在少帥許世壇主導下，世茂僅在3月底到6月初的80天，就掃了18個項目，斥資200億。
這不是全部，在年初的業績會上，許世壇表示，世茂2019年70%以上的土儲都會來自併購，將拿回款的50%買地。按照去年回款1374億估算，2019年世茂至少將拿出480億接盤金。
圖片來源：世茂2018年報
一系列收併購背後，是世茂重回行業前10的野心。
世茂是閩系房企之一，1989年，福建人許榮茂開始進軍房地產行業，開發了有名的北京紫竹花園、亞運花園等，此前數年，他輾轉香港和深圳做紡織品加工及出口外貿。
2019年1月，42歲的許世壇接過父親的班，掛帥世茂房地產。2014年，世茂曾以707.8億元的銷售額位居行業第8名。2015-2016年，世茂失速，排名跌出前10。
直到2017年，世茂銷售額破千億，重回規模賽道；2018年，世茂增速高達75%，以1761.5億元的銷售額位居行業第11名，距離前10僅一步之遙。
根據克而瑞數據，上半年世茂銷售排在第12位，排行第11位、10位的分別是招商蛇口和龍湖集團。招商蛇口銷售額1011.9億元，龍湖集團銷售額為1051.9億元，分別與世茂的銷售差額為8.3億元、48.4億元。
圖片來源：克而瑞數據
三者銷售額差距正在變化，前7月，世茂銷售1203.7億元，同比增42%；招商蛇口銷售1205億元，同比增34%；龍湖集團銷售1256.2億元，同比增9.87%。世茂與招商蛇口的差距不到2億元，與龍湖集團相差52.5億元。
圖片來源：世茂公告
9月3日，世茂宣佈前8月銷售1419億元，同比增長41.48%。招商蛇口和龍湖集團還未發佈8月銷售數據，但從前7月銷售增速來看，世茂距離前10將越來越近。
“抄底式”併購，部分項目踩雷
“井蛙不可以語於海,夏蟲不可以語於冰”。
在地產行業，併購是有門檻的，以億為單位的籌碼不是誰都能上桌玩兩把的。世茂的底氣在於兜裡錢多和融資成本低。
2018年，世茂銷售額1761.5億元，同比上升74.8%，賬面現金為495.8億元，較2017年底上升50.2%。未動用銀行及金融機構等融資額度約400億元，全年融資成本5.8%。
圖片來源：世茂2018年報
想買，得有人賣。在世茂的接盤清單中，泰禾、粵泰、萬通等，日子都很難過，尤其泰禾和粵泰，都遭遇不小的流動性風險。
以泰禾為例，2018年底，泰禾負債合計達到了2112.47億元，資產負債率86.88%。短期借款及一年內到期的非流動負債574.28億元，貨幣資金148.95億元。可見，貨幣資金對此的覆蓋比例僅為 0.26，而且，泰禾集團的存貨週轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。
這和過去幾年不斷併購、加槓桿有關，僅在2013年，泰禾在北京、上海、福建拿了800億的土地，那時候泰禾的代名詞就是“地王”。北京出10塊地，泰禾就能拿7塊。
剁手一時爽，還錢淚兩行。
2019年還是地產行業首個償債高峰。恆大研究院的數據顯示，截至2018年年底，房企各主要渠道有息負債餘額為20.3萬億元，將於2019-2021年集中到期，其中2019年到期規模高達6.8萬億元。
泰禾們的困境給了世茂前所未有的超車機會。因此，世茂的併購抄底意味明顯，但不是全盤攬過來，而是挑選著收購。
世茂方面曾表示，選擇合作項目時，主要會看項目質量、利潤率及銷售週期，傾向一二線城市，淨利潤率需要達到10%或以上。而實際上，世茂的收併購可以做到接近30%的毛利潤率，12%-13%的淨利潤率，而且這個標準沒有預測土地價格的上漲，比拍地好多了。
今年，土地價格處於高位，賺錢不容易，但泰禾們的拿地時間早，價格上佔有優勢。許世壇也說，“和泰禾是戰略合作，不限於一兩個項目，陸續還會有其他項目。泰禾當時拿地的價格，現在看來還是有優勢的。”
千挑萬選，飯裡還是摻進了沙子。世茂收購粵泰的項目裡，多個項目涉及訴訟查封事宜。比如廣州天鵝灣二期項目、嘉盛項目、中浩豐項目等，涉及金額數億到數十億不等。
房企調控持續，行業競爭加劇
從世茂與接盤方關係來看，可以說是刀俎斬魚肉，也可以說是白衣騎士雪中送炭。
在“房住不炒”紅線緊繃下，調控和監管力度持續升級。可以預料，能夠接盤的房企就像中年人的頭髮，越來越少。而賣子求生以及倒下的房企就像中年人的贅肉，越來越多。
截止9月1日，中國破產房企達320多家，這些房企大多屬於中小型，主要集中在三四線城市，破產原因大多是融資出現問題。
文 | 張佳儒
上半年，世茂取代融創，成功帶上“併購王”這個帽子。僅在今年3月底到6月初，80天左右，世茂斥資200億掃了18個項目。
這不是容易的事，當前房產市場下行壓力加劇，能做到大手筆接盤的房企越來越少了。這類企業一般具備兩個特徵：一是家裡有礦，二是想要快速超車。
事實如此，世茂“重回前10”野心依舊，併購不失為一個好辦法。而且兜裡錢多，負債率穩定。前8月，世茂銷售總額增長41.48%，增速遠超同量級房企，前10越來越近。
在地產行業，併購不是什麼稀罕事，人們關心的是誰吃誰，吃多少，能不能消化。畢竟，要不是迫不得已，誰願意吐出嘴裡的珍珠？要不是野心使然，誰願意大口吞飯，一不留神，傷身。
尺度發現，世茂砧板上的，不是那些名不見經傳的小房企，而是泰禾、粵泰這些大魚。於是，人們看到這樣一個變化，市場弱肉強食依舊，但大魚吃小魚正成為過去，未來流行大魚吃大魚。
新晉“併購王”，80天掃貨200億
近三年，地產上的“併購王”非老孫的融創莫屬，搭手萬達，馳援樂視，還在海航、陽光100等之間遨遊。可以說，但凡有甩賣的地方，就有融創的身影。
今年3月，老孫驕傲的說，融創去年有200個併購成功案例。下一步準備併購誰？老孫微笑，“我也不知道下一個誰會上門，都是他們找我的。”
2019年，融創依舊披著“併購王”戰衣大殺四方。不過，老孫的風頭被一個40出頭的後生搶了。在少帥許世壇主導下，世茂僅在3月底到6月初的80天，就掃了18個項目，斥資200億。
這不是全部，在年初的業績會上，許世壇表示，世茂2019年70%以上的土儲都會來自併購，將拿回款的50%買地。按照去年回款1374億估算，2019年世茂至少將拿出480億接盤金。
圖片來源：世茂2018年報
一系列收併購背後，是世茂重回行業前10的野心。
世茂是閩系房企之一，1989年，福建人許榮茂開始進軍房地產行業，開發了有名的北京紫竹花園、亞運花園等，此前數年，他輾轉香港和深圳做紡織品加工及出口外貿。
2019年1月，42歲的許世壇接過父親的班，掛帥世茂房地產。2014年，世茂曾以707.8億元的銷售額位居行業第8名。2015-2016年，世茂失速，排名跌出前10。
直到2017年，世茂銷售額破千億，重回規模賽道；2018年，世茂增速高達75%，以1761.5億元的銷售額位居行業第11名，距離前10僅一步之遙。
根據克而瑞數據，上半年世茂銷售排在第12位，排行第11位、10位的分別是招商蛇口和龍湖集團。招商蛇口銷售額1011.9億元，龍湖集團銷售額為1051.9億元，分別與世茂的銷售差額為8.3億元、48.4億元。
圖片來源：克而瑞數據
三者銷售額差距正在變化，前7月，世茂銷售1203.7億元，同比增42%；招商蛇口銷售1205億元，同比增34%；龍湖集團銷售1256.2億元，同比增9.87%。世茂與招商蛇口的差距不到2億元，與龍湖集團相差52.5億元。
圖片來源：世茂公告
9月3日，世茂宣佈前8月銷售1419億元，同比增長41.48%。招商蛇口和龍湖集團還未發佈8月銷售數據，但從前7月銷售增速來看，世茂距離前10將越來越近。
“抄底式”併購，部分項目踩雷
“井蛙不可以語於海,夏蟲不可以語於冰”。
在地產行業，併購是有門檻的，以億為單位的籌碼不是誰都能上桌玩兩把的。世茂的底氣在於兜裡錢多和融資成本低。
2018年，世茂銷售額1761.5億元，同比上升74.8%，賬面現金為495.8億元，較2017年底上升50.2%。未動用銀行及金融機構等融資額度約400億元，全年融資成本5.8%。
圖片來源：世茂2018年報
想買，得有人賣。在世茂的接盤清單中，泰禾、粵泰、萬通等，日子都很難過，尤其泰禾和粵泰，都遭遇不小的流動性風險。
以泰禾為例，2018年底，泰禾負債合計達到了2112.47億元，資產負債率86.88%。短期借款及一年內到期的非流動負債574.28億元，貨幣資金148.95億元。可見，貨幣資金對此的覆蓋比例僅為 0.26，而且，泰禾集團的存貨週轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。
這和過去幾年不斷併購、加槓桿有關，僅在2013年，泰禾在北京、上海、福建拿了800億的土地，那時候泰禾的代名詞就是“地王”。北京出10塊地，泰禾就能拿7塊。
剁手一時爽，還錢淚兩行。
2019年還是地產行業首個償債高峰。恆大研究院的數據顯示，截至2018年年底，房企各主要渠道有息負債餘額為20.3萬億元，將於2019-2021年集中到期，其中2019年到期規模高達6.8萬億元。
泰禾們的困境給了世茂前所未有的超車機會。因此，世茂的併購抄底意味明顯，但不是全盤攬過來，而是挑選著收購。
世茂方面曾表示，選擇合作項目時，主要會看項目質量、利潤率及銷售週期，傾向一二線城市，淨利潤率需要達到10%或以上。而實際上，世茂的收併購可以做到接近30%的毛利潤率，12%-13%的淨利潤率，而且這個標準沒有預測土地價格的上漲，比拍地好多了。
今年，土地價格處於高位，賺錢不容易，但泰禾們的拿地時間早，價格上佔有優勢。許世壇也說，“和泰禾是戰略合作，不限於一兩個項目，陸續還會有其他項目。泰禾當時拿地的價格，現在看來還是有優勢的。”
千挑萬選，飯裡還是摻進了沙子。世茂收購粵泰的項目裡，多個項目涉及訴訟查封事宜。比如廣州天鵝灣二期項目、嘉盛項目、中浩豐項目等，涉及金額數億到數十億不等。
房企調控持續，行業競爭加劇
從世茂與接盤方關係來看，可以說是刀俎斬魚肉，也可以說是白衣騎士雪中送炭。
在“房住不炒”紅線緊繃下，調控和監管力度持續升級。可以預料，能夠接盤的房企就像中年人的頭髮，越來越少。而賣子求生以及倒下的房企就像中年人的贅肉，越來越多。
截止9月1日，中國破產房企達320多家，這些房企大多屬於中小型，主要集中在三四線城市，破產原因大多是融資出現問題。
圖片來源：人民法院公告網
從世茂和融創等接盤的房企來看，其中不乏知名房企。這讓人們清晰的認識到，小魚批量倒下，大魚吃大魚的時代已經來了。
大魚肉肥，但其中的風險也不可忽視。以世茂為例，除了收購項目踩雷，在高速度和高質量的平衡中也出了不少岔子。
2月，福州市城鄉建設局通報，福州世茂地產沒有對項目所屬範圍道路破損進行整改修復，而是對現場圖片進行數字處理（P圖），偽造已完成修復的圖片應付。
文 | 張佳儒
上半年，世茂取代融創，成功帶上“併購王”這個帽子。僅在今年3月底到6月初，80天左右，世茂斥資200億掃了18個項目。
這不是容易的事，當前房產市場下行壓力加劇，能做到大手筆接盤的房企越來越少了。這類企業一般具備兩個特徵：一是家裡有礦，二是想要快速超車。
事實如此，世茂“重回前10”野心依舊，併購不失為一個好辦法。而且兜裡錢多，負債率穩定。前8月，世茂銷售總額增長41.48%，增速遠超同量級房企，前10越來越近。
在地產行業，併購不是什麼稀罕事，人們關心的是誰吃誰，吃多少，能不能消化。畢竟，要不是迫不得已，誰願意吐出嘴裡的珍珠？要不是野心使然，誰願意大口吞飯，一不留神，傷身。
尺度發現，世茂砧板上的，不是那些名不見經傳的小房企，而是泰禾、粵泰這些大魚。於是，人們看到這樣一個變化，市場弱肉強食依舊，但大魚吃小魚正成為過去，未來流行大魚吃大魚。
新晉“併購王”，80天掃貨200億
近三年，地產上的“併購王”非老孫的融創莫屬，搭手萬達，馳援樂視，還在海航、陽光100等之間遨遊。可以說，但凡有甩賣的地方，就有融創的身影。
今年3月，老孫驕傲的說，融創去年有200個併購成功案例。下一步準備併購誰？老孫微笑，“我也不知道下一個誰會上門，都是他們找我的。”
2019年，融創依舊披著“併購王”戰衣大殺四方。不過，老孫的風頭被一個40出頭的後生搶了。在少帥許世壇主導下，世茂僅在3月底到6月初的80天，就掃了18個項目，斥資200億。
這不是全部，在年初的業績會上，許世壇表示，世茂2019年70%以上的土儲都會來自併購，將拿回款的50%買地。按照去年回款1374億估算，2019年世茂至少將拿出480億接盤金。
圖片來源：世茂2018年報
一系列收併購背後，是世茂重回行業前10的野心。
世茂是閩系房企之一，1989年，福建人許榮茂開始進軍房地產行業，開發了有名的北京紫竹花園、亞運花園等，此前數年，他輾轉香港和深圳做紡織品加工及出口外貿。
2019年1月，42歲的許世壇接過父親的班，掛帥世茂房地產。2014年，世茂曾以707.8億元的銷售額位居行業第8名。2015-2016年，世茂失速，排名跌出前10。
直到2017年，世茂銷售額破千億，重回規模賽道；2018年，世茂增速高達75%，以1761.5億元的銷售額位居行業第11名，距離前10僅一步之遙。
根據克而瑞數據，上半年世茂銷售排在第12位，排行第11位、10位的分別是招商蛇口和龍湖集團。招商蛇口銷售額1011.9億元，龍湖集團銷售額為1051.9億元，分別與世茂的銷售差額為8.3億元、48.4億元。
圖片來源：克而瑞數據
三者銷售額差距正在變化，前7月，世茂銷售1203.7億元，同比增42%；招商蛇口銷售1205億元，同比增34%；龍湖集團銷售1256.2億元，同比增9.87%。世茂與招商蛇口的差距不到2億元，與龍湖集團相差52.5億元。
圖片來源：世茂公告
9月3日，世茂宣佈前8月銷售1419億元，同比增長41.48%。招商蛇口和龍湖集團還未發佈8月銷售數據，但從前7月銷售增速來看，世茂距離前10將越來越近。
“抄底式”併購，部分項目踩雷
“井蛙不可以語於海,夏蟲不可以語於冰”。
在地產行業，併購是有門檻的，以億為單位的籌碼不是誰都能上桌玩兩把的。世茂的底氣在於兜裡錢多和融資成本低。
2018年，世茂銷售額1761.5億元，同比上升74.8%，賬面現金為495.8億元，較2017年底上升50.2%。未動用銀行及金融機構等融資額度約400億元，全年融資成本5.8%。
圖片來源：世茂2018年報
想買，得有人賣。在世茂的接盤清單中，泰禾、粵泰、萬通等，日子都很難過，尤其泰禾和粵泰，都遭遇不小的流動性風險。
以泰禾為例，2018年底，泰禾負債合計達到了2112.47億元，資產負債率86.88%。短期借款及一年內到期的非流動負債574.28億元，貨幣資金148.95億元。可見，貨幣資金對此的覆蓋比例僅為 0.26，而且，泰禾集團的存貨週轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。
這和過去幾年不斷併購、加槓桿有關，僅在2013年，泰禾在北京、上海、福建拿了800億的土地，那時候泰禾的代名詞就是“地王”。北京出10塊地，泰禾就能拿7塊。
剁手一時爽，還錢淚兩行。
2019年還是地產行業首個償債高峰。恆大研究院的數據顯示，截至2018年年底，房企各主要渠道有息負債餘額為20.3萬億元，將於2019-2021年集中到期，其中2019年到期規模高達6.8萬億元。
泰禾們的困境給了世茂前所未有的超車機會。因此，世茂的併購抄底意味明顯，但不是全盤攬過來，而是挑選著收購。
世茂方面曾表示，選擇合作項目時，主要會看項目質量、利潤率及銷售週期，傾向一二線城市，淨利潤率需要達到10%或以上。而實際上，世茂的收併購可以做到接近30%的毛利潤率，12%-13%的淨利潤率，而且這個標準沒有預測土地價格的上漲，比拍地好多了。
今年，土地價格處於高位，賺錢不容易，但泰禾們的拿地時間早，價格上佔有優勢。許世壇也說，“和泰禾是戰略合作，不限於一兩個項目，陸續還會有其他項目。泰禾當時拿地的價格，現在看來還是有優勢的。”
千挑萬選，飯裡還是摻進了沙子。世茂收購粵泰的項目裡，多個項目涉及訴訟查封事宜。比如廣州天鵝灣二期項目、嘉盛項目、中浩豐項目等，涉及金額數億到數十億不等。
房企調控持續，行業競爭加劇
從世茂與接盤方關係來看，可以說是刀俎斬魚肉，也可以說是白衣騎士雪中送炭。
在“房住不炒”紅線緊繃下，調控和監管力度持續升級。可以預料，能夠接盤的房企就像中年人的頭髮，越來越少。而賣子求生以及倒下的房企就像中年人的贅肉，越來越多。
截止9月1日，中國破產房企達320多家，這些房企大多屬於中小型，主要集中在三四線城市，破產原因大多是融資出現問題。
圖片來源：人民法院公告網
從世茂和融創等接盤的房企來看，其中不乏知名房企。這讓人們清晰的認識到，小魚批量倒下，大魚吃大魚的時代已經來了。
大魚肉肥，但其中的風險也不可忽視。以世茂為例，除了收購項目踩雷，在高速度和高質量的平衡中也出了不少岔子。
2月，福州市城鄉建設局通報，福州世茂地產沒有對項目所屬範圍道路破損進行整改修復，而是對現場圖片進行數字處理（P圖），偽造已完成修復的圖片應付。
圖片來源：福州市城建局官網
3月，福建電視臺報道了平潭世茂星天地業主投訴事件。投訴原因是樓房存在嚴重質量問題，牆壁開裂，樓板滲水。
4月，濟南市城鄉建設委員會公佈白馬山房地產開發項目（世茂原山首府）22#樓存在嚴重安全隱患，違反相關規定。建設單位為山東世盈置業有限公司，為世茂集團子公司。
……
質量管控不嚴，負債率逐年走高，世茂享受併購帶來的規模性增長，也在承受諸多隱患。2014年之後，世茂調整兩年，如今的激昂勢頭隱現5年前的影子。
福禍相依，面對世茂的狂奔，也許，有投資者會說，“騎驢看唱本，走著瞧了”。