文 | 原創中心 劉瑩
9月3日，世茂房地產（下稱：世茂）發佈前8月經營簡報顯示，期內，世茂累計實現合約銷售額約1419億元，合約銷售面積789.1萬平方米，分別較去年同期上升41%及30%。5天前，世茂剛剛交付的中期業績單同樣亮眼，期內，世茂首次在半年內實現簽約銷售額突破千億，達到1003.4億元，同比增長38.7%，完成年度2100億元銷售目標的47.8%，在克而瑞發佈的百強房企銷售業績排行榜中位列第12位。
作為閩系房企的代表，世茂曾在2014年一度躍進行業8強之列，並在之後的多年規模失速，連續跌出前十。2017年，世茂首次躋身千億房企俱樂部，開啟了以“併購”方式進行的後千億時代規模狂奔，成為繼融創和陽光城之後的新晉“併購王”。“併購”的背後離不開世茂“重回前十”的目標，掌門人許世壇從不掩飾對於規模的渴望，且外界一度認為，“重回前十”該是世茂力所能及的事。
70%新增貨值靠“合作”
文 | 原創中心 劉瑩
9月3日，世茂房地產（下稱：世茂）發佈前8月經營簡報顯示，期內，世茂累計實現合約銷售額約1419億元，合約銷售面積789.1萬平方米，分別較去年同期上升41%及30%。5天前，世茂剛剛交付的中期業績單同樣亮眼，期內，世茂首次在半年內實現簽約銷售額突破千億，達到1003.4億元，同比增長38.7%，完成年度2100億元銷售目標的47.8%，在克而瑞發佈的百強房企銷售業績排行榜中位列第12位。
作為閩系房企的代表，世茂曾在2014年一度躍進行業8強之列，並在之後的多年規模失速，連續跌出前十。2017年，世茂首次躋身千億房企俱樂部，開啟了以“併購”方式進行的後千億時代規模狂奔，成為繼融創和陽光城之後的新晉“併購王”。“併購”的背後離不開世茂“重回前十”的目標，掌門人許世壇從不掩飾對於規模的渴望，且外界一度認為，“重回前十”該是世茂力所能及的事。
70%新增貨值靠“合作”
財報顯示，上半年，世茂共計新增60幅土地，新增建築面積1412萬平方米，同比增長82.7%，新增土地貨值約2500億元。其中，通過併購方式獲得的新增建築面積約900萬平方米，預計貢獻貨值1800億元，佔整體新增土地貨值的約72%，較2018年提升37個百分點。
世茂集團董事局副主席、總裁許世壇透露，世茂收併購獲取的項目很多並未公告，數量不止外界看到的這麼多，且其中不乏TOP10房企的身影。
3月以來，世茂累計耗資200億元先後從泰禾集團、萬通地產、明發集團、粵泰股份等多家房企手中接盤了20餘個項目。尤其是，在世茂收購的泰禾位於南昌的4個項目、漳州1個項目、杭州2個項目、蘇州1個項目、廣州1個項目以及佛山1個項目的部分股權併購行為中，超77億元的收購款為處於債務壓力下“大甩賣”回款的泰禾提供了燃眉之急，充當了泰禾的“白衣騎士”。
大手筆“併購”行為為世茂贏得了“併購王”的稱號，但是，許榮茂並不喜歡這個稱號。他表示，“新晉併購王是媒體說的，我們並不希望被這麼定義”，“世茂的一系列收併購動作實際是一種‘合作共贏”，“世茂對於土地併購也是有要求的，併購項目的稅後利潤（率）要達到10~12個百分點，毛利（率）接近30%，下半年我們會更加謹慎，對項目的利潤回報要求更高”。
“併購”獲取土地的方式降低了世茂的拿地成本，期內，世茂的平均拿地成本僅為5581元/平方米，同比下降6%。但是，收併購過程中，優質資產和盤活難度大的項目往往會捆綁在一起一攬子銷售，這也帶來不確定性的風險。以世茂與粵泰合作的五個項目為例，5項目均涉及了訴訟查封事項，並且恆昇天鵝灣、粵泰天鵝灣、中浩豐三個項目還存在部分股權轉讓問題。
回款的50%用來拿項目
文 | 原創中心 劉瑩
9月3日，世茂房地產（下稱：世茂）發佈前8月經營簡報顯示，期內，世茂累計實現合約銷售額約1419億元，合約銷售面積789.1萬平方米，分別較去年同期上升41%及30%。5天前，世茂剛剛交付的中期業績單同樣亮眼，期內，世茂首次在半年內實現簽約銷售額突破千億，達到1003.4億元，同比增長38.7%，完成年度2100億元銷售目標的47.8%，在克而瑞發佈的百強房企銷售業績排行榜中位列第12位。
作為閩系房企的代表，世茂曾在2014年一度躍進行業8強之列，並在之後的多年規模失速，連續跌出前十。2017年，世茂首次躋身千億房企俱樂部，開啟了以“併購”方式進行的後千億時代規模狂奔，成為繼融創和陽光城之後的新晉“併購王”。“併購”的背後離不開世茂“重回前十”的目標，掌門人許世壇從不掩飾對於規模的渴望，且外界一度認為，“重回前十”該是世茂力所能及的事。
70%新增貨值靠“合作”
財報顯示，上半年，世茂共計新增60幅土地，新增建築面積1412萬平方米，同比增長82.7%，新增土地貨值約2500億元。其中，通過併購方式獲得的新增建築面積約900萬平方米，預計貢獻貨值1800億元，佔整體新增土地貨值的約72%，較2018年提升37個百分點。
世茂集團董事局副主席、總裁許世壇透露，世茂收併購獲取的項目很多並未公告，數量不止外界看到的這麼多，且其中不乏TOP10房企的身影。
3月以來，世茂累計耗資200億元先後從泰禾集團、萬通地產、明發集團、粵泰股份等多家房企手中接盤了20餘個項目。尤其是，在世茂收購的泰禾位於南昌的4個項目、漳州1個項目、杭州2個項目、蘇州1個項目、廣州1個項目以及佛山1個項目的部分股權併購行為中，超77億元的收購款為處於債務壓力下“大甩賣”回款的泰禾提供了燃眉之急，充當了泰禾的“白衣騎士”。
大手筆“併購”行為為世茂贏得了“併購王”的稱號，但是，許榮茂並不喜歡這個稱號。他表示，“新晉併購王是媒體說的，我們並不希望被這麼定義”，“世茂的一系列收併購動作實際是一種‘合作共贏”，“世茂對於土地併購也是有要求的，併購項目的稅後利潤（率）要達到10~12個百分點，毛利（率）接近30%，下半年我們會更加謹慎，對項目的利潤回報要求更高”。
“併購”獲取土地的方式降低了世茂的拿地成本，期內，世茂的平均拿地成本僅為5581元/平方米，同比下降6%。但是，收併購過程中，優質資產和盤活難度大的項目往往會捆綁在一起一攬子銷售，這也帶來不確定性的風險。以世茂與粵泰合作的五個項目為例，5項目均涉及了訴訟查封事項，並且恆昇天鵝灣、粵泰天鵝灣、中浩豐三個項目還存在部分股權轉讓問題。
回款的50%用來拿項目
談及下半年的拿地規劃，許世壇表示，“世茂基本會將回款的50%用來拿地，等於銷售額的40%左右，未來，世茂還將會按照回款的50%去拿項目”。
一個值得注意的現象是，在經歷了連續三年的下滑之後，世茂的庫存物業正在持續回升。截至6月30日，世茂的庫存物業面積為666萬平方米，相比2018年末上漲27%，其中，已竣工庫存151萬平方米，較期初上漲12%。
不同於庫存物業面積的上漲，世茂的可售資源去化率卻在大幅下降，財報顯示，上半年，其可售資源去化率僅45.5%，相比去年全年65%的平均去化率下降19.5個百分點。
對於世茂的新增土儲進行城市層級的劃分發現，上半年，世茂在一線城市的新增建築面積佔比為11%，土地成本佔比21%；二線城市建築面積佔比46%，土地成本佔比40%；強三四線城市建築面積佔比23%，土地成本佔比26%；其他三四線城市建築面積佔比20%，土地成本13%。其中，世茂表現最活躍的區域當屬二級城市，而重倉加碼的區域則是三四線城市，三四線城市新增建築面積佔比達到了43%。
2015年以來開啟的三四線城市火熱的棚改行情，曾吸引了諸多堅守一二線城市的房企迅速進入三四線，並催生了中樑、祥生、碧桂園等一系列房企的規模快速增長。但是，自去年下半年以來，房屋定調“房住不炒”、“迴歸理性”，棚改退潮，三四線樓市逐漸降溫，房企逐漸形成了“撤離三四線”的共識。
穆迪助理副總裁楊昱穎表示，2018~2020年這3年的棚改目標已經從2015~2017年的1800萬套下調至1500萬套。此外，政府正在限制住房庫存低的城市使用貨幣化補償，以遏制房價上漲，這兩項變化將削弱三四線城市的住房需求。
不僅如此，自去年下半年至今年6月底的時間內，世茂一直“逆勢”加大在三四線城市的佈局。因此，克而瑞提醒，在棚改熱度降溫以及部分三四線城市需求透支的背景下，世茂的此番操作明顯略晚，應謹防出現此前面臨的庫存去化難題。
以“併購”的姿勢迴歸“前十”
文 | 原創中心 劉瑩
9月3日，世茂房地產（下稱：世茂）發佈前8月經營簡報顯示，期內，世茂累計實現合約銷售額約1419億元，合約銷售面積789.1萬平方米，分別較去年同期上升41%及30%。5天前，世茂剛剛交付的中期業績單同樣亮眼，期內，世茂首次在半年內實現簽約銷售額突破千億，達到1003.4億元，同比增長38.7%，完成年度2100億元銷售目標的47.8%，在克而瑞發佈的百強房企銷售業績排行榜中位列第12位。
作為閩系房企的代表，世茂曾在2014年一度躍進行業8強之列，並在之後的多年規模失速，連續跌出前十。2017年，世茂首次躋身千億房企俱樂部，開啟了以“併購”方式進行的後千億時代規模狂奔，成為繼融創和陽光城之後的新晉“併購王”。“併購”的背後離不開世茂“重回前十”的目標，掌門人許世壇從不掩飾對於規模的渴望，且外界一度認為，“重回前十”該是世茂力所能及的事。
70%新增貨值靠“合作”
財報顯示，上半年，世茂共計新增60幅土地，新增建築面積1412萬平方米，同比增長82.7%，新增土地貨值約2500億元。其中，通過併購方式獲得的新增建築面積約900萬平方米，預計貢獻貨值1800億元，佔整體新增土地貨值的約72%，較2018年提升37個百分點。
世茂集團董事局副主席、總裁許世壇透露，世茂收併購獲取的項目很多並未公告，數量不止外界看到的這麼多，且其中不乏TOP10房企的身影。
3月以來，世茂累計耗資200億元先後從泰禾集團、萬通地產、明發集團、粵泰股份等多家房企手中接盤了20餘個項目。尤其是，在世茂收購的泰禾位於南昌的4個項目、漳州1個項目、杭州2個項目、蘇州1個項目、廣州1個項目以及佛山1個項目的部分股權併購行為中，超77億元的收購款為處於債務壓力下“大甩賣”回款的泰禾提供了燃眉之急，充當了泰禾的“白衣騎士”。
大手筆“併購”行為為世茂贏得了“併購王”的稱號，但是，許榮茂並不喜歡這個稱號。他表示，“新晉併購王是媒體說的，我們並不希望被這麼定義”，“世茂的一系列收併購動作實際是一種‘合作共贏”，“世茂對於土地併購也是有要求的，併購項目的稅後利潤（率）要達到10~12個百分點，毛利（率）接近30%，下半年我們會更加謹慎，對項目的利潤回報要求更高”。
“併購”獲取土地的方式降低了世茂的拿地成本，期內，世茂的平均拿地成本僅為5581元/平方米，同比下降6%。但是，收併購過程中，優質資產和盤活難度大的項目往往會捆綁在一起一攬子銷售，這也帶來不確定性的風險。以世茂與粵泰合作的五個項目為例，5項目均涉及了訴訟查封事項，並且恆昇天鵝灣、粵泰天鵝灣、中浩豐三個項目還存在部分股權轉讓問題。
回款的50%用來拿項目
談及下半年的拿地規劃，許世壇表示，“世茂基本會將回款的50%用來拿地，等於銷售額的40%左右，未來，世茂還將會按照回款的50%去拿項目”。
一個值得注意的現象是，在經歷了連續三年的下滑之後，世茂的庫存物業正在持續回升。截至6月30日，世茂的庫存物業面積為666萬平方米，相比2018年末上漲27%，其中，已竣工庫存151萬平方米，較期初上漲12%。
不同於庫存物業面積的上漲，世茂的可售資源去化率卻在大幅下降，財報顯示，上半年，其可售資源去化率僅45.5%，相比去年全年65%的平均去化率下降19.5個百分點。
對於世茂的新增土儲進行城市層級的劃分發現，上半年，世茂在一線城市的新增建築面積佔比為11%，土地成本佔比21%；二線城市建築面積佔比46%，土地成本佔比40%；強三四線城市建築面積佔比23%，土地成本佔比26%；其他三四線城市建築面積佔比20%，土地成本13%。其中，世茂表現最活躍的區域當屬二級城市，而重倉加碼的區域則是三四線城市，三四線城市新增建築面積佔比達到了43%。
2015年以來開啟的三四線城市火熱的棚改行情，曾吸引了諸多堅守一二線城市的房企迅速進入三四線，並催生了中樑、祥生、碧桂園等一系列房企的規模快速增長。但是，自去年下半年以來，房屋定調“房住不炒”、“迴歸理性”，棚改退潮，三四線樓市逐漸降溫，房企逐漸形成了“撤離三四線”的共識。
穆迪助理副總裁楊昱穎表示，2018~2020年這3年的棚改目標已經從2015~2017年的1800萬套下調至1500萬套。此外，政府正在限制住房庫存低的城市使用貨幣化補償，以遏制房價上漲，這兩項變化將削弱三四線城市的住房需求。
不僅如此，自去年下半年至今年6月底的時間內，世茂一直“逆勢”加大在三四線城市的佈局。因此，克而瑞提醒，在棚改熱度降溫以及部分三四線城市需求透支的背景下，世茂的此番操作明顯略晚，應謹防出現此前面臨的庫存去化難題。
以“併購”的姿勢迴歸“前十”
世茂集團董事局副主席、總裁許世壇
中期業績會中，許世壇對於“重回前十”的態度是，“內部沒有這樣的想法，主要看市場情況。前進一名或兩名沒考慮那麼多，行業前20也就是20%左右的增速，如果其他房企在增速20%，那我們希望自己可以達到40%甚至更高，反正我們就是要進步，就是要超過同等級同體量的企業”。
儘管沒有直接回答，但是從徐世壇對世茂的下一步規劃中，便可讀出其對規模的訴求。他表示，“世茂將在第三季度完成去年全年業績，僅需完成37%的去化便可實現2100億的目標，下半年，世茂可售資源超過3000億，若保持上半年50%的去化率，下半年將實現超過1500億銷售額，全年將超過2500億，增速超40%”。
2012年，許世壇從父親許榮茂手中接過“接力棒”走向臺前，制定了快速去化的戰略，並提出了“3年後世茂將達千億規模”的目標。
但是，繼2014年以707.8億元的銷售金額躋身行業前十之後，世茂一度規模失速，甚至，有連續四年的時間業績增長基本停滯。中報數據顯示，2013-2016年世茂的合約銷售額分別為670億元、700億元、670元和680億元，平均複合增長率僅1%，而同時期行業的平均增長率則為27%。
2017年，世茂實現銷售額突破千億，重回規模賽道，但這並未讓其在排名上有所突破，時至今日，世茂鎖定的最好成績依然是在2014年的行業第8位。
能否成功迴歸前十，還要看財務數字上的表現。上半年，世茂實現銷售額1003.4億元位列克而瑞規模排行榜榜單第12位，而招商蛇口及龍湖集團，則分別以1011.92億元和1056.2億元的銷售額位列榜單第11位和第10位，二者與世茂的銷售額差額是8.52億元和52.8億元，差距不大。
銷售增速方面，前6月，行業排名前10的房企中，中海地產銷售增速最快，同比增幅為28.7%；排名前20的房企平均增速為28.7%，百強房企平均增速僅4%，排在世茂之前的招商蛇口和龍湖集團的銷售額同比增速為34.75%和8.8%，均低於世茂近39%的同比漲幅，衝刺前十，世茂具備競爭力。
對於完成年度目標，許世壇相對樂觀，“上半年，規模排名前20的房企增速在12%，世茂的銷售同比增速為39%，今年世茂的可售貨值超4000億元，按53%去化率即可保障年度2100億元目標的實現”。
但是，實際上，世茂的整體銷售情況並非全面樂觀。期內，世茂實現銷售面積為556萬平方米，同比增長23.3%，增速較2018年同期回落43.2個百分點；毛利潤率和歸屬母公司核心淨利潤率為30.1%和13.7%，較2018年同期下滑0.9個百分點和0.6個百分點，盈利能力下降。
此外，近期大規模的收購和擴張，也引發了外界對於世茂資金鍊及債務的關注。截至6月底，世茂的負債總額約3047億元，同比增長32.5%。其中，流動負債總額約2143億元，同比增長39%，非流動負債總額約903.88億元，同比增長19.12%。
資產負債率方面，世茂也達到了近年來的最高值。據財報，2017年上半年至2019年上半年的三年間，世茂房地產的資產負債率分別為65.76%、68.94%和73.25%，呈持續走高態勢。