自年初上任總裁後，許世壇已經第二次率隊出席業績發佈會。和往年一樣，世茂房地產(00813.HK，下稱“世茂”)2019年中期業績會依然在香港舉行。
面對臺下的長槍短炮以及投資者、分析師、媒體的追問，臺上的許世壇顯得相對輕鬆，時不時還開個玩笑，抖個金句。
許世壇輕鬆的底氣來自於世茂業績穩定增長的狀態。2017年邁過千億，2018年收入增速創新高，距前十僅一步之遙；2019年上半年成為行業新晉“併購王”，賺足眼球，營收也攀上同期新高......
業績會上許世壇多次提到一個詞：開心。
在許世壇看來，通過這幾年的調整，世茂銷售增速維持在一個比較好的速度；另一方面，高速擴張狀態下項目的質量整體水平和客戶滿意度保持在行業前三；此外，物業、酒店服務的發展勢頭良好，已和投行密切溝通並計劃2021年分拆上市。
“今年實際上是世茂30週年，是一個新的開始，也是新的征程。”許世壇稱。
許世壇：下半年收併購機會更多
已合作對象有前十房企
今年上半年，世茂簽約額達1003.4億，同比上漲38.7%，權益後簽約額排名第11位，已完成全年2100億元簽約目標的47.8%。
期內，世茂營業額上升32.9%至565.64億，實現核心利潤75.8億，同比上升23.8%；股東應占核心利潤53.1億，同比上升20.6%，股東應占核心業務淨利潤率為13.7%。
事實上，受調控收緊及市場波動影響，房地產行業整體增速較2018年顯著放緩。降速求穩促回款，主動優化財務指標，削減投資拿地費用成為不少房企的選擇。
但世茂並未放慢腳步，克而瑞數據顯示，上半年世茂是TOP20銷售增速最快的房企。
“上半年排名前20的企業增速平均在12%左右，世茂增速接近40%，我相信全年會比40%更高一點。”在許世壇看來，當前的市場和政策環境對世茂這類負債較低，且有酒店、物業、商場平衡風險的企業，反而是一個好機會。
上半年，世茂共獲取60塊土地，總價約788億，新增土地計容建築面積1412萬平方米，新增貨值約2500億。
其中，通過收併購而來的項目佔比達到七成。截至6月30日，世茂權益前土儲面積約 6407萬平方米，權益前土儲貨值超10500億。
連續吃下泰禾、萬通、粵泰、明發等房企項目，大舉收併購的世茂被稱為行業新晉“併購王”。
但許世壇並不喜歡這個標籤，“新晉併購王是媒體說的，我們並不希望被這麼定義，我們認為這是一種合作共贏。”
“首先，這些併購是安全的。其次、併購有一個好處，可能對方已經開發了一半，我們買進去再賣就很快。對於併購合作項目，我們都會要求10到12個點的稅後利潤，毛利可能也會要求接近30%。”
許世壇透露，世茂收併購獲取的項目很多並未公告，數量不止外界看到的這麼多；其中，不乏Top10房企的身影。
一系投資併購背後，世茂的負債指標有所變化，但總體來看，世茂財務指標仍然相對穩健。今年5月銀保監會對多家房企公開市場融資進行窗口指導，世茂未在名單之列。
半年報顯示，上半年世茂實現回款813億，同比上升47.8%；賬面現金為522.3億，未動用銀行及交易所等金融機構融資額度約人民幣400億；淨負債率為59.6%，已連續第8年維持在60%以下的較低水平；上半年借貸成本控制在5.6%左右，處於行業較低水平。
償債能力方面，世茂短期借款為320.6億，佔總借款28%，現金比率1.6倍，短期內無償付風險。
流動性充裕，許世壇對收併購機會保持開放態度，但他也強調要謹慎穩健。“今年剛好大家都缺錢，給了我們很多合作的機會，而且很多都在一二線城市，包括對大灣區的佈局也在深化，我覺得這些都是和以前不一樣的地方，但風險控制還是最主要的。”
“下半年我們會把要求再提得更高一點，可能要毛利30以上，甚至還要稅後（利潤）12點到15個點，因為現在融資也更困難了，市場不確定性也更大了，出於安全考慮，我們會更謹慎穩健地進行併購合作。”許世壇稱。
據瞭解，世茂在投資拿地上劃定了一條安全線，即按照銷售額的40%，回款的50%來買地。
以2500億銷售額和2000億回款計算，世茂今年權益前拿地金額預算為1000億，上半年已使用788億，下半年約剩餘三成額度。
但許世壇坦承，全年拿地額度預計會比1000億更多；在他看來，下半年好的收併購機會更多。
反思世茂"失速停滯"
今年不強求重返前十
大手筆的收併購帶來了大量的貨值，這對世茂而言，這是規模再上臺階的彈藥。
“新增的2500億貨值大概會有三分之一可做今年的可售資源，大概是800億。”許世壇表示，“希望這800億中可以賣一半，也就是400億，這400億是在2100億年度目標以外的。”
言下之意，2100億的年度銷售目標並不是世茂的最終標準，而只是及格線。
許世壇表示，世茂下半年3000億貨值中，80%位於一二線和強三四線城市，去化率達到37%即可輕鬆完成年度銷售目標。為了衝刺更高業績目標，內部預估去化率會提到50%，這意味著，世茂今年銷售額達到2500億並非不可能。
據許世壇透露，世茂大概率會在三季度達到1700億以上的銷售額，追平2018年全年業績。
儘管土儲和貨值上做好了充足準備，面對分析師提問會否上調年度銷售目標，許世壇表示基於對下半年市場的謹慎看法，暫時不會調高銷售目標。
就今年的總體市場情況，許世壇預測市場體量應該能達到15萬億左右，銷售額超過2500億才有可能進前10。
對市場一直熱議的世茂今年能否重回前10的焦點問題，許世壇強調內部沒有這樣的想法，並指出世茂長遠的目標還是要超過行業的平均增速。
“我相信（今年）行業前20也就是20%左右的增速，如果人家增速20%，那我們希望自己可以達到40%，甚至更高，我們應該不斷進步。當然前進一名或兩名，我們沒考慮這麼多，反正我們就是要進步，就是要超過同等級同體量的企業。”許世壇稱。
此前世茂2014年曾排在行業第8位。隨後在2015、2016年兩年裡，世茂主動採取收縮策略，更多著力於改善財務狀況和降低負債水平，期間行業排位有所下滑。
2017年起，主動調整後世茂重回規模增長賽道，同年銷售額破千億；2018年，銷售額1761億排在行業第11位。
“確實在經過2012、2013兩年50%以上的增長後，我們連續兩三年處於發展停滯的狀態，那時我們變得有點麻木，我們從第18名上升到第8名，但那個時候我們可能在團隊上的準備是不夠的”許世壇反思道。
但他隨後表示，對於世茂當前的團隊建設很滿意。一方面，團隊激勵機制，經理人積極性調動方面近年卓有成效；另一方面，項目質量和客戶滿意度回升至行業前三，未受告訴擴張影響。此外，收併購和土地儲備方面的表現，也令許世壇感到滿意。
言下之意，世茂已做好了準備。
對比上半年房企銷售排行榜，世茂距排在第10位的龍湖僅53億的差距，世茂並非沒有機會繼續前進。
全年業績仍留懸念
物業、酒店2021年計劃上市
房地產主業穩步發展，世茂的多元化業務也沒落下。
2019年上半年，世茂非物業銷售收入為33.2億，同比增加75.3%，非物業銷售營業收入佔比達5.9%，較2018年同期增長1.4個百分點。
酒店業務方面，截止6月30日，世茂自持酒店已開業22家，擁有客房數量近7000間，實現營業收入10億，同比增加13.2%。此外，世茂攜手喜達屋資本成立的世茂喜達，截止6月30日旗下運營及管理78家酒店，已有11家投入運營，67家在開業籌備中。
許世壇透露，今年酒店可能會有20多億的營業額，明年希望超過30億，後年希望超過40億。此外，世茂喜達今年計劃簽到一百多家，明年簽到200多家，並開業50家，世茂計劃在2021年與喜達屋簽約合作數量到300家，開業超過一百家。
物業板塊，通過合作併購海亮物業、三遠物業，擴大物管規模。目前在管理面積已經超過1億平方米，世茂服務計劃在三年內實現在管面積達到3億平方米。
據悉，未來世茂多元化將在酒店、商業、住宅、醫療、文化、教育等領域持續發力，並著重在物業、酒店、商業辦公、娛樂板塊加大投入，計劃2021年將酒店、物業拆分上市。
業績會現場，許世壇在做業績總結時不無驕傲地說：我們已連續三年保持“有品質的高速增長”。
從“少帥”到總裁，許世壇和世茂經歷過改革、調整的三年，如今奮起直追，距離回到行業頭部陣營近在咫尺。接過權杖的許世壇上半年交出了一份不錯的成績單，全年銷售目標也大概率會超額完成。
但很顯然，發佈會上諸多表態證明，許世壇不會滿足於此。
下半年，世茂留給我們的還有幾個懸念：
1、許世壇口中收併購機會更多的下半年，世茂的“獵槍”會對準誰？
2、世茂今年的最終銷售額是2100億？2500億？還是更多？
3、世茂今年會是TOP X？（來源：地產壹線）
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