華夏時報（chinatimes.net.cn）記者陸肖肖 北京報道
經過了2019年上半年的洗禮，三四月的小陽春並未持續太久，我國房地產市場進入了相對平穩發展時期。
上半年，百城房價同比增長了3.87%，漲幅有所收窄。在成交量方面，一線城市成交規模同比大幅增加，三四線城市降幅最為明顯。
有專家預測，下半年全年市場規模調整、價格基本穩定的發展態勢不會改變，不會出現房價大漲大跌，部分三四線城市或將迎來降溫潮。
上半年房價漲幅收窄
從整體房價走勢來看，上半年百城均價累計漲幅低位收窄，整體價格趨穩。根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示，2019年6月，百城新建住宅價格14891元/平米，環比上漲0.37%，漲幅較5月小幅擴大0.13個百分點，但仍運行在低位區間，同比漲幅進一步收窄至3.87%，整體價格較為穩定。累計漲幅來看，2019年上半年百城均價累計上漲1.45%，較去年同期收窄1.19個百分點。
從各級城市來看，2019年上半年一線城市新建住宅價格累計漲幅處在低位，二三四線城市價格累計漲幅明顯收窄。具體來看，一線城市市場價格絕對值在高位維穩，累計上漲0.29%，漲幅處在低位區間；二線城市上半年累計上漲2.30%，較去年同期收窄1.92個百分點；三四線代表城市上半年累計上漲2.28%，漲幅較去年同期收窄2.47個百分點，收窄幅度在各線城市中最為明顯，其中超七成城市累計漲幅有所回落。
對於2019年上半年的市場表現，58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《華夏時報》記者採訪時表示，上半年市場分化延續，今年一線城市在嚴格調控不放鬆的背景下，無論是土地市場還是一二手房市場，均呈現量升價平態勢；今年二線城市是關注焦點，不少二線城市由於市場熱度提升過快，已經引發了調控從緊政策出臺；三四五線城市的房價雖然還在保持上升態勢，但土地市場以及二手交易市場的整體降溫已經呈現。
三四線城市成交降溫明顯
重點城市新房成交規模穩中略降，據中國指數研究院統計，2019年上半年50個代表城市商品住宅月均成交面積約2750萬平米，同比下降1.9%。
不同級別城市來看，一線城市成交規模同比大幅增加，三四線城市降幅最為明顯。2019年上半年，一線城市商品住宅月均成交57萬平米左右，同比增長38.5%，其中北上廣深成交規模較去年同期均有所提升。二線代表城市月均成交約75萬平米，同比下降1.4%，整體成交規模保持平穩。三線代表城市上半年月均成交規模約30萬平米，同比下降12%，降幅在各線中最為顯著，其中四分之一的代表城市降幅在三成以上。
對此，諸葛找房數據研究中心分析師孫明英告訴《華夏時報》記者，上半年重點城市商品住宅成交規模穩中有降，整體好於預期，銷售降幅可控，但各線城市市場分化更加明顯，價格表現相對平穩。一線城市由於連續兩年成交量低迷，已經企穩反彈，上半年成交量明顯上漲；二線城市整體成交量保持穩定，三四線城市市場下行態勢已經有所顯現，棚改支撐力度減弱下，後續市場調整壓力仍較大。
“上半年的熱點主要集中在二線城市。”張波提道，尤其是以杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢、鄭州、東莞等城市為代表的強二線城市表現搶眼，房企搶地導致土地溢價率快速提升，二手房市場也在春節後快速回溫，調控政策的快速出臺對於熱點城市的地價和房價上升有一定遏制作用，但這些城市依然是房企的拿地熱點，也不會明顯減少區域內購房需求。
房企忙於促銷走量
今年房企在營銷層面格外用心，4月中旬開始，房企為半年度衝刺銷售業績，營銷範圍逐步擴大，通過特價房加大折扣力度。
克而瑞研究中心提供的數據顯示，從整體來看，今年上半年房企營銷可以分為三個階段：第一階段，以三四線返鄉置業為主的營銷；第二階段，春節之後一些城市政策鬆動，營銷範圍由三四線城市擴展至二線城市，以恆大為首率先開啟大範圍的折扣活動；第三階段，在經歷平穩期之後，以“五一”和端午節為契機，房企為衝刺半年度銷售業績，營銷範圍擴大，聯動項目增加，特價房折扣加大，營銷活動及熱度提升。
尤其是二季度之後，為衝刺半年度業績，房企通過自己“造節”、“五一”或端午節加大營銷力度，營銷範圍擴大，聯動項目增加。且整體折扣也有所增加，從4月9.5-9.9折之間提升至6月的9折左右。特價房折扣力度更大，如恆大、綠城、富力、金科、中樑、雅居樂等房企出現8折左右的特價房，其中恆大昆明翡翠華庭特價房最高減60萬元更是相當於6.5折優惠。
但樓市熱度不僅和房企促銷動作相關，更取決於居民的購房心態。目前，居民對於後市看平的心態已經佔據主流。從58安居客線上的調研數據來看，今年上半年市場心態的重要轉折點在5月，5月也是2019年以來第一次出現用戶和經紀人信心指數雙降的月份，用戶信心指數的下降明顯大於經紀人。
對於未來市場形勢，孫明英表示，今年3-4月受政策微調預期增強、國家重點規劃落地及社會資金面改善等多種因素影響，市場出現短暫回暖；隨後，中央層面再次強調“房住不炒”，熱點城市調控政策加碼，市場熱度降低，5、6月份成交量出現明顯下降。下半年部分熱點城市調控政策還有收緊可能，加之2019年棚改總量縮減，三四線城市房地產市場下行壓力加大，預計全國樓市還將繼續降溫，全年市場規模調整、價格基本穩定的發展態勢不會改變。
張波也表示，2019年市場不會出現單邊市場熱度持續上揚的格局，整體穩定、小幅波動應該是主流趨勢。在整體穩定的局面之下，不同城市分化加劇，一二線城市仍將保持一定熱度，但熱度更為聚焦到強二線城市，五大城市群也會保持一定熱度，但部分三四線城市或將迎來降溫潮。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
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