深圳商鋪報告：有業主一年收租302萬，有商鋪開價100萬/平都不賣
從2004到2018，剛剛過去的這14年，無疑是深圳乃至中國住宅物業的黃金時代。
無數普通深圳人抓住了這十幾年的難得機遇，果斷上車，成為了這一輪房地產大牛市的最大受益者。
然而在“房住不炒”的全新時代，想重現這樣的財富傳奇已成為不可能的任務，無論普通住宅還是豪宅，想在短短几年間翻倍已越來越難。
正是在這樣的大背景下，一批先行者已緊跟外資機構、金融機構的腳步，悄悄進入了一個全新的房產投資領域。
而深圳淘房志、獨角Mall採編團隊也經過長達一週的實地調查，力圖為大家揭開深圳商鋪投資的神祕面紗。
NO. 1｜香港麥當勞出售6商鋪
當包租公，一個鋪一年收租破1000萬
就在5月初，香港麥當勞委託仲量聯行出售旗下6間商鋪，迅速成為深港財富精英圈的熱門話題。
原因無他，因為小小的6間商鋪，售價竟然高達15億港元。
這六個商鋪分別位於尖沙咀、鰂魚湧、藍田、大埔、屯門及深水埗。六個商鋪均屬於收租項目而非自用。
淘房志瞭解到，價值最高的一個商鋪就位於尖沙咀星光行地庫鋪，價值約10億港元。
鋪位原由Mcdonald's Restaurants（Hong Kong）Limited於1989年以6600萬元購入，月租88.8萬港元，一年收租超過1000萬港元，也就是現在6年租金，就能覆蓋當年買鋪成本！
業內一直有笑稱：麥當勞其實是披著餐飲外衣的地產公司，麥當勞的選鋪經驗，商鋪經營，讓這家快餐巨頭，在商鋪投資上有獨到之處。
來看看麥當勞星光行鋪位，位置在大名鼎鼎的海港城正門附近，坐天星小輪或經廣東道，進入海港城，必經此鋪，也就是集標杆Shopping mall和核心幹道人流於一體。
香港的投資畢竟不是熟悉的領域。但是深圳，一些地段不論售價或者租金，都能遠超其他地段。
NO. 2｜深圳商鋪十年風雲
價格能超過100萬/㎡，
租金回報能超過11%
自從深圳住宅政策逐漸收緊，不少投資人就將投資方向轉向商鋪。深圳是商鋪市場又如何呢？
車公廟：佔據超大人流交通樞紐地
商鋪價格可高達100萬/㎡
車公廟站是1、7、9、11號線的換乘站，據《晶報》的調查，日均人流量能超過12萬人次，是深圳地鐵人流量最大的站點。
阿萍（化名）是我的四川老鄉，目前在車公廟的豐盛町負二樓開了家串串店，13㎡的小店生意還不錯，每月租金將近2萬元。
下午5點的豐盛町負二層
像這種只有十幾平米的小店，是豐盛町最常見的鋪位，大多是一些小吃店，奶茶店，蛋糕店，小禮品店。
車公廟地鐵每天的人流量都是個相當龐大的數字，阿萍表示完全不擔心生意問題，”剛開始只是咬牙租下來的鋪子，現在生意這麼好，寧願加租我也不會走。“
同時，阿萍告訴我，靠近地鐵站的某英語培訓機構的小鋪，才是貴的驚人。
紅圈中小鋪曾有人喊價100萬/㎡，被業主拒絕。
鋪位就在地鐵出口，人流最大處，“這裡開店的人都知道，這個10平米的店，去年有人出價100萬一平，但業主沒同意。”
100萬一平！真的比較誇張。
但據鏈家的朋友介紹，旁邊一個位置略次的商鋪，40平米的鋪子，業主表示低於40萬每平，都不考慮出售。
雖然價格確實很高，但近兩年鮮有商鋪出售，業主普遍傾向長期收租。
十年前豐盛町商鋪推出的時候，均價是25萬每平米，如今漲到100萬。
而同一條商業街，租金差異也很大。平均租金1000元/㎡情況下，負二樓人流量大，租金能翻倍，甚至三四倍，而負一樓人流次一些的商鋪，租金大概500元/㎡。
即便是佔據最密集人流的地方，商鋪價值也有三六九等，核心區域的核心點，就是價格的爆發點。
南山海岸城：
深圳最成熟商圈，鋪價已經翻了十倍
下午4點，還沒有到晚高峰。南山海岸城已經聚集了不少人氣 ，2樓商業街兩側的商店熱鬧程度，已經不輸於週末。
下午4點的海岸城二樓商業街
才4點鐘，網紅店“鮑師傅”已經排上了長隊。這家店的位置正好位於二樓海岸城商場正門對面，這個廣場同時是橫穿海岸城必經之地，本來就多的人流加排長隊，店家必須要安排員工維持秩序。
“鮑師傅”門口排隊買糕點的顧客，被商業街人流分割開來
同在這個大廣場位置醒目的還有星巴克，它的位置也很特別。不僅是在商場和商業街的轉角位，面積大招牌更醒目，同時還在海岸城一樓上二樓的必經之地。
轉角位置最顯眼的就是星巴克。
此處也是中洲大廈，萬豪酒店，富龍大廈等高檔寫字樓和酒店所在處，以及天利中央廣場所有寫字樓員工，平時購物休閒，甚至回家的必經之處。
到晚上6點，正是下班高峰期，商業街的人流明顯又增加了許多。
下午6點的海岸城商業街二樓人群
同時段，在一樓的商業街和保利文化廣場的一樓，人流明顯遜色很多。即便有網紅茶飲聚集人氣，消費者仍然傾向於去購物體驗更好的二樓商業街。
下午6點的海岸城一樓（上圖）和同為一樓的保利文化廣場（下圖）
甚至發現，周邊這些大集團的寫字樓重要出口也設置在2樓，人群導流進入2樓商業街就更加順理成章。
海岸城商業街兩側寫字樓，從左到右，一次是天利中央商務廣場，中洲控股中心A座，中洲控股中心B座。
淘房君還在地鐵站發現一個現象，同樣是後海地鐵站，通往海岸城的D出口，人流明顯要高於通往保利廣場的E出口，人們更願意直接上二樓。
下午6點半的後海地鐵站，E口與D口。
有如此人氣，海岸城商鋪價格和租金回報如何呢？
淘房志瞭解到，天利名城與商業街的拐角鋪“西少爺肉夾饃”，126平米的面積，每平米月租是2000元，這樣算下來，月租金高達25.2萬，業主光是租金一年就能收302.4萬！
西少爺肉夾饃店，正在天利商務廣場樓下拐角處
現在，海岸城商圈的租金每年在遞增，優質商鋪幾乎無人放賣。
根據中原地產的數據：
2006年，海岸城首批發售時3-4萬/㎡，2007年發售第二批商鋪，當時的價格為6-7萬/㎡。
現在，海岸城售價約37萬/㎡，最高成交價曾賣到60多萬/㎡，是一個大約20平米的拐角鋪。
福田中心區諾德金融中心拍賣底鋪：
成交價超一億，是評估價近2倍，
月租金62萬，租金收益6.2%
淘寶法拍截圖
最近諾德中心拍賣了一樓底鋪，經過333輪競拍，從評估價5400多萬，到最終成交價超過1億，幾乎翻倍。
這個683.55㎡的鋪，目前是一家銀行，月租62萬元，租約到2023年，且在以每年5%遞增中，到2023年，租金能高達76萬元/月。
算了一下，這個鋪的回報已經超過7釐，這在商業裡算是非常高的，畢竟一般能達5釐就已經夠高了。
深圳的發展也就短短几十年，經濟在追趕香港的途中，房價也在走香港的路子，從天價住宅漲到天價商鋪，未來重點商圈必然一鋪難求。
要判斷商鋪能不能帶來巨大收益，就要有旺鋪的必備因素：
大型shopping mall ：麥當勞星光行鋪位，在大名鼎鼎的海港城正門附近，坐天星小輪或經廣東道，進入海港城，必經此鋪；海港城海量人流，特別是靠近正門處的頂峰人流，給麥當勞帶來海量穩定的客流；
寫字樓群：諾德金融中心商鋪，最最最核心是福田CBD寫字樓群的人流支撐，而海岸城商圈商鋪，除了海岸城貢獻的人流，周邊中洲大廈、天利中央廣場等寫字樓群的穩定客流，共同支撐了商鋪價值；
地鐵口：車公廟地鐵口，多條地鐵線匯聚，人流量最大處，商鋪放賣價突破了100萬一平米，租金也以地鐵人流疏散遞減；
成熟社區：海岸城商圈鋪一枝獨秀，除了海岸城、南山中心區寫字樓群、2號線和11號線地鐵交匯外，還有一個重要因素，周邊觀海臺、蔚藍海岸、濱海之窗等10年以上成熟住區，社區消費人流與商圈、寫字樓人流正好形成互補。
NO. 3｜投資不看商鋪是誤區
富豪靠商業地產獲取長期回報
最近幾年，深圳房產投資圈的很多朋友都形成了一種思維慣性：在深圳買房只能買住宅，不能買公寓，不能買寫字樓，也不能買商鋪。
真的不能投商鋪嗎？當然不是！是你投的商鋪類型不對。
淘房志創始人顧洪波先生對這種投資邏輯誤區有個解讀：
當你的投資經驗、資產級別到一定程度的時候，就一定要考慮翻倍的問題。
首先，最核心的一點是貨幣。貨幣最終會像水一樣，一輪接著一輪，淹沒一切資產。紙幣天生具有必然的貶值趨勢。
理論上來說，我們這輩子80%的時間都會生活在通貨膨脹裡面，只是通貨膨脹的力度到底會怎麼樣。這是我們做一切投資需要考慮的東西。
第二，網紅店崛起，帶來優質商鋪租金迅猛上漲。過去幾年有個很重要的趨勢，很多人家樓下的商鋪生意很差，但是一些網紅店在強勢崛起。
網紅店崛起的核心邏輯就是，把線下的門店跟線上的品牌結合起來，通過線上品牌把人流導到線下門店，這樣網紅店就能帶來非常高的租金回報。
第三，商圈鋪崛起，傳統街鋪沒落。最近幾年，很多人認為買商鋪沒有賺到錢，實際上是因為買社區鋪的沒賺到錢。
商圈鋪在崛起，深圳遠一些的龍華、龍崗的一些商圈，這幾年也都很不錯。但是，傳統的街鋪就比較難。
第四，區域性商業中心崛起，深圳每一個板塊都是一個大型城市。
我們今年對深圳的一些商業也在做研究，發現深圳原關外的地方，本來只是一個街道、一個鎮，卻居住近幾十近百萬人。
幾十萬人對於歐美國家來說，就已經是一個大城市，100萬人口在美國也是可以排在前幾名的大城市。這是出現區域性商業中心的很重要的原因。
第五，阿里京東等電商所強調的“新零售”浪潮帶來商業重生。
大型的電商最近都在轉戰地面，原來在網上賣東西的人，現在也要到地下開店面。原因就是，在網上投廣告吸引客戶的成本，已經比在線下租一個商鋪更高。
這也是為什麼從前年開始，深圳很多商鋪的租金在悄悄往上漲的一個很重要的原因。
NO. 4｜深圳灣超總加持，最強商鋪面市
入場世界灣區的最後入場券
最近，中國電子深圳灣超總公佈了設計方案，依託區位優勢與規劃框架對城市結構進行深入研究，將在深圳中央商務區探索具有創新性的城市綜合體設計策略。
中國電子南方總部效果圖：絲路視覺、SAN
一個涵蓋辦公、商業、酒店、文化及配套設施，總建築面積達160,000平方米的超級地標型綜合體即將出現。
除了中國電子，深圳灣超總對應的都是超級企業，並帶來非常高規格的資源整合。南山區政府在去年宣稱：深圳灣超總要引進名副其實的超級企業，最好能成長為世界500強。
同時，前段時間公佈的深圳灣超總城市設計的“超級十字”方案部分細節，對濱海大道下沉段改造工程中，深圳灣超總或將建立高鐵樞紐和預留港深海底通道接口，以實現更快速的隧道連接與更便捷的海路聯繫。
濱海大道超級總部基地段下沉改造示意圖
深圳灣超總彙聚了深港西部通道口岸、軌道2、9、11號線、深圳灣公園、紅樹林保護區、華僑城內湖溼地、華僑城主題景區、大沙河及沙河高爾夫等得天獨厚的資源。
這片區域可以稱作深圳最具價值的土地，從項目規劃初期，就有專家預測，深圳灣超總的目標將是比肩曼哈頓。
而目前，佔據深圳灣超總所有強勢資源的只有一個項目——瑧灣匯。
瑧灣匯項目效果圖
瑧灣匯是深圳灣超總的首發產品，匯聚高端商業、公寓、辦公為一體的大型天際綜合體，是目前深圳灣唯一在售項目，並且不限購不限貸。
據中原數據，在4月網籤數據辦公類物業成交榜單中，瑧灣匯以158套的成交穩居榜首。
這也是大灣區規劃落地之後，瑧灣匯連續兩個月蟬聯榜首位置。
瑧灣匯項目周邊總部集群
大型shoppingmall，寫字樓群，地鐵口以及成熟社區，這些造就最火商圈的元素，於商鋪的意義，正如臥龍鳳雛得一可得天下。
瑧灣彙集深圳灣超總500強總部樓群、三條地鐵線交匯、紅樹灣成熟豪宅片區以及項目自帶綜合體商業於一身，旺鋪要素“含金量”已經遠超海岸城。
值得提醒的是，瑧灣匯二期只剩10餘套，已經進入清盤階段，全國各地富豪仍在爭相搶佔超總稀缺資源。
即將推出的三期，是更為稀缺的超總會館和商鋪。其中，超總會館單套產品建面約247㎡；
環顧整個深圳灣，深圳灣1號會館產品總價過億，歡樂海岸藍盈灣會館只有長期租賃權。不限購不限貸不限售，且總價在千萬級別的超級會館，只有瑧灣匯。
商鋪建面約49㎡--84㎡，南北通透，僅22套，首層商鋪正位於地鐵口。
可以預見的是，中信、招商、中興、中國電子等10餘個總部大廈，深圳密度最高的世界500強企業聚集地，將直接奠定瑧灣匯的商業價值。
同時，3條地鐵匯聚，紅樹灣豪宅社區消費升級，以及瑧灣匯商業綜合體等多重要素疊加，深圳灣極度稀缺的濱海商業，值得戰略資產配置。
三期商鋪，瑧稀資源，即將入市。