1978年，有位老人在中國的南方挨近香港的一個縣城劃了一個圈之後，這座城市就起飛了，這個縣城就是深圳。深圳自建市和辦特區以來，經過短短40年的開發和建設，從昔日邊陲漁村和小鎮迅速發展成為具有相當規模的大都市，創造了人類發展史上城市化、工業化、現代化和國際化的奇蹟。回顧深圳過去40年的發展，城市化是其中一條曲折而上升的清晰曲線。
城市化是當今世界上最重要的社會、經濟現象之一，是社會生產力的變革所引起的人類生產方式、生活方式和居住方式發生轉變的過程。深圳的歷史可以追溯到1600多年以前，直到40年前，深圳仍然是一個破落的小漁村，乘著改革開發的東風，深圳進入了城市化的快速發展期，特區成立後，特區的農村在經濟發展、村鎮建設、生態環境等許多方面發生了翻天覆地的變化。為了適應這種變化和進一步發展經濟提高人民群眾的生活水平，加快特區社會主義現代化建設，深圳在快速城市化的基礎上，先後與1992年和2003年兩次加速推進了農村城市化，並形成了兩個明顯的拐點。
1978年，有位老人在中國的南方挨近香港的一個縣城劃了一個圈之後，這座城市就起飛了，這個縣城就是深圳。深圳自建市和辦特區以來，經過短短40年的開發和建設，從昔日邊陲漁村和小鎮迅速發展成為具有相當規模的大都市，創造了人類發展史上城市化、工業化、現代化和國際化的奇蹟。回顧深圳過去40年的發展，城市化是其中一條曲折而上升的清晰曲線。
城市化是當今世界上最重要的社會、經濟現象之一，是社會生產力的變革所引起的人類生產方式、生活方式和居住方式發生轉變的過程。深圳的歷史可以追溯到1600多年以前，直到40年前，深圳仍然是一個破落的小漁村，乘著改革開發的東風，深圳進入了城市化的快速發展期，特區成立後，特區的農村在經濟發展、村鎮建設、生態環境等許多方面發生了翻天覆地的變化。為了適應這種變化和進一步發展經濟提高人民群眾的生活水平，加快特區社會主義現代化建設，深圳在快速城市化的基礎上，先後與1992年和2003年兩次加速推進了農村城市化，並形成了兩個明顯的拐點。
1.第一次城市化時期
1992年6月，深圳市政府發佈了規定，將當時特區範圍內的68個村委會、沙河華僑農場轉為城市，將其所屬持有特區內常住農業戶口的農民、漁民轉為城市居民。按照暫時規定，對特區當時農村的管理體制按照職能進行轉變，即將原村委會的發展集體經濟和組織村民自治的兩大職能分開，分別由新的集體經濟組織（即後來的股份合作公司）、居民委員會和街道辦事處承擔。特區內原農民全部一次性轉為城市居民。在這一次的城市化進程中，為解決特區土地國有化的問題，深圳市率先採用了徵地留地安置農民的生產和生活，即在徵地時，為了使失地農民的生產生活有保障，對徵地超過一定數量的村，在徵地後給原村民留下一定面積的土地，由村集體按統一規劃發展。
2.第二次城市化時期
2003年10月，深圳市政府發佈了關於加快寶安龍崗兩區城市化進程的意見，決定加快寶安、龍崗兩區的城市化進程。
深圳城市的快速發展中，寶安、龍崗兩區的工業化水平大大提高，原村民已基本不再從事傳統的農業生產。當時，寶安、龍崗兩區還是屬於特區之外，特區內外行政、經濟和社會管理制度不統一。故深圳市對兩區進行徹底調整，以求與特區內的城市管理接軌。原村鎮兩級的行政建制轉變為城市的街道、居民委員會建制，原村民陸續轉變為城市居民，並相應獲得城市社保待遇，原鎮、村兩級集體經濟組織隨之改製為股份公司。其中，最為核心和最為敏感的問題則是農村集體土地一次性地轉為國有。
1978年，有位老人在中國的南方挨近香港的一個縣城劃了一個圈之後，這座城市就起飛了，這個縣城就是深圳。深圳自建市和辦特區以來，經過短短40年的開發和建設，從昔日邊陲漁村和小鎮迅速發展成為具有相當規模的大都市，創造了人類發展史上城市化、工業化、現代化和國際化的奇蹟。回顧深圳過去40年的發展，城市化是其中一條曲折而上升的清晰曲線。
城市化是當今世界上最重要的社會、經濟現象之一，是社會生產力的變革所引起的人類生產方式、生活方式和居住方式發生轉變的過程。深圳的歷史可以追溯到1600多年以前，直到40年前，深圳仍然是一個破落的小漁村，乘著改革開發的東風，深圳進入了城市化的快速發展期，特區成立後，特區的農村在經濟發展、村鎮建設、生態環境等許多方面發生了翻天覆地的變化。為了適應這種變化和進一步發展經濟提高人民群眾的生活水平，加快特區社會主義現代化建設，深圳在快速城市化的基礎上，先後與1992年和2003年兩次加速推進了農村城市化，並形成了兩個明顯的拐點。
1.第一次城市化時期
1992年6月，深圳市政府發佈了規定，將當時特區範圍內的68個村委會、沙河華僑農場轉為城市，將其所屬持有特區內常住農業戶口的農民、漁民轉為城市居民。按照暫時規定，對特區當時農村的管理體制按照職能進行轉變，即將原村委會的發展集體經濟和組織村民自治的兩大職能分開，分別由新的集體經濟組織（即後來的股份合作公司）、居民委員會和街道辦事處承擔。特區內原農民全部一次性轉為城市居民。在這一次的城市化進程中，為解決特區土地國有化的問題，深圳市率先採用了徵地留地安置農民的生產和生活，即在徵地時，為了使失地農民的生產生活有保障，對徵地超過一定數量的村，在徵地後給原村民留下一定面積的土地，由村集體按統一規劃發展。
2.第二次城市化時期
2003年10月，深圳市政府發佈了關於加快寶安龍崗兩區城市化進程的意見，決定加快寶安、龍崗兩區的城市化進程。
深圳城市的快速發展中，寶安、龍崗兩區的工業化水平大大提高，原村民已基本不再從事傳統的農業生產。當時，寶安、龍崗兩區還是屬於特區之外，特區內外行政、經濟和社會管理制度不統一。故深圳市對兩區進行徹底調整，以求與特區內的城市管理接軌。原村鎮兩級的行政建制轉變為城市的街道、居民委員會建制，原村民陸續轉變為城市居民，並相應獲得城市社保待遇，原鎮、村兩級集體經濟組織隨之改製為股份公司。其中，最為核心和最為敏感的問題則是農村集體土地一次性地轉為國有。
3.農村城市化進程中集體土地的徵與轉
深圳市兩次全面推進農村城市化的過程中，原農村地區的集體土地都順利地實現了國有化。其中，關內包括羅湖、福田和南山原農村集體地區實行城市化的過程中：（1） 特區內關內集體所有尚未徵用的土地實行一次性徵收。（2）已經劃給原農村的集體工業企業用地和私人宅基地，使用權仍屬於原使用者，集體企業與個人應當按規定分別與市、區國土管理部門簽訂土地使用合同，辦理房地產手續。（3）各村紅線範圍內的集體用地和個人宅基地之間空出的土地，經區政府有關部門批准，集體土地可以開發建設。（4）原各村在紅線內投資建設的公用設施，仍歸原投資者使用，此後的城市各小區的市政公用實施，均應按照城市統一規劃的要求由市、區組織投資和建設。
龍崗、寶安兩區的城市化建設中，土地國有化則採取如下方式：（1）村集體全部成員轉為城市居民，原屬於集體成員所有的土地依法轉為國家所有。（2）對非農建設用地（包括村民宅基地和工商用地）未達到市政府規定標準的村委會，國土部門要一次性給予留足，但必須進行統一規劃和建設。（3）村委會經批准的非農建設用地範圍內的舊村（城）改造用地及其零星空地，股份合作公司提出的建設項目在符合城市規劃及妥善解決拆遷安置問題的前提下，經規劃部門批准，可以開發建設。（4）村委會集體在政府劃定的工商用地上已建設的合法建築，土地性質依法轉為國有。國土部門根據其具體用途依法確定土地使用權年限（自村民轉為居民之日起計算），重新辦理土地房產證。
於是乎，在深圳兩次農村城市化過程中，巨量的小產權房粉墨登場了。。。。。
一、城中村
改革開放以來，深圳城市建設突飛猛進，先是特區二線關內的村落，被全部納入城市建設用地的範圍。2003年之後，寶安、龍崗兩區的全部村民轉為城市居民。作為全面推進城市化的一項策略，政府將原來村落的某些地塊劃定為原村民的居住和維持生計的空間，在生活、生產和管理等諸多方面則或多或少保留了過去農村管理的制度和方式。這些地塊在形式上實現了城市化，成為了城市的一部分，但在社會的深層結構方面，又帶有濃厚的農村社會的結構特點，這種亦城亦村、或非農非村的社區，就是所謂的“城中村”。其基本特點是：
（1）產業結構和居民職業結構的非農化，非農產業（包括工商業、房地產業和其他服務業）徹底取代了農業。
（2）地理上已經被納入城市總體規劃發展區內，地理位置靠近市中心，甚至其中一部分就位於市中心，區位優勢顯著，地段土地市場價格大大高於城市規劃外圍區域。
（3）居住區已經完全成為城市建築的一部分，具備城市社區的外形，但居住環境差、亂、差、擠等問題突出，與城市總體形象不協調。
（4）社會發展與社區管理嚴重滯後，農村社會制度痕跡明顯，具有明顯的二元社會特質。
1978年，有位老人在中國的南方挨近香港的一個縣城劃了一個圈之後，這座城市就起飛了，這個縣城就是深圳。深圳自建市和辦特區以來，經過短短40年的開發和建設，從昔日邊陲漁村和小鎮迅速發展成為具有相當規模的大都市，創造了人類發展史上城市化、工業化、現代化和國際化的奇蹟。回顧深圳過去40年的發展，城市化是其中一條曲折而上升的清晰曲線。
城市化是當今世界上最重要的社會、經濟現象之一，是社會生產力的變革所引起的人類生產方式、生活方式和居住方式發生轉變的過程。深圳的歷史可以追溯到1600多年以前，直到40年前，深圳仍然是一個破落的小漁村，乘著改革開發的東風，深圳進入了城市化的快速發展期，特區成立後，特區的農村在經濟發展、村鎮建設、生態環境等許多方面發生了翻天覆地的變化。為了適應這種變化和進一步發展經濟提高人民群眾的生活水平，加快特區社會主義現代化建設，深圳在快速城市化的基礎上，先後與1992年和2003年兩次加速推進了農村城市化，並形成了兩個明顯的拐點。
1.第一次城市化時期
1992年6月，深圳市政府發佈了規定，將當時特區範圍內的68個村委會、沙河華僑農場轉為城市，將其所屬持有特區內常住農業戶口的農民、漁民轉為城市居民。按照暫時規定，對特區當時農村的管理體制按照職能進行轉變，即將原村委會的發展集體經濟和組織村民自治的兩大職能分開，分別由新的集體經濟組織（即後來的股份合作公司）、居民委員會和街道辦事處承擔。特區內原農民全部一次性轉為城市居民。在這一次的城市化進程中，為解決特區土地國有化的問題，深圳市率先採用了徵地留地安置農民的生產和生活，即在徵地時，為了使失地農民的生產生活有保障，對徵地超過一定數量的村，在徵地後給原村民留下一定面積的土地，由村集體按統一規劃發展。
2.第二次城市化時期
2003年10月，深圳市政府發佈了關於加快寶安龍崗兩區城市化進程的意見，決定加快寶安、龍崗兩區的城市化進程。
深圳城市的快速發展中，寶安、龍崗兩區的工業化水平大大提高，原村民已基本不再從事傳統的農業生產。當時，寶安、龍崗兩區還是屬於特區之外，特區內外行政、經濟和社會管理制度不統一。故深圳市對兩區進行徹底調整，以求與特區內的城市管理接軌。原村鎮兩級的行政建制轉變為城市的街道、居民委員會建制，原村民陸續轉變為城市居民，並相應獲得城市社保待遇，原鎮、村兩級集體經濟組織隨之改製為股份公司。其中，最為核心和最為敏感的問題則是農村集體土地一次性地轉為國有。
3.農村城市化進程中集體土地的徵與轉
深圳市兩次全面推進農村城市化的過程中，原農村地區的集體土地都順利地實現了國有化。其中，關內包括羅湖、福田和南山原農村集體地區實行城市化的過程中：（1） 特區內關內集體所有尚未徵用的土地實行一次性徵收。（2）已經劃給原農村的集體工業企業用地和私人宅基地，使用權仍屬於原使用者，集體企業與個人應當按規定分別與市、區國土管理部門簽訂土地使用合同，辦理房地產手續。（3）各村紅線範圍內的集體用地和個人宅基地之間空出的土地，經區政府有關部門批准，集體土地可以開發建設。（4）原各村在紅線內投資建設的公用設施，仍歸原投資者使用，此後的城市各小區的市政公用實施，均應按照城市統一規劃的要求由市、區組織投資和建設。
龍崗、寶安兩區的城市化建設中，土地國有化則採取如下方式：（1）村集體全部成員轉為城市居民，原屬於集體成員所有的土地依法轉為國家所有。（2）對非農建設用地（包括村民宅基地和工商用地）未達到市政府規定標準的村委會，國土部門要一次性給予留足，但必須進行統一規劃和建設。（3）村委會經批准的非農建設用地範圍內的舊村（城）改造用地及其零星空地，股份合作公司提出的建設項目在符合城市規劃及妥善解決拆遷安置問題的前提下，經規劃部門批准，可以開發建設。（4）村委會集體在政府劃定的工商用地上已建設的合法建築，土地性質依法轉為國有。國土部門根據其具體用途依法確定土地使用權年限（自村民轉為居民之日起計算），重新辦理土地房產證。
於是乎，在深圳兩次農村城市化過程中，巨量的小產權房粉墨登場了。。。。。
一、城中村
改革開放以來，深圳城市建設突飛猛進，先是特區二線關內的村落，被全部納入城市建設用地的範圍。2003年之後，寶安、龍崗兩區的全部村民轉為城市居民。作為全面推進城市化的一項策略，政府將原來村落的某些地塊劃定為原村民的居住和維持生計的空間，在生活、生產和管理等諸多方面則或多或少保留了過去農村管理的制度和方式。這些地塊在形式上實現了城市化，成為了城市的一部分，但在社會的深層結構方面，又帶有濃厚的農村社會的結構特點，這種亦城亦村、或非農非村的社區，就是所謂的“城中村”。其基本特點是：
（1）產業結構和居民職業結構的非農化，非農產業（包括工商業、房地產業和其他服務業）徹底取代了農業。
（2）地理上已經被納入城市總體規劃發展區內，地理位置靠近市中心，甚至其中一部分就位於市中心，區位優勢顯著，地段土地市場價格大大高於城市規劃外圍區域。
（3）居住區已經完全成為城市建築的一部分，具備城市社區的外形，但居住環境差、亂、差、擠等問題突出，與城市總體形象不協調。
（4）社會發展與社區管理嚴重滯後，農村社會制度痕跡明顯，具有明顯的二元社會特質。
深圳大量城中村的存在，一方面為原村民提供了穩定的經濟來源，保障了大部分原村民的生活水準，另一方面，城中村密密麻麻的房屋，為無數來深圳謀職打工人士提供了廉價的遮雨避風之所。市場經濟條件下的城中村現象，深刻印證了“存在即合理”的哲諺。同樣不可否認的是，城中村除了像城市的疤痕一樣給城市的形象帶來了負面印象外，它還存在諸多問題：
（1）城中村的絕大多數民房都是私人違章、違法建造的建築物，成為“六無工程”：無規劃建設、無報建審核、無資質人員設計、無資質施工隊施工、無工程質量監理
（2）衛生條件差，建築密集，擁擠，交通進出不便
（3）配套設施嚴重不足，防災減災方面存在重大隱患。
（4）改造無序，自拆自建。
（5）人口稠密，商業活動過度。
1978年，有位老人在中國的南方挨近香港的一個縣城劃了一個圈之後，這座城市就起飛了，這個縣城就是深圳。深圳自建市和辦特區以來，經過短短40年的開發和建設，從昔日邊陲漁村和小鎮迅速發展成為具有相當規模的大都市，創造了人類發展史上城市化、工業化、現代化和國際化的奇蹟。回顧深圳過去40年的發展，城市化是其中一條曲折而上升的清晰曲線。
城市化是當今世界上最重要的社會、經濟現象之一，是社會生產力的變革所引起的人類生產方式、生活方式和居住方式發生轉變的過程。深圳的歷史可以追溯到1600多年以前，直到40年前，深圳仍然是一個破落的小漁村，乘著改革開發的東風，深圳進入了城市化的快速發展期，特區成立後，特區的農村在經濟發展、村鎮建設、生態環境等許多方面發生了翻天覆地的變化。為了適應這種變化和進一步發展經濟提高人民群眾的生活水平，加快特區社會主義現代化建設，深圳在快速城市化的基礎上，先後與1992年和2003年兩次加速推進了農村城市化，並形成了兩個明顯的拐點。
1.第一次城市化時期
1992年6月，深圳市政府發佈了規定，將當時特區範圍內的68個村委會、沙河華僑農場轉為城市，將其所屬持有特區內常住農業戶口的農民、漁民轉為城市居民。按照暫時規定，對特區當時農村的管理體制按照職能進行轉變，即將原村委會的發展集體經濟和組織村民自治的兩大職能分開，分別由新的集體經濟組織（即後來的股份合作公司）、居民委員會和街道辦事處承擔。特區內原農民全部一次性轉為城市居民。在這一次的城市化進程中，為解決特區土地國有化的問題，深圳市率先採用了徵地留地安置農民的生產和生活，即在徵地時，為了使失地農民的生產生活有保障，對徵地超過一定數量的村，在徵地後給原村民留下一定面積的土地，由村集體按統一規劃發展。
2.第二次城市化時期
2003年10月，深圳市政府發佈了關於加快寶安龍崗兩區城市化進程的意見，決定加快寶安、龍崗兩區的城市化進程。
深圳城市的快速發展中，寶安、龍崗兩區的工業化水平大大提高，原村民已基本不再從事傳統的農業生產。當時，寶安、龍崗兩區還是屬於特區之外，特區內外行政、經濟和社會管理制度不統一。故深圳市對兩區進行徹底調整，以求與特區內的城市管理接軌。原村鎮兩級的行政建制轉變為城市的街道、居民委員會建制，原村民陸續轉變為城市居民，並相應獲得城市社保待遇，原鎮、村兩級集體經濟組織隨之改製為股份公司。其中，最為核心和最為敏感的問題則是農村集體土地一次性地轉為國有。
3.農村城市化進程中集體土地的徵與轉
深圳市兩次全面推進農村城市化的過程中，原農村地區的集體土地都順利地實現了國有化。其中，關內包括羅湖、福田和南山原農村集體地區實行城市化的過程中：（1） 特區內關內集體所有尚未徵用的土地實行一次性徵收。（2）已經劃給原農村的集體工業企業用地和私人宅基地，使用權仍屬於原使用者，集體企業與個人應當按規定分別與市、區國土管理部門簽訂土地使用合同，辦理房地產手續。（3）各村紅線範圍內的集體用地和個人宅基地之間空出的土地，經區政府有關部門批准，集體土地可以開發建設。（4）原各村在紅線內投資建設的公用設施，仍歸原投資者使用，此後的城市各小區的市政公用實施，均應按照城市統一規劃的要求由市、區組織投資和建設。
龍崗、寶安兩區的城市化建設中，土地國有化則採取如下方式：（1）村集體全部成員轉為城市居民，原屬於集體成員所有的土地依法轉為國家所有。（2）對非農建設用地（包括村民宅基地和工商用地）未達到市政府規定標準的村委會，國土部門要一次性給予留足，但必須進行統一規劃和建設。（3）村委會經批准的非農建設用地範圍內的舊村（城）改造用地及其零星空地，股份合作公司提出的建設項目在符合城市規劃及妥善解決拆遷安置問題的前提下，經規劃部門批准，可以開發建設。（4）村委會集體在政府劃定的工商用地上已建設的合法建築，土地性質依法轉為國有。國土部門根據其具體用途依法確定土地使用權年限（自村民轉為居民之日起計算），重新辦理土地房產證。
於是乎，在深圳兩次農村城市化過程中，巨量的小產權房粉墨登場了。。。。。
一、城中村
改革開放以來，深圳城市建設突飛猛進，先是特區二線關內的村落，被全部納入城市建設用地的範圍。2003年之後，寶安、龍崗兩區的全部村民轉為城市居民。作為全面推進城市化的一項策略，政府將原來村落的某些地塊劃定為原村民的居住和維持生計的空間，在生活、生產和管理等諸多方面則或多或少保留了過去農村管理的制度和方式。這些地塊在形式上實現了城市化，成為了城市的一部分，但在社會的深層結構方面，又帶有濃厚的農村社會的結構特點，這種亦城亦村、或非農非村的社區，就是所謂的“城中村”。其基本特點是：
（1）產業結構和居民職業結構的非農化，非農產業（包括工商業、房地產業和其他服務業）徹底取代了農業。
（2）地理上已經被納入城市總體規劃發展區內，地理位置靠近市中心，甚至其中一部分就位於市中心，區位優勢顯著，地段土地市場價格大大高於城市規劃外圍區域。
（3）居住區已經完全成為城市建築的一部分，具備城市社區的外形，但居住環境差、亂、差、擠等問題突出，與城市總體形象不協調。
（4）社會發展與社區管理嚴重滯後，農村社會制度痕跡明顯，具有明顯的二元社會特質。
深圳大量城中村的存在，一方面為原村民提供了穩定的經濟來源，保障了大部分原村民的生活水準，另一方面，城中村密密麻麻的房屋，為無數來深圳謀職打工人士提供了廉價的遮雨避風之所。市場經濟條件下的城中村現象，深刻印證了“存在即合理”的哲諺。同樣不可否認的是，城中村除了像城市的疤痕一樣給城市的形象帶來了負面印象外，它還存在諸多問題：
（1）城中村的絕大多數民房都是私人違章、違法建造的建築物，成為“六無工程”：無規劃建設、無報建審核、無資質人員設計、無資質施工隊施工、無工程質量監理
（2）衛生條件差，建築密集，擁擠，交通進出不便
（3）配套設施嚴重不足，防災減災方面存在重大隱患。
（4）改造無序，自拆自建。
（5）人口稠密，商業活動過度。
據統計，深圳住宅總量約達到4億平方米，其中城中村便佔據了半壁江山。深圳目前約有1317個城中村，總建面超過4億平方米，居住著1000萬人口。
1.深圳市對於城中村的治理，通常都是通過兩種方式，一是通過拆除更新的方式，這種方式很長時間作為城中村治理的非常有效的方式，將城中村的治理一定程度交給市場。通過拆除更新，拆除原建築，覆蓋在原土地上的建築便合法確權。
2.城中村綜合治理，對於未進入城市更新的城中村項目，通過改善衛生，交通，配套設施，城市監督管理的方式對城中村治理。特別是對於房屋安全和消防的治理，保障城中村基本的安全問題。日前，深圳市規土委發佈方案，要求“十三五”期間，要通過收購、租賃、改建等方式收儲不低於100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業，經質量檢測、消防驗收等程序後，統一租賃經營、規範管理。
去年發佈的《深圳市“城中村”綜合治理行動計劃(2018—2025年)》徵求意見稿中提出， 對於深圳市城中村的治理，未來7年以綜合整治為主，融合輔助性設施加建、功能改變、局部拆建等方式的城中村更新（以下簡稱“城中村綜合整治類更新”）。特別是對於位於基本生態控制線、紫線（歷史文化遺產保護區）、各區城市更新“十三五”規劃明確的不宜拆除重建城中村用地，不符合拆除重建政策的城中村用地，以及現狀建築質量較好、現狀開發強度較高的城中村用地，原則上應當劃入綜合整治分區。鼓勵市場主體參與城中村綜合整治類更新，由政府制定相關規則規範市場行為，實施過程中加強政府監督和規劃統籌，類似萬科公司去年5月清湖新村整治運營項目。
1978年，有位老人在中國的南方挨近香港的一個縣城劃了一個圈之後，這座城市就起飛了，這個縣城就是深圳。深圳自建市和辦特區以來，經過短短40年的開發和建設，從昔日邊陲漁村和小鎮迅速發展成為具有相當規模的大都市，創造了人類發展史上城市化、工業化、現代化和國際化的奇蹟。回顧深圳過去40年的發展，城市化是其中一條曲折而上升的清晰曲線。
城市化是當今世界上最重要的社會、經濟現象之一，是社會生產力的變革所引起的人類生產方式、生活方式和居住方式發生轉變的過程。深圳的歷史可以追溯到1600多年以前，直到40年前，深圳仍然是一個破落的小漁村，乘著改革開發的東風，深圳進入了城市化的快速發展期，特區成立後，特區的農村在經濟發展、村鎮建設、生態環境等許多方面發生了翻天覆地的變化。為了適應這種變化和進一步發展經濟提高人民群眾的生活水平，加快特區社會主義現代化建設，深圳在快速城市化的基礎上，先後與1992年和2003年兩次加速推進了農村城市化，並形成了兩個明顯的拐點。
1.第一次城市化時期
1992年6月，深圳市政府發佈了規定，將當時特區範圍內的68個村委會、沙河華僑農場轉為城市，將其所屬持有特區內常住農業戶口的農民、漁民轉為城市居民。按照暫時規定，對特區當時農村的管理體制按照職能進行轉變，即將原村委會的發展集體經濟和組織村民自治的兩大職能分開，分別由新的集體經濟組織（即後來的股份合作公司）、居民委員會和街道辦事處承擔。特區內原農民全部一次性轉為城市居民。在這一次的城市化進程中，為解決特區土地國有化的問題，深圳市率先採用了徵地留地安置農民的生產和生活，即在徵地時，為了使失地農民的生產生活有保障，對徵地超過一定數量的村，在徵地後給原村民留下一定面積的土地，由村集體按統一規劃發展。
2.第二次城市化時期
2003年10月，深圳市政府發佈了關於加快寶安龍崗兩區城市化進程的意見，決定加快寶安、龍崗兩區的城市化進程。
深圳城市的快速發展中，寶安、龍崗兩區的工業化水平大大提高，原村民已基本不再從事傳統的農業生產。當時，寶安、龍崗兩區還是屬於特區之外，特區內外行政、經濟和社會管理制度不統一。故深圳市對兩區進行徹底調整，以求與特區內的城市管理接軌。原村鎮兩級的行政建制轉變為城市的街道、居民委員會建制，原村民陸續轉變為城市居民，並相應獲得城市社保待遇，原鎮、村兩級集體經濟組織隨之改製為股份公司。其中，最為核心和最為敏感的問題則是農村集體土地一次性地轉為國有。
3.農村城市化進程中集體土地的徵與轉
深圳市兩次全面推進農村城市化的過程中，原農村地區的集體土地都順利地實現了國有化。其中，關內包括羅湖、福田和南山原農村集體地區實行城市化的過程中：（1） 特區內關內集體所有尚未徵用的土地實行一次性徵收。（2）已經劃給原農村的集體工業企業用地和私人宅基地，使用權仍屬於原使用者，集體企業與個人應當按規定分別與市、區國土管理部門簽訂土地使用合同，辦理房地產手續。（3）各村紅線範圍內的集體用地和個人宅基地之間空出的土地，經區政府有關部門批准，集體土地可以開發建設。（4）原各村在紅線內投資建設的公用設施，仍歸原投資者使用，此後的城市各小區的市政公用實施，均應按照城市統一規劃的要求由市、區組織投資和建設。
龍崗、寶安兩區的城市化建設中，土地國有化則採取如下方式：（1）村集體全部成員轉為城市居民，原屬於集體成員所有的土地依法轉為國家所有。（2）對非農建設用地（包括村民宅基地和工商用地）未達到市政府規定標準的村委會，國土部門要一次性給予留足，但必須進行統一規劃和建設。（3）村委會經批准的非農建設用地範圍內的舊村（城）改造用地及其零星空地，股份合作公司提出的建設項目在符合城市規劃及妥善解決拆遷安置問題的前提下，經規劃部門批准，可以開發建設。（4）村委會集體在政府劃定的工商用地上已建設的合法建築，土地性質依法轉為國有。國土部門根據其具體用途依法確定土地使用權年限（自村民轉為居民之日起計算），重新辦理土地房產證。
於是乎，在深圳兩次農村城市化過程中，巨量的小產權房粉墨登場了。。。。。
一、城中村
改革開放以來，深圳城市建設突飛猛進，先是特區二線關內的村落，被全部納入城市建設用地的範圍。2003年之後，寶安、龍崗兩區的全部村民轉為城市居民。作為全面推進城市化的一項策略，政府將原來村落的某些地塊劃定為原村民的居住和維持生計的空間，在生活、生產和管理等諸多方面則或多或少保留了過去農村管理的制度和方式。這些地塊在形式上實現了城市化，成為了城市的一部分，但在社會的深層結構方面，又帶有濃厚的農村社會的結構特點，這種亦城亦村、或非農非村的社區，就是所謂的“城中村”。其基本特點是：
（1）產業結構和居民職業結構的非農化，非農產業（包括工商業、房地產業和其他服務業）徹底取代了農業。
（2）地理上已經被納入城市總體規劃發展區內，地理位置靠近市中心，甚至其中一部分就位於市中心，區位優勢顯著，地段土地市場價格大大高於城市規劃外圍區域。
（3）居住區已經完全成為城市建築的一部分，具備城市社區的外形，但居住環境差、亂、差、擠等問題突出，與城市總體形象不協調。
（4）社會發展與社區管理嚴重滯後，農村社會制度痕跡明顯，具有明顯的二元社會特質。
深圳大量城中村的存在，一方面為原村民提供了穩定的經濟來源，保障了大部分原村民的生活水準，另一方面，城中村密密麻麻的房屋，為無數來深圳謀職打工人士提供了廉價的遮雨避風之所。市場經濟條件下的城中村現象，深刻印證了“存在即合理”的哲諺。同樣不可否認的是，城中村除了像城市的疤痕一樣給城市的形象帶來了負面印象外，它還存在諸多問題：
（1）城中村的絕大多數民房都是私人違章、違法建造的建築物，成為“六無工程”：無規劃建設、無報建審核、無資質人員設計、無資質施工隊施工、無工程質量監理
（2）衛生條件差，建築密集，擁擠，交通進出不便
（3）配套設施嚴重不足，防災減災方面存在重大隱患。
（4）改造無序，自拆自建。
（5）人口稠密，商業活動過度。
據統計，深圳住宅總量約達到4億平方米，其中城中村便佔據了半壁江山。深圳目前約有1317個城中村，總建面超過4億平方米，居住著1000萬人口。
1.深圳市對於城中村的治理，通常都是通過兩種方式，一是通過拆除更新的方式，這種方式很長時間作為城中村治理的非常有效的方式，將城中村的治理一定程度交給市場。通過拆除更新，拆除原建築，覆蓋在原土地上的建築便合法確權。
2.城中村綜合治理，對於未進入城市更新的城中村項目，通過改善衛生，交通，配套設施，城市監督管理的方式對城中村治理。特別是對於房屋安全和消防的治理，保障城中村基本的安全問題。日前，深圳市規土委發佈方案，要求“十三五”期間，要通過收購、租賃、改建等方式收儲不低於100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業，經質量檢測、消防驗收等程序後，統一租賃經營、規範管理。
去年發佈的《深圳市“城中村”綜合治理行動計劃(2018—2025年)》徵求意見稿中提出， 對於深圳市城中村的治理，未來7年以綜合整治為主，融合輔助性設施加建、功能改變、局部拆建等方式的城中村更新（以下簡稱“城中村綜合整治類更新”）。特別是對於位於基本生態控制線、紫線（歷史文化遺產保護區）、各區城市更新“十三五”規劃明確的不宜拆除重建城中村用地，不符合拆除重建政策的城中村用地，以及現狀建築質量較好、現狀開發強度較高的城中村用地，原則上應當劃入綜合整治分區。鼓勵市場主體參與城中村綜合整治類更新，由政府制定相關規則規範市場行為，實施過程中加強政府監督和規劃統籌，類似萬科公司去年5月清湖新村整治運營項目。
根據上述徵求意見稿，未來7年深圳市對城中村的治理。對於安全隱患多，建築老舊，衛生差的，仍以城市拆除更新為主。對於多數的城中村，則以引進市場主體的方式，對城中村進行治理改造，包括裝修升級，局部設施拆除完善等，這一舉措也符合深圳市發展現狀。很長一段時間，城中村仍是無數來深圳打工，中低收入人士的居住之所，只是綜合整治之後，租房可能對於多數工作人士來說所佔工資比例越來越高也是難免了。