有一個觀點近期很流行：世界看灣區，灣區看深圳。

在《粵港澳大灣區規劃綱要》出臺近3個月後，深圳的投資價值開始了新一輪發酵。定位於世界影響力的創新創意之都，併成為粵港澳大灣區的國際綜合交通樞紐的背景下，越來越多的人開始湧入深圳，試圖分析深圳樓市的發展史，發現其中的規律。

基金史上的傳奇人物——彼得·林奇曾說：只要用心對股票作一點點研究，普通投資者也能成為股票投資專家，並且在選股方面的成績能像華爾街專家一樣出色。

事實證明，規律是普遍存在的，並在特定時間會發揮意想不到的作用。

深圳樓市目前形成的房價格局，自有其深刻的道理和硬邏輯。

只有抓住下一輪樓市的板塊輪動，選出深圳下一個保值增值的核心區域，才能摸到真正的價值投資之門。

NO. 1｜坪山，進入快車道

很多人對深圳的核心區位認知還停留在關內羅湖、福田、南山。但事實上由於時代的因素，老區開發時期過早，開發強度過大，到最近十幾年樓市發展動力不足，面臨城市面貌老舊、交通擁堵、配套不足等種種不利因素。

那麼，深圳下一個新的中心在哪？

2016年5月，深圳東進戰略會議確定發展“龍崗—坪山”中心，政府總投資約1.4萬億，打造為除‘福田—羅湖’中心，‘南山—前海—寶安’中心之外的另一中心，成為推動深圳發展的第三極。

村長從坪山區政府瞭解到，經市統計局核定，2019年一季度，坪山區實現地區生產總值144.23億元，增長9.1%，增速排名全市第三。其中規模以上工業增加值增長10.0%，排名全市第二。

第一季度的滿意答卷，創新驅動成效顯著。數據顯示，坪山國家高新技術企業數量大幅增長44%，佔全區規上工業總產值比重超5成。

實際上坪山的建設，早已經進入快車道：

18年7月，坪山區人民政府和華為技術有限公司在深圳簽署戰略合作協議；

簽約儀式

19年1月，南坪快速三期主線通車，坪山出發40分鐘到福田、50分鐘到南山；

南坪三期

19年2月，坪山區召開會議，透露出教育方面的利好消息，坪山將加快學校建設，確保深圳高級中學東校區小學初中部等6所學校建成開學。同時，坪山還將引進優質名校“深中”；

會議紀要

19年3月，福田區政府與坪山區政府簽署了“攜手推進粵港澳大灣區區域協同發展框架協議”。福田、坪山超級合體，“福坪區”來襲；

……

NO. 2｜風口上的坪山，即將補漲

坪山的發展速度，已非昔日產業落後之際能比的了。

實際上，2017年坪山才舉行揭牌儀式，總面積達51.6平方公里的坪山高新區總體規劃編制完成。當年年末，坪山就實現常住人口總數42.80萬人，地區生產總值（GDP）605.06億元，人均生產總值14.48萬元，按2017年平均匯率折算，人均生產總值約為21440美元。

根據規劃，坪山高新區2030年將吸引50萬高端就業人才、70萬居住人口，國家高新技術企業達到3000家，總產值達到8千億~1萬億元。

區域規劃

作為國家級高新區，坪山的總規劃面積是南山的四倍多。

更有人以“西有南山、東有坪山”來形容坪山的產業地位。

我認為，這樣的口號本質上顯示了坪山對標的就是南山，現在的發展歷史更是證明了這一點：2000年的時候，羅湖和福田是絕對的中心，南山科技園還一片荒涼，南山人被叫做“鄉下人”。但是到了2005年，西邊的南山開始崛起，房價逐漸領漲深圳。

深圳的多中心版圖

我們回過頭來解釋這一現象：城市想發展，通常要靠建設新區，一旦新區建起來，市中心就註定會發生遷移，往新區方向遷移。

在這種板塊輪動效應之下，毫無疑問，城市的發展最終會填平窪地，板塊之間的差距縮小。

對南山如此，對坪山也是一樣。

在去年深圳市重點區域開發建設總指揮部第十二次會議上，坪山中心區擴容方案獲得原則性通過，坪山中心區從4.68平方公里擴容到24.08平方公里，定位為“深圳都市圈東部創新中心與商務中心”。

擴容意味著什麼？

對購房者來說，這就意味著機會，擴容是坪山中心區從城市副中心向深圳東部中心躍升的標誌性事件。

而坪山現在是深圳唯一沒有被填平的價格窪地，一定會迎來下一輪補漲。

NO. 3｜龍頭房企——恆大進入坪山

最先捕捉到樓市這股動向的是聰明的開發商。

位於深圳市坪山新區龍坪路與鬆坪路交匯處，百萬平方綜合體恆大城已經拔地而起。

項目整體效果圖

項目開發商為深圳市鴻騰投資管理有限公司，而該公司最大的股東則是恆大集團（深圳）有限公司，也就是說，實際上是恆大在運作這個項目。

作為世界500強企業集團，恆大於2011年進入深圳市場，恆大天璟、恆大時尚慧谷和恆大城市之光等項目在此後幾年陸續問世。2017年12月，恆大一舉拿下深圳灣總部基地商業地塊，擬建設恆大深圳總部。

過往的經驗證明，恆大的項目在深圳選址都是頗有考量的。

而此次進入坪山的恆大城，項目東臨坪山大道，西南向是錦龍大道-坪鹽通道，西北向是深汕路。項目距南坪三期僅1公里，距離在建的東部過境高速僅2公里。這個區位在坪山也是交通要道，助力坪山成為東進門戶樞紐。

項目首次推出的是03地塊的6棟和7棟超高層住宅，地面層數分別為40層和44層，產權年限70年，產品面積從76㎡-156㎡，涵蓋2至5房產品，其中6棟1單元為三梯五戶，6棟2單元、7棟兩個單元為兩梯四戶。

從產品戶型來看，整體戶型打造上方正實用，滿足客戶的居住要求。

前面我們也說過坪山的區域價值，實際上恆大城本身產品打造出的價值，更是亮眼。

我總結了一下，恆大城有五大投資價值：

1、醇熟配套，享“一城”生活

項目周邊1.5公里內環繞四大公園，東面是燕子嶺公園和坪山溼地公園，南眺馬巒山郊野公園，東北向是坪山中心公園。

同時，緊鄰項目北側，還規劃有佔地面積約38萬平方米的半月環公園，定位為城市公園，打造為坪山的‘曼哈頓’，是坪山中心區的綠肺。未來，其建設完成將會成為坪山區的新名片甚至成為深圳的新名片。

小區園林效果圖

2、名校學區，贏在起跑線上

項目周邊學校林立，地塊的東南側為正在建設的飛西學校，於2017年已動工，公示竣工時間為2019年10月，飛西學校預計會引進名校（以教育局公式為準）。此外，小區內一期二期各規劃有一所18班幼兒園，均為公立的。

值得注意的是，項目600米範圍內還有坪山九年一貫制名校——坪山實驗學校，2018年中考平均分達376分，而深圳公辦、民辦高中錄取線基本在370分左右，升學率非常高。項目目前所屬片區是納入該學校學區範圍的。

3、出行雙地鐵，享受地鐵時代便捷出行紅利

在軌道交通方面，項目距離在建的地鐵14號線坪山圍站直線距離僅500米，由此站出發，經12站僅半小時就可到達福田中心。

而且項目二期與在建中地鐵16號線文化中心站更是無縫接駁，由此站出發約20分鐘可達大運中心。另外，已開通的廈深高鐵坪山站距離本項目直線距離僅1.5公里，驅車5分鐘路程，由此到達深圳北站僅15分鐘，到達福田站約30分鐘。

軌道路線圖

4、六館一城，深圳第二個市民中心

項目周邊1公里擁有佔地為10萬㎡的坪山文化中心（簡稱‘六館一城’，文化館、圖書館、影城、演藝中心、展覽館、美術館、書城）、坪山體育館、華誼兄弟文化城等文化配套，盡享優越文化生活。

有消息稱，六館一城將打造深圳第二個市民中心。目前，圖書館、美術館都已開放，其餘場館在年底投入使用。

5、商業配套，東部購物中心

與項目一路之隔是商業體量為8.6萬㎡的坪山益田假日廣場，它定位為“深圳東部體驗特色購物中心”，以“時尚、美食、文化娛樂”三大特色滿足消費者需求，引進有華潤萬家超市、IMAX影城、肯德基等品牌。

而且，項目還自帶約13萬㎡的商業，定位打造為空中花園式街區，眾多商業配套，在小區內就可以滿足生活所需。

商業效果圖

已故的周天王曾說，2019是這輩子改變命運最大的三次機會之一。

現在看來，事情確實在發生變化，如果能抓住這波行情，也許會實現價值的翻倍增長。