山東省自然資源廳
山東省工業和信息化廳
山東省財政廳
山東省住房和城鄉建設廳
山東省地方金融監督管理局
中國銀行保險監督管理委員會山東監管局
關於加快解決民營企業土地房屋
產權歷史遺留問題的指導意見
魯自然資規〔2019〕3號
各市人民政府，各縣（市、區）人民政府：
為貫徹落實《山東省人民政府關於支持民營經濟高質量發展的若干意見》（魯政發〔2018〕26號）（以下簡稱《若干意見》）精神，按照“尊重歷史、依法依規、便民利企、分類處置”的原則，經省政府同意，現就加快解決民營企業土地房屋產權歷史遺留問題，提出以下意見。
1
使用範圍和條件
適用於本意見的民營企業，是指2018年11月14日《若干意見》印發前，因用地、建設手續不全等原因造成土地房屋產權遺留問題的民營實體經濟企業。同時，民營企業還應滿足以下條件：
1.已進行工商註冊登記，並正常經營，符合國家產業政策、生態環保以及安全生產等要求。
2.企業用地和房屋建設符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，未造成土地閒置。
3.企業土地、房屋權屬無爭議。
經營性房地產不在範圍內。
按本意見解決土地房屋歷史遺留問題，應經民營企業申請，市、縣（市、區）人民政府研究確定。
2
處置措施
（一）積極做好用地保障
市、縣人民政府在進行舊城區改造、企業遷建、棚戶區改造以及招商引資等活動中承諾企業先行用地，但後期因規劃調整、產業政策變化等原因（以下簡稱政府原因）造成民營企業用地手續不全的，由民營企業提出申請，市、縣人民政府提出解決辦法並組織實施。市、縣應統籌增減掛鉤、工礦廢棄地復墾等挖潛指標，充分運用節約集約利用自然資源和批而未供土地調整利用的有關政策，增加土地有效供給，促進民營企業歷史遺留用地問題妥善解決。符合國家協議出讓政策的，可按協議方式供地。
民營企業自身原因造成用地手續不規範的，按規定做出相應處理後符合補辦相關手續條件的，依法補辦相關手續。
（二）積極完善建設工程規劃手續
因政府原因造成民營企業用地手續不全，未取得建設工程規劃許可證的項目，經實地核查，無違反控制性詳細規劃且不影響重大公共利益和公共安全、符合規劃相關技術標準、與周邊用地和建築無利益糾紛，由市、縣城鄉規劃主管部門按照建設現狀出具符合規劃要求的意見。對其他不符合建設工程規劃的建設項目，民營企業應按照市、縣人民政府有關部門的處理意見進行整改，市、縣城鄉規劃主管部門對允許保留且符合規劃有關規範標準的建設工程，可出具符合規劃要求的意見。
（三）積極完善工程竣工手續
對未辦理施工圖設計文件審查、質量安全監督備案手續、開工報告或施工許可等原因無法辦理工程竣工驗收備案的，由建設單位或房屋建築實際控制人委託具有相應資質等級的勘察、設計單位進行工程結構安全鑑定；需要進行實體質量檢測的，應當由具有資質的工程質量檢測機構進行檢測。鑑定意見向工程所在地住房城鄉建設部門報備。報備信息應及時告知不動產登記機構。相關鑑定、檢測機構對各自出具的結論負責，並承擔相應法律責任。城市基礎設施配套費按規定繳納。
（四）積極補辦消防安全手續
按國家有關規定，應當辦理消防手續的歷史遺留問題建築，經依法處理後補辦消防手續。新版國家工程建設消防技術標準實施之前，建設工程的消防設計文件已經施工圖審查合格的，可按施工圖審查時適用的標準執行，但鼓勵建設、設計、施工及使用單位積極採用新標準。
（五）減輕企業財稅負擔
民營企業在繳納土地出讓金中遇到資金困難的，經企業提出申請，經原出讓土地使用權的人民政府同意，可通過變更出讓合同縮短出讓年期方式處置。
市、縣（市、區）人民政府可根據國家和省相關稅費減免政策規定，對符合條件的民營企業給予稅費優惠。對於已經進入行政強制執行程序的民營企業，可以按照《行政強制法》的規定，在不損害公共利益和他人合法權益的前提下達成執行協議，當事人採取補救措施的，可以減免加處的罰款或者滯納金。
（六）解決資料丟失問題
國有土地使用證、建設工程規劃許可證、房屋竣工驗收等資料遺失的，經企業申請，相關職能部門應予補正或複印存根。在辦理上述相關業務過程中，職能部門通過查詢檔案出具土地、房屋來源等認定意見的，可不再補發相關證書或證明。
（七）妥善解決不動產統一登記相關問題
民營企業土地房屋產權歷史遺留問題存續期間，自然資源、住房城鄉建設、消防等部門出具的相關意見或證明等材料，可作為不動產登記的申請材料。處理遺留問題涉及權利主體變化的登記事項，不動產登記機構應公告無異議後予以登記。
1．因改組、改制、合併、兼併等原因，造成現權利主體不清晰或登記申請主體與相關材料不相符的，由縣級以上地方人民政府組織相關部門進行權利主體認定，並在政府官方媒體公示認定結果；權利主體存在爭議或糾紛的，經司法裁決進行認定。公示期或起訴期滿未提出異議的，現申請人可持人民政府的生效決定或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書單方提出登記申請。
2．不動產統一登記實施前，土地、房屋已分別登記，房屋登記用途和土地登記用途不一致的，當事人申請不動產登記時，除具有違法、權屬糾紛等法律法規規定不予登記的情形外，繼續分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記，在不動產登記簿中記載有關情況。不動產所在地的市、縣人民政府應組織自然資源、住房城鄉建設（或房屋管理）等部門在登記後一年內，依法完善相關手續。未經依法批准不得改變已登記的不動產用途。
發現已經登記的不動產和權利出現交叉、衝突的，不動產登記機構要告知申請人辦理更正登記，經相關權利人同意或者依生效法律文書，及時更正。
3．依法登記的工業企業用地，已分割轉讓但尚未申請登記，分割轉讓雙方土地邊界清楚，構築物、建築物無產權糾紛，共用建築、場地及公共設施、設備等已達成協議的，由市、縣人民政府組織有關部門，對涉及到的規劃條件、用途、出讓金、稅收、環保、消防等事宜提出處理意見。同意分割轉讓的，按意見辦理後由民營企業持相關材料申請不動產登記，分割轉讓登記、地役權登記可一併辦理。不得通過宗地分割變相倒賣土地。
4．高標準廠房按幢、層等權屬封閉的空間提供給民營企業獨立使用，符合分割轉讓要求的，予以分割登記。不動產登記簿記載建築面積（包括專有建築面積、分攤建築面積）、獨用土地面積。專有部分以外的共有部分，按照建築物區分所有權業主共有進行登記。
5．推行續貸不動產抵押登記。對於金融機構與民營企業達成續貸協議的，可將前一筆貸款已經設立的抵押權註銷登記和新一筆貸款需要辦理的抵押權設立登記一併受理、同步審核、分別登簿，實現不動產抵押權註銷登記與抵押權設立登記無縫對接。涉及到抵押順位變更調整的，應符合有關法律法規的規定。
（八）嚴格企業失信懲戒
對民營企業在完善土地房屋產權手續過程中，存在提供虛假材料騙取審批等違法失信行為的，除依法追究其法律責任外，由市、縣（市、區）人民政府按照《國務院關於建立完善守信聯合激勵和失信聯合懲戒制度加快推進社會誠信建設的指導意見》（國發〔2016〕33號），追究有關人員的責任，對失信民營企業採取聯合懲戒措施。
3
有關要求
各市、縣（市、區）人民政府要落實屬地管理主體責任，制定解決歷史遺留問題的路線圖和時間表，組織企業集中申報。各有關部門要在當地政府統一領導下，各司其職，密切配合，簡化程序，提高效率。在解決土地房屋產權歷史遺留問題中，對執行省、市、縣（市、區）人民政府決定的行政行為實行盡職免責。
本意見自2019年7月10日起施行，有效期至2021年7月10日止。
2019年7月10日
來源：山東省自然資源廳
"山東省自然資源廳
山東省工業和信息化廳
山東省財政廳
山東省住房和城鄉建設廳
山東省地方金融監督管理局
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關於加快解決民營企業土地房屋
產權歷史遺留問題的指導意見
魯自然資規〔2019〕3號
各市人民政府，各縣（市、區）人民政府：
為貫徹落實《山東省人民政府關於支持民營經濟高質量發展的若干意見》（魯政發〔2018〕26號）（以下簡稱《若干意見》）精神，按照“尊重歷史、依法依規、便民利企、分類處置”的原則，經省政府同意，現就加快解決民營企業土地房屋產權歷史遺留問題，提出以下意見。
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使用範圍和條件
適用於本意見的民營企業，是指2018年11月14日《若干意見》印發前，因用地、建設手續不全等原因造成土地房屋產權遺留問題的民營實體經濟企業。同時，民營企業還應滿足以下條件：
1.已進行工商註冊登記，並正常經營，符合國家產業政策、生態環保以及安全生產等要求。
2.企業用地和房屋建設符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，未造成土地閒置。
3.企業土地、房屋權屬無爭議。
經營性房地產不在範圍內。
按本意見解決土地房屋歷史遺留問題，應經民營企業申請，市、縣（市、區）人民政府研究確定。
2
處置措施
（一）積極做好用地保障
市、縣人民政府在進行舊城區改造、企業遷建、棚戶區改造以及招商引資等活動中承諾企業先行用地，但後期因規劃調整、產業政策變化等原因（以下簡稱政府原因）造成民營企業用地手續不全的，由民營企業提出申請，市、縣人民政府提出解決辦法並組織實施。市、縣應統籌增減掛鉤、工礦廢棄地復墾等挖潛指標，充分運用節約集約利用自然資源和批而未供土地調整利用的有關政策，增加土地有效供給，促進民營企業歷史遺留用地問題妥善解決。符合國家協議出讓政策的，可按協議方式供地。
民營企業自身原因造成用地手續不規範的，按規定做出相應處理後符合補辦相關手續條件的，依法補辦相關手續。
（二）積極完善建設工程規劃手續
因政府原因造成民營企業用地手續不全，未取得建設工程規劃許可證的項目，經實地核查，無違反控制性詳細規劃且不影響重大公共利益和公共安全、符合規劃相關技術標準、與周邊用地和建築無利益糾紛，由市、縣城鄉規劃主管部門按照建設現狀出具符合規劃要求的意見。對其他不符合建設工程規劃的建設項目，民營企業應按照市、縣人民政府有關部門的處理意見進行整改，市、縣城鄉規劃主管部門對允許保留且符合規劃有關規範標準的建設工程，可出具符合規劃要求的意見。
（三）積極完善工程竣工手續
對未辦理施工圖設計文件審查、質量安全監督備案手續、開工報告或施工許可等原因無法辦理工程竣工驗收備案的，由建設單位或房屋建築實際控制人委託具有相應資質等級的勘察、設計單位進行工程結構安全鑑定；需要進行實體質量檢測的，應當由具有資質的工程質量檢測機構進行檢測。鑑定意見向工程所在地住房城鄉建設部門報備。報備信息應及時告知不動產登記機構。相關鑑定、檢測機構對各自出具的結論負責，並承擔相應法律責任。城市基礎設施配套費按規定繳納。
（四）積極補辦消防安全手續
按國家有關規定，應當辦理消防手續的歷史遺留問題建築，經依法處理後補辦消防手續。新版國家工程建設消防技術標準實施之前，建設工程的消防設計文件已經施工圖審查合格的，可按施工圖審查時適用的標準執行，但鼓勵建設、設計、施工及使用單位積極採用新標準。
（五）減輕企業財稅負擔
民營企業在繳納土地出讓金中遇到資金困難的，經企業提出申請，經原出讓土地使用權的人民政府同意，可通過變更出讓合同縮短出讓年期方式處置。
市、縣（市、區）人民政府可根據國家和省相關稅費減免政策規定，對符合條件的民營企業給予稅費優惠。對於已經進入行政強制執行程序的民營企業，可以按照《行政強制法》的規定，在不損害公共利益和他人合法權益的前提下達成執行協議，當事人採取補救措施的，可以減免加處的罰款或者滯納金。
（六）解決資料丟失問題
國有土地使用證、建設工程規劃許可證、房屋竣工驗收等資料遺失的，經企業申請，相關職能部門應予補正或複印存根。在辦理上述相關業務過程中，職能部門通過查詢檔案出具土地、房屋來源等認定意見的，可不再補發相關證書或證明。
（七）妥善解決不動產統一登記相關問題
民營企業土地房屋產權歷史遺留問題存續期間，自然資源、住房城鄉建設、消防等部門出具的相關意見或證明等材料，可作為不動產登記的申請材料。處理遺留問題涉及權利主體變化的登記事項，不動產登記機構應公告無異議後予以登記。
1．因改組、改制、合併、兼併等原因，造成現權利主體不清晰或登記申請主體與相關材料不相符的，由縣級以上地方人民政府組織相關部門進行權利主體認定，並在政府官方媒體公示認定結果；權利主體存在爭議或糾紛的，經司法裁決進行認定。公示期或起訴期滿未提出異議的，現申請人可持人民政府的生效決定或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書單方提出登記申請。
2．不動產統一登記實施前，土地、房屋已分別登記，房屋登記用途和土地登記用途不一致的，當事人申請不動產登記時，除具有違法、權屬糾紛等法律法規規定不予登記的情形外，繼續分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記，在不動產登記簿中記載有關情況。不動產所在地的市、縣人民政府應組織自然資源、住房城鄉建設（或房屋管理）等部門在登記後一年內，依法完善相關手續。未經依法批准不得改變已登記的不動產用途。
發現已經登記的不動產和權利出現交叉、衝突的，不動產登記機構要告知申請人辦理更正登記，經相關權利人同意或者依生效法律文書，及時更正。
3．依法登記的工業企業用地，已分割轉讓但尚未申請登記，分割轉讓雙方土地邊界清楚，構築物、建築物無產權糾紛，共用建築、場地及公共設施、設備等已達成協議的，由市、縣人民政府組織有關部門，對涉及到的規劃條件、用途、出讓金、稅收、環保、消防等事宜提出處理意見。同意分割轉讓的，按意見辦理後由民營企業持相關材料申請不動產登記，分割轉讓登記、地役權登記可一併辦理。不得通過宗地分割變相倒賣土地。
4．高標準廠房按幢、層等權屬封閉的空間提供給民營企業獨立使用，符合分割轉讓要求的，予以分割登記。不動產登記簿記載建築面積（包括專有建築面積、分攤建築面積）、獨用土地面積。專有部分以外的共有部分，按照建築物區分所有權業主共有進行登記。
5．推行續貸不動產抵押登記。對於金融機構與民營企業達成續貸協議的，可將前一筆貸款已經設立的抵押權註銷登記和新一筆貸款需要辦理的抵押權設立登記一併受理、同步審核、分別登簿，實現不動產抵押權註銷登記與抵押權設立登記無縫對接。涉及到抵押順位變更調整的，應符合有關法律法規的規定。
（八）嚴格企業失信懲戒
對民營企業在完善土地房屋產權手續過程中，存在提供虛假材料騙取審批等違法失信行為的，除依法追究其法律責任外，由市、縣（市、區）人民政府按照《國務院關於建立完善守信聯合激勵和失信聯合懲戒制度加快推進社會誠信建設的指導意見》（國發〔2016〕33號），追究有關人員的責任，對失信民營企業採取聯合懲戒措施。
3
有關要求
各市、縣（市、區）人民政府要落實屬地管理主體責任，制定解決歷史遺留問題的路線圖和時間表，組織企業集中申報。各有關部門要在當地政府統一領導下，各司其職，密切配合，簡化程序，提高效率。在解決土地房屋產權歷史遺留問題中，對執行省、市、縣（市、區）人民政府決定的行政行為實行盡職免責。
本意見自2019年7月10日起施行，有效期至2021年7月10日止。
2019年7月10日
來源：山東省自然資源廳