'未來10年，樓市最大的利空是它'
有沒有想過，10年之後的樓市會變成什麼樣呢？是房價一飛沖天？還是正如馬雲所說，變白菜價呢？如果你還不知道，那麼這篇文章或許對你有啟示。
金融政策可以影響房貸利率、資金流向等，能起到調節購房需求的作用；土地供應決定房子到底是稀缺還是過剩，從而調節價格趨勢；而人口，則可以決定樓市的週期和興衰。
每一個10年中，必定包含著一個或者若干個房地產輪迴，而其中人口因素，就是其最大的變量。
10年後的樓市會是什麼樣？
記得今年4月，國家統計局和民政部公佈了一則數據，2018年中國結婚率只有7.2‰，創下2013年以來的新低。這背後引發了人們對於中國人口紅利的擔憂。
往近點看，房價越高，大家就越不願結婚，也就越不願生孩子。買房就去掉半條命和6個錢包了，還有多少錢留給孩子的教育、玩具、奶粉呢？往遠點看，結婚率低拉低了生育率，而生育率低了，就意味著未來年輕人口比例下降，購房需求減少。
除生育率外，再一個影響樓市的重要人口因素，那就是適婚年齡人口。
比如日本。二戰後日本出現了一波人口出生高峰，等他們三十而立需要買房之時，也就是大概1977-1980年，正好也是日本房價開始起底騰飛之時；等到1955-1960年出生人口創紀錄新低，30年後，也就是1985-1990到達婚齡，也是日本房價到頂峰，開始崩盤，正好也是90年代左右。
"有沒有想過，10年之後的樓市會變成什麼樣呢？是房價一飛沖天？還是正如馬雲所說，變白菜價呢？如果你還不知道，那麼這篇文章或許對你有啟示。
金融政策可以影響房貸利率、資金流向等，能起到調節購房需求的作用；土地供應決定房子到底是稀缺還是過剩，從而調節價格趨勢；而人口，則可以決定樓市的週期和興衰。
每一個10年中，必定包含著一個或者若干個房地產輪迴，而其中人口因素，就是其最大的變量。
10年後的樓市會是什麼樣？
記得今年4月，國家統計局和民政部公佈了一則數據，2018年中國結婚率只有7.2‰，創下2013年以來的新低。這背後引發了人們對於中國人口紅利的擔憂。
往近點看，房價越高，大家就越不願結婚，也就越不願生孩子。買房就去掉半條命和6個錢包了，還有多少錢留給孩子的教育、玩具、奶粉呢？往遠點看，結婚率低拉低了生育率，而生育率低了，就意味著未來年輕人口比例下降，購房需求減少。
除生育率外，再一個影響樓市的重要人口因素，那就是適婚年齡人口。
比如日本。二戰後日本出現了一波人口出生高峰，等他們三十而立需要買房之時，也就是大概1977-1980年，正好也是日本房價開始起底騰飛之時；等到1955-1960年出生人口創紀錄新低，30年後，也就是1985-1990到達婚齡，也是日本房價到頂峰，開始崩盤，正好也是90年代左右。
而中國呢？從當下往前推30年，即90後這一代即將三十而立，理論上咱們的房價應該在2019-2020年才開始起漲，可現在反過頭去看，一輪大漲週期都基本走完了。為什麼？因為咱們的孩子買房太早了，20多歲的奮鬥年華卻背上了沉重的房貸負擔。
再從當下往後推10年，2030年左右時，00後這代到了適婚和購房年齡，他們會面對怎樣一個樓市呢？
"有沒有想過，10年之後的樓市會變成什麼樣呢？是房價一飛沖天？還是正如馬雲所說，變白菜價呢？如果你還不知道，那麼這篇文章或許對你有啟示。
金融政策可以影響房貸利率、資金流向等，能起到調節購房需求的作用；土地供應決定房子到底是稀缺還是過剩，從而調節價格趨勢；而人口，則可以決定樓市的週期和興衰。
每一個10年中，必定包含著一個或者若干個房地產輪迴，而其中人口因素，就是其最大的變量。
10年後的樓市會是什麼樣？
記得今年4月，國家統計局和民政部公佈了一則數據，2018年中國結婚率只有7.2‰，創下2013年以來的新低。這背後引發了人們對於中國人口紅利的擔憂。
往近點看，房價越高，大家就越不願結婚，也就越不願生孩子。買房就去掉半條命和6個錢包了，還有多少錢留給孩子的教育、玩具、奶粉呢？往遠點看，結婚率低拉低了生育率，而生育率低了，就意味著未來年輕人口比例下降，購房需求減少。
除生育率外，再一個影響樓市的重要人口因素，那就是適婚年齡人口。
比如日本。二戰後日本出現了一波人口出生高峰，等他們三十而立需要買房之時，也就是大概1977-1980年，正好也是日本房價開始起底騰飛之時；等到1955-1960年出生人口創紀錄新低，30年後，也就是1985-1990到達婚齡，也是日本房價到頂峰，開始崩盤，正好也是90年代左右。
而中國呢？從當下往前推30年，即90後這一代即將三十而立，理論上咱們的房價應該在2019-2020年才開始起漲，可現在反過頭去看，一輪大漲週期都基本走完了。為什麼？因為咱們的孩子買房太早了，20多歲的奮鬥年華卻背上了沉重的房貸負擔。
再從當下往後推10年，2030年左右時，00後這代到了適婚和購房年齡，他們會面對怎樣一個樓市呢？
咱們從圖中可以看出，2000年左右正好是中國人口出生的低谷，而1990年左右是高峰，也就是說，10年後的樓市在國內比較穩定的環境下會依然穩步上升，但不會大漲，因為需求沒有像過去那麼多了。
總之，人口與樓市之間的關係微妙而複雜。
人口是如何影響樓市的？
人口影響樓市的方式基本分為兩塊，下面咱們就來一一展開。
人口結構。人口結構與上面所說的生育率和適婚年齡是緊密相關的，當然也包括現在比較棘手的老齡化問題。
"有沒有想過，10年之後的樓市會變成什麼樣呢？是房價一飛沖天？還是正如馬雲所說，變白菜價呢？如果你還不知道，那麼這篇文章或許對你有啟示。
金融政策可以影響房貸利率、資金流向等，能起到調節購房需求的作用；土地供應決定房子到底是稀缺還是過剩，從而調節價格趨勢；而人口，則可以決定樓市的週期和興衰。
每一個10年中，必定包含著一個或者若干個房地產輪迴，而其中人口因素，就是其最大的變量。
10年後的樓市會是什麼樣？
記得今年4月，國家統計局和民政部公佈了一則數據，2018年中國結婚率只有7.2‰，創下2013年以來的新低。這背後引發了人們對於中國人口紅利的擔憂。
往近點看，房價越高，大家就越不願結婚，也就越不願生孩子。買房就去掉半條命和6個錢包了，還有多少錢留給孩子的教育、玩具、奶粉呢？往遠點看，結婚率低拉低了生育率，而生育率低了，就意味著未來年輕人口比例下降，購房需求減少。
除生育率外，再一個影響樓市的重要人口因素，那就是適婚年齡人口。
比如日本。二戰後日本出現了一波人口出生高峰，等他們三十而立需要買房之時，也就是大概1977-1980年，正好也是日本房價開始起底騰飛之時；等到1955-1960年出生人口創紀錄新低，30年後，也就是1985-1990到達婚齡，也是日本房價到頂峰，開始崩盤，正好也是90年代左右。
而中國呢？從當下往前推30年，即90後這一代即將三十而立，理論上咱們的房價應該在2019-2020年才開始起漲，可現在反過頭去看，一輪大漲週期都基本走完了。為什麼？因為咱們的孩子買房太早了，20多歲的奮鬥年華卻背上了沉重的房貸負擔。
再從當下往後推10年，2030年左右時，00後這代到了適婚和購房年齡，他們會面對怎樣一個樓市呢？
咱們從圖中可以看出，2000年左右正好是中國人口出生的低谷，而1990年左右是高峰，也就是說，10年後的樓市在國內比較穩定的環境下會依然穩步上升，但不會大漲，因為需求沒有像過去那麼多了。
總之，人口與樓市之間的關係微妙而複雜。
人口是如何影響樓市的？
人口影響樓市的方式基本分為兩塊，下面咱們就來一一展開。
人口結構。人口結構與上面所說的生育率和適婚年齡是緊密相關的，當然也包括現在比較棘手的老齡化問題。
這是2017年中國人口結構圖，咱不需要複雜的分析，視覺直觀告訴我們，24-50歲這個能創造價值的年齡人口，無論比例還是總量，目前來說還是比較高的。可是10年後呢？我想這個“駝峰”會往後移（老齡化），樓市需求會變得很有限。為什麼？
國內的購房需求大致可分為三種：城鎮常住人口、人均住房面積增長（改善型居住）和城市更新改造。
常住人口基本是固定的，男女老少都有，與樓市相關的取決於新增人口，新增人口中年輕人多，需求就大；而改善型住房和更新改造需求則基本集中在年輕人口區間，比如生了二胎、得了拆遷款或者賺了點錢，都想換大房子。
年輕人口需求少了，樓市的需求自然不會多到哪去。
人口流動。人往高處走水往低處流，這是永恆的定理。無論是國際還是國內，人口流動都逃不開這個規律。
國際上，人口從東亞（中國、菲律賓、印尼、越南等）、南亞（孟加拉國、印度、巴基斯坦）、拉美（墨西哥）、非洲、中東歐向北美、西歐、中東石油富國（阿聯酋、沙特阿拉伯）、澳大利亞、俄羅斯等遷移。
數據顯示，1950-2015年美國淨遷入人口超過4800萬、沙特阿拉伯和阿聯酋淨遷入合計接近1600萬，德法英西意等西歐五國淨遷入合計超過1100萬，加拿大、俄羅斯淨遷入約900萬，澳大利亞淨遷入近700萬。
國內也是一樣。我國東部地區持續呈現人口淨流入，2011年以來人口流入總規模已經達到742萬人。2018年東部地區依然延續了這一趨勢，人口淨流入99.3萬，10個東部省市中有7個為人口淨流入地區。
"有沒有想過，10年之後的樓市會變成什麼樣呢？是房價一飛沖天？還是正如馬雲所說，變白菜價呢？如果你還不知道，那麼這篇文章或許對你有啟示。
金融政策可以影響房貸利率、資金流向等，能起到調節購房需求的作用；土地供應決定房子到底是稀缺還是過剩，從而調節價格趨勢；而人口，則可以決定樓市的週期和興衰。
每一個10年中，必定包含著一個或者若干個房地產輪迴，而其中人口因素，就是其最大的變量。
10年後的樓市會是什麼樣？
記得今年4月，國家統計局和民政部公佈了一則數據，2018年中國結婚率只有7.2‰，創下2013年以來的新低。這背後引發了人們對於中國人口紅利的擔憂。
往近點看，房價越高，大家就越不願結婚，也就越不願生孩子。買房就去掉半條命和6個錢包了，還有多少錢留給孩子的教育、玩具、奶粉呢？往遠點看，結婚率低拉低了生育率，而生育率低了，就意味著未來年輕人口比例下降，購房需求減少。
除生育率外，再一個影響樓市的重要人口因素，那就是適婚年齡人口。
比如日本。二戰後日本出現了一波人口出生高峰，等他們三十而立需要買房之時，也就是大概1977-1980年，正好也是日本房價開始起底騰飛之時；等到1955-1960年出生人口創紀錄新低，30年後，也就是1985-1990到達婚齡，也是日本房價到頂峰，開始崩盤，正好也是90年代左右。
而中國呢？從當下往前推30年，即90後這一代即將三十而立，理論上咱們的房價應該在2019-2020年才開始起漲，可現在反過頭去看，一輪大漲週期都基本走完了。為什麼？因為咱們的孩子買房太早了，20多歲的奮鬥年華卻背上了沉重的房貸負擔。
再從當下往後推10年，2030年左右時，00後這代到了適婚和購房年齡，他們會面對怎樣一個樓市呢？
咱們從圖中可以看出，2000年左右正好是中國人口出生的低谷，而1990年左右是高峰，也就是說，10年後的樓市在國內比較穩定的環境下會依然穩步上升，但不會大漲，因為需求沒有像過去那麼多了。
總之，人口與樓市之間的關係微妙而複雜。
人口是如何影響樓市的？
人口影響樓市的方式基本分為兩塊，下面咱們就來一一展開。
人口結構。人口結構與上面所說的生育率和適婚年齡是緊密相關的，當然也包括現在比較棘手的老齡化問題。
這是2017年中國人口結構圖，咱不需要複雜的分析，視覺直觀告訴我們，24-50歲這個能創造價值的年齡人口，無論比例還是總量，目前來說還是比較高的。可是10年後呢？我想這個“駝峰”會往後移（老齡化），樓市需求會變得很有限。為什麼？
國內的購房需求大致可分為三種：城鎮常住人口、人均住房面積增長（改善型居住）和城市更新改造。
常住人口基本是固定的，男女老少都有，與樓市相關的取決於新增人口，新增人口中年輕人多，需求就大；而改善型住房和更新改造需求則基本集中在年輕人口區間，比如生了二胎、得了拆遷款或者賺了點錢，都想換大房子。
年輕人口需求少了，樓市的需求自然不會多到哪去。
人口流動。人往高處走水往低處流，這是永恆的定理。無論是國際還是國內，人口流動都逃不開這個規律。
國際上，人口從東亞（中國、菲律賓、印尼、越南等）、南亞（孟加拉國、印度、巴基斯坦）、拉美（墨西哥）、非洲、中東歐向北美、西歐、中東石油富國（阿聯酋、沙特阿拉伯）、澳大利亞、俄羅斯等遷移。
數據顯示，1950-2015年美國淨遷入人口超過4800萬、沙特阿拉伯和阿聯酋淨遷入合計接近1600萬，德法英西意等西歐五國淨遷入合計超過1100萬，加拿大、俄羅斯淨遷入約900萬，澳大利亞淨遷入近700萬。
國內也是一樣。我國東部地區持續呈現人口淨流入，2011年以來人口流入總規模已經達到742萬人。2018年東部地區依然延續了這一趨勢，人口淨流入99.3萬，10個東部省市中有7個為人口淨流入地區。
有沒有想過，10年之後的樓市會變成什麼樣呢？是房價一飛沖天？還是正如馬雲所說，變白菜價呢？如果你還不知道，那麼這篇文章或許對你有啟示。
金融政策可以影響房貸利率、資金流向等，能起到調節購房需求的作用；土地供應決定房子到底是稀缺還是過剩，從而調節價格趨勢；而人口，則可以決定樓市的週期和興衰。
每一個10年中，必定包含著一個或者若干個房地產輪迴，而其中人口因素，就是其最大的變量。
10年後的樓市會是什麼樣？
記得今年4月，國家統計局和民政部公佈了一則數據，2018年中國結婚率只有7.2‰，創下2013年以來的新低。這背後引發了人們對於中國人口紅利的擔憂。
往近點看，房價越高，大家就越不願結婚，也就越不願生孩子。買房就去掉半條命和6個錢包了，還有多少錢留給孩子的教育、玩具、奶粉呢？往遠點看，結婚率低拉低了生育率，而生育率低了，就意味著未來年輕人口比例下降，購房需求減少。
除生育率外，再一個影響樓市的重要人口因素，那就是適婚年齡人口。
比如日本。二戰後日本出現了一波人口出生高峰，等他們三十而立需要買房之時，也就是大概1977-1980年，正好也是日本房價開始起底騰飛之時；等到1955-1960年出生人口創紀錄新低，30年後，也就是1985-1990到達婚齡，也是日本房價到頂峰，開始崩盤，正好也是90年代左右。
而中國呢？從當下往前推30年，即90後這一代即將三十而立，理論上咱們的房價應該在2019-2020年才開始起漲，可現在反過頭去看，一輪大漲週期都基本走完了。為什麼？因為咱們的孩子買房太早了，20多歲的奮鬥年華卻背上了沉重的房貸負擔。
再從當下往後推10年，2030年左右時，00後這代到了適婚和購房年齡，他們會面對怎樣一個樓市呢？
咱們從圖中可以看出，2000年左右正好是中國人口出生的低谷，而1990年左右是高峰，也就是說，10年後的樓市在國內比較穩定的環境下會依然穩步上升，但不會大漲，因為需求沒有像過去那麼多了。
總之，人口與樓市之間的關係微妙而複雜。
人口是如何影響樓市的？
人口影響樓市的方式基本分為兩塊，下面咱們就來一一展開。
人口結構。人口結構與上面所說的生育率和適婚年齡是緊密相關的，當然也包括現在比較棘手的老齡化問題。
這是2017年中國人口結構圖，咱不需要複雜的分析，視覺直觀告訴我們，24-50歲這個能創造價值的年齡人口，無論比例還是總量，目前來說還是比較高的。可是10年後呢？我想這個“駝峰”會往後移（老齡化），樓市需求會變得很有限。為什麼？
國內的購房需求大致可分為三種：城鎮常住人口、人均住房面積增長（改善型居住）和城市更新改造。
常住人口基本是固定的，男女老少都有，與樓市相關的取決於新增人口，新增人口中年輕人多，需求就大；而改善型住房和更新改造需求則基本集中在年輕人口區間，比如生了二胎、得了拆遷款或者賺了點錢，都想換大房子。
年輕人口需求少了，樓市的需求自然不會多到哪去。
人口流動。人往高處走水往低處流，這是永恆的定理。無論是國際還是國內，人口流動都逃不開這個規律。
國際上，人口從東亞（中國、菲律賓、印尼、越南等）、南亞（孟加拉國、印度、巴基斯坦）、拉美（墨西哥）、非洲、中東歐向北美、西歐、中東石油富國（阿聯酋、沙特阿拉伯）、澳大利亞、俄羅斯等遷移。
數據顯示，1950-2015年美國淨遷入人口超過4800萬、沙特阿拉伯和阿聯酋淨遷入合計接近1600萬，德法英西意等西歐五國淨遷入合計超過1100萬，加拿大、俄羅斯淨遷入約900萬，澳大利亞淨遷入近700萬。
國內也是一樣。我國東部地區持續呈現人口淨流入，2011年以來人口流入總規模已經達到742萬人。2018年東部地區依然延續了這一趨勢，人口淨流入99.3萬，10個東部省市中有7個為人口淨流入地區。
人們都向往高收入，哪裡錢多就往哪裡跑，很正常。而人口流動的背後，便是地域發展差異。
任何一個經濟體走向成熟，基本都要經歷這幾個階段：需求—集散地—農村—城鎮—城市化—城市群—大都市圈。描述或許不準確，但規律是一樣的。
既然有規律，那麼樓市也會跟著這個規律走，從而形成周期，並創造一輪又一輪的暴富故事。
未來10年的“暴富故事”在哪裡？
用“暴富”來形容其實並不合適，可回看過去，這就是現實。但可以肯定的是，人口的變遷一定會給樓市帶來新的啟示和機會。
1、中心依然是中心。人口持續流入的城市和地區依然可以重點關注，比如長三角、珠三角、京津、中部城市群等，尤其是鄭州、成都、武漢、長沙等這些在過去五年增長超過60萬的黑馬。
注意，是人口持續流入，如果是因為某些落戶政策幾年內人口大增的話，不一定在上升通道內。
2、城鎮化低的城市和地區。目前咱們的城鎮化率還不足60%，相比發達經濟體的80-90%還有很大的空間，未來10年國內依然有比較可觀的城鎮化紅利。
那些城鎮化較低的城市在城鎮化紅利中無疑是最大的受益者，這些城市基本集中在中西部，如果具體點的話，比如那些撤縣設區、新增管轄區或合併周邊小城市的城市，可以適當關注。
寫在最後
雖然未來因為人口變遷，樓市不會再如從前，但目前國內的人口紅利和發展紅利仍在，只要不遭遇重大危機，長期看國內大多城市和地區的樓市依然看好。未來10年的樓市，我想大家心裡已經有了各自的答案了吧。
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