【案 例】

案情簡介

2012年8月5日及2014年7月26日，南京某小區業主委員會與南京某物業管理公司先後簽訂物業管理服務委託合同，合同期限分別為2012年8月6日至2014年8月5日、2014年8月6日至2017年8月5日。合同約定：停車位費、廣告費、設攤費以及其他收益，小區業主獲得百分之七十的分成。

2015年9月20日，物業公司突然提出要提前解除合同，並要於10月1日前撤離小區。為應對突發情況，業主委員會緊急招聘了新的物業公司。原物業公司沒有與業主委員會和新的物業公司進行財務及收費方面的交接、返還分成和多收的物業費等。

2017年3月4日，業主委員會向人民法院提起訴訟，要求原物業公司支付物業合同約定的小區停車位費、廣告費、設攤費以及其他收益百分之七十的分成共計368626元。

法院認為

《物權法》第七十六條規定，下列事項由業主共同決定：（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項，決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。《物業管理條例》第十五條規定，業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：（五）業主大會賦予的其他職責。

本案訴訟請求系原物業公司侵犯小區業主共同利益的情形，屬於小區業主共同管理權力的重大事項，應經符合法定程序的業主大會或業主代表大會討論並表決通過後依法向人民法院提起訴訟。原告業主委員會沒有證據證明其能代表全體業主行使權利，依法應當駁回起訴。

【分 析】

案例中業主委員會的訴請之所以被駁回，不是實體方面的原因，而是程序方面的原因，也即原物業公司是應當依合同約定將收益分成返還給全體業主的，業主委員會要在業主大會的授權下才能向法院提起訴訟要求原物業公司返還分成。

這裡就涉及到業主大會與業主委員會職責劃分的問題。

《物業管理條例》第十一條規定，下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建築物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

其中第（五）、（六）項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意；其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

《物業管理條例》第十五條規定，業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（三）及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（四）監督管理規約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

同一個物業管理區域的物業除專有部分外由全體業主共同共有，共有部分的事務由業主通過業主大會的形式進行管理，業主大會再通過合法選出的業主委員會來執行業主大會的決定。所以，業主委員會是業主大會的執行機構，其職責來自業主大會的授權。

大部分情況下，由於同一個物業管理區域的業主有成千上百戶構成，不可能管理區域內的每一個事項都要業主大會逐一進行表決才能進行實施，這樣不僅耗費大量的人力物力，而且辦事效率極低。所以，我們建議在擬定管理規約時最好將一些需要高效辦理的相關事項、業主純獲益的事項等直接賦予業主委員會來行使，如案例中所述的代表業主向第三方主張相關收益的權利。

當然，業主大會也不能將所有權利全部授予業主委員會，這樣又可能會造成業主委員會的權力過大，若沒有有效的監督機制，業主委員會的行為也可能會損害業主的共同利益，造成執行機構凌駕於決策機構之上的情形。

總之，業主大會到底能將多少權利直接賦予業主委員會，要根據每個物業管理區域的不同情形作不同的設計，既要有利於高效辦事，也要防止業主委員會濫用權利。